23/03/2026
¿QUIEN PAGA EL IBI, EL PROPIETARIO O EL USUFRUCTUARIO?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es uno de los tributos locales que más dudas genera cuando un inmueble no pertenece en pleno dominio a una sola persona. Esto ocurre con frecuencia en herencias, donaciones o planificaciones patrimoniales, donde se separa la nuda propiedad del usufructo. La pregunta es recurrente: ¿quién está obligado a pagar el IBI, el usufructuario o el n**o propietario?
La respuesta es clara desde el punto de vista tributario, aunque admite matices prácticos que conviene conocer, especialmente para pymes, autónomos o familias que gestionan inmuebles en esta situación jurídica.
Qué grava el IBI y quién es el sujeto pasivo
El hecho imponible del IBI, conforme al artículo 61 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), es la titularidad de determinados derechos reales sobre bienes inmuebles, siguiendo este orden de preferencia:
Derecho de concesión administrativa
Derecho de superficie
Derecho de usufructo
Derecho de propiedad
Esta prelación significa que, si existe un usufructo, este derecho desplaza a la propiedad a efectos del impuesto; mientras exista usufructo, el hecho imponible lo constituye este y no la propiedad. El artículo 63 de la misma Ley es concluyente al designar sujeto pasivo del IBI a quien ostente el derecho que constituya el hecho imponible. Por tanto, si sobre un inmueble existe un derecho de usufructo, el sujeto pasivo del IBI es el usufructuario, no el n**o propietario.
Este criterio ha sido confirmado de forma reiterada por la doctrina administrativa y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, destacando la sentencia de 12 de diciembre de 2022, EDJ 793847, especialmente en supuestos de usufructo parcial.
Regla general: el IBI lo paga el usufructuario
La regla general es clara: el usufructuario debe pagar el IBI, con independencia de que exista un n**o propietario; es decir, el n**o propietario no es sujeto pasivo mientras el usufructo esté vigente. Esto se aplica tanto a usufructos vitalicios (habituales en herencias) como a usufructos temporales. En los casos en los que el usufructo solo afecta a una parte del inmueble, el usufructuario será sujeto pasivo en proporción a su cuota y deberá asumir la parte correspondiente del impuesto.
La normativa del IBI es clara: mientras exista usufructo, el sujeto pasivo es el usufructuario, no el n**o propietario. Sin embargo, en la práctica, muchos conflictos surgen por desconocimiento de esta regla y por impagos que acaban afectando al propio inmueble. Por eso es clave tener bien definida la titularidad y controlar el cumplimiento de la obligación tributaria, según explica la abogada DÑA. María José Hernández La Huerta.
El n**o propietario solo pasará a ser sujeto pasivo del IBI cuando:
No exista usufructo, o
El usufructo se extinga (por fallecimiento, vencimiento del plazo, renuncia, etc.), consolidándose el dominio.
Desde ese momento, el IBI se devengará a su nombre a partir del ejercicio siguiente.
¿Y qué sucede si el usufructuario no paga el IBI?
Aunque el obligado principal es el usufructuario, es importante destacar que el inmueble queda afecto al pago del IBI. Esto significa que, en caso de impago, el ayuntamiento podrá iniciar el procedimiento de apremio, afectando al propio bien, incluso aunque el n**o propietario no sea directamente el sujeto pasivo. Según el artículo 64 de la Ley, el bien queda afecto en régimen de responsabilidad subsidiaria, conforme a lo previsto en la Ley General Tributaria.
En determinados supuestos, el n**o propietario podría verse implicado como responsable subsidiario, especialmente si el impago se prolonga, ya que el inmueble responde de la deuda. Por ello, en la práctica, muchos n**os propietarios optan por vigilar o incluso asumir el pago para evitar problemas mayores, reservándose después las acciones de reclamación interna.
Diferencia entre la obligación tributaria y la civil
Desde el punto de vista civil, el artículo 505 del Código Civil establece que las contribuciones que graven el capital corresponden al propietario, y las que graven el uso o disfrute, al usufructuario. Sin embargo, la normativa tributaria prevalece cuando opera frente a terceros (incluida la Hacienda local); así, para la administración, el sujeto pasivo es únicamente el designado por la ley fiscal: el usufructuario.
Si el n**o propietario paga el IBI para evitar recargos o embargos, puede reclamar posteriormente al usufructuario lo abonado, ejercitando una acción de regreso en el ámbito civil.
El papel del Catastro y la importancia de la comunicación
A efectos catastrales, el usufructuario figura como titular catastral, lo que refuerza su condición de sujeto pasivo del IBI. Cualquier cambio en la titularidad de derechos reales (constitución, extinción o modificación del usufructo) debe comunicarse al Catastro Inmobiliario, para evitar errores en la gestión del impuesto. Si existe discordancia entre Catastro y Registro de la Propiedad, la jurisprudencia admite la posibilidad de rectificación para exigir el impuesto al verdadero titular del derecho.
Casos especiales: divorcios, comunidades y cotitularidades
En situaciones de divorcio, la jurisprudencia establece que, salvo pacto o disposición judicial en contrario, el IBI corresponde a quien es titular del derecho real sobre el bien (propietario o usufructuario), y los pactos judiciales solo producen efectos entre las partes, no frente a la Administración tributaria.
En situaciones de cotitularidad (pro indiviso), cada cotitular es responsable del IBI en proporción a su cuota. Si no figuran inscritos en el Catastro, la responsabilidad se reparte por partes iguales. En los casos de usufructo sobre parte del inmueble, el usufructuario es sujeto pasivo en proporción a su cuota.
¿Cuál es la conclusión práctica?
La normativa vigente es clara: el IBI lo paga el usufructuario, titular del derecho constitutivo del hecho imponible. El n**o propietario solo asumirá esta obligación cuando se extinga el usufructo y recupere la plena propiedad.
No obstante, la coexistencia de obligaciones tributarias y civiles y los riesgos por impago hacen recomendable analizar cada caso concreto y contar con asesoramiento especializado, más aún cuando el inmueble tiene relevancia económica o forma parte de una herencia compleja o del patrimonio de una pyme.
