LUZ VILA Advocats

14/06/2021

Buenas noticias para arrendadores y propietarios que en ocasiones se ven afectados por la manipulación o eliminación de los equipos de suministro . Era un abuso que por fin se rectifica

La Sección tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha sentenciado que, atendiendo a la regulación actual vigente, no cabe la imputación al usuario o consumidor del coste de cambiar el contador del gas ni siquiera en aquellos casos en los que, debido a una manipula...

13/10/2020

Los requisitos que debe cumplir el local para poderse transformar en vivienda son:

1. Compatibilidad urbanística: Analizarse es si el edificio donde se halla el local está en una zona que admite el uso residencial, si admite una nueva vivienda por no haber agotado la densidad prevista y si la superficie del local es superior a la mínima que la normativa pueda establecer para cada vivienda en dicha zona.

2. Normativa de vivienda: Analizar que el local que deseamos transformar en vivienda cumpla o pueda cumplir con los requisitos de habitabilidad vigentes en cada caso. Es decir, superficie mínima, altura mínima, programa funcional (cocina, baño completo, número de habitaciones, ventilación…), etc…

Antes de acometer el cambio de uso (o antes de adquirir un local para transformarlo vivienda), hay que verificar que los Estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben o condicionan el cambio de uso, pues aun siendo perfectamente viable desde el punto de vista urbanístico y administrativo, los vecinos podrían vetar dicho cambio de uso y se podría anular el cambio de uso judicialmente por contravenir las normas de comunidad y obligar a deshacer todo lo hecho (obras, inscripción registral…).

Hecha esta advertencia, para llevar a cabo este cambio de uso es preciso solicitar una licencia ante el Ayuntamiento, con un proyecto justificativo del cumplimiento de la normativa aplicable (tanto urbanística como de vivienda).

Si el Ayuntamiento verifica que el proyecto cumple con los requisitos anteriores, concederá la licencia y, si es preciso, deberá procederse a la ejecución de las obras necesarias para dotar el local de los equipamientos necesarios para poder ser considerado una vivienda (baño, ventanas, altura…).

Una vez finalizadas, habrá de obtenerse la licencia de primera ocupación, que verifica que lo construido coincide con lo autorizado. Ahora sí podremos tramitar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética y habremos finalizado los trámites administrativos relativos a la obra en sí misma.

Una vez tengamos la licencia de cambio de uso, podremos acudir al Notario para otorgar una escritura de cambio de uso del local para que deje de constar en el Registro de la Propiedad como local y conste como vivienda. También podremos acudir al Catastro y tramitar una alteración de los datos catastrales del local para solicitar que conste como vivienda.

Ahora sí, tendremos completamente legalizado el cambio de uso del local a vivienda!

Es un proceso complejo, por lo que te recomendamos que contactes con nosotras, y te atenderemos y asesoraremos con la ayuda de los mejores profesionales.

28/09/2020

La epidemia del COVID-19 ha comportado otra dañosa epidemia de medidas administrativas asociadas a la misma: limitaciones de desplazamiento, restricciones de actividades, servicios públicos ralen…

11/08/2020

El Supremo condena a la ex esposa a pagar la cantidad de 155.000 euros cobrados de más, calculando la cantidad desde la fecha en que se dictó la sentencia del juzgado de primera instancia y no desde la firmeza de la sentencia del Supremo, tal y como pretendía la mujer.

20/05/2020

A partir del 1 de mayo, los hijos de 21 años o más y los ascendientes han visto aumentado el impuesto aplicable a las herencias que perciban debiendo, por ejemplo, por una herencia de un valor de 300.000€, pasar de pagar 1.610€ a pagar 10.350€. Esta reforma no afecta a los cónyuges, que mantienen una bonificación fija del 99%, ni a los menores de 21 años.

Además, es incompatible la reducción del 95% por empresa familiar con cualquier otra bonificación que afecte al resto del patrimonio. O uno u otro. En este sentido, va a tener mucha importancia la programación sucesoria ya que, por ejemplo, a través de donaciones programadas, podemos conseguir esta disociación entre patrimonio empresarial y patrimonio personal y evitar este castigo tributario. Igualmente se conseguiría este efecto, nombrando unos herederos en relación a la empresa familiar y otros en relación al patrimonio personal.

Por si esto fuera poco, reaparecen los coeficientes multiplicadores, tanto en herencias como en donaciones. Esto quiere decir, que el heredero o donatario que posea patrimonio preexistente propio será penalizado. En este escenario puede resultar conveniente optar por la donación frente a la herencia. Hasta ahora, el punto de inflexión rozaba los 2.000.000€ (a partir de esta cifra salía más a cuenta donar que heredar) y a partir de esta reforma, este punto ha bajado a la cifra de 500.000€, por lo que ahora podría ser mucho más conveniente efectuar donaciones en vida (con reservas o condicionadas) que esperar a la defunción, de tal manera que con una buena programación y con un poco de tiempo, el ahorro para los herederos podría ser muy considerable en relación al Impuesto de Sucesiones.

El derecho sucesorio catalán es amplio y tiene múltiples figuras que permiten llevar a cabo una sucesión programada y acorde a las circunstancias de cada familia en particular.

¡Contacta con nosotros y planifica tu sucesión!

04/05/2020

El pasado 29 de abril de 2020, se publicó el Real Decreto-Ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia estableciendo, entre otras, la preferencia de realizar la atención al público por vía telefónica o a través del correo electrónico, salvo que sea necesaria la presencia física, en cuyo caso será necesario la obtención de cita previa.

Así mismo, entre otras medidas y modificaciones, se regula un nuevo procedimiento para resolver las cuestiones relativas al derecho de familia derivadas directamente de los efectos de la pandemia que viene sufriendo nuestro país. La problemática del régimen de comunicación y visitas durante el confinamiento ha dado lugar a que muchos progenitores hayan visto alterada su relación con sus hijos, bien por ver reducida de forma desequilibrada sus estancias con ellos o por, directamente, no haber podido disfrutar de su compañía durante los últimos meses por las limitaciones de desplazamientos o por haber caído enfermo. No podemos olvidar los cientos de miles de despidos o de ERTE o la absoluta ausencia de ingresos de empresarios y autónomos. Estas personas tendrán serias dificultades para hacer frente a las cargas familiares durante el tiempo que tarden en recuperar su anterior estatus económico, si es que llegan a hacerlo.

Mediante este procedimiento especial se sustanciarán las siguientes demandas:
1. Recuperación del tiempo que no se ha podido disfrutar con el hijo común por las restricciones de movimientos decretadas durante el estado de alarma, y que correspondían a ese progenitor conforme a la sentencia. Esto será de aplicación tanto para progenitores con custodia compartida sobre sus hijos como para aquellas que tienen establecido un régimen de custodia monoparental, independientemente de cuál de los padres o madres sea el titular de la custodia.
2. Modificación de medidas definitivas sobre cargas del matrimonio, pensiones compensatorias y/o alimenticias, como consecuencia de la modificación sustancial en las condiciones económicas de uno y/u otro progenitor como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19.
3. Establecer o modificar la obligación de prestar alimentos entre parientes como consecuencia de haber variado sustancialmente las circunstancias económicas del pariente obligado a dicha prestación alimenticia como consecuencia de la crisis sanitaria producida por el COVID-19.

Atendiendo a la situación, contacta con nosotras para poder abordar la situación a la mayor brevedad, y te atenderemos y asesoraremos con la ayuda de los mejores profesionales.

29/04/2020

Como consecuencia de los recientes acontecimientos relacionados con la pandemia del COVID-19 y, en concreto, tras la declaración del estado de alarma mediante el RD 463/2020 de 14 de marzo, han aumentado de forma sustancial los anuncios inmobiliarios relativos a “arrendamientos de temporada”. ¿Pero, qué sabemos sobre este tipo de arrendamiento?

Imagina que, por circunstancias laborales, tu empresa te destina a otra ciudad durante unos meses. La distancia del nuevo puesto de trabajo a tu domicilio es considerable y, por ello, decides alquilar un piso en la localidad de destino, de forma transitoria, ocasional y hasta que tu compañía decida tu vuelta al centro de trabajo en el que se halla tu plaza. Pues bien, el contrato de alquiler que debes firmar en este caso es el correspondiente a un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, regulado en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por lo tanto, para que exista un arrendamiento de temporada, no es determinante la duración del mismo, sino que es necesario que la ocupación del inquilino sea ocasional y que la firma del contrato no se efectúe por la necesidad del mismo de establecer en el inmueble su hogar habitual, sino para ocuparlo por un tiempo determinado y en función de otro tipo de circunstancias.

Tampoco es un arrendamiento turístico ya que en los arrendamientos de temporada se cede el uso temporal de un inmueble y el arrendador no presta servicios complementarios. Y, en cambio, en los turísticos, el propietario ofrece algunos beneficios complementarios propios de establecimientos hoteleros (limpieza, recepción, ropa de cama, etc…).

Los contratos de temporada se rigen, en primer término, por lo que estipulen propietario e inquilino. La LAU únicamente obliga en lo referente a la fianza (dos mensualidades). Las partes son libres de acordar aspectos como la renta, duración de la relación, prórroga, actualización de cantidades, etc... No existe, a diferencia de los arrendamientos de viviendas, una duración máxima o una mínima en este tipo de contratos.

Si eres propietario o inquilino y te ves en la obligación de firmar un contrato de arrendamiento de temporada, te aconsejamos acudir a nosotros para que podamos asesorarte. No es un negocio sencillo y no está exento de polémica. ¡Un buen asesoramiento te evitará futuros problemas, tanto si eres propietario como si eres un futuro inquilino!

27/04/2020

DISCUTIBLE LEGALIDAD DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE CONFINAMIENTO

Ante la polémica generada en relación a la actividad sancionadora de las diferentes Autoridades Policiales por razón del incumplimiento de las medidas de confinamiento previstas en el Decreto que aprueba el Estado de Alarma es oportuno aclarar lo siguiente:

1. El mero incumplimiento de la orden genérica de confinamiento no es por si mismo constitutivo de infracción de ninguna clase.

2. Los agentes de policía no imponen multas, si no que se limitan a interponer denuncias, las cuales deberán ser debidamente instruidas a través del procedimiento legalmente previsto, en el que obviamente , se incluirá el trámite de audiencia al interesado para que formule alegaciones, tanto de hecho como de derecho.

3. La única conducta que sera sancionable, sera la que constituya desobediencia, usando oposición corporal y física, a la autoridad. En ningún caso una leve o primera negativa al cumplimiento de la orden o instrucción dada por el agente, y que impida al agente el desarrollo de su función. El mero incumplimiento de una orden de confinamiento no es por si solo constitutivo de infracción.

4. La descripción de los hechos contenidos en la denuncia se ajustaran a la realidad acaecida, pudiendo ser rebatido en sede de alegaciones con aportación de testigos, grabaciones etc...

5. Si pese a ello , finalmente se impusiere una sanción, ésta podrá ser recurrida judicialmente ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo.

Ante la falta de previsión específica en el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo que declaró el estado de alarma, el incumplimiento de las limitaciones al derecho a la libre circulación, las denuncias se están formulando al amparo de lo previsto en el articulo 36.6 de la conocida como Ley Mordaza, el cual tipifica como sanción grave la desobediencia o resistencia a la autoridad o a sus agentes en el ejercicio de sus funciones y cuando no sean constitutivas de delito, así como la negativa a identificarse, o la alegación de datos falsos o inexactos. Nada más, y es así según la interpretación del propio Ministerio del Interior en Instrucción 13/2018 de 17 de octubre, y tal y como se ha pronunciado también la Abogacía General del Estado en documento emitido acerca de la Tipificación y Competencia Administrativa para tramitar y resolver procedimientos sancionadores por incumplimiento de las limitaciones impuestas durante el Estado de Alarma.

27/04/2020

¿Sabes qué medidas de protección de los consumidores se han adoptado durante la crisis del COVID-19?

1. Prohibición de suspensión de suministros en viviendas: No se podrá suspender el suministro a consumidores en su vivienda habitual, por motivos distintos a la seguridad del suministro, de las personas y de las instalaciones, aunque conste dicha posibilidad en los contratos de suministro o acceso suscritos por los consumidores.

2. Contratos de compraventa de bienes o prestación de servicios de imposible cumplimiento: Si por el Estado de Alarma un contrato de compraventa o de prestación de servicios es imposible de cumplir, el consumidor puede resolverlo en un plazo de 14 días. Debe primar la buena fe y el equilibrio de los intereses entre las partes y el empresario puede ofrecer un bono al reembolso. Si el consumidor solicita la devolución de las cantidades abonadas, el empresario estará obligado a devolver las sumas abonadas, en la misma forma en que se realizó el pago en un plazo máximo de 14 días, salvo aceptación expresa de lo contrario por el consumidor. Pasados 60 días sin acuerdo, tendrá que procederse al reembolso por la cantidad por la que se suscribió el contrato.

3. Contratos de tracto sucesivo (gimnasios, academias, etc…): La empresa suministradora podrá ofrecer opciones de recuperación del servicio a posteriori. Si el consumidor no puede o no acepta dicha recuperación, podrá solicitar la devolución de los importes abonados en la parte correspondiente al periodo del servicio no prestado por dicha causa. El consumidor también podrá aceptar minorar la cuantía que resulte de las futuras cuotas a imputar por la prestación del servicio. La empresa no podrá cobrar nuevas mensualidades hasta que el servicio pueda prestarse con normalidad, sin que ello dé lugar a la finalización del contrato, salvo que ambas partes así lo quieran.

4. Viajes combinados: El organizador podrá entregar al consumidor un bono con una validez de 1 año desde la finalización de la vigencia del estado de alarma y sus prórrogas, por una cuantía igual al reembolso que hubiera correspondido. Transcurrido el periodo de validez del bono sin haber sido utilizado, el consumidor podrá solicitar el reembolso completo de cualquier pago realizado. El plazo de devolución no podrá ser superior a 60 días desde la fecha de la resolución del contrato o desde aquella en que los proveedores de servicios hubieran procedido a su devolución.

24/04/2020

Como consecuencia de la crisis generada por el COVID-19, las Administraciones Públicas han aprobado una serie de medidas de carácter extraordinario para combatir la fuerte propagación y contagio del virus entre la población. Tanto dichas medidas como la situación de crisis sanitaria, económica y social generada conllevan graves consecuencias organizativas y económicas, entre otras, capaces de generar la ruptura del equilibrio económico de los contratos públicos.

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes y extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 establece, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos, la suspensión automática de determinados contratos públicos de servicios y de suministros de prestación sucesiva; la ampliación del plazo inicial o bien de la prórroga en curso de determinados contratos públicos de servicios y de suministro distintos de los anteriores; y la posibilidad de que el contratista solicite la suspensión de los contratos públicos de obras.

En todos estos supuestos se prevé la indemnización al contratista durante el período de suspensión o ampliación por determinados conceptos si se dan una serie de condicionantes que la norma contempla.

En aquellos cuya suspensión no pueda llevarse a término, el contratista tendrá derecho a solicitar el reequilibrio económico del contrato, siempre y cuando se den los supuestos previstos en la normativa de aplicación para poder acudir a esta medida.

Si te has visto afectado por estas medidas o necesitas más información, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

23/04/2020

¿Sabes que el pasado martes el Consejo de Ministros aprobó una moratoria en el pago del alquiler de los locales de negocios de autónomos y pequeñas y medianas empresas (pymes) que hayan cesada su actividad o reducida su facturación a raíz de la expansión del coronavirus?

El inquilino podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiera acordado anteriormente por ambas partes. La medida tiene un carácter voluntario, por lo que el arrendador podría no aceptarlo. En esta situación, se permite el uso de la fianza como mecanismo de pago total o parcial de alguna de las mensualidades de la renta.

El arrendatario deberá reponer el importe de la fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que fuera inferior a un año.

En el caso de que el local sea propiedad de un organismo público o un gran tenedor, el arrendador estará obligado a aceptar una moratoria, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes. Esta moratoria de la renta se realizará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, manteniéndose las condiciones durante los meses posteriores sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha moratoria no conlleva penalización ni intereses y se podrá devolver mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años a partir de la finalización del estado de alarma, cuando finalicen esos cuatro meses de prórroga o en el tiempo que le quede de contrato de alquiler.

¡Si quieres saber más sobre los requisitos o sobre el procedimiento a seguir, contacta con nosotras y te asesoraremos!

22/04/2020

¿La fuerza mayor derivada del estado de alarma justificaría el impago de pensiones?

La regla general es que el estado de alarma no suspende el cumplimiento de las obligaciones contenidas en las sentencias judiciales, puesto que Real Decreto 463/2020, de declaración del estado de alarma, no suspende la obligación de cumplir con las resoluciones de Familia, en todos sus pronunciamientos, es decir, no se puede justificar el impago de las pensiones por alimentos -ni compensatorias, en su caso- por la declaración del estado de alarma.

Por lo tanto, bajo ningún concepto se debe dejar de abonar la pensión de forma unilateral, es necesario que medie un acuerdo por escrito entre las partes o una sentencia que modifique la obligación de pago o su cuantía.

Ante la menor duda, acude a nosotras para recibir asesoramiento sobre cuál es la mejor estrategia a seguir, dependiendo de cuales sean tus circunstancias.