19/10/2025
القواعد الإضافية عند كتابة عقود بيع المعاملات العقارية لتجنب حالات النصب.. المشرع حدد 6 قواعد منسية دائما بين البائع والمشترى تبدأ بتسلسل الملكية.. و 9 محاذير قبل كتابة العقد
المعاملات العقارية بكل أنواعها بيع أو شراء أو وصية أو هبة هى من المعاملات التى تلعب دوراَ أساسياَ ومن الأهمية بما كان فى حياة الأفراد والجماعات، باعتبارها تعمل على نقل الأموال والحقوق بين الأفراد داخل المجتمع، ولهذه الأهمية في هذا النوع من المعاملات ظهرت الحاجة إلى قواعد وأحكام قانونية تعمل على ضبط انتقالها في جو تسوده الثقة والأمان، وذلك تحقيقاَ للتوازن والاستمرار الاقتصادي والاجتماعي.
وتعتبر الكتابة من أهم الوسائل لإثبات التعاملات على العقارات منذ القدم حيث أنها تعتبر الوسيلة الفعالة والمأمونة، أمام ضعف الثقة فى شهادة الشهود، وتطور العلاقات وتشابكها، فالكتابة تضمن وجود الدليل لإثبات الحق عند نشوب النزاع حوله، وبذلك تكون سر التصرفات العقارية وإيجاد جميع المشاكل التى يمكن أن تحصل بين أطراف التعاقد.
في التقرير التالي، نلقى الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تهم الملايين فى سوق العقارات خاصة عند كتابة العقود وهى 6 قواعد إضافية - مع البنود التقليدية ممكن تكون منسية - عند كتابة عقود بيع المعاملات العقارية، تتمثل فى تسلسل الملكية، وبند الثمن الحقيقى كاملا وعدم ذكر قيمة أقل، وحصة الشيوع، وإثبات صحة التوقيع فى عقود البيع بالتقسيط، وإثبات إيصالات الأمانة أو الشيكات بعقد البيع، وتسلم مستندات الملكية.
1-تسلسل الملكية
فى البداية – لا بد عند كتابة العقود أن يتم ذكر تسلسل الملكية الواردة على العقار المبيع بداية من أسم البائع ومروراً بكل من تملك العقار من قبل، وانتهاء باسم صاحب الأرض الذي أقيم عليه العقار وعمليا استخرج شهادة تصرفات عقارية، وإذا كانت من شركة هل الشركة سجلت ومعها مخالصة أم عليها أقساط أم مخصص لها الأرض والمباني بقرض وخلافه ومن له حق التوقيع وصفته أم الأرض صاحبها مختلف عن صاحب البناء أم هناك كاحول للظهور أمام المشتريين بالبيع وهكذا.
2-بند الثمن الحقيقى كاملا وعدم ذكر قيمة أقل
ويلجأ إلي ذلك بعض المشترين، لأنهم يعتقدون أن ذلك يؤثر على ثمن الشقة إذا أرادوا بيعها في المستقبل، ولكن الأبد من ذكر بند الثمن الحقيقى حتى لا يستطيع شخص آخر أن يطعن في العقد بالصورية، وضرورة إضافة ضريبة التصرفات العقارية على الثمن وكافة المصروفات من عوايد ورسوم وخلافه حتى لا تفاجأ بها عند رفع دعوى على البائع بتحملك 2,5% من إجمالي الثمن، ويظل الدفع مباشرة بسبب أن غرامة التأخير من الممكن أنن تصل لمبلغ كبير لأنك هنا ستكون صاحب المصلحة في استكمال أوراقك.
3-حصة الشيوع
لابد عند ذكر وصف المكان المبيع أن يتم ذكر الحصة المشاعة المرتبطة بذلك المكان "مثال تم بيع الشقة الواقعة بالدور (......) وحصة على الشيوع تقدر بنسبة الشقة إلى باقي العقار"، وذلك لأنه فى حالة حدوث إزالة للعقار أو تهدمه، فعدم وجود حصة شائعة يعنى عدم أحقية المشترى فى تملك جزء من أرض العقار المتهدم، ويعتبر تمليك لحق انتفاع فقط - تملك فى الهوا - دون وجود حق ملكية حقيقى فى أرض العقار.
4-إثبات صحة التوقيع فى عقود البيع بالتقسيط
يجب على المشترى رفع دعوى صحة توقيع لإثبات تاريخ التعاقد على الشقة، ومنع المالك الأصلي من التصرف فيها للغير قبل إتمام البيع النهائى، وضرورة التسجيل بعد ذلك مع وجود توكيل بالبيع للنفس والغير - وتوكيل الغير – ولابد من الأخذ فى الاعتبار توكيل الغير وتحديد حصة الأرض في التوكيل وأن آمكن الثمن أيضاَ.
5-إثبات إيصالات الأمانة أو الشيكات بعقد البيع
وهذا يؤدى دائما لوقوع المشترى تحت طائلة قانون العقوبات، "كالحبس" ولذلك فلا بد عند تحرير إيصالات أمانة أو الشيكات بقيمة المبالغ المتبقية من ثمن الشقة، أن يتم إثبات هذه الإيصالات بتاريخ تحريرها وقيمتها داخل بند الثمن فى عقد البيع عند شراء الشقة بالتقسيط.
مثال: إذا بيعت الشقة بمبلغ خمسمائة ألف، وتم دفع مائتان وخمسين وتبقى مائتان وخمسين على دفعتين، فيتم كتابة التالى: الدفعة الأولى مائة وخمسة وعشرون ألف جنيه تستحق فى تاريخ كذا، وتحرر بها إيصال أمانة أو شيك بتاريخ / / وهكذا.
6-تسلم مستندات الملكية
فلا بد للمشترى أن يتسلم صور من عقد شراء الأرض المبنى عليها العقار ومن الأفضل أن تكون مسجلة لضمان حقه، والرخصة أيضاَ وعقود المشاركة إذا كان في العقار شركاء، ومقايسات المياه والكهرباء، وإعلام الوراثة إذا كان هناك ورثة.
............................................
نصائح أخرى عند كتابة عقد بيع الشقق والعقارات
احذروا قبل كتابة عقد بيع الشقق والعقارات
أولا: لا تشتري عقد البيع الموجود بالمكتبات وألجأ إلى محام لبحث سند الملكية وكتابة العقد .
ثانيا: هناك بيانات هامة يجب أن تكون مدرجة بعقود البيع :-
1- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة "ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر"- عنوان محل الإقامة كاملا.
2- بيان تفصيلي بالمبيع " سواء شقة - أرض فضاء - محل - عقار كامل" وبيان مساحته بالتحديد "العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز أو زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد أعلي من نسبة 10%".
3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية "بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء"
4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح "وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حالة حدوث أي شيء".
5- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول إلي رقم العقد المسجل القديم للعقار "وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ إعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته"، بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع "وفي حاله شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث أن المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بأنها صورة طبق من العقد".
6- يجب أن يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف أى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن.
7 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بأنه لم يسبق له التصرف في العين أو ترتيب أى حقوق عليها للغير – وكذا أن البائع يضمن عدم تعرضه هو أو الغير للمشترى في العين موضوع البيع.
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات .
9- يجب وجود بند صريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا، هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة علي العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع .
احترس من مقولة "العقار به عقد اخضر"
ثالثا: احذر الادعاء بأن عقد الشقة أو العقار مسجل على أساس أنه محرر على ورق أخضر وهو ما ينخدع فيه الكثير بأنه اشترى عقار مسجل علي غير الحقيقة حيث يتردد كثيرا في سوق العقارات مقولة "العقار به عقد اخضر - للإيهام بأنه مسجل".
والعقد الأخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع بالشهر العقاري كنموذج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقة الخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحرير العقود الابتدائية عليها أو يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسمية منه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء "علما بأنه قد صدر قرار من وزير العدل في العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من الأحكام علي الورقة الخضراء لمنع التلاعب بالمشترين - ولكن هذا لا يمنع وجود ألاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدور القرار".
والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد ان يقوم بالاتي حتي يتأكد هل هو مسجل أو مجرد حالة من الحالات السابقة:
أولا: مكتوب علي الهامش الأيسر بالعقد بشكل عرضي " ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية إلا إذا تم شهره".
ثانيا: علي الهامش الأيمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ إذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناه أن العقد لم يشهر وليس له قيمه.
ثالثا:
يجب أن يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار، ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل.
رابعا :
يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخه وساعته ويكون مختوم أيضا.
خامسا:
يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقار بأن البائع والمشترى قاما بالتوقيع أمامه.
إذا لم تتوافر الخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه، فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب أن تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل.
