10/08/2020
خطوات التصالح فى مخالفات البناء.. المشرع حدد 11 مستنداَ لإنهاء الإجراءات.. ونظام الدفع يبدأ بنسبة 25% والباقى يقسط على 4 سنوات.. وآخر ميعاد للتقديم على التصالحات 30 سبتمبر 2020 .. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة
لا صوت يعلو خلال الأيام الماضية فوق صوت التصالح فى مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، إلا أنه حتى الآن لازالت هناك العديد من الأمور القانونية المبهمة بالنسبة لي ولملايين المواطنين حول تلك التعديلات والتي نسعى جاهدين للتعرف عليها والمتمثلة في الأحكام الجديدة والمستجدات"بهذه الكلمات بدأ الحاج خالد حسن عبد الرحمن، 48 سنة، محافظة الجيزة، طرح سؤاله لـ"اليوم السابع" لتوضيح ما جرى من أوضاع وتعديلات وخطوات بشأن قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها.
وتابع: "تلك الأسئلة تتمثل فى متى يجوز للمخالف التصالح؟ وما الفارق بين من حرر له محضراَ ومن لم يحرر له رغم كونه مخالف؟ وماهو وجه الاستفادة من التصالح؟ وماهي خطوات التصالح في مخالفات البناء؟ وما هى المستندات والأوراق المطلوبة؟ وماهى طريقة تحديد تقدير رسوم الغرامة؟ وكيفية نظام الدفع وهل يجوز التقسيط؟ وأخر ميعاد تقديم علي التصالحات؟ وغيرها من الأسئلة الشائكة التى تحتاج إلى إجابات.
متى يحق للمخالف التصالح؟
وللإجابة على حزمة الأسئلة هذه يقول الخبير القانونى والمحامى جون نظمى، أن التصالحات للمباني المخالفة والصالحة للتصالح أنه يجوز للمخالف إجراء التصالح حيث يبحث بشكل فوري عن تاريخ المخالفة وهى الخطوة الأولى فى الإجراءات فإذا كانت المخالفة خارج الحيز العمراني حتى 22 يوليو 2017 أو داخل الحيز العمراني حتى 4 أبريل 2019 .
هل من الضرورى أن يكون تم تحرير محضر أم لا؟
وعن تحرير المحاضر، يُجيب "نظمى" فى تصريح لـ"اليوم السابع" – ليس من الضرورى من الناحية القانونية أن يكون تم تحرير محضر للمخالف حتى يجوز له التصالح، وهنا يجب أن نعلم أنه حال عدم تحرير المحضر للمخالف يحق له - تقنين وضعه – ولكن ذلك لا يعنى أن الأمور ستسير بشكل جيد لأنه فى عداد المخالفين ولن يحق له التعلية أو وضع حجر أو طوبة فى منزله حيث أنه لا يملك رخصة ولم يقدم تصالح.
فى حالة تحرير المحضر
أما فى حالة تحرير محضر مخالفة وحصل المخالف على حكم بالبراءة، فإن محضر البناء بدون ترخيص له شقين الأول جنائي والثاني إداري، والبراءة بخصوص الشق الجنائي تكون خاصة بشخص المخالف، بينما الشق الإداري، فالشخص لا يزال مخالف ولن يحق أو يجوز له التعلية من الناحية القانونية أو بناء دور زيادة، أما فى حالة المخالفة مرة أخرى وبناء دور أخر سيتم تحرير 3 محاضر مخالفة كالتالى:
1-محضر مباني بدون ترخيص.
2-محضر استئناف أعمال.
3-محضر عدم تنفيذ قرار إزالة.
ما هو وجه الاستفادة من التصالح؟
فى حقيقة الأمر من فوائد التصالح أن الشخص المخالف يعتبر قام بشراء رخصة للعقار حتى لو كان العقار خارج كردون المباني، بمعنى أدق أصبح الشخص المخالف داخل الكردون وله الحق فى جميع المرافق.
ملحوظة: يجرى فى الوقت الراهن عملية حصر لقضايا مخالفات البناء منذ عام 2009 حتى عام 2020، وذلك بغرض الغرامات التى لم تتحصل حتي الآن ومن المتوقع أن يتم تحرير محاضر تبديد الغرامة بمبالغ كبيرة.
كيفية التصالح فى مخالفات البناء
التقديم يكون بصورة البطاقة وصورة عقد العقار والمحامى يتولى باقى الإجراءات، أما القضايا المنظورة حينما تذهب للتقدم على تصالح والمحامى يقوم بتقديم المستندات المطلوبة، يكون برفقته نموذج 3 إلى يتم تقديمه للمحكمة، وفى تلك الأثناء يتم توقف القضية تعليقا لحين الفصل في التصالح.
كيفية حساب مبلغ التصالح
من الممكن القيام بعملية حسابية بسيطة من خلال تعرف ما هو مقدار المبلغ المقرر سداده لإجراء عملية التصالح من خلال حساب مساحة العقار الإجمالية – الطول في العرض – بمعنى إذا كنت تملك بيتاَ 100 متراَ ستكون عملية التصالح 100 متر في عدد الأدوار المخالفة، وسعر المتر من 50 إلى 125 في القرى ويُحسب سعر المتر على أساس الشارع والمنطقة المتواجد فيها العقار، وأخر ميعاد للتقديم علي التصالحات هو 30 سبتمبر 2020 بمعنى لن تستطيع التقدم بتصالح بعد هذا الميعاد.
ماذا لو كان المحضر تم تحريره بعد 22 يوليو 2017 لمخالفة خارج الحيز العمرانى؟
حال تحرير المحضر بعد تاريخ 22 يوليو 2017 لمخالفة خارج الحيز العمرانى، لها 3 حلول كالتالى:
1-شهادة كربونية.
2-تصوير الجوي.
3-اي صورة تعاقد علي أي مرفق كهرباء أو مياه.
أما التكلفة كالتالى:
1-أقل من غرامة المحكمة .
2-أقل من إزالة العقار.
3-أقل من كفالة النيابة العسكرية التي تصل إلى مليون ولا تقل عن 15 ألف جنية، وأيضاَ قيمة المصالحة يتم تقسيطها بدفع 25% على 3 سنوات.
خطوات التصالح في مخالفات البناء
الذهاب للحى التابع له، وطلب فتح ملف بصورة بطاقة المالك وورق الملكية .
2-خلال أسبوعين من تاريخ الملف لابد من تجهيز المستندات المطلوبة طبقا للمادة 3 من القانون
ما هى المستندات المطلوبة؟
1-أصول وصور ضوئية لمستندات الملكية.
2-رسم هندسي ( معماري وإنشائي ) معتمد.
3-تقديم ما يثبت الحالة الإنشائية للعقار



الرئيسية  تحقيقات وملفات
خطوات التصالح فى مخالفات البناء.. المشرع حدد 11 مستنداَ لإنهاء الإجراءات.. ونظام الدفع يبدأ بنسبة 25% والباقى يقسط على 4 سنوات.. وآخر ميعاد للتقديم على التصالحات 30 سبتمبر 2020 .. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة
مخالفات البناء - أرشيفية
كتب علاء رضوان
الأحد، 05 يوليه 2020 01:00 ص
"لا صوت يعلو خلال الأيام الماضية فوق صوت التصالح فى مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، إلا أنه حتى الآن لازالت هناك العديد من الأمور القانونية المبهمة بالنسبة لي ولملايين المواطنين حول تلك التعديلات والتي نسعى جاهدين للتعرف عليها والمتمثلة في الأحكام الجديدة والمستجدات"بهذه الكلمات بدأ الحاج خالد حسن عبد الرحمن، 48 سنة، محافظة الجيزة، طرح سؤاله لـ"اليوم السابع" لتوضيح ما جرى من أوضاع وتعديلات وخطوات بشأن قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها.
وتابع: "تلك الأسئلة تتمثل فى متى يجوز للمخالف التصالح؟ وما الفارق بين من حرر له محضراَ ومن لم يحرر له رغم كونه مخالف؟ وماهو وجه الاستفادة من التصالح؟ وماهي خطوات التصالح في مخالفات البناء؟ وما هى المستندات والأوراق المطلوبة؟ وماهى طريقة تحديد تقدير رسوم الغرامة؟ وكيفية نظام الدفع وهل يجوز التقسيط؟ وأخر ميعاد تقديم علي التصالحات؟ وغيرها من الأسئلة الشائكة التى تحتاج إلى إجابات.

متى يحق للمخالف التصالح؟
وللإجابة على حزمة الأسئلة هذه يقول الخبير القانونى والمحامى جون نظمى، أن التصالحات للمباني المخالفة والصالحة للتصالح أنه يجوز للمخالف إجراء التصالح حيث يبحث بشكل فوري عن تاريخ المخالفة وهى الخطوة الأولى فى الإجراءات فإذا كانت المخالفة خارج الحيز العمراني حتى 22 يوليو 2017 أو داخل الحيز العمراني حتى 4 أبريل 2019 .
هل من الضرورى أن يكون تم تحرير محضر أم لا؟
وعن تحرير المحاضر، يُجيب "نظمى" فى تصريح لـ"اليوم السابع" – ليس من الضرورى من الناحية القانونية أن يكون تم تحرير محضر للمخالف حتى يجوز له التصالح، وهنا يجب أن نعلم أنه حال عدم تحرير المحضر للمخالف يحق له - تقنين وضعه – ولكن ذلك لا يعنى أن الأمور ستسير بشكل جيد لأنه فى عداد المخالفين ولن يحق له التعلية أو وضع حجر أو طوبة فى منزله حيث أنه لا يملك رخصة ولم يقدم تصالح.

فى حالة تحرير المحضر
أما فى حالة تحرير محضر مخالفة وحصل المخالف على حكم بالبراءة، فإن محضر البناء بدون ترخيص له شقين الأول جنائي والثاني إداري، والبراءة بخصوص الشق الجنائي تكون خاصة بشخص المخالف، بينما الشق الإداري، فالشخص لا يزال مخالف ولن يحق أو يجوز له التعلية من الناحية القانونية أو بناء دور زيادة، أما فى حالة المخالفة مرة أخرى وبناء دور أخر سيتم تحرير 3 محاضر مخالفة كالتالى:
1-محضر مباني بدون ترخيص.
2-محضر استئناف أعمال.
3-محضر عدم تنفيذ قرار إزالة.
ما هو وجه الاستفادة من التصالح؟
فى حقيقة الأمر من فوائد التصالح أن الشخص المخالف يعتبر قام بشراء رخصة للعقار حتى لو كان العقار خارج كردون المباني، بمعنى أدق أصبح الشخص المخالف داخل الكردون وله الحق فى جميع المرافق.
ملحوظة: يجرى فى الوقت الراهن عملية حصر لقضايا مخالفات البناء منذ عام 2009 حتى عام 2020، وذلك بغرض الغرامات التى لم تتحصل حتي الآن ومن المتوقع أن يتم تحرير محاضر تبديد الغرامة بمبالغ كبيرة.

كيفية التصالح فى مخالفات البناء
التقديم يكون بصورة البطاقة وصورة عقد العقار والمحامى يتولى باقى الإجراءات، أما القضايا المنظورة حينما تذهب للتقدم على تصالح والمحامى يقوم بتقديم المستندات المطلوبة، يكون برفقته نموذج 3 إلى يتم تقديمه للمحكمة، وفى تلك الأثناء يتم توقف القضية تعليقا لحين الفصل في التصالح.
كيفية حساب مبلغ التصالح
من الممكن القيام بعملية حسابية بسيطة من خلال تعرف ما هو مقدار المبلغ المقرر سداده لإجراء عملية التصالح من خلال حساب مساحة العقار الإجمالية – الطول في العرض – بمعنى إذا كنت تملك بيتاَ 100 متراَ ستكون عملية التصالح 100 متر في عدد الأدوار المخالفة، وسعر المتر من 50 إلى 125 في القرى ويُحسب سعر المتر على أساس الشارع والمنطقة المتواجد فيها العقار، وأخر ميعاد للتقديم علي التصالحات هو 30 سبتمبر 2020 بمعنى لن تستطيع التقدم بتصالح بعد هذا الميعاد.
ماذا لو كان المحضر تم تحريره بعد 22 يوليو 2017 لمخالفة خارج الحيز العمرانى؟
حال تحرير المحضر بعد تاريخ 22 يوليو 2017 لمخالفة خارج الحيز العمرانى، لها 3 حلول كالتالى:
1-شهادة كربونية.
2-تصوير الجوي.
3-اي صورة تعاقد علي أي مرفق كهرباء أو مياه.
أما التكلفة كالتالى:
1-أقل من غرامة المحكمة .
2-أقل من إزالة العقار.
3-أقل من كفالة النيابة العسكرية التي تصل إلى مليون ولا تقل عن 15 ألف جنية، وأيضاَ قيمة المصالحة يتم تقسيطها بدفع 25% على 3 سنوات.
خطوات التصالح في مخالفات البناء
الذهاب للحى التابع له، وطلب فتح ملف بصورة بطاقة المالك وورق الملكية .
2-خلال أسبوعين من تاريخ الملف لابد من تجهيز المستندات المطلوبة طبقا للمادة 3 من القانون .

ما هى المستندات المطلوبة؟
1-أصول وصور ضوئية لمستندات الملكية.
2-رسم هندسي ( معماري وإنشائي ) معتمد.
3-تقديم ما يثبت الحالة الإنشائية للعقار.
ملحوظة: هذه الحالة الإنشائية عبارة عن شهادة سلامة إنشائية وهى عبارة عن ملف فرعى يقوم بعمله مهندس، وتتضمن اللوائح والنوتة الحسابية وتقرير التربة وشهادة السلامة نموذج 2 ب، وشهادة سلامة عليها علامة مائية لنقابة المهندسين، وأشياء أخرى يقوم بتجهيزها المهندس، وهذا الملف يدخل نقابة المهندسين يعتمد بالكامل، وتدفع أيضاَ رسوم دمغة للنقابة من قيمة الأعمال للمنشآت من أول 2015.
4-إيصالات مرافق "مياه - غاز – كهرباء"، وذلك لإثبات تاريخ المخالفة.
5-في حالة عدم وجود إيصالات مرافق يتم إرفاق أي مستند يدل علي العقار وتاريخ المخالفة "شهادة مشتملات - محضر مخالفه - تصوير جوي".
6-توكيل رسمي في حالة وجود محامي.
7-صورة ضوئية من بطاقة المالك.
8-ملف كارتون وهذا الملف لدى الموظف من أهم المستندات والأوراق المطلوبة.
من المقرر بعد تقديم الملف يقوم الشخص بدفع رسوم الفحص، وبعد ذلك تنتظر لجنة السلامة الإنشائية تحدد لك ميعاد للنزول لمعاينة المنشأ والمفروض يكون في مندوب من الداخلية يحضر لمراجعة اشتراطات الدفاع المدني، واللجنة بحسب دراستها للأمر ورؤيتها للمنشأة حيث أنها من الممكن أن تطلب مستندات هندسية أخري مثل "كور تست" أو كشف أحد عناصر المنشأ للتأكد من التسليح، ومن الممكن أن تصدر تقريرها مباشرة دون أى طلبات أخرى وبعد ذلك تتم مراجعة الموقف مع وزارة الطيران المدني.
تلك الإجراءات سالفة الذكر يتم استيفاءها حتى تاريخ كتابة تلك السطور، وفى نهاية المطاف يصدر تقرير نهائي للمصالحة بقبولها، وتحديد قيمة الغرامة طبقا لكمية المخالفات الموجودة فى العقار أو برفض التصالح في عدم استيفاء شروط السلامة أو بتخفيف المبني أو تدعيم المنشأ، بمعنى أدق يتم دراسة الأمر دراسة مستفيضة للخروج للشخص بحل ويصدر تقرير وتقدير للمبلغ المطلوب.
كيفية تقدير رسوم الغرامة
أما عن تقدير رسوم الغرامة تعتمد على أمرين كالتالى:
1-مساحة المخالفة "مساحة الأرض في عدد الأدوار".
يعني لو أرض 100 متر طالعة 12 دور سكني ودور إداري ودور تجاري، وتكون المخالفة كالتالى:
- 1200 متر سكني.
-100 متر تجارى.
- 100 متر إداري.
2- المنطقة المتواجد فيها المنشأة هل قرية أم مدينة علي شارع رئيسي
وهذا الإجراء يحدد سعر متر المخالف وهذا التسعير ينشر فى الجريدة الرسمية بقرار من المحافظ لكل محافظة، وعلى كل شخص التعرف على سعر المتر فى المنطقة التابع لها، فالإداري والتجاري والسكني وتقوم بضربه فى المساحة، وبالتالي تنتج قيمة المخالفة.
مثال:
لو أنت ساكن فى الإسكندرية حي منتزة أول أو ثان قبلي، وعلي شارع جانبي سعر المتر يكون كالتالى:
-450 جنيه للسكنى.
-800 جنيه تجارى.
-600 جنيه إداري .
تبقي غرامتك (450×1200 + 800× 100 + 600×100 = 541400 جنية).
كيفية نظام الدفع والسداد
نظام الدفع يكون 25% والباقي يتم تقسيطه علي 4 سنوات.
وأخيرا فالتصالح يكون كالأتي :
1-تقديم طلب تصالح بصورة البطاقة وصورة عقد البيت وبعض المستندات الأخرى المذكورة بالقانون .
2-بعد تقديم طلب التصالح ودفع رسم الفحص يتم تسليم الشخص شهادة تفيد تقديم ملف التصالح وبموجبها يتم إيقاف الإجراءات ضد المخالف وإيقاف تنفيذ الإزالة وإيقاف تنفيذ الأحكام فى حالة وجود أحكام، وذلك لحين البت فى ملف التصالح، وأخيرا فإن آخر ميعاد تقديم علي التصالحات هو يوم 30 سبتمبر 2020.
الحالات التي لا يجوز التصالح بها في مخالفات البناء طبقا للقانون 17 لسنة 2019
الحالات التي لا يجوز التصالح بها في مخالفات البناء طبقا للقانون 17 لسنة 2019 وتعديلاته الأخيرة: "مع مراعاة ما ورد فى شأنه نص خاص فى القانون المنظم للمحال العامة، يجوز التصالح وتقنين الأوضاع فى الأعمال التى ارتكبت بالمخالفة لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 ، وما قبله من قوانين منظمة، وفى حالات تغيير الاستخدام فى المناطق التى لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة، والتي ثبت القيام بها قبل العمل بأحكام هذا القانون، وذلك على النحو المبين به".
يحظر التصالح على أى من المخالفات المتعلقة:
1- الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء.
2- التعدى على خطوط التنظيم المعتمدة، وحقوق الارتفاق المقررة قانونًا أو اتفاقا ما لم يكن قد تم الاتفاق مع ذوى الشأن.
3- المخالفات الخاصة بالمبانى والمنشآت ذات الطراز المعمارى المتميز.
4- يُحظر التصالح على أى من المخالفات المتعلقة بتجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدنى أو تجاوز متطلبات شئون الدفاع عن الدولة.
5- البناء على الأراضى المملوكة للدولة ما لم يكن صاحب الشأن قد تقدم بطلب لتوفيق أوضاعه وفقًا للقانون,
6- البناء على الأراضى الخاضعة لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل.
7- تغيير الاستخدام للمناطق التى صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية، ما لم توافق الجهة الإدارية.
8- البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة، ماعدا المشروعات الحكومية والمشروعات ذات النفع العام، والكتل السكنية القريبة من الأحوزة العمرانية للقرى وتوابعها، والمدن، وتحدد اللائحة التنفيذية معيار القرب .
