مؤسسة المستشار رؤوف سامى للمحاماة

28/08/2026

⚖️ الحلقة العاشرة. : عقد البيع مع القاصر
👦 تشتري عقار من قاصر؟ استنى… مين اللي باع لك؟
مش كل عقد بيع مكتوب وموقّع يبقى صحيح ونافذ.
لو العقار مملوك لقاصر، لازم تعرف أولًا:
🔹 مين صاحب الصفة في البيع؟
هل هو الولي الطبيعي؟ أم الوصي؟
🔹 هل يملك من باشر البيع سلطة التصرف؟
🔹 هل يلزم الحصول على إذن محكمة الولاية على المال؟

📌 المهم:
قانون الولاية على المال رقم 119 لسنة 1952 وضع قيودًا على تصرفات الوصي، ومن بينها التصرفات التي تنشئ أو تنقل أو تغيّر أو تنهي حقوقًا عينية عقارية، فلا يجوز للوصي مباشرتها إلا بإذن المحكمة.

⚠️ وبالتالي، شراء عقار مملوك لقاصر من شخص لا يملك سلطة التصرف أو من وصي دون استيفاء الإذن اللازم، قد يعرّض المشتري لمشكلة قانونية كبيرة.
والأهم أن محكمة النقض قررت أن الوصي إذا باشر تصرفًا يحتاج إلى إذن المحكمة دون الحصول عليه، فإنه يتجاوز حدود نيابته، ولا تنصرف آثار التصرف إلى القاصر.

🛑 قبل ما تدفع جنيه واحد اسأل:
1️⃣ مين مالك العقار؟
2️⃣ هل هو قاصر وقت البيع؟
3️⃣ مين اللي هيوقع العقد نيابة عنه؟
4️⃣ ما سند صفته في تمثيل القاصر؟
5️⃣ هل التصرف يحتاج إذن محكمة الولاية على المال؟
6️⃣ هل صدر الإذن فعلًا؟ وما حدود هذا الإذن؟

💡 الخلاصة:
في بيع عقار القاصر… مش المهم مين ماسك القلم، المهم: هل يملك قانونًا سلطة البيع؟
⚖️ اعرف حقك قبل ما تمضي.
المستشار/ رؤوف سامي زكي
المحامي بالنقض والإدارية العليا
متخصص في المنازعات المدنية والتجارية
010 00424670
المكتب : عمارة مصر للتأمين - ش الشركات - دسوق

28/08/2026

⚖️ الحلقة 9 | اعرف حقك قبل ما تمضي
🏠 «البائع مش هو المالك؟ معاه توكيل!»

هل تشتري وأنت مطمئن؟ 🤔
مش كل توكيل يسمح بالبيع، ومش كل شخص يقدر يبرم عقد بيع صحيح.

أولًا: هل المتعاقد كامل الأهلية؟
الأصل أن من بلغ 21 سنة ميلادية كاملة وكان متمتعًا بقواه العقلية ولم يُحجر عليه يكون كامل الأهلية لمباشرة حقوقه المدنية.

ثانيًا: لو البيع بتوكيل... راجع التوكيل 🔍
القانون المدني يشترط وكالة خاصة في أعمال التصرف، وعلى الأخص البيع، والوكيل لا يملك إلا مباشرة الأمور المحددة في التوكيل وما يلزمها من توابع.

يعني قبل ما تدفع فلوسك، اسأل:
🔹 هل التوكيل يتضمن حق البيع فعلًا؟
🔹 هل الوكيل يبيع العقار محل التوكيل؟
🔹 هل التوكيل ما زال قائمًا ولم تنتهِ الوكالة؟
🔹 هل البائع أو وكيله يملك قانونًا إتمام التصرف؟
🔹 وهل مستندات الملكية نفسها سليمة؟
⚠️ والأهم: الوكالة قد تنتهي بإتمام العمل أو بانتهاء مدتها، وكذلك بموت الموكل أو الوكيل وفقًا للمادة 714 مدني.

💡 الخلاصة
وجود توكيل في يد البائع لا يعني وحده أن البيع آمن.
راجع أهلية المتعاقد + سند الملكية + حدود التوكيل + سريان الوكالة قبل دفع الثمن أو التوقيع.
العقد الجيد لا يبدأ بالتوقيع... بل يبدأ بالتأكد ممن يملك حق التوقيع.

المستشار/ رؤوف سامي زكي
المحامي بالنقض والإدارية العليا
متخصصون في المنازعات المدنية والتجارية
دسوق – كفر الشيخ
010 00424670
#محامي

27/08/2026

⚖️ الحلقة 8 | اعرف حقك قبل ما تمضي

البائع قالك: «المفتاح معاك»...
هل كده سلّمك العقار قانونًا؟

الإجابة: مش بالضرورة.
طبقًا للمادة 435 مدني، التسليم لا يعني مجرد إعطاء المفتاح، وإنما يكون بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يستطيع حيازته والانتفاع به دون عائق، مع إعلامه بذلك. �

يعني ممكن تستلم المفتاح، ومع ذلك يكون هناك إخلال بالتزام البائع بالتسليم إذا ظل هناك مانع يحول دون انتفاعك بالعقار.

🔹 مثال:
استلمت مفتاح الشقة، لكن لم يتم تمكينك فعليًا من دخولها أو الانتفاع بها بسبب وجود مانع من جانب البائع.

مكتب المستشار/ رؤوف سامى زكى
المحامى بالنقض والإدارية العليا
010 00424670
ش الشركات - عماره مصر للتامين - دسوق / كفر الشيخ
🔹 وماذا تفعل؟
لا تكتفِ بمحضر أو ورقة استلام عامة؛ راجع حالة العقار، وما تم الاتفاق عليه في العقد، وبيّن أي تحفظات أو موانع في مستند التسليم.
الخلاصة:
🔑 المفتاح دليل على الاستلام... لكنه ليس وحده معيار التسليم القانوني.

26/08/2026

اشتريت العقار… وبعدها اكتشفت عيب مخفي! 😳
هل البائع مسؤول؟ وماذا تفعل؟

دفعت ثمن الشقة أو الأرض، واستلمت المبيع، وبعد فترة اكتشفت مشكلة لم تكن ظاهرة وقت الشراء...
هل انتهى حقك بمجرد الاستلام؟ 🤔
ليس بالضرورة.

🔹 القانون المدني المصري يلزم البائع بالضمان إذا كان بالمبيع عيب ينقص من قيمته أو منفعته، حتى لو كان البائع نفسه لا يعلم بوجود العيب. �

لكن انتبه 👇
❌ إذا كنت تعلم بالعيب وقت البيع.
❌ أو كان بإمكانك اكتشافه بالفحص المعتاد ولم تفعل.
فهنا قد لا يكون البائع مسؤولًا عنه، إلا في حالات منها أن يكون قد أكد لك خلو المبيع من العيب أو تعمد إخفاءه. �

🚨 والأهم:
إذا اكتشفت عيبًا خفيًا بعد الاستلام، لا تسكت.
يجب إخطار البائع بالعيب في الوقت الملائم، والقانون وضع أيضًا مدة تقادم لدعوى الضمان الأصل فيها سنة من وقت تسليم المبيع، مع استثناءات مهمة. �

⚖️ الخلاصة:
مش كل عيب يظهر بعد الشراء معناه إن حقك ضاع…
ومش كل عيب معناه إن البائع مسؤول.
المهم: نوع العيب + وقت ظهوره + إمكانية اكتشافه + ما ورد في العقد + تصرفك بعد اكتشافه.
📌 قبل ما تتصرف أو توقع على مخالصة… استشير محامي.

السؤال لك:
لو اشتريت شقة وبعد الاستلام اكتشفت عيبًا لم يكن ظاهرًا وقت الشراء…
هل تعرف إيه أول إجراء قانوني تعمله؟ 👇
الحلقة القادمة: موقف مختلف تمامًا… وغلطة صغيرة ممكن تضيّع حقك.

المستشار رؤوف سامي
المحامي بالنقض والإدارية العليا
متخصص في المنازعات المدنية والتجارية.
010 00424670

26/08/2026

25/08/2026

🏠⚖️ اعرف حقك قبل ما تمضي "الحلقة السادسة"
دفعت ثمن العقار… والبائع رفض يسلّمه! تعمل إيه؟ 🤔
دفعت ثمن الشقة أو الأرض، ووقّعت عقد البيع،
وبعد كده البائع قال لك:
«لسه مش هسلّمهالك!»
هنا لازم تعرف إن التسليم التزام أساسي من التزامات البائع، لكن طريقة التعامل مع امتناعه عن التسليم بتختلف حسب العقد والظروف.
قبل ما تتحرك… اسأل نفسك:
🔹 هل ميعاد التسليم محدد في العقد؟
🔹 هل دفعت الثمن المستحق عليك؟
🔹 هل العقار محدد وواضح في العقد؟
🔹 هل يوجد سبب قانوني يمنع التسليم؟
🔹 هل لديك ما يثبت مطالبتك للبائع بالتسليم؟
⚠️ ومتستعجلش في اتخاذ إجراء قانوني قبل ما تراجع العقد والمستندات.
لأن الفرق كبير بين إن البائع متأخر في التسليم بدون مبرر، وبين وجود سبب قانوني أو اتفاقي يؤثر على موعد التسليم أو طريقة المطالبة به.

📌 والأهم:
متقولش: «أنا دافع فلوسي، يبقى أقدر آخد العقار بأي طريقة».
لازم يكون تحركك بالطريق القانوني الصحيح.
فلو البائع امتنع عن التسليم رغم استحقاقه، فقد يكون للمشتري وسائل قانونية للمطالبة بحقه، وقد يترتب على التأخير آثار أخرى بحسب العقد والظروف.

💡 الخلاصة:
العقد مش مجرد ورقة تثبت إنك اشتريت…
العقد هو اللي بيحدد التزامات الطرفين ومواعيد تنفيذها.
وعشان كده:
قبل ما تدفع كامل الثمن… اعرف إمتى وكيف هتستلم العقار. 🏠⚖️

⚖️ مكتبنا يقدم لك خبرة أكثر من 20 عامًا في المنازعات القضائية المدنية والتجارية.
متخصصون في المنازعات المدنية والتجارية
🏛️ مؤسسة رؤوف سامي للمحاماة والاستشارات القانونية
📍 دسوق – كفر الشيخ
📞 01000424670
اعرف حقك قبل ما تمضي.

24/08/2026

🏠 سلسلة «اعرف حقك قبل ما تمضي»
الحلقة 5️⃣ | إيه التزامات المشتري؟ وهل دفع الفلوس وخلاص؟

ناس كتير فاكرة إن المشتري بمجرد ما يدفع الثمن… خلصت التزاماته.
لكن الحقيقة إن عقد البيع بيرتب على المشتري التزامات مهمة، أهمها:

1️⃣ دفع الثمن
الأصل أن الثمن يستحق في الوقت والمكان المتفق عليهما، وإلا فهناك أحكام قانونية تحدد ذلك. �

2️⃣ الالتزام بمواعيد السداد
لو اتفقتم على أقساط أو مواعيد محددة، ماينفعش تتعامل معها كأنها مجرد مواعيد تقريبية؛ لأن التأخير قد يرتب آثارًا قانونية بحسب العقد والظروف.

3️⃣ تسلُّم المبيع
إذا لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف، يلتزم المشتري بتسلم المبيع في المكان الذي يوجد فيه وقت البيع، ونقله دون إبطاء بالقدر الذي يقتضيه النقل. �

4️⃣ تحمل بعض مصروفات البيع
الأصل أن نفقات عقد البيع ورسوم الدمغة والتسجيل وغيرها من المصروفات تكون على المشتري، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.

5️⃣ مراجعة المبيع وعدم التسرع في الاستلام
ودي نقطة عملية مهمة جدًا:
استلامك للمبيع مش مجرد إجراء شكلي.
خصوصًا في العقارات، لازم تراجع ما تستلمه ومدى مطابقته للعقد قبل التوقيع على محضر أو إقرار بالاستلام.
⚠️ والأهم:
مش معنى إنك مشتري إنك لازم تدفع في كل الأحوال مهما حصل.
فالقانون أعطى المشتري، في حالات معينة، إمكانية حبس الثمن إذا تعرض له الغير مستندًا إلى حق سابق على البيع أو آيل من البائع، أو إذا خيف على المبيع أن يُنزع من يده، كما يسري ذلك في حالة كشف عيب في المبيع، مع مراعاة شروط القانون والعقد.

💡 الخلاصة:
عقد البيع مش "أنا دفعت وأنت سلّمت".
هو التزامات متبادلة بين البائع والمشتري،
وكل بند في العقد ممكن يكون له أثر قانوني مهم.
قبل ما تمضي… اعرف:
إيه اللي أنت ملزم بيه؟
وإيه اللي الطرف الآخر ملزم بيه؟
وإيه اللي تقدر تعمله لو أحد الطرفين أخل بالتزامه؟
الحلقة القادمة 🔜:
🔥 "دفعت ثمن الشقة… وظهرت مشكلة! أقدر أوقف باقي الأقساط؟"

⚖️ استشر محاميًا قبل التوقيع… وليس بعد ظهور المشكلة.
المستشار رؤوف سامي
المحامي بالنقض والإدارية العليا
متخصص في المنازعات القضائية المدنية والتجارية
خبرة أكثر من 20 عامًا
010 00424670


#قانون #محاماة

23/08/2026

⚖️ سلسلة «اعرف حقك قبل ما تمضي»
الحلقة الرابعة: إيه التزامات البائع؟ وهل البائع يسلّمك المفتاح وخلاص؟ 🏠
لما تشتري شقة أو أرض، ناس كتير فاكرة إن التزام البائع انتهى بمجرد توقيع العقد واستلام الفلوس...
لكن الحقيقة إن التزام البائع أكبر من كده.
القانون المدني رتب على البائع عدة التزامات، أهمها:

🔹 1️⃣ اتخاذ ما يلزم لنقل الحق المبيع للمشتري
يعني مش مجرد توقيع عقد وخلاص، وإنما عليه القيام بالإجراءات التي يفرضها القانون لنقل الحق محل البيع.

🔹 2️⃣ تسليم المبيع
البائع ملتزم بتسليم الشيء المبيع بالحالة التي كان عليها وقت البيع، مع ملحقاته وما أُعد بصفة دائمة لاستعماله.

🔹 3️⃣ عدم التعرض للمشتري
بعد البيع، لا يجوز للبائع أن يقوم بما يحرم المشتري من الانتفاع بالمبيع أو يعوقه عن ذلك، وفقًا لأحكام الضمان.

🔹 4️⃣ ضمان التعرض والاستحقاق
لو ظهر شخص من الغير يدعي حقًا على المبيع، فقد يتحمل البائع مسؤولية الضمان وفقًا للشروط التي حددها القانون.

🔹 5️⃣ ضمان العيوب الخفية
لو كان بالمبيع عيب ينقص من قيمته أو منفعته، ولم يكن المشتري عالمًا به ولم يكن يستطيع اكتشافه بالفحص المعتاد، فقد يكون للبائع التزام بالضمان.

⚠️ لكن خد بالك:
مش معنى وجود مشكلة في المبيع إن المشتري يكسب تلقائيًا دعوى ضد البائع.
كل حالة لها ظروفها، والعقد والمستندات وطبيعة العيب وتوقيت ظهوره أمور مهمة جدًا.

💡 الخلاصة:
عقد البيع مش مجرد ورقة بتحدد السعر...
هو مجموعة من الحقوق والالتزامات على الطرفين.
وقبل ما تمضي، لازم تعرف:

إيه اللي البائع ملزم بيه؟
وإيه اللي أنت كمشتري ملزم بيه؟
⬅️ الحلقة القادمة: التزامات المشتري... وهل مجرد دفع الثمن ينهي كل التزاماتك؟
⚖️ استشر محاميًا قبل التوقيع، وليس بعد ظهور المشكلة.
مستشار/ رؤوف سامي
المحامي بالنقض والإدارية العليا
متخصص في المنازعات القضائية المدنية والتجارية
خبرة أكثر من 20 عامًا

#قانون
#محاماة

22/08/2026

🏠⚖️ اعرف حقك قبل ما تمضي – الحلقة الثالثة
«اشتريت العقار… لكن البائع يضمن لك إيه؟»

مش مجرد إنك دفعت الثمن واستلمت العقار وتنتهي الحكاية!
القانون رتب على البائع التزامات وضمانات مهمة، ومن أهمها:
1️⃣ ضمان عدم التعرض
البائع ملتزم إنه ما يعملش حاجة تمنع المشتري من الانتفاع بالمبيع أو تنازعه فيه.

2️⃣ ضمان الاستحقاق
لو ظهر شخص تالت عنده حق قانوني سابق على البيع، فقد يكون البائع مسؤولًا عن ضمان الاستحقاق وفقًا للقانون.

3️⃣ ضمان العيوب الخفية
لو ظهر في العقار عيب ينقص من قيمته أو من الانتفاع به، وكان من العيوب التي يشملها الضمان، فالبائع قد يكون مسؤولًا عنه حتى لو لم يكن يعلم بوجوده.

⚠️ لكن خد بالك:
مش كل عيب تقدر ترجع بسببه على البائع؛ فالقانون وضع شروطًا للضمان، ومنها حالات يكون فيها المشتري عالمًا بالعيب أو كان يستطيع اكتشافه بالفحص المعتاد. �

💡 الخلاصة:
عقد البيع مش مجرد ورقة بتثبت إنك دفعت فلوس.
العقد الجيد لازم يحميك من المشاكل اللي ممكن تظهر بعد البيع.

📌 في الحلقة القادمة:
هل المشتري عليه التزامات هو كمان؟ ومتى يكون مسؤولًا عن الثمن والتسلم؟
⚖️ اعرف حقك قبل ما تمضي… لأن المشكلة أحيانًا بتبدأ بعد التوقيع، مش قبله.

المستشار رؤوف سامي
المحامي بالنقض والإدارية العليا
متخصص في المنازعات المدنية والتجارية

21/08/2026

🏠⚖️ سلسلة «اعرف حقك قبل ما تمضي»
الحلقة الثانية: التزامات البائع... مش مجرد استلام فلوس!
لما تشتري شقة أو أرض، البائع مش دوره ينتهي بمجرد ما يستلم الثمن.

القانون يرتب على البائع التزامات مهمة، أهمها:
-----------------------------------------

🔹 1️⃣ تمكين المشتري من الحق المبيع
يلتزم البائع بالقيام بما يلزم لنقل الحق المبيع إلى المشتري، والامتناع عن أي تصرف يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيراً. �
منشورات قانونية
🔹 2️⃣ تسليم المبيع
لا يكفي أن يقول لك البائع: «العقد اتكتب»...
لازم يتم تسليم المبيع وفقاً لما تم الاتفاق عليه.
🔹 3️⃣ ضمان عدم التعرض
البائع يلتزم بألا يتعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع، كما يضمن في الأحوال التي حددها القانون التعرض الصادر من الغير. �
منشورات قانونية
🔹 4️⃣ ضمان العيوب الخفية
لو ظهر في المبيع عيب خفي تتوافر فيه الشروط القانونية، فقد تترتب على البائع مسئولية الضمان وفقاً للقانون.

⚠️ المهم:
مش كل مشكلة تظهر بعد البيع معناها تلقائياً أن البائع مسؤول عنها؛ طبيعة العيب وتوقيت ظهوره وشروط الضمان كلها أمور لها أهمية قانونية.

💡 الخلاصة:
عقد البيع مش مجرد ورقة تثبت إنك دفعت فلوس...
هو مجموعة من الحقوق والالتزامات على الطرفين.
وفي الحلقة القادمة 👇
هنشرح التزام المشتري: إمتى لازم يدفع الثمن؟ وهل يقدر يمتنع عن الدفع في بعض الحالات؟
⚖️ مكتبنا يقدم خبرة تمتد لأكثر من 20 عاماً في المنازعات القضائية المدنية والتجارية.

📍 المكتب : عمارة مصر للتأمين - مدينة دسوق – كفر الشيخ
010 00424670

#محامي
#قانون