مكتب الأستاذ أسامه الوحش للإستشارات القانونية وأعمال المحاماة

11/07/2026

"رَفعتْ نظرَاتِها إليه بفخر يتناوب على ابتسامتها مع الخجل كلما حدثها هكذا، وكأنها كل ما يملك، لايحيد عنها بنظراته، وكأنما هي من علَّمته النظر!، كما علَّمته كيف يحتم....

05/07/2026

13/05/2026

التصرف العقاري

لما تحب تهب شقة لولادك

اختار صح أولا

عقد هبة او عقد بيع او وصية ،

نوع العقد نحاول نفهم امتي نعمل كل عقد ،

نبدأ بعقد الهبة

نقطة مهمة جدًا في التكييف القانوني للعقود وهي إن فيه عقود شكلها بيع لكن حقيقتها هبة وفيه عقود فيها مقابل بسيط فبيثور السؤال هل ده بيع ولا هبة وده مهم عمليًا جدًا للمحامي لأن التكييف يترتب عليه: شكل العقد و شروط صحته وإمكان الرجوع فيه وأحكام التسجيل وحقوق الورثة والطعن بالصورية
والضرائب والرسوم وأحكام الشفعة أحيانًا

البيع والهبة الاتنين بينقلوا الملكية لكن الفرق الأساسي هو وجود المقابل الهبة طبقًا للمادة 486 مدني: هي تصرف الواهب في مال له دون عوض (( شخص يدي شخص أخر مال أو عقار بدون مقابل حقيقي ))
الهبة فيها عنصرين العنصر المادي هو نقل المال و العنصر النفسي نية التبرع ودي أهم نقطة يعني الواهب يكون قصده الإثراء المجاني للموهب له .. البيع فيه نقل ملكية لكن بمقابل يعني الثمن ركن جوهري والمشتري ملتزم بدفعه فالبيع عقد معاوضة أما الهبة عقد تبرع

هل الهبة لازم تكون بدون أي مقابل تمامًا ؟؟ الهبة ممكن تكون هبة بعوض طبقًا للمادة ٤٨٦ /٢ مدني: يجوز للواهب يفرض على الموهوب له التزام معين زي أب يهب شقة لابنه مقابل الإنفاق عليه او شخص يهب عقار مقابل سداد ديون معينة او أم تهب منزل لبنتها مقابل رعايتها هنا يوجد مقابل لكن العقد يظل هبة ليه؟ لأن العبرة ليست بوجود مقابل فقط بل بنية التبرع

امتي بقي تتحول الهبة لبيع هوا فيه اتجاهين
الاتجاه الأول يقولك العقد يكون هبة بشرطين
الشرط الأول أن يكون العوض أقل من قيمة المال الموهوب
هفهمك عقار قيمته 5 مليون وتم نقله مقابل 300 ألف فهنا المقابل رمزي أو زهيد فيظل التصرف هبة
الشرط الثاني توافر نية التبرع يعني المتصرف قصد الإثراء المجاني جزئيًا نتيجة ده لو المقابل أقل كثيرًا من القيمة الحقيقية وثبت قصد التبرع يبقى العقد يعتبر بيع في حدود المقابل وهبة فيما زاد ودي نقطة مهمة جدًا في المنازعات بين الورثة

الاتجاه الثاني هيقولك العبرة الأساسية بنية التبرع فقط بعض الفقه قال حتى لو المقابل كبير طالما نية التبرع موجودة يبقى التصرف هبة والعكس صحيح حتى لو المقابل قليل جدًا لكن لا توجد نية تبرع يبقى بيع

يعني إيه هبة مستترة اصلا؟ يعني الأطراف يكتبوا العقد بيع لكن الحقيقة هبة وغالبًا بيحصل ده للتهرب من الرسمية أو منع طعن الورثة أو تفادي الرجوع في الهبة أو لتفادي بعض القيود القانونية

الهبة المستترة في صورة بيع بتكون صحيحة حتى لو لم تتخذ الشكل الرسمي للهبة وده استثناء لأن العقد الظاهر هنا بيع وعقد البيع رضائي ولا يحتاج الرسمية فالقانون اعتد بالعقد الظاهر لكن بشرط لازم العقد الظاهر يكون مستوفي أركان البيع ظاهريًا يعني فيه ثمن مذكور فيه إيجاب وقبول فيه محل حتى لو الثمن صوري

ايه أثر ذكر الثمن في العقد بقي هنفترض الحالة الأولى العقد مكتوب فيه: باع له العقار بمبلغ مليون جنيه
لكن في الحقيقة: لا يوجد دفع حقيقي هنا: العقد قد يعتبر: هبة مستترة صحيحة
الحالة الثانية العقد يقول الثمن مليون جنيه والبائع أبرأ المشتري من الثمن أو وهب له الثمن هنا العقد لم يعد بيعًا مستترًا ليه لأن نية الهبة أصبحت صريحة وظاهرة فلم يعد هناك ستر نتيجة ده العقد يصبح هبة صريحة وبالتالي يجب الشكل الرسمي للهبة فإذا لم يفرغ في ورقة رسمية يبطل ودي نقطة محورية جدًا في الدعاوى

طيب لو عايز تثبت ان الهبة مستترة ركز على صورية الثمن
عدم دفع الثمن وعلاقة القرابة وسن المتصرف واحتفاظ البائع بالحيازة وانتفاء القدرة المالية للمشتري وظروف التعاقد
ولو عايز تثبت انه بيع حقيقي ركز على دفع الثمن والتحويلات البنكية والإيصالات وتصرف المشتري كمالك وسداد الضرائب والمرافق وتسلم العقار فعليًا

علي فكرة محكمة النقض مستقرة على أن العبرة بحقيقة التصرف لا بالوصف الذي يضعه المتعاقدان يعني قد يسمى العقد بيعًا لكن المحكمة تعتبره هبة إذا ثبت صورية الثمن وتوافر نية التبرع