اسكان مصر للتسويق العقاري

04/11/2017

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته لظروف خاصة يوجد شقة للبيع 90 متر ثلاث غرف تشطيب لوكس اسكان اجتماعى حدائق اكتوبر قريبة من نادى النرجس 135 الف للتواصل 01285602900

03/11/2013

08/05/2013

فرصة استثمارية عظيمة عقار قابل للهدم مساحة الأرض 435م ش السودان أمام المحكمة بجوار مطعم الشبراوى بموقع متميز جدا
أحمد عبد العظيم
01115603331 - 22835365 - 01012900878
[email protected]

05/05/2013

إعادة ترتيب سوق العقـار
--------------------------------
سوق العقار لا يزال بعيدًا عن التنظيم بسبب غياب الأنظمة العقارية وحرفية الأداء في السوق، وقد ظل كثير من العقاريين ينادون ويطلبون صياغة الأنظمة التي تنظم نشاط العقار منذ سنواتٍ عديدة وأخيرًا صدر نظام الرهن العقاري والتمويل،

وهي خطوة أولى لإعادة السوق والقطاع الى المسار الصحيح في دعم الاقتصاد الوطني خاصة أن القطاع يلعب دورًا كبيرًا في مشروعات التنمية والبنية التحتية في مختلف المجالات، كما أنه ظل الملاذ الآمن لأصول واستثمارات العقاريين والمواطنين وتقل معدّلات المخاطرة فيه الى الحد الأدنى، ولكن يظل السوق بحاجةٍ الى المواكبة والشعور بالمسؤولية تجاه الاقتصاد الوطني ما يعني تطوير أدوات الاستثمار والمستثمرين على السواء حتى ينجحوا في تقديم خدماتٍ عقارية متطورة تليق بطموحاتنا وتواكب متغيّرات المستقبل، غير أني أتوقف كثيرًا في مجريات القطاع العقاري عند أمرَين أولهما التسويق وثانيهما التثمين، فهذحان النشاطان لا يزالان بعيدَين عن الحرفية التي تمنح السوق مناعة وقوة تدعم التطور، حيث يتمّان بخبرات محدودة وأساليب متواضعة وغير عملية تقترب من العشوائية..
ليس هناك تسويق عقاري احترافي، بل يتم ذلك في ظل غياب المسوّقين الذين يملكون المهارات والخبرات المطلوبة في مجال التسويق، وأعلم يقينًا أن العقاريين يجدون صعوبة في تسويق منتجاتهم العقارية ويعتمدون على مشابهات مع غيرهم في المحيط الإقليمي في ظل غياب المبتكرين والمبدعين الذين يسوّقون العقار بصورةٍ احترافية ومدروسة، والثاني وهو الأهم عدم وجود مثمّنين عقاريين محترفين، رغم أن التثمين من العمليات المهمة في السوق العقاري إلا أنه لا يزال يخضع لمثمنين عشوائيين يقيمون العقارات وخدماتها بحسب مزاجهم بعيدًا عن أصول التثمين العقاري وذلك بالضبط ما أسهم في تعزيز العشوائية في السوق، حيث تتفاوت القيم دون مسوّغات حقيقية ومعايير مهنية تعطي قيمًا مناسبة ومنطقية للعقارات، وفي الواقع ليس لدينا فيمن يعملون في مجال العقار مَن درس أو تلقى علومًا مهنية في العقار حتى يتصدّى للتسويق أو التثمين، ولذلك حتى مع إقرار الأنظمة فإن عدم احتراف مَن يقومون بهذين النشاطَين يبقى ثغرة في السوق الى حين معالجتها نظاميًا بحيث لا يقوم بهما إلا المحترفون وذوو الخبرات والدراسات العلمية.
لا بد للجان العقارية والغرف التجارية أن تضطلع بمهمة تزويد السوق العقاري بما يحتاجه من خبرات في مجالي التسويق والتثمين، ولعلّ التحرك الأخير للجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية بالرياض بإعلانها إجراء تراخيص شركات التقييم «التثمين» يُعتبر خطوة مهمة ومتقدّمة لمعالجة مشاكل السوق العقاري في أحد الأمور المهمة في نشاطه، وقد تمّ تشكيل مجلس إدارة للهيئة السعودية للمُقيّمين المعتمدين سيكون من مهام عمله تحديد تفاصيل إجراءات إعطاء التراخيص للراغبين في تقديم خدمات التقييم للقطاعين العقاري والصناعي.. هذه بداية ينبغي أن تتحلّى بالجدية من أجل الارتقاء بالنشاط العقاري خاصة أن سوقنا العقاري أحد أكبر الأسواق العقارية العالمية ويلعب دورًا مهمًا وكبيرًا في رفد الاقتصاد الوطني، ويجب ألا يكون عشوائيًا ومترهّلًا بسبب عدم النظام والتنظيم، فالمطلوب من العقاريين وقطاعهم كثير ونحن نأمل معالجة مشكلات القطاع والسوق حتى يواكب تحديات الواقع والمستقبل معًا ونحصل على خدماتٍ عقارية مناسبة ومميّزة وتنافسية......... منقول

05/05/2013

طرق التثمين/ التقييم
--------------------------

للتثمين العقاري ثلاثة طرق مختلفة متعارف عليها ومتبعة دولياً، ووجهتنا في هذا المقال هو تعريف القارئ الكريم بكل واحدة من هذه الطرق تعريفاً مفصلاً قدر الإمكان دون الإنخراط في جدل فقهي أو فلسفي عن مميزات وسلبيات كل طريقة.

وأولي هذي الطرق هي طريقة البيوع المقارنة؛ ويسفر إسم هذه الطريقة عن فحواها المتمثل في تقييم العقار الخاضع للتثمين عن طريق عقد مقارنة بينه وبين عقارات مشابهة تمّ بيعها في الماضي. ويشترط لإتباع طريقة البيوع المقارنة في التثمين أن تعقد المقارنة بين العقار الذي سيتم تقييمه وعقارات مشابهة بيعت مؤخراً ونشير هنا إلى أنه لا يوجد تحديد دقيق للفترة الزمينة التى تم خلالها بيع العقارات المقارنة وبصفة عامة تعتبر مدة سنة إلى ثلاثة سنوات فترة مناسبة، أن تكون جميع هذه العقارات واقعة في ذات النطاق الجغرافي فلا يقبل أن تعقد المقارنة بين عقارات لا تقع في نفس المدينة، أن تضم جميع هذه العقارات سوقٌ واحدةٌ سكنية كانت أم تجارية أم صناعية ... الخ. وهذه الطريقة يمكن إستخدامها لتقييم العقارات المبنية والأراضي الفضاء.

والطريقة الثانية هي طريقة التكلفة؛ وهذه الطريقة يمكن إتباعها لتقييم العقارات التى يشغلها مالكوها والعقارات ذات الطبيعة الخاصة التى لا يتم تداولها في السوق مثل المقار الحكومية، المستشفيات، الأندية ..الخ وهذه الطريقة تقوم على تقييم قيمة قطعة الأرض الكائن فيها العقار بإعتبارها أرضاً خاليةً وطبقاً للأسعار الجارية في السوق وقت التقييم، ومن ثم يتم إحتساب تكلفة إنشاء مبنى بديل مطابق للمبنى الخاضع للتثمين/التقييم وذلك وفقاً للتكاليف الجارية ونشير هنا إلى أن طرق تقدير تلكفة المبنى البديل متعددة وأنسبها هي طريقة تحديد تكلفة بناء المتر المربع في سوق المقالاوت ثم إعماله حسابياً في المساحة الإجمالية للبناء. ومن ثم تقدير معدل الإهلاك إذا كان عمر المبنى محل التقييم سنة أو أكثر وذلك بالنظر إلى أن المبانى عرضة للبلى والتلف الناتجين عن الإستخدام البشري أو عن العوامل الطبيعية، والخطوة التالية هي خصم أو حسم معامل الإهلاك من التكلفة المقدرة للمبنى البديل، وبعد ذلك تضاف تكلفة البناء إلى القيمة المقدرة للأرض ويكون مجموع ذلك هو تكلفة العقار محل التثمين/التقييم. ولما كان من المسلم به أن مالك/مطوِّر أى عقار مبنى لا يقبل بيع عقاره بسعر التكلفة فقط فإن بعض المنظرين العقاريين يرون أنّه لا بد من إضافة هامش ربحي إلى المجموع الذي سبق ذكره وذلك للوصول إلى قيمة سوقية واقعية للعقار الخاضع للتثمن/التقييم على أنْ يقدر المثمن/المقيّم هذا الهامش الربحي وفقاً لظروف السوق.

والطريقة الأخيرة هي طريقة الدخل؛ وهذه الطريقة تنطبق فقط على العقارات التى تدر دخلاً عن طريق التأجير أو النزول عن حق الإنتفاع بها ولأجل محدد يتفق عليه الطرفان وطبقاً لهذه الطريقة فإن قيمة العقار الخاضع للتثمين/التقييم يتم تقديرها بواحدة من معالجتين للدخل المتوقع الحصول عليه من العقار المعنى وتعرف أولي هاتين المعالجتين برسملة الدخل ووفقاً لها تتم قسمة الدخل المتحصل من العقار خلال السنة الأولي على معامل يعرف إصطلاحاً بالريع (Yield) ويتم تحديده غالباً عن طريق إختيار عقارات أخرى مشابهة للعقار محل التقييم تم بيعها مؤخراً وقسمة الدخل المتحصل من أيٍ منها في سنة واحدة "هي السنة التى تلت عملية البيع" على السعر الذي بيع به ذلك العقار ويلى ذلك إستخلاص الريع المناسب للعقار محل التثمين/التقييم ومن ذلك يتضح أنّ هذه المعالجة تتداخل مع طريقة البيوع المقارنة كما أن الريع (Yield) يعنى أيضاً العائد الذي يسعى المستثمرون إلى تحقيقه من إستثمارتهم العقارية، فمثلاً من المتعارف عليه أن المستثمرين في تأجير العقارات بمسقط يستهدفون عائداً بنسبة 10% من إستثمارتهم. بينما تعرف ثاني هاتين المعالجتين بالتدفقات النقدية المعالجة بمعدل الخصـم (Discounted Cash Flows) وهذه المعالجة تُقَيِّم العقار الخاضع للتثمين/التقييم عن طريق تقدير القيمة الحاضرة/الحالية (Present Value) للدخل المتوقع مستقبلاً من ذلك العقار خلال مدة تترواح في أغلب الأحيان بين خمسة وعشرة سنوات.