20/02/2021
لاداعى للهلع , كل ما يتم ترويجه شائعات وليس لها أي أساس من الصحة أومن القانون
{باختصار} دعاوي صحة التوقيع ما زالت قائمة ولم يتم إلغاءها وحجيتها ما زالت قائمة وحتى عقود البيع العرفيه مازالت ترتب اثارها لان البيع غير المسجل كالبيع المسجل ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام عقد البيع كما تنتقل إليه كافة الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه والقانون الجديد لم يتعرض للمساس باى منهما ................
انما الاثر الخطير المترتب على إضافة المادة 35مكرر لقانون الشهر العقارى بالقانون رقم186لسنة2020 هو الفقرة الثالثة منها ، والتي بموجبها تم حظر توصيل جميع الخدمات العقارية من مرافق عامه او تراخيص بناء وهدم وخلافه إلا إذا كان العقار مسجلاً ..وذلك اعتبارا من 4/3/2021
هذه هي خلاصة الضجه المثاره إعلاميا حاليا
ولمن اردا من المتخصصين معرفة الامر برمته تفصيلا فعليه ان يصبر قليلا على قراءة هذا البحث الطويل نسبيا والذى نتناول فيه الاجابه على الاسئله المثاره حاليا بشان القانون المشار اليه (في ضوء ما استقر عليه بقضاء النقض )
========================
بداءة قبل ان نورد النص القانوني والاثار المترتبه على القانون المشار اليه ان نبين الحقائق الهامه الاتيه :-
1- ان المادة 35 مكررمن القانون رقم 186 لسنة 2020 ليست قانونا جديدا بل هى تعديل تشريعي بالإضافة إلى قانون الشهر العقاري السارى حتى الآن وما زالت قواعد التسجيل العقاري بنظام الشهر الشخصي كما هي
2- ان القانون لم يتناول دعاوي وأحكام صحة التوقيع، التي لا علاقة للشهر العقاري بها لا قبل صدور القانون الأخير ولا بعد سريانها ، فهي دعوى قضائية تحفظية، ، وليس بشرط أن تنصب على عقد بيع عقار بل ممكن ان تتناول أي شيء اخر كما انها ليست من الدعاوي العقارية الواجب شهر صحيفتها (
3- - ان دعاوي صحة التوقيع ما زالت قائمة ولم يتم إلغاءها وحجيتها ما زالت قائمة فهي دعوى تحفظية لإثبات أن التوقيع على عقد البيع الابتدائي العرفي، توقيع صحيح فقط (وفيه تقول محكمة النقض أن دعوى صحة التوقيع هي دعوی تحفظية الغرض منها إثبات أن التوقيع الموضوع علي المحرر هو توقيع صحيح صادر من يد صاحبه(الطعن رقم ١٧٢٨٦ لسنة ٨١ قضائية دوائر الايجارات - جلسة ٢٠١٩/٠١/٢٨)
4- - كما ان التعديل الأخير لم يلغ حجية عقود البيع الابتدائية أو أي أثر من آثارها والتزاماتها الشخصية فالعقد الابتدائي يولد التزام شخصي وملزم لكلا طرفيه وفقاً لبنوده وأحكامه ولا يجوز التحلل من الالتزامات الواردة بها ، سواء ظل عقداً عرفياً او صدر بشأنه حكماً بصحة توقيع اطرافه ذلك أن هذا البيع غير المسجل كالبيع المسجل ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام عقد البيع كما تنتقل إليه كافة الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه .(الطعن بالنقض رقم ٥١٢٦ لسنة ٧٣ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ٢٠١٣/٠٦/١٨)
5- ان إجراءات التسجيل العقاري مازالت قائمة دون تعديل أو الغاء ، وهى - هي ذاتها من تقديم طلب للشهر العقارى وسدا الرسوم وضريبة التصرفات العقاريه ثم كشف التحديد ثم المقبول فالمشروع فصالح للشهر واخير العقد المشهر اى انه حتى الان ما زالت القواعد العامة والاستثنائية للتسجيل العقاري في مصر كما هي منذ عام ١٩٤٦ وحتى تاريخه ،و كل ما يتم ترويجه شائعات وليس لها أي أساس من الصحة أو القانون ،
=================================
اذا ماهى حقيقة الامر وما هو القانون رقم 186 لسنة 2020
1- بتاريخ 5/9/2020 صدر القانون 186 لسنة 2020 والذى تضمن اضافة مادة جديدة برقم (35 مكررا) إلى القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، نصها الآتي:مادة (35 مكررا):
إذا كان سند الطلب حكما نهائيا، يثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، أو زواله، يجب على أمين المكتب إعطاء الطلب رقما وقتيا شهرا أو قيدا في سجل خاص لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده، وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض........
ومن ثم فهى ماده خاصه فقط فقط بنظام الشهر الشخصي الذي ينظمه القانون رقم 114 لسنة 1946، وليس لها علاقة بنظام السجل العيني والذي ينظمه القانون رقم 142 لسنة 1964، وليس لها علاقة بنظام الشهر العقاري بالمجتمعات العمرانية الجديدة والذي ينظمه القانون رقم 27 لسنة 2018
2- ان ماورد بالماده 35 المضافه وفقا لما جاء بمذكرتها الإيضاحية أنها طريق جديد للتسجيل العقاري واستثنائي، لتسهيل الإجراءات من خلال قيد الاحكام القضائية العقارية النهائية بـ (رقم وقتي) يتحول لـ (رقم شهر نهائي) بعد مرور شهر اذا لم يعترض على النشر احد بأحدى الصحف الورقية، أمام المكتب الرئيسي وليس أمام مأمورية الشهر العقاري المختصة مكانياً بموقع العقار ، وهى لم تشترط اختصام الملاك الأصليين للعقار ،
========================
3- الخطير في الامر هو ما نصت عليه الفقره الثالثه من الماده وهو حظر توصيل جميع الخدمات العقارية من مرافق عامه او تراخيص بناء وهدم وخلافه إلا إذا كان العقار مسجلاً حنصت الفقره الثاله من تلك الماده على مايلى " وعلى شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد.
=====================================
صعوبة تسجل العقارات وفقا لما نصت عليه تلك الماده لانه حتى الذى حصل على حكم وانتهت الدعوى صلحا او سلم بالطلبات فلا يستطيع شهر حكما وفقا لما جاء باللائحه التنفيذيه للقانون
=============================
فقد صدر قـرار وزير العدل رقم 9310 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية
للقانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى وتضمنت الماده ( المادة الأولى )منه إضافة المادة
المادة 21 مكررًا للائحه ونصت انه (تقدم طلبات تسجيل الأحكام المثبتة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية ،
أو نقله ، أو تقريره ، أو تغييره ، أو زواله ، متى كانت غير مبنية على الإقرار بأصل الحق ، أو التسليم للمدعى بطلباته ، أو الموثقة للصلح بين الخصوم ، .............
اى انها اشترطت في الاحكام المطلوب تسجيلها :-
1) ألا تكون مبنية على الإقرار بأصل الحق
2) ألا تكون صادرة بناء على تسليم بالطلبات
3) ألا تكون موثقة للصلح بين الخصوم
كما تطلبت تلك الماده عدة طلبات أخرى مثل :
تقديم ما يفيد نهائية الحكم - تقديم كافة البيانات المساحية الازمة لتعيين العقار محل الحكم
تقديم مكلفة عقارية -تقديم أصل الحق العيني محل الحق
بيان الحقوق العينية المقررة على العقار- تقديم شهادة تصرفات عقارية - التأكد من مطابقة وصف العقار لوصفه الوارد بالصحيفة المشهرة – اذا كان يحتاج موافقة من أي جهة إدارية فلا يحصل على الرقم إلا بعد الحصول على الموافقة - إلا يكون هناك مخالفة على العقار لأحكام قانون البناء وتقديم شهادة تفيد ذلك من المحافظ
ومن ثم فمن حصل على حكم انتهت الدعوى بموجبه صلحا او بإقرار او بالتسليم بالحق فهو حكم غير قابل للتسجل بطريق الشهر المؤقت وان كان يجوز تسجيله وفقا لإجراءات التسجيل العاديه
==============
المشكلة وحلها ............
المشكلة في الامر تتلخص في ان هذا القانون سترتب عليه منع توصيل ونقل المرافق العامة لأي عقار اى انه لن يسمح بنقل المرافق العامة من مياه وكهرباء وتليفونات وغاز وصرف صحي وتراخيص البناء والهدم الا لمن قام بتسجل عقاره وهو عدد قلبل من العقارات بللنسبة للعقارات المسجله ، اما معظم العقارات لن تستطيع توصيل ونقل المرافق العامة إلا بعد تسجيل العقار رسمياً ، وهو ما سيترتب عليه من نتائج خطيره على الاقتصاد وحركة البيع والشراء والبناء وركود سوق العقارات ايضا
لذلك نرى حلا مؤقتا وهو سرعة اصدار قانون بتأجيل موعد سريان تلك الماده المضافه ، وإعادة النظر فيها وضرورة مناقشتها من جديد وأخذ رأي فقهاء القانون والمتخصصين في الشأن العقارى لا سيما كبار موظفي الشهر العقارى القائمين على تطبيق القانون ،
مع تمنياتى بالتوفيق
