31/08/2026
¿Vas a comprar una vivienda? No firmes sin revisar antes su documentación.
Una vivienda puede parecer lista para firmar y, sin embargo, no estar lista para ser ocupada, inscrita o disfrutada sin conflictos.
Antes de entregar una reserva, firmar arras o acudir a notaría, no basta con acordar el precio. Revisar documentación permite comprobar quién vende, qué se compra realmente y qué riesgos pueden trasladarse al comprador.
La nota simple del Registro es el primer paso. Sirve para verificar titularidad, hipotecas, embargos, servidumbres, prohibiciones de disponer y descripción de la finca. Pero no debe ser el único documento.
También conviene contrastar Registro, Catastro y realidad física. Una diferencia de superficie, linderos o anejos puede revelar obras no declaradas o problemas de coordinación que deben aclararse antes de firmar.
En una comunidad de propietarios, hay que pedir certificado de deuda, revisar actas recientes y preguntar por derramas aprobadas o previsibles. La finca puede responder por determinadas deudas comunitarias del año en curso y de los tres anteriores.
Otros documentos esenciales:
• último recibo o certificado de IBI
• certificado de eficiencia energética
• cédula, licencia o documento de ocupación que proceda
• información sobre obras, expedientes urbanísticos e ITE o IEE cuando exista
• escritura previa, poderes y capacidad del vendedor
• confirmación de que la vivienda se entrega libre de ocupantes y arrendatarios
• tasación y documentación bancaria si hay hipoteca.
La situación posesoria exige especial atención. Si hay inquilinos, deben revisarse su contrato y sus posibles derechos de adquisición preferente. Si existen ocupantes, debe valorarse cómo y cuándo se obtendrá la posesión.
Y cuidado con las arras.
Una “reserva” no siempre es un documento inocuo: si contiene objeto, precio y consentimiento, puede ser ya vinculante. Antes de pagar, deben quedar claros el plazo para escritura, condición de financiación —si se pacta—, cargas que se cancelarán, gastos y consecuencias de incumplir.
La documentación de habitabilidad, ocupación y urbanismo no es idéntica en toda España: puede variar por comunidad autónoma y municipio. No conviene firmar con listas genéricas ni promesas verbales.
La nota simple es el inicio de la revisión, no el final. Comprobar antes de firmar ayuda a evitar costes y conflictos cuando ya es demasiado tarde.
Legantia Abogados | Abogado Inmobiliario
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