24/03/2022
(هل يحق للمستأجر طلب فسخ عقد الإيجار )
او (إنقاص الأجرة نظرا لظروف انتشار الأوبئة)
(ا. عمالا للمادتين 574 و147 مدني)
في ظل الظروف التي يمر بها العالم حاليا – من انتشار وباء عالمي – مما دفع بعض الحكومات إلى اتخاذ تدابير احترازية لمواجهة هذا الوباء مما أثر حتما على العديد من المعاملات الاقتصادية – وتوقف بعض النشاطات الاقتصادية.
فعلى سبيل المثال هناك بعض النشاطات التجارية اليومية تعرضت للوقف الكامل والبعض الآخر تعرض للوقف الجزئي ومثال ذلك نشاطات الكافيتريات والمقاهي والمطاعم ونشاطات الترفيه (سينما - مسرح )، في حين هناك بعض النشاطات التي لم تتوقف تماما – (الصيدليات محلات بيع الخبز والبقالة )، والبعض الآخر كان توقفه جزئيا وهو نتيجة وجود حظر تحرك خلال فترات في اليوم الواحد ، وغير ذلك
فهل هنا يحق للمستأجر ولاسيما في عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني أن يطلب الفسخ أو تخفيض الأجرة أو براءة الذمة منها؟؟
أولا نصوص المواد
-----------------
تنص المادة "574" من القانون المدني
(( إذا ترتب على عمل من جهة حكومية في حدود القانون نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة، جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، وله أن يطالب المؤجّر بتعويضه إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجّر مسئولاً عنه، كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره.))
كما نصت الفقرة الثانية من المادة 147 من القانون المدني :-
((إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وأن لم يصبح مستحيلا، صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضي تبعا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك))
وعلى ذلك يجب التفرقة بين أمرين
أولا:- نظرية الظروف الطارئة والتي يحكمها نص المادة 147 مدني ويشترط لتطبيق النص:-
=======================
1- حوادث استثنائية عامة
2- لم يكن في الوسع توقعها
3- ترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وأن لم يصبح مستحيلا، صار مرهقا للمدين
4- بحيث يهدده بخسارة فادحة،
5- لا يجوز الاتفاق على مخالفة ذلك.
ففي هذه الحالة يجوز للقاضي تبعا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك)
------------------------------------------
ثانيــا:- بينما نظرية صدور قرار حكومي ترتب عليه نقص الانتفاع يحكمه نص المادة 574 مدني ويشترط للتمسك بها:-
===========================
1- صدور قرار أو عمل من جهة حكومية
2- في حدود القانون
3- يترتب عليه نقص كبير في الانتفاع بالعين المؤجرة،
4- ألا يكون هناك اتفاق يقضى بغير ذلك
يجوز في هذه الحالة للمستأجر- وليس للمؤجر- تبعاً للظروف أن يطلب:-
1- فسخ العقد
2- أو إنقاص الأجرة
ويتلاحظ أن نظرية الظروف الطارئة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها على عكس صدور قرار حكومي ترتب على نقص الانتفاع بالعين يجوز الاتفاق في عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر بعدم ضمان المؤجر لذلك.
وبتطبيق ذلك على الحالة الراهنة نجد أن كلا الأمرين يجوز أن يستند المستأجر عليهم في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة وذلك:-
1- لكون ظهور الوباء وانتشاره أمر لم يكن توقعه
2- وصدور قرار من مجلس الوزراء بغلق بعض الأماكن سواء لطبيعة نشاطها أو لصدور قرار بحظر التجول لفترات مما يحول دون الانتفاع بالعين المؤجرة.
3- إعلان منظمة الصحة العالمية أنه هذا الوباء يعد جائحة عالمية
4- إعلان بعض الدول حالة الطوارئ وتعطل الحياة في مختلف الدول مما ترتب عليه عدم القدرة على الوفاء بالالتزامات التعاقدية.
الأمر الذي يحق معه للمستأجر طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة تبعا للظروف
ولكن يشترط حتى يحق للمستأجر طلب فسخ عقد الإيجار في حالة وجود تعرض من الحكومة له في العين المؤجرة:-
1- أن يكون من شأن هذا التعرض الحرمان من الانتفاع بالعين المؤجرة
2- أن يكون الحرمان حرماناً جسيماً بحيث ما كان للمستأجر ليتعاقد لو علم به منذ البداية.
أما إذا لم يبلغ الحرمان من الانتفاع هذه الدرجة من الجسامة جاز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بشرط أن يكون هناك نقص كبير في الانتفاع بالعين يسوغ إنقاص الأجرة ، أما إذا كان النقص في الانتفاع يسيراً فلا يكون هناك مبرر لا لفسخ عقد الإيجار ولا لإنقاص الأجرة
وفى هذا الشأن قضت محكمة النقض:-
===============================
(( المقرر – في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادة ٥٧٤ من القانون المدني يدل على أن مناط حق المستأجر في طلب فسخ عقد الإيجار عند تعرض الحكومة له في العين المؤجرة هو أن يكون من شأن هذا التعرض الحرمان من الانتفاع بالعين المؤجرة حرماناً جسيماً بحيث ما كان للمستأجر ليتعاقد لو علم به منذ البداية ، أما إذا لم يبلغ الحرمان من الانتفاع هذه الدرجة من الجسامة جاز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بشرط أن يكون هناك نقص كبير في الانتفاع بالعين يسوغ إنقاص الأجرة ، أما إذا كان النقص في الانتفاع يسيراً فلا يكون هناك مبرر لا لفسخ عقد الإيجار ولا لإنقاص الأجرة)) . مجدى عزام
الطعن رقم ١٢٨٩٣ لسنة ٨٥ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/٠٥/٠٦
------
(( تمسك الطاعن بطلب إنقاص الأجرة بالقدر الذى يتناسب مع النقص في الانتفاع بمحل النزاع نتيجة التعرض الصادر من إحدى الجهات الحكومية حال تأمينها الطرق المحيطة بها على أثر ما شهدته البلاد من أحداث ثورة ٢٥ يناير ٢٠١١ وتقديمه المستندات الدالة على ذلك . دفاع جوهرى . قضاء الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه برفض هذا الطلب على سند من أن هذا الحدث الطارئ قد جدَ بعد صدور عقد الإيجار وتنفيذه دون أن يواجه دفاع الطاعن بما يصلح ردأً عليه . قصور))
الطعن رقم ١٢٨٩٣ لسنة ٨٥ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٧/٠٥/٠٦
((النص في المادة ٥٧٤ من القانون المدني على أنه "إذا ترتب على عمل جهة حكومية في حدود القانون نقص كبير في الإنتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ عقد أو إنقاص الأجرة.." يدل على أن مناط حق المستأجر في طلب فسخ عقد الإيجار عند تعرض الحكومة له في العين المؤجرة هو أن يكون من شأن هذا التعرض الحرمان من الإنتفاع بالعين المؤجرة حرماناً جسيماً بحيث ما كان للمستأجر ليتعاقد لو علم به منذ البداية، أما إذا لم يبلغ الحرمان من الإنتفاع هذه الدرجة من الجسامة جاز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بشرط أن يكون هناك نقص كبير في الإنتفاع بالعين يسوغ إنقاص الأجرة، أما إذا كان النقص في الإنتفاع يسيراً فلا يكون هناك مبرر لا لفسخ عقد الإيجار ولا لإنقاص الأجرة، ولما كان الطاعنان قد طلبا فسخ عقد الإيجار وإلغاء أمر الأداء الصادر بإلزامها بالأجرة، وكان إنقاص الأجرة يعتبر مندرجاً ضمن هذه الطلبات، فإن الحكم المطعون فيه إذ جعل مناط طلب فسخ عقد الإيجار أو إنقاص الأجرة هو النقص الكبير في الإنتفاع بالعين المؤجرة دون أن يدرك الفرق بين درجة الجسامة المطلوبة في الحرمان من الإنتفاع بالعين المؤجرة والتي تجيز طلب الفسخ وتلك التي تجيز طلب إنقاص الأجرة فقط وسوى بينهما. واعتبر أنه يجب في الحالتين أن يكون النقص في الإنتفاع كبيراً وقضى برفض طلب إنقاص الأجرة، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه وتأويله، ومعيباً بالفساد في الإستدلال))
الطعن رقم ٩٢٨ لسنة ٤٥ قضائية الصادر بجلسة ١٩٧٨/٠٣/١٤
مكتب فنى ( سنة ٢٩ - قاعدة ٣٧٦ - صفحة ١٩٣٥
(( أن قوام نظرية الظروف الطارئة في نص المادة ١٤٧ من القانون المدنى هو أن يكون الحادث استثنائياً وغير متوقع الحصول وقت انعقاد العقد والمعيار في توافر هذا الشرط معيار مجرد مناطه ألا يكون في مقدور الشخص أن يتوقع حصوله لوجود ذات الظرف عند التعاقد دون ما اعتداد بما وقر في ذهن هذا المدين بالذات من توقع الحصول أو عدم توقعه
الطعن رقم ١١١١٢ لسنة ٧٩ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٢/٢٦
((أن البحث فيما إذا كان الحادث الطارئ هو مما في وسع الشخص العادى توقعه أو أنه من الحوادث الطارئة هو مما يدخل في سلطة قاضى الموضوع طالما أقام قضائه على أسباب مؤدية إلى ما انتهت إليه))
الطعن رقم ١١١١٢ لسنة ٧٩ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٢/٢
(( المادة ١٤٧ من القانون المدنى نصت في فقرتها الأولى على قاعدة عامة وهى أن العقد شريعة المتعاقدين وأنه لا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين ثم نصت الفقرة الثانية منها على استثناء من هذه القاعدة فقالت " ومع ذلك إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدى وإن لم يصبح مستحيلاً صار مرهقاً للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة جاز للقاضى تبعاً للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول...." ومفهوم ذلك أن محل تطبيق هذا الاستثناء أن يكون الالتزام الذى حصل الاتفاق عليه بين المتعاقدين قائماً وأن تنفيذه بالشروط المتفق عليها بينهما أصبح مرهقاً للمدين بسبب الحادث الطارئ بمعنى أن تكون هناك علاقة سببية بين القدرة على تنفيذ الالتزام بالشروط المتفق عليها دون إرهاق وبين الحادث الطارئ الذى بمقتضاه أصبح تنفيذ هذا الالتزام مرهقاً للمدين ، كما يشترط لتطبيق نظرية الظروف الطارئة الا يكون تراخى تنفيذ الالتزام إلى ما بعد وقوع الظرف الطارئ راجعاً إلى خطأ المدين إذ لا يجوز له أن يستفيد في هذه الحالة من تقصيره ، ولما كان ذلك وكان البين من الأوراق ومدونات عقدى التمويل المبرمين أولهما في ٤ / ٧ / ٢٠٠٧ والث انى في ٢١ / ٩ / ٢٠٠٩ أنه نص فيهما على أن الغرض من منح البنك الطاعن الشركة المطعون ضدها مبالغ الغرض المبين بهما هو لاستكمال بناء وتشطيب القرية السياحية والفندق المملوكين للأخيرة بخليج نعمة بمدينة شرم الشيخ ولم يكن بغرض استغلال النشاط التجارى والفندقى لذلك المشروع والذى لم يكن قد صدر له الترخيص من بعد إلا بتاريخ ٤ / ٤ / ٢٠١٢ بموجب موافقة مبدئية مؤقتة لمشروع " فندق رويال بالاس " والتى لا تعد سنداً للتشغيل أو لاستقبال العملاء وإنما لاعتبار المشروع من عداد المنشآت الفندقية تحت الإنشاء وسارية لمدة ستة أشهر ، وذلك ما يعنى عدم توافر علاقة السببية بين عدم تنفيذ الشركة المطعون ضدها لالتزامها بسداد العائد المتفق عليه بموجب هذين العقدين وهو بواقع ١٤% سنوياً في أولهما و ١٥,٢٥% سنوياً في الثانى وبين الحادث الطارئ الذى تمسكت به الأخيرة بقيام ثورة ٢٥ يناير ٢٠١١ وهو ما انتهى إليه تقرير الخبير الثانى المنتدب في الدعوى والذى أضاف أيضاً أن تقاعس الشركة في تنفيذ التزاماتها كان قائماً سواء كان قبل أو بعد قيام تلك الثورة بما لا حق لها في الاستفادة من تقصيرها ، ولا ينال من ذلك أن بعض تلك المستحقات واقعة في المستقبل إذ إن واجب القاضى أن لا يعمل تلك النظرية إذا ثبت له أن هناك احتمالاً لزوال أثرها عند استحقاقها ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وجرى في قضائه تطبيق نظرية الظروف الطارئة على الواقعة المطروحة وقصر مقدار العائد المقضي به على الشركة المطعون ضدها على الفائدة القانونية بواقع ٥% بدلاً من الاتفاقية بموجب عقدى التمويل سند الدعوى استناداً إلى ما ذهب إليه من أن ذلك مرده توقف نشاط الشركة وانخفاض إيراداتها بسبب أحداث ثورة يناير المشار إليها فإنه يكون قد شابه عيب القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال اللذين جراه إلى الخطأ في تطبيق القانون))
الطعن رقم ١٦٠١٠ لسنة ٨٥ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٦/١٢/٠٨
(( المقرر – في قضاء محكمة النقض - أن الأجرة هى مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة ، والمؤجر ملزم طبقاً لنص المادة ٥٦٤ من التقنين المدنى بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة في حالة تصلح معها لأن تفى بما أُعدت له ، فلا تُستحق الأجرة إلا من تاريخ استلام المستأجر العين وتمكينه من الانتفاع بها)
الطعن رقم ٥١٩٠ لسنة ٧٦ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٥/٠٣
المقرر في قضاء محكمة النقض أن المؤجر يلتزم تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة وأن إخلال المؤجر بهذا الالتزام يترتب عليه قيام حق المستأجر في طلب انقاص الأجرة بمقدار ما نقص به الانتفاع . ذلك أن الأجرة مقابل الاتنفاع بالعين المؤجرة فإذا فوت المؤجر الانتفاع على المستأجر ما التزم به يكون من حق المستأجر أن يدفع بعدم استحقاق المؤجر للأجرة كلها أو بعضها بالقدر الذى لم يستوف به منفعة العين المؤجرة(مجدى عزام .
الطعن رقم ١٨٤٠ لسنة ٨٦ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٧/٠٥/
(( المقرر في قضاء محكمة النقض أنه في العقود الملزمة للجانبين ينفسخ العقد حتماً ومن تلقاء نفسه طبقاً للمادة ١٥٩ من القانون المدنى بسبب استحال تنفيذ التزام أحد المتعاقدين لسبب أجنبى ويترتب على الانفساخ ما يترتب على الفسخ من عودة المتعاقدين إلى الحالة المدين بالالتزام الذى استحال تنفيذه عملاً بمبدأ تحمل التبعة في العقد الملزم للجانبين ((.
الطعن رقم ٢٧٥٩ لسنة ٧٩ قضائيةالصادر بجلسة ٢٠١٥/٠٦/٠
