30/12/2020
SAIGNER ABOGADOS ha obtenido varias sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Jaén sobre la devolución de los gastos de hipoteca.
La Audiencia Provincial de Jaén está dando la razón a nuestros clientes, pero matiza los gastos que pueden ser reclamados:
- El sujeto pasivo del Impuesto de trasmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados es el prestatario. Es decir, finalmente debe pagarlo el cliente consumidor y no el banco.
El timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.
Por tanto, pueden ser reclamados -->
* Gastos notariales: suele representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras. El importe finalmente reclamado puede variar entre 500-1.000€
* Gestoría: no está regulado por ley, puede rondar los 400 euros.
* Gastos de Registro de la Propiedad: suele suponer entre 100-300€
* Tasación: se pueden recuperar los gastos de tasación (entre 200-400€) de la vivienda si el banco impuso los servicios de una empresa para tasar el inmueble.
* Comisión de apertura:
El 90% de las hipotecas la incluyen y suele ser aproximadamente un 1% del capital prestado, rondando la devolución a nuestros clientes de 500 € y 3.000 €
Los Juzgados la declaran nula por ser abusiva, por estar impuesta sin negociar, por no demostrar en base a qué y crear un desequilibrio con el cliente. Por ello, para evitar pleitos algunos bancos están dejando de cobrar esta comisión a sus clientes.
La validez o nulidad de la cláusula de comisión de apertura de la hipoteca se planteo ante el TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA (TJUE), quien ha dictado sentencia en fecha 16.07.2020 en la que dice, entre otras cuestiones las siguientes:
– El Juez nacional debe llevar a cabo el control de transparencia de dicha cláusula.
– El juez nacional debe comprobar, tomando en consideración el conjunto de circunstancias en torno a la celebración del contrato, si la entidad financiera ha comunicado al consumidor los elementos suficientes para que este adquiera conocimiento del contenido y del funcionamiento de la cláusula que le impone el pago de una comisión de apertura, así como de su función dentro del contrato de préstamo. De este modo, el consumidor tendrá conocimiento de los motivos que justifican la retribución correspondiente a esta comisión, y podrá, así, valorar el alcance de su compromiso y, en particular, el coste total de dicho contrato.
– Existe un desequilibrio importante entre las partes cuando el Banco no demuestre que la comisión de apertura responde a servicios efectivamente prestados y a gastos que haya tenido.
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