العداله فوق الجميع للمحاماه والاستشارات القانونيه وحقوق الانسان

03/08/2018

منذ صدور تعديلات قانون الضريبة العقارية كان لنا وقفة وشرح توضيحى من أول نوفمبر عام ٢٠٠٩، ويطيب لنا اليوم عرضه مرة أخرى لبيان عدم وجود جديد فى القانون سوى التعديل الذى أشرنا إليه فى مقال سابق بعنوان دعوى صحة التعاقد المفترى عليها، والتى لم يقرها البرلمان، وسلمت من هذا الالتزام..

ونعود فنقول ماقلناه منذ سنوات

مبدئيا اذا كان عندك عقار أيا كان نوعه و غرضه لازم تسجله في اقرب مكتب الضرائب العقارية في منطقة سكنك أو في منطقة العقار ملكك.

من خلال اسئلة تعاود الكثيرون على طرحها

ـ هو القانون دا اتعمل امتى؟

الضريبة العقارية موجودة من زمان و كان اسمها العوايد و في سنة ٢٠٠٨ اتعمل قانون الضرائب العقارية و فعل في التسجيل لكن لم يفعل في التحصيل لأسباب كتيرة.. منها عدم اكتمال حصر و تقييم الوحدات و أحداث سياسية في ٢٠١١ لغاية لما تم تفعيله في ٢٠١٤ مع إضافة بعض التعديلات نظرا للمتغيرات اللي حصلت في مصر.



ـ الضريبة مفروضة على ايه بالظبط؟

الضريبة دي بتشمل كل أنواع العقارات المبنية في مصر (ما عدا الغير خاضعة للضريبة زي الجوامع و الكنائس و المستشفيات… )، يعني اللي بيخضع للضريبة فقط المساكن الخاصة و الوحدات الإدارية و التجارية الشاليهات، و بتشمل كمان الأراضي البيضاء المستغلة في نشاطات تجارية زي المخازن و الجراجات و المشاتل أو غيره و اي نشاط تجاري.



ـ كل الناس هتدفع الضريبة العقارية دي؟

لا طبعا.. مسكنك اللي انت بتقيم فيه بس معفي .. إلا لو قيمته السوقية زادت عن ٢ مليون جنيه او لو تمتلك اكتر من مسكن أو عقارات اخرى ..



ـ طيب امتى هدفع الضريبة العقارية؟

زي ما قلنا لو قيمة الوحدة العقارية السكنية بتاعتك تجاوزت 2 مليون جنيه أي ما يساوي قيمة إيجارية سنوية أكتر من 24 ألف جنيه، أما لو قيمة وحدته أقل من 2 مليون جنيه مبيدفعش ضريبة عليها إلا لو كان بيمتلك أكتر من وحدة عقارية.

يعني لو إنت عندك وحدة عقارية سكنية واحدة قيمتها ١,٩٩٩,٩٩٩ جنيه فبيتم حساب إن قيمة إيجارها السنوي أقل من 24 ألف جنيه فمش هتدفع عليها ضريبة..



أنما لو عندك وحدتين عقاريتين سكنيتين مجموع قيمتهم مثلا 1.5 مليون جنيه، وحدة واحدة منهم بس اللي هتتعفى من الضريبة والتانية هيدفع عليها.

و لو سعر وحدتك السكنية مثلًا 3 مليون جنيه، فبيتم إعفاء أول 2 مليون جنيه من الضريبة، وبتدفع ضريبة على المليون الزيادة.

و زي ما قلنا في المقدمة حتى لو سعر وحدتك السكنية أقل من 2 مليون، لازم تتقدم للضرايب العقارية بإقرار وتسجل عقارك عندهم و تاخد جواب الإعفاء.

– الكلام ده خاص بالوحدة العقارية السكنية أما التجارية والإدارية وغيرها بيندفع عليها ضريبة طالما سعرها تجاوز 100 ألف جنيه أو لو قيمتها الإيجارية في السنة تجاوزت 1200 جنيه.



ـ مين اللي بيحدد قيمة العقارات؟

في لجان مشكلة في كل محافظة مسؤوليتها تحديد سعر العقار وفق معايير محددة زي الحي اللي هي فيه، واتساع الشارع قدامها، ومدى وصول الخدمات لها، ومستوى البناء ( فاخر/ فوق المتوسط/ متوسط/ اقتصادي/ شعبي).

و الناس اللي بتتظلم من تقدير سعر عقارها وحاسه إنه تم المبالغة فيها، ممكن تتقدم بطعن على تقدير اللجنة.



ـ إزاي بتتحسب قيمة الضريبة اللي المفروض أدفعها؟

سعر الضريبة بيكون 10% من القيمة الإيجارية السنوية للوحدة، بعد خصم 30% مصاريف للوحدة السكنية، 32% للوحدة غير السكنية.



لازم تعرف الكلام دا الاول:

ليك حد إعفاء سنوي ٢٤٠٠٠ جنيه لوحدة واحدة خاضعة.

أن سعر الضريبة ١٠٪

و ان حساب الضريبة بيعتمد على صافي القيمة الإيجارية اللي بيتحسب بعد خصم ٣٠٪ من القيمة الإيجارية مقابل مصروفات الصيانة و خدمات العقار.

وعاء الضريبة = صافي القيمة الإيجارية – حد الإعفاء.

– يعني لو إنت عندك مثلًا وحدة سكنية خاصة بك بـ2 مليون جنيه، وقيمتها الإيجارية السنوية 36 ألف جنيه، هيتم حسابها كالتالي:

صافي القيمة الإيجارية السنوية = القيمة الإيجارية السنوية * 70%

صافي القيمة الإيجارية السنوية = 36000 * 70 % = 25200 جنيه

وعاء الضريبة = صافى القيمة الإيجارية السنوية – حد الإعفاء

وعاء الضريبة = 25200 – 24000 = 1200 جنيه

الضريبة = وعاء الضريبة * 10 %

الضريبة = 1200 * 10 % = 120 جنيه سنويًا



– أما لو عندك أكتر من وحدة سكنية، فبيتم إعفاء وحدة منهم والتانية بتدفع ضريبة كالتالي بفرض إن قيمتها الإيجارية السنوية لها 36 ألف جنيه:



صافى القيمة الإيجارية السنوية = القيمة الإيجارية السنوية * 70 %

صافى القيمة الإيجارية السنوية = 36000 * 70 % = 25200 جنيه

الضريبة = وعاء الضريبة * 10 %

الضريبة = 25200 * 10 % = 2520 جنيه سنويًا



– ولو عندك وحدة عقارية غير سكنية (إدارية/ تجارية….) وقيمتها الإيجارية في السنة 2700 جنيه مثلًا، فإنت هتدفع كالتالي:



صافى القيمة الإيجارية السنوية = القيمة الإيجارية السنوية * 68 %

صافى القيمة الإيجارية السنوية = 2700 * 68 % = 1836جنيه

وعاء الضريبة = صافى القيمة الإيجارية السنوية – حد الإعفاء

وعاء الضريبة = 1836- 1200 = 636 جنيه

الضريبة = وعاء الضريبة * 10 %

الضريبة = 636 * 10 % = 63.6 جنيه سنويًا



ـ مين المفروض يدفع الضريبة المالك ولا المستأجر؟

مالك العقار هو المكلف بسداد الضريبة العقارية سواء كان سكني أو تجاري، أما المستأجر فلا يعد مكلف بأداء الضريبة العقارية، لكن بيعد متضامن مع مالك العقار في سداد الضريبة في حدود الأجرة المستحقة عليه، و بينص في عقد الإيجار على تحمل احد طرفيه أو كلاهما الضريبة العقارية.



يعني لو مالك العقار مدفعش الضريبة المستحقة عليه، يحق للضرائب العقارية تاخدها من المستأجر وتعطيه إيصال بها والمستأجر يخصب قيمتها من الإيجار للمالك.



ـ طيبامتى آخر ميعاد لتسجيل الوحدات العقارية قبل الغرامة؟

اللي عنده وحدة عقارية سكنية واحدة، ومتأكد إن قيمتها أقل من 2 مليون جنيه، متاح له لحد آخر السنة يسجل وحدته في مصلحة الضرائب العقارية بدون غرامة.

أما لو إنت عندك أكتر من وحدة، أو قيمة وحدتك تجاوزت 2 مليون جنيه، فلازم تروح قبل يوم 15 أغسطس عشان متدفعش غرامة.



ـ ايه مواعيد سداد الضريبة؟

تستحق الضريبة العقارية في أول يناير من كل سنة، وتحصل على قسطين متساويين، الأول حتى نهاية شهر يونيو، والثاني حتى نهاية شهر ديسمبر خلال نفس السنة، ويجوز سدادها بالكامل في ميعاد سداد القسط الأول.

كمان ممكن يتم التقسيط الشهري، حسب كلام رئيسة مصلحة الضرائب العقارية.

23/06/2017

04/10/2016

يعيش الاقتصاد المصري حالة من عدم التوازن منذ شهور، بسبب ما تشهده قيمة الجنيه مقارنةً بقيمة الدولار الأمريكي، الذي يرتفع سعره بين الحين والآخر إلى مستويات غ

15/08/2016

16/06/2016

محكمة النقض تؤيد امداد عقد ايجار مكتب المحامى لورثته
حتى ولو لم يكن من بينهم من يمارس مهنة المحاماه
او كانت وظيفتهم تحظرعليهم ممارسة مهنة المحاماه
الدعوى اقامها مالك عين مؤجره كمكتب محاماه وتوفى المحامى المستاجر الاصلى وترك وارث واحد يشتغل بالقضاء ومحكمة اول درجه قضت بالاخلاء على سند من القول بان وظيفة ابن المحامى المتوفى بالقضاء تتعارض مع استعماله عين النزاع مكتباً للمحاماة بنفسه أو بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة أو بطريق التسخير لمخالفة ذلك للحظر المفروض عليه بنص المادة 72 من قانون السلطة القضائية وايدت محكمة الاستئناف الحكم
وطعن على الحكم بطريق النقض الا ان محكمة النقض نقضت الحكم وقررت ان عبارة نص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 والذي جرى على أن ".... فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً وإناثاً من قصر أو بلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة المستأجر فلا ينتهي العقد بموته وإنما يستمر لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقاًً للعقد الأمر الذي يدل على أنه لا يشترط فيمن يكون له حق الاستمرار من الورثة سوى أن يستعمل العين في ذات النشاط ولا يشترط وعلى ما ورد باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 أن يستعمل المستفيد العين بل يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم ولا يلزم أن يكون قيماً أو وصياً أو وكيلاً رسمياً
وللافاده اليكم الحكم كاملا
برئاسة السيد المستشار/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوي، ماجد قطب، سمير فايزي وحسني عبد اللطيف نواب رئيس المحكمة.
________________________________________
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم...... لسنة...... أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء عين النزاع المبينة بالصحيفة، وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 5/ 1953 أجر سلفه من باطنه حجرتي النزاع للمرحوم.......... - مورث الطاعن - لمدة عام واحد لاستعمالهما مكتباً للمحاماة مقابل أجرة شهرية مقدارها 5 جنيهات، وبتاريخ 20/ 6/ 1981 تنازل له المستأجر الأصلي عن عقد إيجار الشقة الكائن بها حجرتا النزاع وإذ توفى مورث الطاعن بعد صدور القانون 6 لسنة 1997 الذي اشترط في مادته الأولى لاستمرار عقد الإيجار لصالح ورثة المستأجر أن يستعملوا العين المؤجرة في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي، وإذ كان الطاعن هو الوارث الوحيد ويستحيل عليه وهو من رجال القضاء أن يدير مكتباً للمحاماة بنفسه ولا يتصور أن ينيب غيره عنه لما في ذلك من تناقض مع قدسية القضاء وحيدته ولما يسببه له من حرج فضلاً عن انتهاء عقد الإيجار المفروش وعدم الوفاء بالزيادة قانوناً في الأجرة فقد أقام الدعوى. حكمت المحكمة بالإخلاء. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم...... لسنة...... ق الإسكندرية، وبتاريخ 6/ 11/ 2000 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقول إن الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 تنص على أنه إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً وإناثاً من قصر وبلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم وأنه تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاع مفاده أنه أناب أحد المحامين في مباشرة ذات النشاط الذي كان يزاوله والده بعين النزاع قبل الوفاة وأن هذا النائب لا يعلن في تعاقده مع الغير عن صفته كنائب أو أنه يتعامل باسم الطاعن أو لحسابه بل يتعاقد معهم باسمه وتنصرف إليه وحده كافة إجراءات التقاضي ورغم ذلك أسس الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قضاءه بالإخلاء والتسليم على ما ضمنه أسبابه من أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع مزاولته لنشاط مورثه بمهنة المحاماة بعين النزاع سواء بنفسه أو بواسطة نائب عنه بالمخالفة لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 السالف ذكرها والذي ورد مطلقاً من هذا القيد بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص التشريعي إذا ما ورد مطلقاً فإنه يُحمل على إطلاقه إلا إذا ثبت بنص آخر ما يقيده فإن قام الدليل على تقييده كان هذا الدليل صارفاً له عن إطلاقه ومبيناً المراد منه فيكون المطلق مقيداً بقيد المُقيد وكل ذلك إذا كان موضوع النصين واحداً فإن اختلف النصان في الحكم فلا يُحمل المطلق على المقيد بل يُعمل بالمطلق على إطلاقه في موضعه والمقيد على قيده في موضعه والمقرر أيضاً أن الأحكام القانونية تدور مع علتها لا مع حكمتها، ومن ثم لا يجوز إهدار العلة وهي الوصف الظاهر المنضبط المناسب للحكم للأخذ بحكمة النص وهو ما شُرع الحكم لأجله من مصلحة أريد تحقيقها أو مفسدة أريد دفعها وأنه متى كان النص عاماً مطلقاً فلا محل لتخصيصه أو تقييده باستهداء الحكمة منه إذ في ذلك استحداث لحكم مغاير لم يأت به النص عن طريق التأويل. لما كان ذلك، وكانت عبارة نص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 والذي جرى على أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي....... فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً وإناثاً من قصر أو بلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة المستأجر فلا ينتهي العقد بموته وإنما يستمر لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقاًً للعقد الأمر الذي يدل على أنه لا يشترط فيمن يكون له حق الاستمرار من الورثة سوى أن يستعمل العين في ذات النشاط ولا يشترط وعلى ما ورد باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 أن يستعمل المستفيد العين بل يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم ولا يلزم أن يكون قيماً أو وصياً أو وكيلاً رسمياً، وقد كان رائد المشرع في تعديل المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 سالفة الإشارة وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون 6 لسنة 1997 هو الحرص على تحقيق المساواة بين الأنشطة المتنوعة حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية وكذا على استقرارها لما لها من أبلغ الأثر على الأوضاع الاقتصادية في البلاد ومراعاة للبعد الاجتماعي وصولاً إلى قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء على ما ضمنه أسبابه من أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع استعماله عين النزاع مكتباً للمحاماة بنفسه أو بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة أو بطريق التسخير لمخالفة ذلك للحظر المفروض عليه بنص المادة 72 من قانون السلطة القضائية برغم أن النص الأخير لا يعتبر مقيداً لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1977 المشار إليه لاختلاف حكم النصين وورود كل منهما على محل مغاير للآخر بما لا يستحيل معه إعمالهما وهو ما ينطوي على تقييد لمطلق النص المذكور وتخصيص له بغير مخصص واستحداث لحكم مغاير يضيف سبباً لأسباب الإخلاء لم يرد به نص مما يعيب الحكم وقد حجبه هذا عن بحث الأسباب الأخرى للدعوى مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة إلى بحث باقي أسباب الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة.
جلسة 15 من نوفمبر سنة 2001 الطعن رقم 25 لسنة 71 القضائية أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 52 - صـ 1111

16/02/2016

تطبيق نبض الإخباري

26/12/2015

حركة المحافظين

.... يؤدى 11 محافظا جديدا و5 نواب للوزراء، بعد قليل، اليمين الدستورية أمام الرئيس

14/12/2015

.... حقّقت المرأة السعودية نجاحاً كبيراً في أول مشاركة لها بالانتخابات البلدية مرشحة

14/12/2015

.... عالم أزهري:~

12/12/2015

.... قضت محكمة جنايات القاهرة، المنعقدة بأكاديمية الشرطة، برئاسة المستشار أسامة