29/05/2024
1. Define tus objetivos y criterios.
Antes de empezar a buscar una propiedad, debes tener una idea clara de lo que quieres conseguir y lo que buscas. Debes establecer tu presupuesto, tu ubicación deseada, tu tipo de propiedad preferida, tu rendimiento esperado, tu tolerancia al riesgo y tu estrategia de salida. También es importante realizar una investigación preliminar sobre las tendencias del mercado, la oferta y la demanda, la competencia y las oportunidades en tu área objetivo. Esto te ayudará a acotar tu búsqueda y centrarte en las propiedades más adecuadas a tus necesidades y objetivos.
2. Encontrar y evaluar propiedades potenciales.
Una vez que tengas claros tus objetivos y criterios, puedes comenzar a buscar propiedades que coincidan con ellos. Puedes utilizar varias fuentes, como plataformas en línea, corredores, agentes, subastas y referencias, para encontrar posibles ofertas. Luego debes seleccionar y evaluar cada propiedad en función de su ubicación, condición, características, precio, ingresos, gastos, ocupación, arrendamientos, etc. También debes comparar cada propiedad con propiedades similares en el área y calcular sus métricas clave, como la tasa de capitalización, el rendimiento de efectivo sobre efectivo, el ingreso operativo neto y el índice de cobertura del servicio de la deuda. Esto te ayudará a determinar el valor y el atractivo de cada propiedad y a seleccionar las mejores para una mayor diligencia debida.
3. Enviar una oferta y firmar un contrato.
Una vez que hayas identificado la propiedad o propiedades que deseas adquirir, debes enviar una oferta por escrito al vendedor, indicando los términos y el precio propuestos, y solicitando un período de diligencia debida. Este período es el tiempo durante el cual puedes inspeccionar y verificar la propiedad, y retirarte del trato si encuentras algún factor decisivo. La duración del período de diligencia debida puede variar según el tipo y tamaño de la propiedad, pero suele ser de entre 30 y 90 días. Si el vendedor acepta tu oferta, debes firmar un acuerdo de compra y venta (PSA), que es un contrato legalmente vinculante que describe los detalles y condiciones de la transacción. También debes pagar un depósito o garantía, que es un porcentaje del precio de compra que demuestra tu buena fe y compromiso con el trato. El depósito generalmente se mantiene en una cuenta de depósito en garantía y es reembolsable si cancelas el trato durante el período de diligencia debida por un motivo válido.
4. Realiza una búsqueda y revisión de títulos.
Uno de los primeros y más importantes pasos de la diligencia debida es realizar una búsqueda y revisión del título de la propiedad. Una búsqueda de título es un proceso de examen de los registros públicos y documentos relacionados con la propiedad, como la escritura, la hipoteca, los gravámenes, las sentencias, los impuestos, las servidumbres, los convenios y las restricciones. Este proceso permite identificar cualquier problema o defecto que pueda afectar la propiedad o su transferencia. Algunos de los problemas comunes de títulos son:
🔹Nubes en el título: Reclamaciones o intereses que generan dudas sobre la validez del título, como información faltante o incorrecta, errores, omisiones, fraude o falsificación.
🔹Gravámenes: Derechos u obligaciones que limitan o gravan el uso o transferencia del inmueble, como hipotecas, servidumbres y arrendamientos.
🔹Posesión adversa: Situación en la que alguien que no es el propietario legal adquiere el título al ocupar y utilizar la propiedad durante un tiempo determinado y cumplir ciertas condiciones.
🔹Disputas de límites: Conflictos sobre la ubicación, tamaño o forma de la propiedad, o los derechos y responsabilidades de los propietarios vecinos.
Debes realizar esta búsqueda y revisión con la ayuda de una compañía de títulos o un abogado, quienes pueden proporcionarte un informe de título y una opinión sobre el título. El informe resume los hallazgos y enumera cualquier problema encontrado. La opinión del título ofrece el juicio profesional sobre el estado y la calidad del título y los pasos necesarios para resolver cualquier problema. Además, debes obtener una póliza de seguro de título, que te protege de cualquier pérdida o daño derivado de problemas no descubiertos durante la búsqueda y revisión del título. Generalmente, la póliza es emitida por la compañía de títulos y pagada por el comprador o el vendedor, según las costumbres locales o los términos del contrato.
5. Inspecciona la propiedad y solicita una tasación.
Otro paso esencial de la debida diligencia es inspeccionar la propiedad y ordenar una tasación. La inspección evalúa la condición física y las características de la propiedad, como la estructura, los sistemas, los componentes, las comodidades, la seguridad, la funcionalidad, el mantenimiento, las reparaciones y las mejoras. La tasación estima y verifica el valor de mercado y el mayor y mejor uso de la propiedad, basándose en sus características, ubicación, ingresos, gastos y comparación con propiedades similares en la zona. Debes realizar la inspección y solicitar la tasación con la ayuda de profesionales calificados y experimentados, como inspectores, tasadores, ingenieros y contratistas. Debes revisar cuidadosamente los informes de inspección y tasación y asegurarte de comprenderlos y estar de acuerdo con ellos. Además, debes buscar cualquier problema que pueda afectar el valor o la usabilidad de la propiedad, tales como:
Cuestiones estructurales: Problemas que afectan la estabilidad o integridad del inmueble, como grietas, filtraciones, hundimientos, podredumbres, termitas y moho.
🔹Problemas del sistema: Fallos que afectan el funcionamiento de la propiedad, como problemas de plomería, electricidad, calefacción, ventilación, aire acondicionado, incendios y seguridad.
🔹Problemas de componentes: Defectos que afectan la calidad o funcionalidad del inmueble, como puertas, ventanas, pisos, paredes, techos, tejados, electrodomésticos y accesorios.
🔹Cuestiones medioambientales: Problemas que afectan la salud o seguridad, como amianto, plomo, radón, contaminación del suelo y calidad del agua.
🔹Problemas de zonificación: Infracciones que afectan el cumplimiento de las ordenanzas de zonificación, códigos de construcción, permisos y licencias.
🔹También debes buscar oportunidades de mejora, como aumentar el alquiler, reducir los gastos, renovar la propiedad o cambiar su uso. Considera los costos y beneficios de realizar reparaciones o mejoras y cómo afectarían el valor y la rentabilidad del trato.
6. Verifica los ingresos y gastos.
Otro paso importante de la debida diligencia es verificar los ingresos y gastos de la propiedad.
