04/10/2026
⚖️ اشتريت عقارًا بعقد بيع وسددت كامل الثمن، ولكن البائع امتنع عن تسليمه؟
فالتزام البائع قانونًا لا يقتصر على إبرام عقد البيع فقط، وإنما يمتد إلى تسليم المبيع ووضعه تحت تصرف المشتري وتمكينه من حيازته والانتفاع به دون عائق،والا فيحق للمشتري اقامة دعوي بمطالبته بالتنفيذ العيني لالتزامه وتسليم المبيع.
📌 ما هي دعوى تسليم العقار؟
هي الدعوى التي يقيمها المشتري لإلزام البائع بتنفيذ التزامه بالتسليم تنفيذًا عينيًا، وذلك بوضع العقار المبيع تحت تصرفه وتمكينه من حيازته والانتفاع به فعليًا وقانونيًا.
وقد نصت المادة 435 من القانون المدني على أن:
> **«يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاءً ماديًا ما دام البائع قد أعلمه بذلك.»**
كما أوجب القانون على البائع تسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع، طبقًا للمادة 431 مدني، واعتبر التسليم من مستلزمات الالتزام بنقل الحق العيني وفقًا للمادة 206 مدني.
📌 متى يجوز للمشتري رفع دعوى التسليم؟
إذا توافرت عناصر أهمها:
▪️ وجود عقد بيع صحيح يحدد المبيع تحديدًا نافيًا للجهالة.
▪️ ثبوت التزام البائع بالتسليم.
▪️ ثبوت عدم قيام البائع بتنفيذ هذا الالتزام.
▪️ أن يكون التسليم ممكنًا تنفيذًا عينيًا.
▪️ اتخاذ إجراءات الإعلان القانونية المقررة بالنسبة لذوي الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق وفقًا لأحكام قانون المرافعات وتعديلاته.
🔹 لا يجوز للمحكمة أن تفصل في موضوع دعوى التسليم قبل تمام الإخطار وتقديم المدعي مستنداته المؤيدة لدعواه، ولو سلم المدعى عليه بالطلبات.
⚖️حيث وضع المشرع تنظيمًا خاصًا لدعاوى تسليم العقارات، القانون رقم 76 لسنة 2007 حيث اوجب مراعاة إجراءات الإعلان المقررة لذوي الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق، بما يكفل إحاطتهم بقيام الدعوى وتمكينهم من إبداء ما لديهم من حقوق أو مستندات.
- حيث المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المشرع - حرصاً منه على اتصال علم ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بدعاوى التسليم المتعلقة بعقاراتهم ضمن هذا النص ضرورة إخطارهم بالدعوى ، كي يتسني لأي منهم أن يتدخل فيها ليضع تحت بصر المحكمة الأدلة المثبتة لحقه على العقار فلا يفصل في الدعوى إلا بعد تمحيص وجه الحق في شأن هذا العقار ، وذلك حماية لهم من الدعاوى الوهمية التي يلجأ إليها البعض باصطناع خصومة صورية مع الغير الذي ليس له أي حقوق عينية أو شخصية بغية استصدار حكم في غيبة أصحاب الحقوق الفعليين.
لذلك هذه الإجراءات ليست مجرد إجراء شكلي يمكن تجاهله، وإنما لها أثر مباشر على إمكانية الفصل في موضوع الدعوى.
📌 هل يشترط شهر صحيفة دعوى التسليم؟
من المبادئ المستقرة في قضاء محكمة النقض أن دعوى التسليم العقاري المستندة إلى عقد بيع ابتدائي لا يلزم لشهر صحيفتها لمجرد أنها تتعلق بتسليم العقار.
وقد قضت محكمة النقض في الطعنين رقمي 829 و1180 لسنة 69 قضائية – جلسة 13/6/2000 بأن دعوى طلب تسليم العقار محل عقد البيع الابتدائي لا تخضع للقيد الوارد في المواد 65/3 و103/2 و126 مكرر من قانون المرافعات.
🏛️ ما المحكمة المختصة؟
إذا أقيمت دعوى تسليم العقار بصفة أصلية، فإن الاختصاص بنظرها ينعقد للمحكمة الجزئية أياً كانت قيمة العقار، وفقًا للضابط الخاص الذي قرره المشرع لدعاوى التسليم.
كما استثنى المشرع الأحكام الصادرة في هذه الدعاوى من القواعد العامة في الاستئناف، فجعل استئناف الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية في دعاوى التسليم من اختصاص محاكم الاستئناف طبقًا للمادة 48 مرافعات.
أما إذا كان التسليم مجرد طلب تابع لطلب أصلي آخر، فيتحدد الاختصاص وفقًا للقواعد المقررة للطلب الأصلي.
⚖️ كما استقر قضاء النقض على أن:
> **«الالتزام بالتسليم من الالتزامات الأصلية التي تقع على عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد، وهو واجب النفاذ بمجرد تمام البيع...»**
الطعن رقم 1083 لسنة 50 قضائية – جلسة 21/2/1984.
كما قررت محكمة النقض أن عقد البيع، ولو كان غير مشهر، يرتب للمشتري الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته، بما في ذلك الحق في طلب تسليم العين المبيعة في الحدود التي يقررها القانون.
📌 وهل يحق للمشتري المطالبة بالتعويض؟
نعم، متى توافرت شروطه القانونية؛ فإذا امتنع البائع عن تنفيذ التزامه بالتسليم، وترتب على ذلك حرمان المشتري من حيازة المبيع والانتفاع به، جاز له – بحسب الأحوال – المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي أصابته، مع مراعاة أحكام الإعذار المنصوص عليها في القانون المدني.
ومن هنا، فإن مجرد وجود عقد بيع وسداد الثمن لا يعني أن حق المشتري ينتهي عند هذا الحد؛ بل يظل من حقه مطالبة البائع بتنفيذ التزامه بالتسليم وتمكينه من المبيع على النحو الذي حدده القانون.
📌 إذا كان لديك عقد بيع لعقار أو وحدة سكنية ولم يتم تسليمك المبيع، فيجب فحص العقد والمستندات وحالة الحيازة وبيان الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق، لتحديد الإجراء القانوني الصحيح قبل إقامة الدعوى.
⚖️⚖️ إبراهيم محمد فتح الله المحامي🇪🇬 ⚖️⚖️
01097949862
