مجموعة كرم دويدار القانونية

04/10/2026

04/10/2026

لو معاك مبلغ وعاوز تحفظه في الدهب بس مش فاهم حاجه..فهقولك علي الخلاصة👌ركز معايا..

🟢أولا :- أسماء الشركات
السبائك والحنيهات المشهورة في محلات الذهب( بي تي سي - أم بي - سام - جولد إيرا - الراعي - جولي جولد - ماستر جولد - الجلا جولد )
تشتري منهم وأنت مطمن💯

🟢 ثانيا :- تشتري سبيكة ولا جنيه ؟! 🤔
السبيكة عيار ٢٤ والجنيه عيار ٢١ والأتنين واحد مفيش فرق عند البيع ✔️.. وبيزيدوا بنفس الرتم .. فالسيولة اللي معاك هي اللي هتحدد الوزن اللي هتشتريه مش اكتر

🟢 ثالثا :- معني الكاش باك ؟؛
هو إنك بتسترد جزء من المصنعية عند البيع وبتكون حوالي ٢٥ ج للجرام بشرط عدم فتح الغلاف

🟢 رابعاً :- أزاي تحسب بنفسك سعر السبيكة أو الجنيه ؟!
(سعر الجرام+ مصنعية الجرام) × الوزن

🟢 خامساً :- إيه التفاصيل الواجب كتابتها في الفاتورة عشان تضمن حقك
١- اسم نوع الشركة. ٢- سعر الجرام اللحظي. ٣ - الكاش باك
٤- السريال نمبر للسبيكة. ٥ - ختم الفاتورة

وبس كدا ومتنساش تصلي على النبي 🤍 ليصلك كل جديد 👐

28/09/2026

تصوير الجرائم والفيديوهات ونشرها علي صفحات التواصل الاجتماعي مابين الحظر والاباحه ٠ فيجب تدخل تشريعي يواكب التطور التكنولوجي ويحمي الخصوصية دون المساس بالحقوق والحريات فوفقا للدستور فاللحياة الخاصة حرمة، وهي مصونة لا تمس وتصوير الأشخاص والتقاط صور لهم ونشرها علي مواقع التواصل الاجتماعي فقد نظمته قوانين عديده وهناك بعض من يتجاوز حدود التصوير ويعتدي علي حرمه الحياه الخاصة وهناك من يوثق جريمه حدثت امامه ولايوجد قانون موحد يتضمن تنظيم التصوير والفيدوهات والتسجيلات وبشان كاميرات المراقبة يجب وجود تنظيم تشريعي متكامل يحدد ضوابط تركيبها واستخدامها،،ومدة الاحتفاظ بتسجيلاتها، والمسؤولية عن إساءة استخدامها أو نشر محتواها و هناك بعض القوانين إشارات الي بعض الافعال وعاقبت عليها وعددها ٧قوانين وقرار لرئيس مجلس الوزراء والقوانين هي ما تضمنه
١_قانون العقوبات ٢_قانون جرائم المعلومات ٣_قانون الملكيه الفكريه
٤_قانون تنظيم الاتصالات ٥_قانون تنظيم الصحافة والإعلام ٦_ قانون تنظيم الاتصالات رقم ۱۰ لسنة ۲۰۰۳ ٧_لقانون المدني ٨_شروط وضوابط التصوير فى الأماكن العامه والسياحية وفقا لقرار رئيس مجلس الوزراء قراراً رقم (2720) لسنة 2022، بشأن قواعد التصوير الشخصي في الأماكن العامة
حقوق البحث والتلخيص محفوظه للأستاذ حسام حسن الجعفري
ماهي عقوبة تصوير شخص بدون إذنه؟
كفل القانون والدستور حرمة الحياة الخاصة للأفراد، وجرم التعدي عليها، استنادا علي الشريعة الإسلامية التي حرم الله بها التجسس علي الأشخاص أو التعدي علي شأن من شؤونهم سواء أن كانوا أشخاص عادية أو ذو مناصب، فالقانون نص علي عقوبات متعددة لتسجيل المكالمات والتقاط الصور والفيديوهات لأشخاص دون علمهم، لأن للحياة الخاصة حرمة وهي مصونة لا يجب المساس بها وأشار لذلك الدستور والقانون كالآتي

أولا: الدستور المصري
نصت المادة 57 من الدستور علي: "أن للحياة الخاصة حرمة، وهي مصونة لا تمس، وللمراسلات البريدية، والبرقية، والإلكترونية، والمحادثات الهاتفية، وغيرها من وسائل الاتصال حرمة، وسريتها مكفولة، ولا تجوز مصادرتها، أو الاطلاع عليها، أو رقابتها إلا بأمر قضائي مسبب، ولمدة محددة، وفي الأحوال التي يبينها القانون، كما تلتزم الدولة بحماية حق المواطنين في استخدام وسائل الاتصال العامة بكافة أشكالها، ولا يجوز تعطيلها أو وقفها أو حرمان المواطنين منها، بشكل تعسفي، وينظم القانون ذلك".

ثالثا قانون العقوبات
المادة 309 م
يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على سنة كل من اعتدى على حرمة الحياة الخاصة للمواطن ، وذلك بان ارتكب احد الافعال الاتية فى غير الاحوال المصرح بها قانونا او بغير رضاء المجنى عليه .
( أ ) اشرف السمع او سجل او نقل عن طريق جهاز من الاجهزة ايا كان نوعه محادثات جرت فى مكان خاص او عن طريق التليفون .
(ب) التقط او نقل بجهاز من الاجهزة ايا كان نوعه صورة شخص فى مكان خاص .
فاذا صدرت الافعال المشار اليها فى الفقرتين السابقتين اثناء اجتماع على سمع او مرأى من الحاضرين فى ذلك الاجتماع ، فان رضاء هؤلاء يكون مفترضا .
فاذا صدرت الافعال المشار اليها فى الفقرتين السابقتين اثناء اجتماع عل مسمع او مرأى من الحاضرين فى ذلك الاجتماع ، فان رضاء هؤلاء يكون مفترضا .
ويعاقب بالحبس الموظف العام الذى يرتكب احد الافعال المبينة بهذه المادة اعتمادا على سلطة وظيفته .
ويحكم فى جميع الاحوال بمصادرة الاجهزة وغيرها مما يكون قد استخدم فى الجريمة او تحصل عليه ، كما يحكم بمحو التسجيلات المتحصلة عن الجريمة او اعدامها .
ونصت المادة 309 مكرر "أ " علي: يعاقب بالحبس كل من اذاع أو سهل إذاعة أو استعمل ولو في غير علانية تسجيلا او مستندات متحصلا عليه بإحدى الطرق المبينة بالمادة السابقة أو كان ذلك بغير رضاء صاحب الشأن، كما يعاقب بالسجن مدة لا تزيد على 5 سنوات كل من هدد بإفشاء أمر من الأمور التي تم التحصل عليها بإحدى الطرق المشار اليها لحمل شخص على القيام بعمل أو الامتناع عنه.

ثالثا: قانون تقنية المعلومات
نصت المادة "25": : "يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن 6 أشهر، وبغرامة لا تقل عن 50 ألف جنيه ولا تجاوز 100 ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من اعتدى على أي من المبادئ أو القيم الاسرية في المجتمع المصري، أو انتهك حرمة الحياه الخاصة أو ارسل بكثافة العديد من الرسائل الاليكترونية لشخص معين دون موافقته، أو منح بيانات إلى نظام أو موقع الكترونى لترويج السلع أو الخدمات دون موافقته أو بالقيام بالنشر عن طريق الشبكة المعلوماتية أو بإحدى وسائل تقنية المعلومات، لمعلومات أو اخبار أو صور وما في حكمها، تنتهك خصوصية أي شخص دون رضاه، سواء كانت المعلومات المنشورة صحيحة أم غير صحيحة".

رابعا قانون الملكيه الفكريه رقم 82 لسنة 2002
حيث نصت المادة 178 من قانون حماية حقوق الملكية الفكرية رقم 82 لسنة 2002 على أنه "لا يحق لمن قام بعمل صورة لآخر أن ينشر أو يعرض أو يوزع أصلها أو نسخًا منها دون إذنه أو إذن من في الصورة جميعًا ما لم يتفق على خلافه، ومع ذلك يجوز نشر الصورة بمناسبة حوادث وقعت علنًا أو إذا كانت الصورة تتعلق بأشخاص ذوي صفة رسمية أو عامة أو يتمتعون بشهرة محلية أو عالمية أو سمحت بهذا النشر السلطات العامة المختصة خدمة للصالح العام، وبشرط ألا يترتب على عرض الصورة أو تداولها في هذه الحالة مساس بشرف الشخص أو بسمعته أو اعتباره، ويجوز للشخص الذي تمثله الصورة أن يأذن بنشرها في الصحف وغيرها من وسائل النشر، حتى ولو لم يسمح بذلك المصور ما لم يتفق على غير ذلك، وتسري هذه الأحكام على الصور أيًا كانت الطريقة التي عُملت بها من رسم أو حفر أو أية وسيلة أخرى" يدل على: أن من عمل أو التقط أي صورة لشخص آخر بأي شكل من الأشكال أيًا كانت الطريقة التي عُملت بها سواء كانت صورة فوتغرافية أو متحركة فلا يجوز له نشر أصلها أو توزيعها أو عرضها أو أي نسخ منها دون إذن من التقطت له الصورة، واستثنى المشرع من ذلك حالة واحدة وهي إذا كان ما عُملت أو التقطت له هذه الصورة هو شخص ذو صفة رسمية أو عامة أو يتمتع بشهرة محلية أو عالمية أو سمحت بهذا النشر السلطات العامة المختصة خدمة للصالح العام وبشرط ألا يترتب على عرض هذه الصورة في هذه الحالة الأخيرة أي مساس بشرف هذا الشخص أو بسمعته أو اعتباره، ومن ثم فإنه وعلى خلاف هذه الحالة آنفة البيان

خامسا/قانون تنظيم الاتصالات رقم ۱۰ لسنة ۲۰۰۳ بإصدار قانون تنظيم الاتصالات
فوفقا للمادة ٧٦ من القانون ۱۰ لسنة ۲۰۰۳ بإصدار قانون تنظيم الاتصالات
مع عدم الإخلال بالحق في التعويض المناسب يعاقب بالحبس و بيغرامة لا تقل عن خمسائة جنيه و لا تجاوز عشرين ألف جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من :

1- أستخدم أو ساعد على استخدام وسائل غير مشروعة لإجراء اتصالات .

2- تعمد إزعاج أو مضايقة غيره بإساءة استعمال أجهزة الاتصالات

سادسا: قانون الصحافة والإعلام رقم 180 لسنة 2018
هناك بعض القيود علي الصحافة في وسائل النشر أو البث، جرم أيضا التعرض للحياة الخاصة. ونظم قانون تنظيم الصحافة والإعلام والمجلس الأعلى لتنظيم الإعلام المعدل، علي مواد جرمت ذلك، في نص الماده 20: "يحظر فى أية وسيلة من وسائل النشر أو البث، التعرض للحياة الخاصة للمواطنين أو المشتغلين بالعمل العام، أو ذوى الصفة النيابية العامة، أو المكلفين بخدمة عامة، إلا فيما هو وثيق الصلة بأعمالهم وأن يكون التعرض مستهدفا المصلحة العامة".
ونصت المادة (21) علي: مع مراعاة القرارات الصادرة وفقًا للقانون بحظر النشر فى القضايا، يحظر على الصحفى أو الإعلامى، تناول ما تتولاه سلطات التحقيق أو المحاكمة على نحو يؤثر على مراكز من يتناولهم التحقيق أو المحاكمة، ويحظر على الصحف ووسائل الإعلام والمواقع الإلكترونية نشر أو بث أى من ذلك، وتلتزم الصحف ووسائل الإعلام والمواقع الإلكترونية بنشر وبث قرارات النيابة، ومنطوق الأحكام التي تصدر فى القضايا التي تناولتها أثناء التحقيق أو المحاكمة، وموجز واف للأسباب التي تقام عليها.

ووفقا اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الصحافة والإعلام والمجلس الأعلى لتنظيم الإعلام الصادر بالقانون رقم 180 لسنة 2018، إنه لا يجوز إجراء أي تسجيل أو تصوير أو لقاءات في الأماكن العامة بهدف عرضها على الوسيلة الإعلامية الا بعد استخراج التصريح اللازم لذلك من المجلس الأعلى و يحدد المجلس ضوابط و إجراءات و شروط منح التصريح و مدته .

كما شددت اللائحة التنفيذية على أنه لا يجوز تقديم خدمة نقل المحتوى مسجلا أو مباشرا من داخل جمهورية مصر العربية الى وسيلة إعلامية أو موقع إلكتروني يعمل من خارج الجمهورية الا بعد الحصول على ترخيص بذلك من المجلس الأعلى ووفقا للقواعد و الشروط التي يضعها و أنه في جميع الأحوال لا يجوز تقديم الخدمة الا داخل المناطق الإعلامية المعتمدة من المجلس الأعلى و يستثنى من ذلك من يصرح له من المجلس الأعلى كتابة بتقديم الخدمة خارج المناطق الإعلامية المعتمدة شريطة أن يكون للشركة أو المكتب استوديو يباشر منه أعماله داخل الشركة المصرية لمدينة الإنتاج الإعلامي .

وطبقا اللائحة التنفيذية الى أنه مع عدم الإخلال بتراخيص وتصاريح الأجهزة والمعدات التي يصدرها الجهاز القومى لتنظيم الاتصالات لا يجوز استيراد أو إنتاج أو تصنيع أو تجميع أو عرض بقصد البيع أو التأجير أو التسويق بأية صورة داخل جمهورية مصر العربية لكافة أجهزة البث أو فك الشفرة الخاصة باستقبال البث المسموع أو المرئي الا بعد الحصول على موافقة كتابية من المجلس الأعلى.

هل هناك ظرف مشدد بالجريمة؟
نعم حيث نصت المادة "34": إذا وقعت أى جريمة من الجرائم المنصوص عليها فى هذا القانون بغرض الاخلال بالنظام العام أو تعريض سلامة المجتمع وأمنه للخطر، أو الاضرار بالأمن القومي للبلاد أو بمركزها الاقتصادي أو منع أو عرقلة ممارسة السلطات العامة لأعمالها، أو تعطيل احكام الدستور أو القوانين أو اللوائح أو الاضرار بالوحدة الوطنية والسلام الاجتماعي تكون العقوبة السجن المشدد.

حقوق البحث والتلخيص محفوظه للأستاذ حسام حسن الجعفري

.سابعا القانون المدني
حيث نصت المادة 163 من القانون المدني المصري الحق في التعويض عن أي خطأ يُسبب ضررًا للغير، ومن هذه الأخطاء بطبيعة الحال حق الشخص الذي اعتدي على حقه في صورته الشخصية وأثبت أنه أصابه أضرار من جراء ذلك في مطالبة من ارتكب هذا الخطأ بالتعويض عن هذه الأضرار، بما مفاده: أن نشر صورة شخص دون إذن منه هو فعل يمثل خطأ يستحق عنه التعويض إذا سبب أضرارًا له؛ إذ إن الحق في الصورة الشخصية يشمل حق الشخص في أن يرفض التصوير وحقه في أن يراقب الاستغلال لصورته، وبمعنى آخر فإن الإذن الممنوح من الشخص بالتصوير لا يتضمن الإذن بنشر الصورة لكون الحق في هذه الصورة هو حق مطلق قاصر على الشخص المراد تصويره وهو يحتاج إلى رضاء صريح منه بنشر الصورة واستغلالها، وهو ما تستبعد معه قرينة الموافقة الضمنية بنشرها التي تستفاد من الظروف، ومن ثم فيجب أن يفسر الإذن الضمني للأشخاص الذين يتم تصويرهم تفسيرًا ضيقًا بواسطة المحاكم مع الأخذ في هذا الخصوص بالإذن الصريح بالتصوير ونشر الصورة وتوزيعها واستغلالها دون غيره؛ لكون هذا الإذن الصريح يتعلق بنطاق استقلال كل فرد ببعض قراراته الهامة التي تكون بالنظر إلى خصائصها وآثارها أكثر اتصالًا بمصيره وأكثر تأثيرًا في أوضاع حياته التي اختار أنماطها. لما كان ذلك، وكان

ماهو راي محكمه النقض الجنائيه بشان تصوير المجني عليه؟
قيام المتهم بتصوير المجني عليهما - باستعمال كاميرا هاتفه المحمول - أثناء نزولهما من سيارة الشرطة وهما مقيدتين بالقيود الحديدية في الطريق العام وعلى مسمع ومرأى من المارّة ، وذلك تمهيدًا لعرضهما على النيابة العامة - حسبما أورده الحكم - ، وإن كان فيه من إزعاج ومضايقة لهما بإساءة استعمال أحد أجهزة الاتصالات ، إلا أنه ليس من شأنه أن يمس الحياة الخاصة لهما أو ينتهك حرمتها بالمعنى الذي عناه الشارع ، ومن ثم فإنه لا يقع تحت طائلة نص المادة ٢٥ من القانون رقم ١٧٥ لسنة ٢٠١٨
الطعن رقم 17841 لسنة 92 بتاريخ 28/02/2024
https://www.facebook.com/share/p/18GMdb5UAC/
ماهو راي محكمه النقض الجنائيه بشان جريمة استراق السمع؟
القصد الذي يتطلبه الشارع في جريمة استراق السمع المنسوبة إلى المطعون ضده والمعاقب عليها بنص المادة 309 مكررا من قانون العقوبات هو القصد العام الذي يتحقق بمجرد ارتكاب الفعل المادي وتستوي البواعث التي دفعت المتهم إلى فعله وأن مجرد الاعتداء على حرمة الحياة الخاصة باستراق السمع يفترض فيه القصد إذا ما توافر عنصراه: العلم والإرادة
الطعن رقم 14348 لسنة 65 بتاريخ :2004/01/18
https://www.facebook.com/share/p/1DPiQ7tyxV/
ماهو راي محكمه النقض الجنائيه بشان تعمد إزعاج الغير بإساءة استعمال أجهزة الاتصالات وفقا لنص المادة ٧٦ من القانون رقم ۱۰ لسنة ۲۰۰۳ بشأن تنظيم الاتصالات ؟
جريمة تعمد إزعاج الغير بإساءة استعمال أجهزة الاتصالات وفقا لنص المادة ٧٦ من القانون رقم ۱۰ لسنة ۲۰۰۳ بشأن تنظيم الاتصالات لا يقتصر على السب والقذف الذين وردا بنص المادة ۳۰۸ مكرر من قانون العقوبات ، بل يتسع إلى كل قول أو فعل تعمده الجاني يضيق به صدر المجني عليه
الطعن رقم 18016 لسنة 95 بتاريخ 01/01/2026

https://www.facebook.com/share/p/1BhXUubKEy/

جريمة تعمد إزعاج الغير بإساءة استعمال أجهزة الاتصالات المؤثمة بالمادة ٧٦/٢ من قانون تنظيم الاتصالات رقم ١٠ لسنة ۲۰۰۳ ليست إحدى الجرائم التي عددت حصرا في المادة الثالثة من قانون الإجراءات الجنائية - أو غيره - والتي يتوقف رفع الدعوى الجنائية فيها على شكوى من المجني عليه أو من وكيله الخاص والقيد الوارد على حرية النيابة العامة في تحريك الدعوى الجنائية إنما هو استثناء ينبغي عدم التوسع في تفسيره وقصره في أضيق نطاق على الجريمة التي خصها القانون بضرورة تقديم الشكوى دون سواها ولو كانت مرتبطة بها
الطعن 6098 لسنة 93 ق جلسة 26 / 5 / 2024
https://www.facebook.com/share/p/19Kocjb7KB/

1-القصد الجنائي في جريمة انتهاك حرمة الحياة الخاصة هو قصد عام يكفي فيه العلم والإرادة.

2-نشر المعلومات أو الرسائل الماسة بالخصوصية عبر وسائل التواصل الاجتماعي قرينة على انتهاك الحياة الخاصة.

3-لا مصلحة في منازعة الجرائم الأخف إذا عوقب بالعقوبة المقررة للجريمة الأشد.

4-حدود النقد المباح وتمييزه عن القذف والتشهير.

5-التحريات الفنية قرينة معززة للأدلة وليست دليلا معزولا عنها.
https://www.facebook.com/share/p/1LbvHHSZir/

ماهو راي محكمه النقض المدنيه
١_التقاط الطاعن لمقطع مصور داخل كابينة الطائرة مع قائدها ونشره على مواقع التواصل الاجتماعي والقنوات الفضائية دون الحصول على إذن أو تصريح. مؤداه. توفر الخطأ التقصيري في حقه.
٢_القيام بنشر أو عرض أو توزيع صورة دون إذن صاحبها. مؤداه. ارتكاب خطأ في حقه. إثبات ترتب ضرر مادي وأدبي عن ذلك الخطأ. أثره. إلزام مُلتقط الصورة بالتعويض. علة ذلك.
٣_عدم جواز نشر أي صورة التقطت لشخص إلا بإذنه. الاستثناء. كون الشخص ذا صفة رسمية أو عامة أو يتمتع بشهرة محلية أو عالمية أو سمحت بهذا النشر السلطات العامة المختصة خدمة للصالح العام. شرطه. ألا يرتب عرض الصورة مساسًا بشرفه أو بسمعته أو اعتباره.
ماإذا لم يأذن من التقطت له الصورة للمُصور بنشر أصل هذه الصورة أو عرضها أو توزيعها؟
إذا لم يأذن من التقطت له الصورة للمُصور بنشر أصل هذه الصورة أو عرضها أو توزيعها أو أي نسخ منها فإنه لا يحق له ذلك، فإن قام على الرغم من عدم وجود هذا الإذن بنشرها أو عرضها أو توزيعها فإنه يكون قد ارتكب خطأ في حق من التقطت له هذه الصورة فإذا ما أثبت الأخير أنه قد أصابه من جراء هذا الخطأ أضرار مادية أو أدبية فإن من التقط الصورة في هذه الحالة يُلزم بأن يؤدي له التعويض الجابر لهذه الأضرار على النحو الذي تُقدره المحكمة وذلك لتوافر عناصر المسئولية التقصيرية الموجبة للتعويض في جانبه أخذًا بما جرى عليه نص المادة 163 من القانون المدني من أن "كل خطأ سبب ضررًا للغير يلزم من ارتكبه بالتعويض" بشرط أن يكون تقدير المحكمة للتعويض قائمًا على أساس سائغ ومردودًا إلى عناصره الثابتة بالأوراق ومبرراته التي يتوازن بها أساس التعويض مع العلة من فرضه بحيث يكون متكافئًا مع الضرر ليس دونه وغير زائد عليه؛ إذ إن التعويض مقياسه هو الضرر المباشر الذي أحدثه الخطأ ويشتمل هذا الضرر على عنصرين جوهريين هما: الخسارة التي لحقت المضرور والكسب الذي فاته، وهذان العنصران هما اللذان يقومهما القاضي بالمال على ألا يقل عن الضرر أو يزيد عليه - متوقعًا كان هذا الضرر أو غير متوقع - متى تخلف عن المسئولية التقصيرية. لما كان ذلك، وكان من المتعارف عليه أنه توجد مناطق من الحياة الخاصة لكل فرد تُمثل أغوارًا لا يجوز النفاذ إليها وهذه المناطق من خواص الحياة ودخائلها وينبغي دومًا - ولاعتبار مشروع - ألا يقتحمها أحد ضمانًا لسريتها وصونًا لحرمتها ودفعًا لمحاولة التلصص عليها أو اختلاس بعض جوانبها، وبوجه خاص من خلال الوسائل العلمية الحديثة التي بلغ تطورها حدًا مذهلًا، وكان لتنامي قدراتها على الاختراق أثرٌ بعيدٌ على الناس جميعهم حتى في أدق شئونهم وما يتصل بملامح حياتهم بل وببياناتهم الشخصية والتي غدا الاطلاع عليها والنفاذ إليها كثيرًا ما يُلحق الضرر بأصحابها؛ إذ إن البشرية لم تعرف في أي وقت مضى مثل هذا التزايد الحالي والسرعة في العلاقات بين الناس، فبعد التلغراف والتليفون والراديو والتليفزيون كانت شبكة المعلومات والاتصالات الدولية المعروفة باسم الإنترنت، والتي ساهمت بشتى السبل في نقل وتبادل المعلومات بحيث تسمح بالتعرف الفوري على المعلومة والصورة والصوت والبيانات عبر أنحاء العالم لدرجة يمكن معها القول بتلاشي فروق التوقيت، فالإنترنت أصبح أداة جديدة للمعلوماتية والاتصال، وبذلك فهو يمثل ثورة في الاتصال الإلكتروني، وبهذا التطور السريع جدًا في نقل وتبادل المعلومات أصبح مجتمع القرن الحادي والعشرين هو مجتمع المعلومات، وفي هذا المجتمع ألغت سرعة سير وانتقال المعلومات الزمان والمكان وفسحت المجال أمام الحريات بحيث أصبح لكل شخص يعيش على أرض المعمورة الحق في الاتصال بغيره وتبادل الأفكار والمعلومات معه، وقد تدعم ذلك بصيرورة حق الاتصال والحصول على المعلومات وتداولها ليس فقط حقًا دستوريًا بل أيضًا حقًا من حقوق الإنسان وحرياته الأساسية إلا أن هذه التجربة الجديدة (الإنترنت) أظهرت من الخوف بقدر ما أظهرت من الإعجاب، وكان منبع الخوف قادمًا من أن الإنترنت ليس له حدود ولا قيادة قانونية، وبعبارة أخرى ليس له شخصية قانونية معنوية تمثله في مواجهة المستعملين له أو في مواجهة الغير؛ لأنه عبارة عن اتحاد فيدرالي للشبكات في مجموعها يغطي تقريبًا كل الكرة الأرضية، وكان مما لاشك فيه أن بحث الحماية القانونية ضد هذه الأخطار لا يكون إلا من خلال القانون والذي تطور في هذا المجال بوضع القواعد القانونية التي تحمي اعتداء أي شخص على الحياة الخاصة للآخرين من خلال الإنترنت؛ إذ أصبحت الحياة الخاصة في غالبية دول العالم قيمة أساسية تستحق الحماية،

الطعن رقم 9542 لسنة 91 القضائية
https://www.facebook.com/share/p/18pVqJxTic/

الحماية الجنائية لتصوير الأشخاص بالمطاعم والنوادى دون إذن.. خبراء القانون اختلفوا حول جواز التصوير من عدمه.. 4 قوانين تصدت للأزمة بالحبس والغرامة أبرزها تقنية المعلومات.. وقانونى: التصوير فى الأماكن العامة جائز

https://m.youm7.com/story/2020/10/30/%D8%A7%D9%84%D8%AD%D9%85%D8%A7%D9%8A%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D8%AC%D9%86%D8%A7%D8%A6%D9%8A%D8%A9-%D9%84%D8%AA%D8%B5%D9%88%D9%8A%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D8%A3%D8%B4%D8%AE%D8%A7%D8%B5-%D8%A8%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%B7%D8%A7%D8%B9%D9%85-%D9%88%D8%A7%D9%84%D9%86%D9%88%D8%A7%D8%AF%D9%89-%D8%AF%D9%88%D9%86-%D8%A5%D8%B0%D9%86-%D8%AE%D8%A8%D8%B1%D8%A7%D8%A1-%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86/5040043
شروط وضوابط التصوير فى الأماكن العامه والسياحية وفقا لقرار رئيس مجلس الوزراء قراراً رقم (2720) لسنة 2022، بشأن قواعد التصوير الشخصي في الأماكن العامة والذي تضمن ( على أن يتم السماح بالتصوير الشخصي للمصريين والأجانب المقيمين والسائحين في الأماكن العامة بالجمهورية وفقاً لعدد من الضوابط المقررة به، دون اشتراط الحصول على تصاريح أو سداد رسوم، وذلك باستخدام كافة أنواع كاميرات التصوير الفوتوغرافي التقليدية والرقمية وكذلك كاميرات الفيديو الشخصية، وحوامل هذه الكاميرات. كما حظر استخدام المعدات التي من شأنها إشغال الطرق العامة أو معدات التصوير الاحترافي من مظلات التصوير ووسائل الإضاءة الصناعية الخارجية في التصوير الشخصي إلا بعد الحصول على تصريح مُسبق، وفقاً للقوانين واللوائح المنظمة لذلك.
الاستاذ حسام حسن الجعفري
قانون مكافحة جرائم تقنية المعلومات رقم 175 لسنة 2018 ولائحته التنفيذيه رقم 1699 لسنة 2020
https://www.facebook.com/share/p/1bY39WwXsL/
قانون تنظيم الاتصالات رقم (10) لسنة 2003 بتنظيم الاتصالات
الجزءالاول اهم التعريفات بقانون تنظيم الاتصالات رقم (10) لسنة 2003 بتنظيم الاتصالات ومواد الإصدار
(المادة الأولى) تعلم بأحكام القانون المرافق لجميع أنواع الاتصالات إلا ما استثني بنص خاص فيه أو أي قانون آخر أو يقتضاه حكم القانون الأفضل للأمن القومى، ويلغى كل حكم يخالف القانون العام .
https://www.facebook.com/share/p/1GA3iMnsfP/
ماهي الأماكن العامه التي تحتاج الي موافقه مسبقه؟
أشار القرار أيضاً إلى عدم إجازة التصوير الشخصي في الأماكن العامة التالية إلا بعد الحصول على موافقة مُسبقة من الجهات المعنية وهي الأراضي والمباني والمنشآت والمعدات التابعة لوزارتي الدفاع والإنتاج الحربي والداخلية وغيرها من الجهات السيادية والأمنية والقضائية والمجالس النيابية، بالإضافة إلى مباني ومنشآت الوزارات والمصالح الحكومية.
وأكد القرار على أن يكون التصوير الشخصي دون الإخلال بما نصت عليه القوانين ذات الصلة، مع حظر تصوير أو نشر أي صور أو مشاهد تسئ للبلاد أو للمواطنين أو المخلة بالآداب العامة، بالإضافة إلى عدم تصوير الأطفال، أو تصوير ونشر صور المواطنين دون موافقة كتابية منهم.

االاستاذ حسام حسن الجعفري
هل هناك قرارات من وزاره السياحه؟
نعم وزارة السياحة والآثار وتشجعيا على الترويج لمنتج السياحة الثقافية وتشجيعاً للحركة السياحية الوافدة إلى مصر وتحفيز المنتجين وشركات الإنتاج المحلية والعالمية للتصوير داخل المواقع الأثرية والمتاحف التابعة لوزارة السياحة والآثار، أصدر مجلس إدارة المجلس الأعلى للآثار قراراً خلال عام 2019، للسماح بالتصوير الشخصي (التذكاري) للمصريين والسائحين بالهواتف المحمولة وكاميرات التصوير الفوتوغرافي التقليدية أو الرقمية والفيديو داخل كل المتاحف والمواقع الأثرية (مع عدم استخدام الفلاش في المتاحف والأماكن المغلقة).
كما أقر في عام 2021 ضوابط جديدة تحفيزية للتصوير التجاري والدعائي والسينمائي بالمتاحف والمواقع الأثرية المصرية
ماهي عقوبه التواجد بمنطقه اثريه بدون تصريح؟
ينص القانون "على أن كل من يوجد بإحدى المناطق الأثرية أو المتاحف دون تصريح بذلك، أو كل من يتسلق أثراً دون الحصول على إذن، يعرّض نفسه لعقوبة الحبس مدة لا تقل عن شهر، وبغرامة تصل إلى 100 ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتن"،

الاستاذ حسام حسن الجعفري
ماهي شروط وأسعار التصوير بالمناطق الأثرية؟
وفى هذا السياق، نستعرض شروط وأسعار التصوير بالمناطق الأثرية وفقا للائحة التنفيذية لقانون حماية الآثار.

- تبلغ قيمة التصوير الفوتوغرافى للمقابر المغلقة 2000 جنيه للمصريين فى اليوم الواحد، بعد موافقة السلطة المختصة، وللأجانب 3000 جنيه فى اليوم الواحد بعد موافقة السلطة المختصة، على أن يكون التصوير "دون فلاش".

- الرسوم المقررة للتصوير الفوتوغرافى بالمقابر، ما عدا مقابر نفرتارى وتوت عنخ آمون وسيتى الأول للمصريين 1000 جنيه للمقبرة الواحدة لليوم، بالإضافة لثمن التذكرة لكل فرد، وللأجانب 1500 جنيه للمقبرة الواحدة لليوم، بالإضافة لثمن التذكرة لكل فرد بعد موافقة السلطة المختصة، على أن يكون التصوير دون فلاش.

- التصوير الفوتوغرافى بمقابر نفرتارى وتوت عنخ آمون وستى الأول، تبلغ قيمة رسومه المقررة للمصريين 2000 جنيه للمقبرة الواحدة فى الساعة، بالإضافة لسعر التذكرة وللأجانب 3000 جنيه للمقبرة الواحدة فى الساعة، بالإضافة لسعر التذكرة بعد موافقة السلطة المختصة ويكون التصوير دون فلاش.
تتيح وزارة الآثار التصوير التجارى (سينمائى وتليفزيونى وفوتوغرافى) بالمواقع الأثرية والمتاحف من خلال باقات متنوعة "يومية - أسبوعية – شهرية" للمصريين والأجانب مع الالتزام بالضوابط والقواعد الخاصة بلائحة التصوير التى أقرها المجلس الأعلى للآثار، فعندما يتم تقديم طلب للتصوير داخل المنطقة، يجب الاطلاع على جميع جوانب الموضوع، من حيث مكان التصوير، والملابس التى سيتم ارتداؤها خلال جلسة التصوير
الاستاذ حسام حسن الجعفري
https://www.facebook.com/share/p/1GVvi46wKC/

30/08/2026

حكم بإلزام بعض شركات التطوير العقاري بتحرير عقود بيع نهائية للوحدات المتعاقد عليها.. متى يجوز للمشتري وقف الأقساط والمطالبة بالتسليم والتنفيذ؟

حكم قضائي مهم في منازعات التطوير العقاري في مصر يفتح بابًا مهمًا أمام المتعاقدين مع شركات التطوير العقاري، خاصة في الحالات التي تحاول فيها الشركة التخلص من التزاماتها التعاقدية أو التمسك بظروف تتعلق بالأرض أو المشروع أو بقرارات إدارية وسيادية، ثم تلقي تبعة ذلك على المشتري باعتباره متوقفًا عن سداد الأقساط.

وتزداد أهمية هذا النوع من الأحكام عندما تكون العلاقة التعاقدية قد استمرت لسنوات، وسدد المشتري خلالها مبالغ مالية كبيرة، ثم يفاجأ بأن الشركة تتمسك بعدم استكمال التنفيذ أو تطالبه بباقي الأقساط رغم عدم تنفيذ التزامها الأصلي بتسليم الوحدة أو اتخاذ الإجراءات اللازمة لتحرير عقد البيع النهائي.

وفي هذا السياق، تبرز أهمية الحكم الصادر من محكمة استئناف القاهرة – الدائرة 15 مدني حاليًا، والذي تظهر من صورة الحكم المرفقة أنه صدر في الاستئناف بتاريخ 27 يوليو 2025، وأقام قضاءه على بحث العلاقة التعاقدية والتزامات الطرفين ومدى تنفيذ المشتري لالتزاماته المالية، وانتهى إلى القضاء لصالح المشتري في مواجهة طلباته المتعلقة بالوحدة محل التعاقد.

والرسالة القانونية الأهم هنا أن العقد العقاري لا يتحول إلى ورقة بلا قيمة لمجرد ظهور مشكلة تتعلق بالمشروع أو الأرض، كما لا يجوز دائمًا تحميل المشتري وحده نتائج إخلال المطور بالتزاماته.

فالقانون لا يعمل بمنطق: "الشركة لم تنفذ، إذن المشتري يدفع أكثر". هذه معادلة تصلح في بعض الشركات فقط، لا في القانون.

---

أولًا: ماذا يكشف الحكم عن النزاع العقاري محل الاستئناف؟

الثابت من صورة الحكم أن النزاع دار حول عقد بيع لوحدة عقارية، وأن المشتري أقام دعواه مطالبًا بإلزام المتعاقد معه بتحرير عقد بيع نهائي عن الوحدة محل التداعي، استنادًا إلى عقد البيع المبرم بين الطرفين.

وأشارت أسباب الحكم إلى أن عقد البيع المؤرخ 26/7/2016 كان يتضمن بيع الوحدة محل النزاع، وأن المشتري قام بسداد جزء من المقابل المالي، مع الاتفاق على استكمال باقي الثمن على أقساط وفقًا لبنود العقد.

وكان من بين عناصر النزاع مسألة الأقساط ومدى استحقاقها، ومدى قيام المشتري بالوفاء بالتزاماته، في مقابل التزام الطرف الآخر بتنفيذ التزاماته الجوهرية المتعلقة بالوحدة محل البيع.

وتظهر أهمية الحكم في أنه لم يتعامل مع العلاقة باعتبار أن مجرد وجود أقساط غير مسددة يكفي وحده لإنهاء العلاقة التعاقدية، وإنما بحث حقيقة الالتزامات المتبادلة بين الطرفين.

وهذه نقطة جوهرية جدًا في دعاوى العقارات ضد شركات التطوير العقاري.

---

ثانيًا: العقد شريعة المتعاقدين.. ولكن بشرط تنفيذ الالتزامات المتبادلة

الأصل المستقر في القانون المدني المصري أن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون.

وتنص المادة 147 من القانون المدني على هذا الأصل، كما تقرر المادة 148 ضرورة تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.

وبالتالي فإن عقد بيع الوحدة العقارية لا ينشئ التزامًا على عاتق المشتري فقط.

فإذا كان المشتري ملتزمًا بسداد الأقساط، فإن الشركة في المقابل تكون ملتزمة، بحسب العقد وطبيعة التعامل، بتنفيذ التزاماتها، ومن أهمها بحسب الأحوال:

- إنشاء المشروع.
- تنفيذ الوحدة.
- الالتزام بالمواصفات المتفق عليها.
- التسليم في الموعد المحدد.
- استكمال الإجراءات القانونية الخاصة بالوحدة.
- تحرير العقد النهائي متى توافرت شروطه.
- اتخاذ الإجراءات اللازمة لنقل الحقوق المتفق عليها للمشتري.
- عدم اتخاذ إجراءات من شأنها الإضرار بالمشتري أو تعطيل تنفيذ العقد دون سند قانوني.

ومن ثم لا يمكن اختزال العلاقة في جملة:

"المشتري لم يسدد باقي الأقساط إذن الشركة تستطيع إنهاء العقد".

لأن السؤال القانوني الأهم هو:

لماذا توقف المشتري عن السداد؟

وهل كان توقفه مجرد امتناع غير مبرر؟

أم كان مرتبطًا بإخلال الشركة بالتزاماتها الجوهرية؟

---

ثالثًا: هل يجوز للمشتري وقف سداد الأقساط إذا لم تنفذ الشركة التزامها بالتسليم؟

هذه من أهم النقاط في النزاعات العقارية.

ففي العقود الملزمة للجانبين، توجد قاعدة قانونية مهمة تعرف باسم الدفع بعدم التنفيذ.

والفكرة ببساطة أن الالتزامات المتقابلة لا يجوز دائمًا النظر إليها بمعزل عن بعضها.

فإذا كان أحد الطرفين يطالب الآخر بتنفيذ التزامه، بينما هو نفسه لم ينفذ الالتزام المقابل المستحق عليه، فقد يثور حق الطرف الآخر في التمسك بعدم التنفيذ، وفقًا لشروطه وضوابطه القانونية.

كما أن المادة 157 من القانون المدني تقرر أنه إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه في العقود الملزمة للجانبين، جاز للمتعاقد الآخر، بعد إعذار المدين، أن يطلب تنفيذ العقد أو فسخه، مع التعويض عند توافر مقتضاه.

لكن يجب الانتباه إلى نقطة مهمة:

وقف الأقساط ليس تصريحًا عامًا للمشتري بالتوقف عن الدفع في كل الحالات.

بل يجب فحص:

1. طبيعة الالتزام.
2. ميعاد استحقاقه.
3. مدى جوهرية الالتزام المقابل.
4. هل وقع إخلال من الشركة؟
5. هل كان الإخلال سابقًا أو متزامنًا مع المطالبة بالأقساط؟
6. هل قام المشتري بإعذار الشركة؟
7. هل يوجد شرط تعاقدي خاص؟
8. هل يوجد اتفاق على جدول تسليم واضح؟
9. هل توجد موانع قانونية أو إدارية حقيقية تحول دون التنفيذ؟
10. هل المشتري نفسه نفذ الجزء المستحق عليه من الالتزام؟

ولهذا فإن صياغة الدعوى العقارية بشكل صحيح مسألة حاسمة، لأن المحكمة لا تحكم بناءً على عنوان الدعوى فقط، وإنما على الوقائع والمستندات والطلبات وأسانيدها القانونية.

---

رابعًا: قرارات سحب الأرض أو تخصيصها لا تعني تلقائيًا سقوط حقوق المشتري

من أكثر الإشكالات التي تظهر في بعض المنازعات العقارية أن شركة التطوير العقاري تواجه قرارًا إداريًا أو قرارًا يتعلق بالأرض محل المشروع، ثم تحاول استخدام هذا القرار باعتباره سببًا لإنهاء عقود المشترين.

وهنا يجب التفريق بين أمرين:

الأمر الأول: وجود قرار إداري أو سيادي حقيقي

وجود قرار صادر من جهة مختصة بشأن الأرض لا يعني تلقائيًا أن جميع العقود المبرمة مع المشترين قد انتهت آثارها.

الأمر الثاني: أثر القرار على تنفيذ العقد

السؤال القانوني الحقيقي هو:

هل أدى القرار إلى استحالة تنفيذ الالتزام استحالة حقيقية ومطلقة؟

أم أن هناك وسائل قانونية أخرى تسمح باستمرار العقد أو إعادة تنظيم الالتزامات؟

فالقانون المدني يفرق بين مجرد صعوبة التنفيذ وبين الاستحالة القانونية أو المادية التي تمنع التنفيذ بصورة حقيقية.

وقد استقر قضاء النقض على أن الاستحالة التي يترتب عليها انقضاء الالتزام هي الاستحالة المطلقة الناشئة عن سبب أجنبي لا يد للمدين فيه ولا يستطيع دفعه أو التحرز منه.

وبالتالي فإن مجرد التمسك بوجود مشكلة في الأرض لا يكفي وحده لإثبات انتهاء الالتزام التعاقدي.

بل يجب بحث طبيعة القرار، وتاريخه، ومدى تأثيره على الوحدة محل العقد، وهل كان سابقًا على التعاقد أو لاحقًا له، وهل كان متوقعًا، ومن يتحمل تبعته وفقًا للعقد والقانون.

---

خامسًا: متى تستطيع شركة التطوير العقاري فسخ عقد بيع الوحدة؟

ليس كل تأخر في سداد قسط يؤدي تلقائيًا إلى فسخ العقد.

فالمادة 157 من القانون المدني جعلت الفسخ القضائي مرتبطًا بعدم الوفاء بالتزام تعاقدي، مع مراعاة ظروف العلاقة وشروطها، ويجوز للقاضي في الأحوال التي يجيزها القانون أن ينظر إلى مدى أهمية الالتزام الذي لم يتم الوفاء به.

لذلك فإن شركة التطوير العقاري عندما تدعي أن المشتري أخل بالتزامه بسداد الأقساط، لا يكفيها في بعض المنازعات مجرد تقديم كشف حساب.

بل يتعين بحث العلاقة كاملة.

فمثلًا:

إذا كان العقد يلزم الشركة بتسليم الوحدة في تاريخ معين، ولم تقم الشركة بالتسليم، ثم طالبت المشتري في الوقت ذاته بكامل الأقساط باعتباره الطرف الوحيد المتخلف، فإن النزاع لا يمكن فصله عن التزام الشركة بالتسليم.

والأمر ذاته إذا كان هناك إخلال جوهري من الشركة بمواصفات الوحدة أو المشروع أو المواعيد أو الإجراءات المتفق عليها.

---

سادسًا: لماذا قد تقضي المحكمة بإلزام الشركة بتحرير عقد بيع نهائي؟

دعوى إلزام شركة التطوير العقاري بتحرير عقد بيع نهائي ليست مجرد مطالبة شكلية بتوقيع ورقة.

إنما هي في جوهرها مطالبة بتنفيذ الالتزام التعاقدي عندما يكون المشتري قد أثبت حقه في الوحدة، وثبوت قيام العلاقة التعاقدية واستيفاء الشروط التي تجعل الشركة ملتزمة بإتمام إجراءات البيع.

وتختلف دعوى صحة ونفاذ العقد عن مجرد دعوى إلزام بتحرير عقد، بحسب طبيعة العقد والطلبات والوقائع والمستندات.

ولهذا يجب تحديد الطلب القضائي بدقة شديدة.

فقد يكون المطلوب:

- إلزام الشركة بتحرير عقد البيع النهائي.
- صحة ونفاذ عقد البيع.
- التسليم.
- تنفيذ بند معين من بنود العقد.
- التعويض عن التأخير.
- إثبات أحقية المشتري في الوحدة.
- إلزام الشركة باتخاذ الإجراءات اللازمة للتنفيذ.

والخطأ في تحديد الطلبات قد يؤدي إلى نتائج لا تتناسب مع الهدف الذي يسعى إليه المشتري.

---

سابعًا: ماذا فعلت المحكمة في الحكم محل العرض؟

بحسب صورة الحكم المرفقة، صدر الحكم في استئناف مدني متعلق بدعوى أمام محكمة مدني كلي القاهرة الجديدة، وصدر حكم الاستئناف بجلسة 27/7/2025.

وتظهر من أسباب الحكم وقائع تتعلق بعقد بيع مؤرخ في 26/7/2016، وبطلب إلزام المدعى عليه بتحرير عقد بيع نهائي خالص الثمن عن الوحدة محل النزاع، مع مناقشة مسألة الأقساط والمدفوعات.

كما يظهر من منطوق الحكم وأسبابه اتجاه المحكمة إلى إعادة بحث النزاع على أساس الالتزامات التعاقدية الفعلية، وعدم الاكتفاء بالقول المجرد بأن هناك أقساطًا مستحقة.

وهنا تكمن القيمة العملية للحكم:

المشتري الذي يواجه شركة تطوير عقاري لا ينبغي أن يترك النزاع يتحول إلى مجرد مطالبة بالأقساط.

بل يجب وضع الصورة الكاملة أمام المحكمة:

العقد + المدفوعات + التزامات الشركة + ميعاد التسليم + موقف المشروع + المراسلات + الإعذارات + القرارات الإدارية + أسباب توقف السداد + موقف الشركة من التنفيذ.

فالقانون، ولحسن الحظ، لا يزال يحب الملفات المرتبة أكثر من القصص التي تبدأ بـ "الشركة قالت لي".

---

ثامنًا: دعاوى إيقاف سداد الأقساط لحين تمام التسليم

في بعض الحالات، قد يكون من بين الطلبات القضائية طلب وقف أو تعليق المطالبة بالأقساط المستحقة، متى كان هناك ارتباط مباشر بين استحقاق تلك الأقساط وبين تنفيذ الشركة لالتزام جوهري مقابل.

لكن هذه الدعوى تحتاج إلى صياغة دقيقة.

فليس المقصود منها إعفاء المشتري من الثمن.

بل قد يكون المقصود هو إعادة التوازن إلى تنفيذ الالتزامات المتبادلة، بحيث لا يحصل طرف على كامل المقابل المالي في الوقت الذي لم ينفذ فيه الطرف الآخر التزامه الأساسي.

وتختلف النتيجة من حالة إلى أخرى بحسب نص العقد وواقع التنفيذ.

ومن الخطأ نشر قاعدة مطلقة تقول:

«"أي مشتري يستطيع التوقف عن دفع الأقساط إذا لم يستلم وحدته."»

هذه صياغة تسويقية سهلة، لكنها قانونيًا ناقصة.

والصياغة الأدق:

يجوز التمسك بالدفع بعدم التنفيذ أو طلب وقف المطالبة ببعض الأقساط متى توافرت شروطه القانونية وثبت إخلال الطرف الآخر بالتزام مقابل مستحق، مع مراعاة أحكام العقد وطبيعة الالتزام وظروف النزاع.

---

تاسعًا: دعاوى تسليم الوحدات العقارية

بعد ثبوت الحق في الوحدة واستيفاء الشروط التعاقدية والقانونية، قد يكون الطريق هو إقامة دعوى تسليم الوحدة العقارية.

ودعوى التسليم لها أهمية خاصة في مشروعات التطوير العقاري، لأن حصول المشتري على حكم لصالحه بشأن العقد لا يعني بالضرورة أن النزاع انتهى عمليًا.

فهناك فرق بين:

إثبات الحق

و

تنفيذ الحق وتسليم الوحدة.

وقد عالجت محكمة النقض مسائل متعلقة بدعاوى تسليم العقارات واختصاص المحكمة بنظرها، وأكدت مبادئها أهمية التمييز بين طبيعة طلب التسليم والقيمة القانونية للعقد المستند إليه.

ومن ثم قد تتطلب المرحلة اللاحقة للحكم إجراءات تنفيذية مستقلة بحسب منطوق الحكم.

---

عاشرًا: هل يمكن المطالبة بغرامة التأخير عن عدم تسليم الوحدة؟

نعم، قد يكون ذلك ممكنًا إذا كان العقد يتضمن شرطًا جزائيًا أو غرامة اتفاقية عن التأخير في التسليم، أو إذا توافرت أركان المطالبة بالتعويض وفقًا للقانون.

لكن أيضًا لا يجوز القول إن كل تأخير يؤدي تلقائيًا إلى استحقاق مبلغ معين.

بل يجب فحص:

- تاريخ التسليم المتفق عليه.
- مدد السماح إن وجدت.
- أسباب التأخير.
- مدى مسؤولية الشركة.
- وجود قوة قاهرة أو سبب أجنبي.
- وجود شروط تعاقدية خاصة.
- مقدار الضرر.
- ما إذا كان الشرط الجزائي واجب التطبيق وفقًا لظروف الواقعة.

ويقرر القانون المدني أن التعويض يرتبط بالضرر وبشروط المسؤولية، كما أن التنفيذ العيني أو التعويض يتحدد وفقًا لطبيعة الالتزام وإمكان التنفيذ.

---

الحادي عشر: التعويض عن تأخير تسليم الوحدة

قد يترتب على تأخير تسليم الوحدة أضرار متعددة للمشتري، مثل:

- تحمل مصروفات سكن بديل.
- دفع إيجار لفترات إضافية.
- تعطيل الانتفاع بالوحدة.
- تحمل أعباء مالية إضافية.
- ضياع فرص استثمارية في بعض الحالات.
- أضرار مادية أخرى يمكن إثباتها.

لكن التعويض لا يُبنى على مجرد القول بوجود ضرر.

بل يجب إثبات عناصره وفقًا للقواعد العامة.

وقد يكون التعويض:

ماديًا

أو

أدبيًا

بحسب طبيعة الواقعة وما تسمح به القواعد القانونية وأحكام القضاء.

---

الثاني عشر: ماذا لو قالت الشركة إن الأرض تم سحبها أو تخصيصها لجهة أخرى؟

هذه من أكثر النقاط حساسية في دعاوى التطوير العقاري.

فإذا قالت الشركة إن الأرض سُحبت بقرار إداري أو سيادي، فلا ينبغي أن يتوقف التحليل القانوني عند هذه الجملة.

يجب طرح مجموعة من الأسئلة:

1. متى صدر القرار؟

هل صدر قبل التعاقد أم بعده؟

2. هل كان القرار نهائيًا؟

أم كان قرارًا مؤقتًا أو قابلًا للطعن أو الإلغاء؟

3. هل القرار يتعلق بكل المشروع أم بجزء منه؟

4. هل ترتب عليه استحالة تنفيذ عقد المشتري تحديدًا؟

5. هل كانت الشركة تعلم بالمشكلة عند التعاقد؟

6. هل أخطرت المشترين في الوقت المناسب؟

7. هل بذلت الشركة أي إجراءات قانونية لإزالة سبب التعذر؟

8. هل يوجد بديل تعاقدي؟

9. هل العقد نظم هذه الحالة؟

10. من يتحمل المخاطر وفقًا لبنود العقد؟

هذه الأسئلة قد تغير نتيجة الدعوى بالكامل.

فالمحكمة لا تفصل في النزاع بمجرد تسمية الواقعة "قرارًا سياديًا"، وإنما تبحث آثارها القانونية ومدى انطباقها على العلاقة محل النزاع.

---

الثالث عشر: هل قرار إداري يفسخ العقد تلقائيًا؟

ليس بالضرورة.

القرار الإداري له مجاله وآثاره، والعقد المدني له آثاره بين أطرافه، وقد يتداخل المجالان في مشروعات التطوير العقاري، خصوصًا عندما تكون الأرض مملوكة للدولة أو مخصصة من جهة إدارية.

لكن وجود قرار إداري لا يعني بالضرورة أن الشركة أصبحت غير مسؤولة عن كل التزاماتها تجاه المشترين.

وفي المقابل، لا يعني ذلك أن الشركة مسؤولة في جميع الحالات مهما كانت الظروف.

الحسم يتوقف على:

طبيعة القرار + توقيته + سببه + مدى نهائيته + أثره على محل العقد + شروط العقد + علم الأطراف + إمكانية التنفيذ.

وهذا بالضبط هو السبب الذي يجعل النزاعات العقارية الكبيرة بحاجة إلى دراسة مستندية حقيقية، لا إلى منشور فيسبوك من ثلاثة أسطر. البشر اخترعوا العقود من أجل تجنب الفوضى، ثم اخترعوا فيسبوك لإعادة الفوضى في شكل منشورات.

---

الرابع عشر: تنفيذ الحكم بعد صدوره.. المعركة التي لا تقل أهمية عن الدعوى

الحصول على الحكم خطوة مهمة، لكنها ليست دائمًا نهاية الطريق.

بعد صدور الحكم يجب بحث:

أولًا: استلام الصورة التنفيذية

والتحقق من قابلية الحكم للتنفيذ وفقًا لطبيعته وحالته القانونية.

ثانيًا: إعلان الحكم

وفقًا للقواعد والإجراءات اللازمة.

ثالثًا: اتخاذ إجراءات التنفيذ الجبري

إذا كان منطوق الحكم يسمح بالتنفيذ الجبري.

رابعًا: متابعة التنفيذ الفعلي

بحسب طبيعة الالتزام المقضي به.

فالحكم الذي يلزم الشركة بتحرير عقد أو اتخاذ إجراء معين يحتاج إلى دراسة منطوقه بدقة لمعرفة الوسيلة التنفيذية المناسبة.

---

الخامس عشر: هل الامتناع عن تنفيذ الحكم يؤدي إلى جريمة؟

هنا يجب الحذر من المبالغة.

مجرد عدم تنفيذ شركة خاصة لحكم مدني لا يعني تلقائيًا قيام جريمة الامتناع عن تنفيذ حكم قضائي.

فالمادة 123 من قانون العقوبات لها نطاق وأركان محددة، وترتبط في صورتها الأساسية بالموظف العمومي المختص الذي يمتنع عمدًا عن تنفيذ حكم أو أمر قضائي بعد توافر الشروط القانونية.

لذلك يجب عدم تحويل كل نزاع تنفيذ مدني إلى بلاغ جنائي بصورة آلية.

أما إذا توافرت في واقعة معينة أركان جريمة منصوص عليها قانونًا، وكان الشخص المخاطب بالحكم من الفئة التي ينطبق عليها النص، وتحققت باقي الشروط، فقد يكون للمسار الجنائي محل للبحث.

العبرة هنا بأركان الجريمة، وليس بمجرد وجود حكم لم ينفذ.

---

السادس عشر: ماذا عن تنفيذ بنود عقد البيع بدلًا من فسخه؟

في بعض الحالات يكون الهدف الحقيقي للمشتري ليس إنهاء العلاقة، وإنما إجبار الشركة على احترام العقد.

وهنا قد تكون الدعوى موجهة إلى التنفيذ العيني متى كان ممكنًا.

والتنفيذ العيني يعني ببساطة:

تنفيذ ما تم الاتفاق عليه بدلًا من الاكتفاء بالتعويض المالي.

فإذا كان المشتري يريد الوحدة، وكانت الوحدة ما زالت قائمة ويمكن قانونًا وفعليًا تنفيذ الالتزام بشأنها، فقد يكون التنفيذ العيني هو الهدف الأساسي.

والقانون المدني نظم التنفيذ العيني والتنفيذ بطريق التعويض، وقرر أنه إذا استحال التنفيذ العيني يمكن أن يحكم بالتعويض وفقًا للقواعد المقررة.

---

السابع عشر: هل يمكن مطالبة الشركة بالقيمة الحقيقية للوحدة وقت رفع الدعوى؟

هذه نقطة تحتاج إلى صياغة دقيقة جدًا.

في بعض المنازعات العقارية قد تنشأ مطالبات مالية مرتبطة بالقيمة السوقية للعقار أو بفروق الأسعار أو بالتعويض عن إخلال الشركة بالتزاماتها.

لكن لا توجد قاعدة عامة تقول إن كل مشتري يستطيع تلقائيًا مطالبة الشركة بـ"ثمن الوحدة الحالي" بدلًا من الثمن المتفق عليه.

فالطلب المالي يحتاج إلى أساس قانوني واضح، وقد يرتبط بطبيعة الدعوى والفسخ والتعويض والضرر وتاريخ تقديره، وقد يحتاج إلى خبرة فنية لتحديد القيمة السوقية.

ولهذا فإن صياغة الطلب يجب أن تكون بحسب الوقائع الفعلية، وليس باعتبارها قاعدة واحدة تصلح لجميع عقود التطوير العقاري.

وفي بعض الحالات قد يكون الهدف هو إلزام الشركة بالتنفيذ، وفي حالات أخرى قد يكون التعويض هو الطلب المناسب، وفي حالات أخرى قد تثار مسألة رد المبالغ أو فروق القيمة بحسب ما انتهت إليه المحكمة من تكييف قانوني.

---

الثامن عشر: موقف محكمة النقض من المنازعات المتعلقة بالوفاء والثمن

من المبادئ المهمة التي تظهر في قضاء النقض أن المحكمة لا يجوز لها تجاهل دفاع جوهري متعلق بتنفيذ الالتزامات المتبادلة إذا كان من شأنه أن يؤثر في الفصل في الدعوى.

وقد نشرت محكمة النقض ضمن مبادئها المدنية مبدأً يتعلق بدعوى صحة ونفاذ عقد البيع، مؤداه أن تمسك المدعى عليه بعدم وفاء الطرف الآخر بالثمن دفاع جوهري يتعين على المحكمة بحثه والفصل فيه، لأن القضاء في صحة ونفاذ البيع يتوقف على حسم هذا الدفاع. والطعن المشار إليه هو الطعن رقم 3596 لسنة 79 قضائية، جلسة 8 يناير 2017.

وهذا يوضح أهمية التعامل مع عقد البيع باعتباره منظومة من الالتزامات المتبادلة.

فلا يجوز للمحكمة، في حدود كل دعوى ووفقًا لما يطرح عليها من دفاع، أن تفصل في جزء من العلاقة وتتجاهل الجزء الآخر إذا كان جوهريًا في تحديد الحق.

---

التاسع عشر: ما المستندات المطلوبة في دعوى ضد شركة تطوير عقاري؟

قبل إقامة الدعوى يجب تجهيز ملف كامل.

ومن أهم المستندات:

1. عقد البيع أو التخصيص

مع جميع ملاحقه.

2. إيصالات السداد

سواء كانت شيكات أو تحويلات بنكية أو إيصالات نقدية أو غيرها.

3. كشف حساب الشركة

إذا كان متاحًا.

4. المراسلات

رسائل البريد الإلكتروني والرسائل الرسمية والمكاتبات.

5. الإنذارات

وخاصة إنذارات التنفيذ أو التسليم.

6. مستندات المشروع

بحسب المتاح.

7. قرارات الجهات الإدارية

إذا كانت الشركة تتمسك بوجود قرار متعلق بالأرض أو المشروع.

8. إعلانات الشركة

خصوصًا إذا تضمنت مواعيد التسليم أو بيانات المشروع.

9. أي محاضر إثبات حالة

إن وجدت.

10. الأحكام السابقة

إذا كان هناك نزاع قضائي سابق.

كل مستند قد يبدو صغيرًا يمكن أن يتحول إلى قطعة مهمة في بناء الصورة الكاملة أمام المحكمة.

---

العشرون: كيف يتم التعامل مع شركة تقول للمشتري "ادفع الأقساط وإلا سنفسخ العقد"؟

الرد القانوني لا يكون بالضرورة:

"لن أدفع".

ولا:

"سأرفع قضية".

وإنما يبدأ بدراسة العقد.

ثم تحديد:

- هل الأقساط مستحقة فعلًا؟
- هل تحقق الشرط الذي يجعلها مستحقة؟
- هل الشركة نفذت التزاماتها؟
- هل هناك تأخير في التسليم؟
- هل هناك إخلال بالمواصفات؟
- هل توجد مشكلة قانونية في الأرض؟
- هل يوجد إعذار؟
- هل العقد يتضمن شرطًا فاسخًا؟
- هل تم تطبيقه وفقًا للقانون؟
- هل الشركة هي الطرف المخل أولًا؟

وبعد ذلك يتم تحديد المسار القانوني المناسب.

---

الحادي والعشرون: المسارات القضائية التي قد يحتاجها المشتري

بحسب طبيعة كل حالة، يمكن أن تشمل المنازعة العقارية:

1. دعوى إلزام بتحرير عقد بيع نهائي

إذا توافرت شروطها.

2. دعوى صحة ونفاذ

بحسب طبيعة العقد والطلبات ومحلها.

3. دعوى تسليم

للوصول إلى التسليم الفعلي للوحدة.

4. دعوى تنفيذ بنود العقد

عندما يكون النزاع متعلقًا بالتزام محدد.

5. دعوى تعويض

عن الضرر الناتج عن الإخلال أو التأخير متى توافرت أركانه.

6. طلبات مرتبطة بالأقساط

وفقًا لظروف العقد والإخلال المتبادل.

7. منازعات متعلقة بالفسخ

سواء في مواجهة فسخ تطلبه الشركة أو في طلب فسخ العقد مع التعويض بحسب الحالة.

---

الثاني والعشرون: لماذا يجب عدم توقيع مخالصة أو فسخ قبل مراجعة العقد؟

من أخطر الأخطاء التي يرتكبها بعض المشترين توقيع:

مخالصة نهائية

أو

إقرار بفسخ العقد

أو

تنازل عن الوحدة

أو

إقرار بعدم وجود أي مطالبات

دون دراسة الآثار القانونية.

فقد يؤدي توقيع مستند واحد إلى تغيير مركز المشتري القانوني بصورة كبيرة.

ولهذا يجب قبل توقيع أي مستند من الشركة مراجعة:

- صياغته.
- أثره على العقد الأصلي.
- المبالغ المسددة.
- الجزاءات.
- التعويضات.
- حق التسليم.
- حق المطالبة بالفرق.
- أي إقرارات بالتنازل.

---

الثالث والعشرون: الحكم العقاري لا يُقرأ منفصلًا عن عقد البيع

من أهم الدروس المستفادة من هذا النوع من المنازعات أن العقد هو نقطة البداية.

فالمحامي لا يستطيع بناء دعوى قوية من عنوان "شركة عقارات أخلت بالتزامها" فقط.

بل يجب قراءة:

- بند التسليم.
- بند الأقساط.
- بند التأخير.
- بند القوة القاهرة.
- بند الفسخ.
- بند الإخطارات.
- بند الشرط الجزائي.
- بند الاختصاص.
- بند إعادة التعاقد.
- بند تغيير المشروع.
- بند الظروف الطارئة.
- وأي بند متعلق بالأرض والتخصيص والتراخيص.

ثم مقارنة هذه البنود بما حدث فعليًا.

---

الرابع والعشرون: أهمية الحكم محل العرض بالنسبة لمشتري الوحدات العقارية

تكمن أهمية الحكم محل العرض في أنه يسلط الضوء على فكرة جوهرية:

أن النزاع بين المطور العقاري والمشتري يجب أن يُحسم على أساس الالتزامات المتبادلة وليس على أساس مطالبة طرف واحد فقط.

فإذا كان المشتري قد تعاقد على وحدة محددة، وسدد مبالغ من الثمن، وتمسك بحقه في استكمال البيع والحصول على مستنداته، فإن المحكمة تبحث في مدى توافر شروط هذا الحق.

وفي المقابل، إذا كانت الشركة تتمسك بعدم السداد أو بوجود مانع يتعلق بالأرض أو المشروع، فإن عليها طرح الأساس القانوني والواقعي لذلك.

والنتيجة ليست واحدة في جميع القضايا، لأن كل عقد وكل مشروع وكل قرار إداري له ظروفه الخاصة.

لكن الاتجاه العام الذي تؤكده قواعد القانون المدني هو أن الالتزام العقدي لا يسقط بمجرد رغبة أحد الطرفين في التخلص منه.

---

الخامس والعشرون: ماذا بعد صدور حكم لصالح المشتري؟

بعد صدور الحكم يجب التعامل مع المرحلة التنفيذية بجدية.

وقد تشمل:

أولًا: استلام الصيغة التنفيذية وفقًا للقواعد المقررة.

ثانيًا: إعلان الحكم إلى المحكوم عليه بالطريقة القانونية.

ثالثًا: اتخاذ إجراءات التنفيذ.

رابعًا: متابعة تنفيذ الالتزام المقضي به.

خامسًا: اتخاذ الإجراءات القانونية المناسبة إذا واجه التنفيذ عقبات.

ويجب دائمًا قراءة منطوق الحكم بدقة.

فإذا كان الحكم يقضي بتحرير عقد، فطريقة التنفيذ تختلف عن حكم يقضي بالتسليم.

وإذا كان الحكم يقضي بمبلغ مالي، فالتنفيذ يختلف مرة أخرى.

وهذه المرحلة تحتاج إلى ملف تنفيذ وليس مجرد صورة حكم محفوظة في درج المكتب حتى تتقاعد الورقة من الملل.

---

السادس والعشرون: هل الحكم المنشور يعني أن كل مشتري سينال الحكم نفسه؟

لا.

وهذه أهم نقطة يجب توضيحها.

الحكم القضائي لا يعني أن كل عقد تطوير عقاري مشابه في الاسم سيؤدي إلى النتيجة نفسها.

فالنتيجة تعتمد على:

- بنود العقد.
- موقف الوحدة.
- موقف الأرض.
- المدفوعات.
- الإخلال.
- المواعيد.
- المستندات.
- القرارات الإدارية.
- دفاع الشركة.
- الطلبات القضائية.
- الأدلة.
- ومدى توافر شروط الدعوى.

لذلك فإن الاستناد إلى حكم سابق يجب أن يكون باعتباره مبدأ أو سندًا استرشاديًا بحسب مدى انطباقه على الواقعة، وليس باعتباره ضمانًا آليًا للنتيجة.

---

السابع والعشرون: الخلاصة القانونية

يمكن تلخيص الموقف في مجموعة من القواعد العملية:

1️⃣ العقد شريعة المتعاقدين.

2️⃣ تنفيذ العقد يجب أن يتم بحسن نية.

3️⃣ التزامات المشتري لا تُبحث منفصلة عن التزامات الشركة.

4️⃣ مجرد وجود مشكلة في الأرض لا يعني تلقائيًا انتهاء العقد.

5️⃣ الاستحالة الحقيقية لها شروطها القانونية.

6️⃣ وقف الأقساط ليس حقًا مطلقًا، وإنما يتوقف على شروط الدفع بعدم التنفيذ وظروف العقد.

7️⃣ للمشتري، بحسب الحالة، أن يطالب بالتنفيذ العيني أو التسليم أو التعويض أو غير ذلك من الطلبات المناسبة.

8️⃣ الشرط الجزائي عن التأخير يخضع للعقد والقانون وظروف الواقعة.

9️⃣ تنفيذ الحكم يحتاج إلى إجراءات قانونية مستقلة بعد صدوره.

🔟 الامتناع عن تنفيذ الحكم لا يتحول تلقائيًا إلى جريمة، بل يجب توافر أركان النص الجنائي المختص.

---

خدمات قانونية في المنازعات العقارية ضد شركات التطوير العقاري

تتطلب المنازعات العقارية مع شركات التطوير العقاري خبرة في القانون المدني، العقود، دعاوى التنفيذ والتسليم، المنازعات المتعلقة بالفسخ، التعويضات، والدفوع المرتبطة بالالتزامات المتقابلة.

ومن أهم الخدمات القانونية التي يمكن أن تتولاها مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية:

⚖️ دعاوى إلزام بتحرير عقود البيع النهائية

وذلك بعد دراسة عقد البيع، والمبالغ المسددة، وموقف الوحدة، والتزامات الشركة.

⚖️ دعاوى صحة ونفاذ العقود

بحسب طبيعة المستندات والطلبات ومحل التصرف.

⚖️ دعاوى تسليم الوحدات العقارية

والمطالبة بالتنفيذ الفعلي للالتزام بالتسليم.

⚖️ دعاوى التعويض عن التأخير

بما في ذلك بحث الشرط الجزائي والأضرار المادية التي ترتبت على التأخير.

⚖️ منازعات الأقساط

ودراسة مدى أحقية الشركة في المطالبة بها في ضوء التزاماتها المقابلة.

⚖️ منازعات فسخ عقود التطوير العقاري

سواء أقامتها الشركة أو كان المشتري هو الذي يتمسك بالفسخ والتعويض بحسب الحالة.

⚖️ تنفيذ الأحكام العقارية

من مرحلة استلام الصيغة التنفيذية والإعلان وحتى اتخاذ إجراءات التنفيذ اللازمة وفقًا لمنطوق الحكم.

⚖️ دراسة القرارات المتعلقة بالأرض والمشروع

وتحديد مدى تأثيرها القانوني على العقد المبرم مع المشتري.

---

رسالة مهمة لكل مشتري وحدة عقارية

إذا كنت قد تعاقدت مع شركة تطوير عقاري، وسددت جزءًا من ثمن الوحدة، ثم فوجئت بتأخر التسليم أو رفض تحرير العقد النهائي أو مطالبتك بفسخ العقد أو التهديد بضياع المبالغ التي سددتها بسبب مشكلة في الأرض أو المشروع، فلا تتعامل مع الأمر باعتباره مجرد خلاف تجاري بسيط.

العقد والمستندات والتوقيت والإجراءات قد تصنع الفارق بالكامل.

وقبل اتخاذ قرار مثل:

إيقاف الأقساط – توقيع مخالصة – قبول فسخ العقد – التنازل عن الوحدة – توقيع إقرار باسترداد المبالغ – أو رفع دعوى

حكم استئناف القاهرة ورسالة قانونية مهمة

الحكم محل العرض، الصادر بجلسة 27/7/2025 في منازعة مدنية مرتبطة بعقد بيع وحدة عقارية، يقدم نموذجًا عمليًا لكيفية تعامل القضاء مع النزاع عندما تتداخل مسألة سداد الأقساط مع التزامات الشركة بتنفيذ العقد.

وهو يؤكد أهمية أن يكون الدفاع قائمًا على العقد والمستندات والتنفيذ الفعلي للالتزامات، وليس على مجرد ادعاء أن أحد الطرفين تأخر في تنفيذ جزء من التزاماته.

وقد أكدت محكمة النقض في مبادئها المنشورة أن الدفوع المتعلقة بالوفاء بالثمن وتنفيذ الالتزامات التعاقدية قد تكون من الدفوع الجوهرية التي يجب على محكمة الموضوع بحثها والفصل فيها متى كانت مؤثرة في النزاع.

كما أن أحكام القانون المدني المصري تؤكد قوة العقد ووجوب تنفيذه بحسن نية، مع تنظيم وسائل التنفيذ والفسخ والتعويض عند الإخلال.