20/08/2026
⚖️ إخلاء وطرد المستأجر لترك العين أكثر من سنة.. حكم قضائي مهم يطبق قانون الإيجار الجديد 2025
بفضل الله وتوفيقه، صدر حكم قضائي مهم من محكمة شمال القاهرة الابتدائية – دائرة إيجارات قضى بـ إخلاء وتسليم العين المؤجرة وطرد المستأجر منها، تأسيسًا على ثبوت ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
والأهم هنا أن الحكم جاء تطبيقًا لأحكام قانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتحديدًا المادة السابعة منه.
وهنا تصحيح قانوني مهم لأن الأرقام قررت تعمل لنا كمينًا صغيرًا: القانون رقم 165 لسنة 2025 ليس هو القانون الذي قرر حالة ترك العين لأكثر من سنة، وإنما هذه الحالة وردت صراحة في القانون رقم 164 لسنة 2025. أما القانون رقم 165 لسنة 2025 فقد تناول تعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996.
---
🔴 ما هو الجديد في قانون الإيجار القديم 2025؟
صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وبدأ العمل به من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية.
ويُطبق القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، والخاضعة لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
ومن أبرز ما جاء به القانون وضع أسباب واضحة للإخلاء قبل انتهاء المدد الانتقالية التي حددها القانون.
---
⚖️ متى يجوز إخلاء المستأجر بسبب ترك العين؟
جاءت المادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025 لتقرر التزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر في الحالات التي حددها القانون.
ومن أهم هذه الحالات:
1️⃣ ترك العين مغلقة لأكثر من سنة
إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ترك المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر، فإنه يكون ملزمًا بإخلاء العين وردها إلى المالك أو المؤجر.
وهذه النقطة تحديدًا كانت محور الحكم محل الحديث.
2️⃣ امتلاك وحدة أخرى صالحة لنفس الغرض
كما أجاز القانون طلب الإخلاء إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
---
📌 هل مجرد عدم وجود المستأجر في الشقة يكفي للحكم بالإخلاء؟
لا.
وهذه من أهم النقاط التي يجب الانتباه إليها.
القانون لم يقل إن مجرد غياب المستأجر لفترة قصيرة يؤدي تلقائيًا إلى الإخلاء، وإنما اشترط في الحالة الأولى أن يثبت ترك المكان مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
لذلك فإن إثبات الترك يحتاج إلى أدلة وقرائن يمكن للمحكمة أن تطمئن إليها.
وفي الحكم محل النشر، لم تعتمد المحكمة على قول مجرد، وإنما ناقشت مجموعة من المستندات والقرائن التي قدمها الخصوم لإثبات حالة العين واستعمالها واستهلاك المرافق بها.
---
⚖️ كيف يتم إثبات ترك العين لأكثر من سنة؟
إثبات الترك من المسائل الواقعية التي تخضع لتقدير محكمة الموضوع، ولذلك يمكن الاستناد إلى مجموعة من القرائن، بحسب ظروف كل دعوى، ومنها:
🔹 محاضر إثبات الحالة.
🔹 معاينات العين.
🔹 بيانات استهلاك الكهرباء.
🔹 بيانات استهلاك المياه.
🔹 المكاتبات والإنذارات.
🔹 شهادة الشهود متى كانت منتجة في الإثبات.
🔹 ما يفيد عدم الإقامة الفعلية بالعين.
🔹 القرائن المستمدة من حالة المرافق.
🔹 المستندات الرسمية المتعلقة بمحل إقامة المستأجر.
🔹 أي مستندات أخرى تكشف أن العين ظلت مغلقة وغير مستعملة خلال المدة القانونية.
وفي الحكم محل الحديث، تناولت المحكمة مستندات تتعلق باستهلاك الكهرباء والمياه، بالإضافة إلى مستندات وقرائن أخرى، وانتهت إلى ثبوت الترك وفقًا لما استخلصته من أوراق الدعوى.
---
🏛️ ماذا قالت المحكمة عن عبء الإثبات؟
المسألة ليست مجرد كتابة جملة في صحيفة الدعوى تقول:
««المستأجر تارك العين منذ أكثر من سنة».»
القضاء يحتاج إلى دليل.
وعلى المالك أن يقدم للمحكمة ما يكفي من المستندات والقرائن التي تثبت تحقق الحالة التي استند إليها في طلب الإخلاء.
ولهذا فإن إعداد دعوى الإخلاء بسبب ترك العين يحتاج إلى دراسة دقيقة للوقائع، وليس مجرد الاستناد إلى نص المادة 7 وحده.
---
🔥 الحكم محل النشر.. لماذا هو مهم؟
تكمن أهمية الحكم في أنه يمثل تطبيقًا قضائيًا عمليًا للنص الجديد الذي أضاف حالة ترك العين المؤجرة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر كسبب للإخلاء.
وقد انتهت المحكمة إلى القضاء بـ:
⚖️ إخلاء العين المؤجرة وتسليمها وطرد المستأجر منها.
وذلك بعد أن بحثت المحكمة الأدلة والمستندات المقدمة إليها، واستخلصت منها تحقق حالة الترك التي يتطلبها القانون.
وهذا يؤكد أن قانون الإيجار القديم 2025 بدأ ينعكس عمليًا على المنازعات القضائية المتعلقة بالأماكن الخاضعة لأحكامه.
---
🚨 هل القانون الجديد أنهى عقود الإيجار القديمة فورًا؟
لا.
وهذه من أكثر المعلومات التي يحدث فيها خلط على مواقع التواصل الاجتماعي.
القانون رقم 164 لسنة 2025 قرر أن عقود إيجار الأماكن السكنية الخاضعة له تنتهي بانقضاء سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهي عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى بانقضاء خمس سنوات، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.
لكن ذلك لا يمنع وجود أسباب للإخلاء قبل انتهاء تلك المدة، ومنها ترك العين مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر، أو امتلاك وحدة أخرى صالحة لنفس الغرض، فضلًا عن أسباب الإخلاء الأخرى المقررة قانونًا.
---
⚠️ ماذا لو رفض المستأجر الإخلاء بعد ثبوت السبب؟
هنا جاء النص الجديد بإجراء مهم.
فبحسب المادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025، حال امتناع المستأجر عن الإخلاء، يجوز للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، وذلك دون الإخلال بالحق في التعويض إذا كان له مقتضٍ.
كما أجاز القانون للمستأجر رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفق الإجراءات المعتادة، مع النص على أن رفع الدعوى الموضوعية لا يترتب عليه وقف أمر قاضي الأمور الوقتية.
وهذا تطور إجرائي مهم جدًا في منازعات الإيجار القديم.
---
📚 هل أسباب الإخلاء القديمة ما زالت موجودة؟
نعم.
فالمادة 7 نفسها بدأت بعبارة تؤكد أن أحكامها تأتي مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
وبالتالي لا ينبغي التعامل مع القانون الجديد باعتباره ألغى جميع أسباب الإخلاء السابقة، وإنما أضاف تنظيمًا جديدًا للحالات التي حددها.
---
🧑⚖️ رسالة مهمة لكل مالك عقار
إذا كنت مالكًا لعقار خاضع لنظام الإيجار القديم، ولاحظت أن المستأجر لا يقيم بالعين المؤجرة وأنها مغلقة منذ فترة طويلة، فلا تعتمد على الاعتقاد أو الكلام المتداول بين الجيران.
القانون يحتاج إلى إثبات قانوني منضبط.
ابدأ بجمع الأدلة المتعلقة بالعين والمرافق والإقامة، ثم يتم تحديد الطريق القانوني المناسب بحسب ظروف كل حالة.
لأن الفرق بين دعوى قوية ودعوى يتم رفضها أحيانًا ليس في النص القانوني، وإنما في كيفية إثبات الواقعة أمام المحكمة.
---
📝 الخلاصة القانونية
يمكن تلخيص الحكم والمبدأ المستفاد منه في النقاط الآتية:
✅ قانون الإيجار القديم الجديد هو القانون رقم 164 لسنة 2025.
✅ المادة 7 منه قررت الإخلاء عند ثبوت ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
✅ لا يكفي مجرد الادعاء بترك العين، وإنما يجب إثبات الواقعة بالأدلة والقرائن.
✅ استهلاك أو انقطاع المرافق قد يمثل قرينة ضمن مجموعة أدلة، ولا ينبغي التعامل معه منفردًا باعتباره دليلًا حتميًا في كل دعوى.
✅ يجوز أيضًا طلب الإخلاء عند ثبوت امتلاك المستأجر وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض.
✅ عند الامتناع عن الإخلاء، أجاز القانون اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لطلب إصدار أمر بالطرد.
✅ رفع دعوى موضوعية من جانب المستأجر لا يوقف أمر قاضي الأمور الوقتية وفقًا للنص.
✅ الحكم المنشور يمثل تطبيقًا قضائيًا مهمًا للنظام الجديد في منازعات الإيجار القديم.
---
❤️ كلمة أخيرة
إيد ربنا بتسند وبتعوض ♥️🫶🏻
الحمد لله على حكم جديد يضاف إلى سجل العمل، والأهم أن يكون كل حكم سببًا في رد الحقوق إلى أصحابها وفقًا للقانون.
الإخلاء بسبب ترك العين أكثر من سنة لم يعد مجرد حديث متداول على السوشيال ميديا، وإنما أصبح له سند تشريعي واضح في المادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025، وتظهر أمامنا تطبيقاته القضائية عمليًا.
⚖️ مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية
المستشار عبد المجيد جابر – المحامي بالنقض
🌐 https://avocatoonline.com
---
🔎
قانون الإيجار القديم 2025، قانون الإيجار الجديد 2025، القانون 164 لسنة 2025، إخلاء المستأجر، طرد المستأجر، ترك العين المؤجرة، ترك الشقة أكثر من سنة، إخلاء العين بسبب الترك، المادة 7 من قانون الإيجار القديم، قاضي الأمور الوقتية، أمر الطرد، دعوى إخلاء، دعوى طرد المستأجر، أسباب الإخلاء في الإيجار القديم، الإيجار القديم في مصر، قانون الإيجار القديم الجديد، إخلاء المستأجر لعدم الإقامة، إثبات ترك العين، محامي إيجارات، قضايا الإيجار القديم، أحكام الإخلاء 2025، أحكام محكمة شمال القاهرة، إعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
🏷️
