02/12/2014
Buen artículo de la abogada doña Carmen Giménez, publicado en la web www.blogs.elconfidencial.com/consultorio.
"ALQUILER DE UN LOCAL DESDE 1974
Cuestión.- Buenos días, soy autónomo y tengo alquilado un local desde el año 1974. ¿Qué pasará cuando termine el año, ya que tengo entendido que pueden finalizar los contratos de alquiler indefinidos?
Respuesta.- Los inmuebles alquilados antes del 9 de mayo de 1985 (tanto viviendas como locales) venían regulándose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
La entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre recoge determinadas modificaciones para los contratos de arrendamiento de locales de negocio en su disposición transitoria tercera, siendo una de ellas fundamental y de actualidad en este año 2014, concretamente la extinción de dichos contratos.
En la citada disposición transitoria tercera queda prevista la extinción de los arrendamientos de locales de negocio, diferenciándose entre si su inquilino es persona jurídica o bien persona física, limitándome en esta respuesta a este último supuesto al manifestar en su consulta que se trata de arrendatario autónomo, por lo que se ha de entender que se trata de persona física.
El contrato de arrendamiento de local de negocio que a fecha 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU), se encontrara en situación de prórroga, es decir, ya hubiera llegado la fecha de duración pactada entre las partes (por ejemplo, diciembre de 1994), se extinguirá a fecha 31 de diciembre de 2014, por haber transcurrido los 20 años previsto en la ley, salvo las excepciones que se dirán a continuación.
Si, por el contrario, el contrato de arrendamiento no hubiese entrado en prórroga a fecha 1 de enero de 1995 (aún no se cumplió el periodo pactado, por ejemplo entró en prórroga en febrero, marzo…), se extinguirá cuando llegue la fecha de terminación del contrato (puede ser después del 31 de diciembre de 2014; es decir, febrero, marzo de 2015, es decir, al cumplir los 20 años desde el inicio del mismo).
Como excepción al límite de los 20 años, encontramos lo dispuesto en el número 7 de la disposición transitoria tercera, cuando el inquilino hubiera revisado la renta por actualización. En ese caso, los plazos establecidos para la extinción de contratos de renta antigua tanto de inquilinos persona física como persona jurídica se aumentarán en cinco años más.
Extinguido su contrato de alquiler, tendrá varios derechos de futuro, que le enumero a continuación:
- Derecho a ser notificado fehacientemente por el arrendador sobre la intención (del arrendador-propietario) de alquilar nuevamente el local dentro del año inmediatamente siguiente a la fecha de extinción del contrato de renta antigua.
- El exinquilino, usted, tiene un plazo de treinta días naturales (desde el siguiente a aquel en que recibió la notificación) para ejercer o no su derecho de tanteo o arrendamiento preferente.
- Si ejerce el derecho habrá de firmar nuevo contrato dentro de esos treinta días de plazo.
- Si no ejerce su derecho en ese plazo, perderá el mismo, pudiendo el arrendador alquilarlo a quien tenía previsto dentro de los 90 días siguientes a la finalización de los 30 otorgados al inquilino inicial, es decir, a usted.
- Si la actividad para la que se realiza el nuevo alquiler es afín o similar a la del inquilino inicial de renta antigua, es decir, a la suya; el arrendador, aunque el arrendatario no ejerza su derecho de preferencia, deberá indemnizarle con 18 mensualidades de renta.
- Si el arrendador no hace la notificación o la hace mal, el exinquilino, usted, podrá sustituir al nuevo arrendatario en los 60 días siguientes a la recepción de la copia del contrato de alquiler que obligatoriamente le ha de remitir el propietario en el plazo de 15 días desde su formalización, pudiendo incluso solicitar el desahucio del nuevo inquilino o la indemnización por 18 mensualidades de renta, a su libre elección, dándose esta última solamente en el caso de que la actividad que se instale sea afín a la que usted hubiera venido ejerciendo.
- Igual indemnización tendrá que pagar el arrendador al exinquilino si, en lugar de alquilar de nuevo el local, es el propio arrendador o propietario quien se establece en él para realizar actividad similar o afín a la anterior."
Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados
