06/04/2026
Cómo impedirán los propietarios la prórroga extraordinaria de los alquileres
La posible no convalidación del Real Decreto-ley 8/2026 abre un escenario de alta litigiosidad donde los arrendadores buscan frenar la prórroga extraordinaria de dos años
El Real Decreto Ley 8/2026, Boletín Oficial del Estado (BOE) número 71 de 21 de marzo de 2026, reconoce el derecho de los inquilinos a solicitar una prórroga extraordinaria de dos años en sus contratos de alquiler de vivienda habitual. Este Decreto es una norma que dicta el Gobierno con rango de ley, entra en vigor el día siguiente a su publicación en el BOE. Desde el día indicado es plenamente vigente y produce efectos jurídicos, aun sin tener la aprobación del Congreso de Diputados. En el plazo máximo de 30 días desde la entrada en vigor del Decreto, el Congreso debe votar la convalidación o su derogación. Si no es aprobado, se considera derogado y deja de estar vigente desde ese momento. Hay que tener en cuenta que los Decretos no puede regular el ordenamiento básico de las instituciones del Estado, los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I, el régimen de las Comunidades Autónomas y el derecho Electoral general.
Si el Decreto es derogado por el Congreso, por lo general, pero no siempre, los efectos producidos durante sus 30 días de vigencia no se anulan automáticamente. Las normas no suelen tener efectos retroactivos, y por ello los actos jurídicos perfeccionados durante el periodo de vigencia del Decreto tienen validez. Es decir, la no convalidación del Decreto deroga los efectos de la norma hacia el futuro, pero mantiene la validez, como se ha dicho de los actos perfeccionados durante su vigencia.
En el caso del Decreto comentado los propietarios, pueden intentar diferentes estrategias para defender sus derechos. El artículo 9.3 de la Constitución Española establece la irretroactividad de disposiciones sancionadoras o no favorables o restrictivas de derechos. No pueden aplicarse retroactivamente normas que restrinjan derechos individuales o sancionen perjudicialmente. A “contrario sensu”, es evidente que los efectos de este Decreto perjudican a los intereses y derechos del arrendador que en su día de conformidad a la ley y al principio de autonomía de la voluntad, suscribió un contrato con el pacífico concurso de las partes contratantes. La no convalidación del decreto podría servir de base para tratar de fundamentar la validez de los efectos retroactivos de su no convalidación, ya que ese decreto ahora derogado o no convalidado, restringía los derechos del propietario arrendador.
Además, téngase en cuenta que los propietarios pueden trabajar en su estrategia procesal solicitando diferentes grados de retroactividad para facilitar la consecución de sus objetivos. La retroactividad puede ser Máxima, la nueva ley se aplica a actos perfeccionados bajo la norma anterior. Media, se aplica a los efectos que nacieron bajo la norma antigua, pero se ejecutan durante la nueva y la Mínima, la ley se aplica solo a efectos futuros, aunque deriven, traigan causa de relaciones jurídicas previas.
Los arrendadores, entre otras posibles argumentaciones, podrían tratar de sostener que la no convalidación del Decreto restituye los derechos de los arrendadores, y que, al ser favorable, si es posible la retroactividad. Otra argumentación que puede ser traída al debate en favor de los arrendadores es que es difícil de justificar la aplicación a los decretos leyes de las reglas del artículo 2 del Código Civil que permiten que éstos sigan produciendo efectos jurídicos después de que el Congreso de Diputados haya rechazado su convalidación .Esta interpretación podría contravenir los principios democráticos y al carácter provisional y excepcional que el artículo 86 Constitución Española irroga a los decretos leyes.
Lo cierto es que los efectos de este Decreto generarán controversia y muy probablemente contribuirá de forma decisiva al colapso de los tribunales y ampliar aún más si cabe la inseguridad jurídica que reina en el derecho arrendaticio español en la actualidad, inseguridad que contribuye a limitar la oferta e incrementar en consecuencia los precios de los alquileres.
Hasta la fecha los tribunales españoles no se han pronunciado sobre la eficacia temporal de los decretos-leyes que no han sido convalidados por el Congreso. Como es sabido , salvo cambio radical de los partidos políticos , este Decreto no será convalidado.
