What are the opening hours?

Monday 5pm - 9pm Tuesday 5pm - 9pm Wednesday 5pm - 9pm Saturday 5pm - 9pm Sunday 5pm - 9pm

https://magdishoukry04.wixsite.com/mohamed-magdi-lawy-1

المستشار/ محمد مجدي المحامي, احمد عصمت/عين شمس, Cairo (2026)

Q: What is the address?

احمد عصمت/عين شمس

03/08/2026

كان رسول الله صلى الله عليه وسلم إذا سمع صوت الرعد والصواعق والزلازل؛ يقول:

«اللَّهُمَّ لَا تَقْتُلْنَا بِغَضَبِكَ، وَلَا تُهْلِكْنَا بِعَذَابِكَ، وَعَافِنَا قَبْلَ ذَلِكَ».

رواه الترمذي

اللهم إنا نسألك السلامة والعافية في الدنيا والآخرة، وأن تحفظ بلادنا وبلاد المسلمين من كل سوء.

#أذكار #دعاء #الرعد #الصواعق #الزلازل #الزلزال #الزلازل #ذكر #أذكار

01/08/2026

🚨 ليس كل ظرف اقتصادي أو سياسي يبرر إسقاط الفوائد أو تعديل العقود

⚖️ حكم مهم لمحكمة النقض يعيد رسم حدود تطبيق نظرية الظروف الطارئة

الطعن رقم 16010 لسنة 85 قضائية
جلسة 8 ديسمبر 2016

إعداد
المستشار محمد مجدي
المحامي

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📌 السؤال

هل يحق للمدين أن يطلب تخفيض الفوائد الاتفاقية إذا تعرضت البلاد لأزمة اقتصادية أو سياسية أثرت على نشاطه؟

الإجابة جاءت حاسمة من محكمة النقض

لا...

إلا إذا توافرت جميع شروط نظرية الظروف الطارئة التي نص عليها القانون.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

⚖️ وقائع الدعوى

حصلت إحدى شركات الاستثمار السياحي على تمويل من بنك التعمير والإسكان بقيمة تجاوزت عشرين مليون جنيه لاستكمال إنشاء مشروع سياحي بمدينة شرم الشيخ.

وبعد أحداث ثورة 25 يناير، أقامت الشركة دعوى طالبت فيها بتخفيض الفوائد الاتفاقية بحجة أن تراجع السياحة وانخفاض الإيرادات جعلا تنفيذ التزاماتها مرهقاً.

وكانت محكمة الاستئناف قد استجابت لهذا الطلب وخفضت الفائدة إلى 5%.

إلا أن بنك التعمير والإسكان طعن على الحكم أمام محكمة النقض.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

⚖️ ماذا قالت محكمة النقض؟

أكدت المحكمة أن تطبيق المادة 147 من القانون المدني لا يتم تلقائياً، وإنما يتطلب توافر شروط محددة.

وأوضحت أن القاضي لا يجوز له تعديل العقد أو تخفيض الالتزامات إلا إذا ثبت أن الحادث الاستثنائي هو السبب المباشر في إرهاق تنفيذ الالتزام.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📖 أسباب رفض المحكمة لتطبيق نظرية الظروف الطارئة

✅ التمويل كان موجهاً لاستكمال أعمال البناء والتشطيب وليس لتشغيل المشروع.

✅ المشروع لم يكن حاصلاً على ترخيص التشغيل وقت وقوع الأحداث.

✅ تقرير الخبير أثبت أن الشركة كانت متعثرة في السداد قبل قيام الثورة واستمر تعثرها بعدها.

✅ لم تثبت أي علاقة سببية بين أحداث يناير وبين عدم الوفاء بالالتزامات.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

⚖️ المبدأ القضائي

أكدت محكمة النقض أن

العقد شريعة المتعاقدين.

ونظرية الظروف الطارئة استثناء لا يجوز التوسع في تطبيقه.

ولا يجوز للمدين أن يستفيد من هذه النظرية إذا كان تأخره أو إخلاله بالتزامه راجعاً إلى خطئه أو كان قائماً قبل وقوع الظرف الطارئ.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📌 منطوق الحكم

قضت محكمة النقض بـ

◾ نقض الحكم المطعون فيه.

◾ رفض الدعوى الأصلية.

◾ إلزام الشركة بسداد كامل المديونية.

◾ استحقاق البنك للعائد الاتفاقي بنسبة 14% سنوياً حتى تمام السداد.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

⭐ الرسالة القانونية

هذا الحكم يعد من أهم الأحكام الصادرة في منازعات التمويل البنكي، لأنه أكد أن الأزمات الاقتصادية أو السياسية لا تؤدي تلقائياً إلى تعديل العقود، وأن القاضي لا يتدخل لتعديل الالتزامات إلا إذا توافرت جميع الشروط التي رسمها القانون وثبتت العلاقة السببية بين الحادث الطارئ وإرهاق تنفيذ الالتزام.

ويظل هذا الحكم مرجعاً مهماً لكل من يتعامل مع عقود القروض والتمويل والعقود التجارية طويلة الأجل.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

إعداد

المستشار محمد مجدي

المحامي

📍 العنوان

19 شارع الوحدة العربية
تقاطع شارع فلسطين
أمام فندق كونكورد السلام
عين شمس

📞 للحجز والاستشارات

01208449330

01155298708

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

#محامي

#العقود

#التمويل

#البنوك

#القروض
#الفوائد

#الاستثمار

#التقاضي

30/07/2026

⚖️محكمة النقض تُغيِّر أحد أهم المبادئ القضائية في قضايا نزع الملكية

حكم تاريخي يعيد رسم حدود حماية الملكية الخاصة في مصر...

---

هل تسقط دعوى المطالبة بالتعويض عن الأرض التي استولت عليها الدولة دون استكمال إجراءات نزع الملكية بمضي خمس عشرة سنة؟

الإجابة أصبحت: لا.

ففي حكم يُعد من أهم الأحكام الصادرة عن الهيئة العامة لمحكمة النقض خلال عام ٢٠٢٦، حسمت المحكمة نهائيًا الخلاف الذي استمر سنوات بين دوائرها، وأرست مبدأً قضائيًا جديدًا يرسخ الحماية الدستورية للملكية الخاصة ويمنح أصحاب الحقوق سندًا قضائيًا بالغ الأهمية.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ما الذي قررته الهيئة العامة؟

في الطعن رقم ٣٢٢٧٧ لسنة ٩٥ قضائية "هيئة عامة"، بجلسة ١٥ يونيو ٢٠٢٦، قررت الهيئة العامة لمحكمة النقض بالأغلبية:

«أن دعوى التعويض الناشئة عن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة دون اتباع الإجراءات القانونية ليست دعوى تعويض عادية، وإنما هي دعوى استحقاق تستند إلى حق الملكية، ومن ثم لا تسقط بالتقادم أو بعدم الاستعمال.»

وبذلك عدلت المحكمة صراحة عن الاتجاه القضائي السابق الذي كان يخضع هذه الدعوى للتقادم الطويل المنصوص عليه في المادة ٣٧٤ من القانون المدني.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

لماذا يُعد هذا الحكم بالغ الأهمية؟

لأن المحكمة أكدت أن:

✅ الملكية الخاصة حق دستوري مصون.

✅ الاستيلاء على العقار دون استكمال إجراءات قانون نزع الملكية يُعد غصبًا.

✅ الغصب لا ينقل ملكية العقار إلى الجهة الإدارية.

✅ حق الملكية حق دائم لا يزول بعدم الاستعمال.

✅ لا يجوز أن يبقى حق الملكية قائمًا ثم تسقط الدعوى التي تحميه.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ماذا يترتب على هذا المبدأ؟

إذا استولت جهة إدارية على عقارك دون استكمال الإجراءات التي أوجبها قانون نزع الملكية، فإن لك الحق في:

▪️ المطالبة برد العقار متى كان الرد ممكنًا.

▪️ أو المطالبة بقيمته إذا أصبح الرد العيني مستحيلًا.

▪️ ولا يسقط هذا الحق لمجرد مرور خمس عشرة سنة.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ولكن... هل يعني ذلك أن الدولة لا يمكنها اكتساب الملكية؟

لا.

فقد أوضحت الهيئة العامة أن الدولة قد تكتسب الملكية بوضع اليد المكسب إذا توافرت جميع شروطه القانونية من:

✔️ حيازة هادئة.

✔️ حيازة ظاهرة.

✔️ نية التملك.

✔️ استمرار الحيازة خمس عشرة سنة متصلة دون انقطاع.

أما إذا لم تتوافر هذه الشروط، فإن حق المالك يظل قائمًا ومكفولًا.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

لماذا يُعد هذا الحكم نقطة تحول؟

لأنه:

🔹 أنهى تضارب أحكام محكمة النقض.

🔹 وحد المبادئ القضائية في هذا الشأن.

🔹 عزز الحماية الدستورية للملكية الخاصة.

🔹 فتح الباب أمام إعادة تقييم العديد من المنازعات المتعلقة بنزع الملكية.

🔹 أكد أن التعويض في هذه الحالة ليس حقًا شخصيًا مجردًا، بل هو امتداد لحق الملكية ذاته.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

خلاصة الحكم

«دعوى التعويض الناشئة عن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة دون اتباع الإجراءات القانونية هي دعوى استحقاق تستند إلى حق الملكية، ولا تسقط بالتقادم أو بعدم الاستعمال، ما لم تكتسب الجهة واضعة اليد الملكية بإحدى وسائل اكتسابها المقررة قانونًا.»

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

هذا الحكم يمثل إضافة مهمة للمبادئ القضائية المستقرة، وسيكون له أثر مباشر في العديد من القضايا المنظورة أمام المحاكم، ويستحق من كل مشتغل بالقانون الوقوف أمامه ودراسة أسبابه وآثاره.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

✍️ إعداد وصياغة

المستشار محمد مجدي المحامي

متخصص في القضايا المدنية والتجارية والجنائية والأحوال الشخصية وصياغة العقود وتأسيس الشركات.

📍 العنوان:

19 شارع الوحدة العربية – تقاطع شارع فلسطين – أمام فندق كونكورد السلام – عين شمس.

📞 للحجز والاستشارات:

01208449330

01155298708

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

#التعويض
#الغصب
#التقادم

#العقارات

#محام
#محاماة

#القاهرة
#مصر

29/07/2026

⚖️عقد البيع الابتدائي غير المسجل يمنح المشتري الحق في استلام العقار وريعـه... ومحكمة النقض تحسم الجدل

أصدرت محكمة النقض المصرية – الدائرة المدنية – بجلسة 9 فبراير 2026 حكماً بالغ الأهمية أرست فيه مبدأً قانونياً جديداً يؤكد أن عقد البيع الابتدائي غير المسجل لا ينقل ملكية العقار، ولكنه يرتب التزامات قانونية كاملة على عاتق البائع، أهمها تسليم المبيع وتمكين المشتري من الانتفاع به واستحقاق ثماره وريعه من تاريخ العقد.

ماذا قالت محكمة النقض؟

أكدت المحكمة أن:

- عقد البيع غير المسجل لا ينقل الملكية، لكنه ينشئ التزاماً على البائع بتسليم العقار للمشتري.
- للمشتري الحق في استلام المبيع والانتفاع به منذ تاريخ إبرام العقد.
- يستحق المشتري ثمار العقار وريعه من تاريخ البيع وليس من تاريخ التسجيل.
- لا يجوز للبائع الاستمرار في حيازة العقار بعد بيعه ثم الاحتجاج بعدم التسجيل لرفض التسليم.
- إذا امتنع البائع عن التسليم، جاز للمشتري مطالبته قضائياً بالتنفيذ العيني لعقد البيع وإلزامه بتسليم العقار وسداد الريع المستحق.

أهمية هذا الحكم

هذا الحكم يعد من الأحكام المهمة التي تؤكد أن التسجيل ليس شرطاً لاستحقاق المشتري تنفيذ التزامات البائع الناشئة عن عقد البيع، وإنما يقتصر أثر عدم التسجيل على عدم انتقال الملكية في مواجهة الغير.

كما أوضحت المحكمة أن العبرة بحقيقة الطلبات وليس بالألفاظ المستخدمة فيها، فإذا كانت الدعوى تستهدف تنفيذ التزام البائع بالتسليم فإن المحكمة تلتزم بتكييفها الصحيح دون التقيد بالوصف الذي يطلقه الخصوم عليها.

القاعدة القانونية المستفادة

عقد البيع الابتدائي غير المسجل يرتب للمشتري الحق في:

✔ استلام العقار.
✔ الانتفاع بالمبيع.
✔ الحصول على ريعه وثماره من تاريخ العقد.
✔ إلزام البائع بعدم التعرض له.
✔ إقامة دعوى بالتنفيذ العيني لإجبار البائع على التسليم متى امتنع عن تنفيذ التزامه.

ويؤكد هذا الحكم اتجاهاً مستقراً لمحكمة النقض في حماية المشتري حسن النية وإلزام البائع بتنفيذ التزاماته العقدية، حتى قبل تسجيل عقد البيع.

—
إعداد وصياغة
المستشار محمد مجدي المحامي

العنوان:
19 شارع الوحدة العربية – تقاطع شارع فلسطين – أمام فندق كونكورد السلام – عين شمس

للتواصل:
📞 01208449330
📞 01155298708

#الريع
#الملكية

#المحاماة

#محامي

#القاهرة

28/07/2026

⚖️ ليس كل ضرر مادي يشترط إنفاقًا فعليًا... محكمة النقض ترسخ حق الوالدين في التعويض عن فوات فرصة الإعالة وتحسم قاعدة امتداد مواعيد الطعن

في حكمٍ يُعد من الأحكام المهمة في مجال المسؤولية المدنية والتعويض، أرست محكمة النقض المصرية مبدأً قانونيًا بالغ الأهمية، مؤداه أن التعويض المادي لا يقتصر على الإعالة الفعلية القائمة قبل الوفاة، وإنما يمتد إلى فوات فرصة الإعالة والرعاية المستقبلية للوالدين عند الكبر.

📚 حكم محكمة النقض
الطعن رقم 11576 لسنة 84 قضائية
جلسة 9 نوفمبر 2020

⚖️ المبدأ القانوني

قررت محكمة النقض أن:

«طلب التعويض المادي إذا جاء مطلقًا دون تحديد، فإنه يشمل التعويض عن فوات فرصة إعالة الابن لوالديه ورعايتهما في شيخوختهما، باعتبارها فرصة مستقبلية ذات قيمة مالية، يترتب على ضياعها ضرر مادي يستوجب التعويض.»

كما أكدت المحكمة أن تقاضي الأب معاشًا أو امتلاكه مصدر دخل لا ينفي بذاته تحقق الضرر المادي الناتج عن فقد هذه الفرصة المستقبلية.

📝 وقائع الدعوى

أقام والد المتوفى دعوى تعويض ضد الهيئة القومية لسكك حديد مصر، مطالبًا بالتعويض عن الأضرار المادية والأدبية والموروثة الناشئة عن وفاة نجله إثر سقوطه من أحد القطارات.

وقضت محكمة أول درجة بإلزام الهيئة بالتعويض.

إلا أن محكمة الاستئناف ألغت التعويض المادي، تأسيسًا على أن الأب كان يتقاضى معاشًا، ومن ثم لا يثبت أن الابن كان يعوله قبل وفاته.

فطعن الأب على الحكم أمام محكمة النقض.

⚖️ قضاء محكمة النقض

انتهت المحكمة إلى نقض الحكم جزئيًا، مؤكدة أن:

✅ التعويض عن فوات فرصة الإعالة هو تعويض مادي مستقل.

✅ لا يشترط لإثبات هذا الضرر أن يكون الابن قد أنفق بالفعل على والده قبل وفاته.

✅ يكفي أن تكون الوفاة قد أهدرت فرصة مستقبلية حقيقية لإعالة الوالدين ورعايتهما.

ومن ثم قضت المحكمة بإعادة التعويض المادي الذي كانت محكمة الاستئناف قد ألغته.

⚖️ كما تناول الحكم مبدأً إجرائيًا مهمًا

أكدت المحكمة أن:

إذا صادف اليوم الأخير لميعاد الطعن عطلة رسمية، امتد الميعاد بقوة القانون إلى أول يوم عمل يليها، ويكون الطعن المودع في ذلك اليوم قد رُفع في الميعاد القانوني الصحيح، تطبيقًا لنصوص قانون المرافعات.

📌 الأهمية العملية للحكم

يُعد هذا الحكم من الأحكام الرائدة في قضاء محكمة النقض، إذ يؤكد أن الضرر المادي قد يتمثل في ضياع فرصة مستقبلية مشروعة للإعالة والرعاية، وليس فقط في فقدان دخل أو نفقة قائمة وقت وقوع الحادث.

ويُمثل هذا المبدأ ضمانة قانونية مهمة للأسر في دعاوى التعويض عن الوفاة، ويُعد سابقة قضائية يُستند إليها أمام المحاكم عند المطالبة بالتعويض عن الأضرار المادية الناجمة عن فقد أحد الأبناء.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

✍️ إعداد
المستشار محمد مجدي المحامي

📍 العنوان
19 شارع الوحدة العربية – تقاطع شارع فلسطين – أمام فندق كونكورد السلام – عين شمس – القاهرة.

📞 للتواصل
01208449330
01155298708
#التعويض #الإعالة #الاستئناف #العدالة

27/07/2026

⚖️ محكمة النقض ترسم الفاصل بين دعوى صحة التوقيع ونقل الحيازة الزراعية

يُعد هذا الحكم من الأحكام المهمة التي أرست مبدأً قانونياً واضحاً، مفاده أن الحكم الصادر بصحة التوقيع لا يُعد حكماً في مسألة حيازة، ولا يترتب عليه نقل أو تعديل الحيازة الزراعية.

📚 المبدأ الذي أكدته محكمة النقض

أكدت المحكمة أن دعوى صحة التوقيع هي دعوى تحفظية غايتها إثبات صحة توقيع البائع على المحرر العرفي، ولا تمتد إلى بحث صحة التصرف أو نفاذه أو آثاره القانونية، ومن ثم فلا يجوز الاستناد إليها في نقل الحيازة الزراعية.

كما قررت أن نقل الحيازة الزراعية لا يكون إلا وفقاً للقانون، وذلك من خلال:

▪️ موافقة الجمعية التعاونية الزراعية المختصة.
▪️ أو اتفاق كتابي مستوفٍ للشروط القانونية، يتضمن تحمل الحائز الجديد للديون المستحقة على الأرض.
▪️ أو صدور حكم قضائي نهائي في مسألة حيازة تم تنفيذه قانوناً لصالح طالب نقل الحيازة.

⚖️ أهم المبادئ التي قررتها محكمة النقض

✅ الحكم بصحة التوقيع لا يثبت الملكية.
✅ الحكم بصحة التوقيع لا ينقل الحيازة.
✅ الحكم بصحة التوقيع ليس حكماً في مسألة حيازة.
✅ لا يجوز تعديل بطاقة الحيازة الزراعية استناداً إلى حكم صحة التوقيع.
✅ نقل الحيازة الزراعية يخضع للأحكام الخاصة الواردة بقانون الزراعة.

📖 الأساس القانوني

▪️ المادة (٩٢) من قانون الزراعة رقم ٥٣ لسنة ١٩٦٦.
▪️ المادة (١٨) من القرار الوزاري رقم ٥٩ لسنة ١٩٨٥ بشأن نظام بطاقة الحيازة الزراعية.

⚖️ قضت محكمة النقض

بأن دعوى صحة التوقيع تقتصر حجيتها على صحة التوقيع فقط، ولا تمتد إلى صحة التصرف أو الحقوق الناشئة عنه، ولا تعتبر حكماً في مسألة حيازة يجيز نقل الحيازة الزراعية، ومن ثم قضت بنقض الحكم المطعون فيه وتأييد حكم أول درجة برفض دعوى نقل الحيازة.

💡 رسالة عملية

يلجأ كثير من المتعاملين في الأراضي الزراعية إلى إقامة دعوى صحة التوقيع اعتقاداً بأنها تكفي لنقل الحيازة، إلا أن هذا الحكم يحسم الأمر ويؤكد أن نقل الحيازة له إجراءات خاصة لا يغني عنها مجرد الحكم بصحة التوقيع.

✍️ إعداد وصياغة
المستشار محمد مجدي المحامي
المحامي بالنقض والإدارية العليا والدستورية العليا

📍 العنوان:
19 شارع الوحدة العربية – تقاطع شارع فلسطين – أمام فندق كونكورد السلام – عين شمس.

📞 للتواصل:
01208449330
01155298708

#محامي
#المحاماة

#الاستئناف
#التقاضي
#المرافعات

#القاهرة

26/07/2026

⚖️ محكمة النقض ترسم الحد الفاصل بين "استمارة الحجز" و"عقد البيع النهائي"

حكم تاريخي يعزز حماية المشترين ويؤكد أن العبرة بحقيقة التعاقد لا بمسماه

في حكم يُعد من أهم الأحكام الصادرة في منازعات بيع الوحدات العقارية، أرست محكمة النقض المصرية مبدأً قانونيًا بالغ الأهمية بجلسة 26 يناير 2026 في الطعن رقم 2583 لسنة 94 قضائية، مؤكدة أن استمارة حجز الوحدة قد تُعد عقد بيع نهائيًا وملزمًا للطرفين، متى استوفت أركان عقد البيع، ولو حملت اسم "استمارة حجز" أو تضمنت بندًا ينص على توقيع عقد بيع ابتدائي لاحق.

---

أولًا: وقائع الدعوى

تعاقد أحد المشترين مع إحدى شركات التطوير العقاري على شراء وحدة سكنية، ووقّع استمارة حجز تضمنت جميع بيانات البيع، كما قام بسداد كامل الثمن بموجب شيكات بنكية استلمتها الشركة، إلا أنها امتنعت عن تحرير عقد البيع النهائي، وتمسكت بأن استمارة الحجز ليست سوى وعد بالبيع، وأنها أصبحت مفسوخة لعدم توقيع المشتري على العقد الابتدائي خلال ثلاثين يومًا.

وبعد صدور حكم الاستئناف لصالح الشركة، طعن المشتري بالنقض، لتنتهي محكمة النقض إلى نقض الحكم وإعادة الأمور إلى نصابها الصحيح.

---

⚖️ المبدأ القانوني الذي قررته محكمة النقض

أكدت المحكمة أن العبرة في العقود ليست بالأسماء أو العناوين، وإنما بحقيقة الإرادة المشتركة للمتعاقدين ومضمون الاتفاق.

فإذا اشتمل المحرر على:

✔ تحديد طرفي العقد.

✔ تحديد الوحدة المبيعة تحديدًا نافيًا للجهالة.

✔ الاتفاق على الثمن.

✔ اتجاه الإرادتين إلى البيع والشراء.

فإن العقد يكون قد انعقد بالفعل، ويصبح بيعًا باتًا وملزمًا للطرفين، ولو أُطلق عليه "استمارة حجز".

---

📖 ماذا قالت محكمة النقض؟

أكدت المحكمة أن:

«العبرة بحقيقة التعاقد لا بالوصف الذي يطلقه المتعاقدان على المحرر.»

كما قررت أن:

«توقيع عقد البيع الابتدائي لاحقًا لا يُعد شرطًا لانعقاد البيع، طالما أن أركانه الجوهرية قد اكتملت بالفعل.»

وأوضحت كذلك أن:

«لا يجوز تفسير بند من العقد بمعزل عن باقي بنوده، وإنما يجب قراءة العقد كوحدة واحدة للكشف عن الإرادة الحقيقية للمتعاقدين.»

---

📚 الأساس القانوني للحكم

استندت المحكمة إلى:

▪️ المادة (95) من القانون المدني.

▪️ المادة (150) من القانون المدني.

▪️ المادة (418) من القانون المدني.

وهي النصوص التي تقرر أن العقد ينعقد بمجرد الاتفاق على أركانه الجوهرية، وأن تفسير العقود يكون وفق الإرادة المشتركة للمتعاقدين، لا بمجرد الألفاظ أو العناوين.

---

⚖️ الدروس العملية المستفادة

✅ ليست كل "استمارة حجز" مجرد وعد بالبيع.

✅ تسمية المحرر لا تحدد طبيعته القانونية.

✅ اكتمال أركان البيع يجعل العقد ملزمًا للطرفين.

✅ لا يجوز لأحد المتعاقدين التحلل من التزاماته بالاستناد إلى تسمية المحرر فقط.

✅ تفسير العقود يكون على ضوء حسن النية وطبيعة التعامل والإرادة الحقيقية للمتعاقدين.

---

💼 لماذا يُعد هذا الحكم مهمًا؟

يمثل هذا الحكم حماية قانونية مهمة للمشترين في مواجهة محاولات التنصل من الالتزامات التعاقدية، كما يضع معيارًا واضحًا للمحاكم في التفرقة بين الوعد بالبيع والبيع النهائي، ويؤكد أن مضمون الاتفاق هو الفيصل، لا عنوان المحرر.

ومن المتوقع أن يكون لهذا المبدأ أثر بالغ في العديد من المنازعات العقارية المتعلقة بحجوزات الوحدات السكنية والتجارية.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

✍️ إعداد
المستشار محمد مجدي المحامي

⚖️ متخصص في القضايا المدنية والتجارية والجنائية والأحوال الشخصية وصياغة العقود وتأسيس الشركات

📍 العنوان
19 شارع الوحدة العربية – تقاطع شارع فلسطين – أمام فندق كونكورد السلام – عين شمس – القاهرة.

📞 للتواصل
01208449330
01155298708

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

#محامي
#المحاماة
#القانون

#العقارات

#الحقوق
#التقاضي

#المحامين

22/07/2026

⚖️ من أهم أحكام محكمة النقض في القانون المدني: الشرط الفاسخ الصريح والضمني، والفوائد القانونية، والهبة السافرة، وحدود سلطة الوصي، والأثر الناقل للاستئناف

حكم موسوعي أرست فيه محكمة النقض مبادئ قضائية لا يزال يُستند إليها في منازعات عقود البيع وصحة ونفاذها، والهبات، والولاية على المال، والاستئناف.

📚 محكمة النقض المصرية
الطعن رقم 872 لسنة 51 قضائية
جلسة 13 مايو 1982

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

أولاً | الشرط الفاسخ الصريح يختلف تمامًا عن الشرط الفاسخ الضمني

أكدت محكمة النقض أن مجرد الاتفاق على ميعاد لسداد باقي الثمن أو منح البائع الحق في طلب الفسخ لا يعني أن العقد ينفسخ تلقائيًا.

فالشرط الفاسخ الصريح لا يتحقق إلا إذا تضمن العقد ألفاظًا واضحة وصريحة وقاطعة تدل على أن العقد ينفسخ من تلقاء نفسه بمجرد الإخلال بالالتزام.

أما إذا خلا العقد من هذه الصياغة، فإن الشرط يكون شرطًا فاسخًا ضمنيًا، ويظل خاضعًا لسلطة المحكمة التقديرية.

وبالتالي يجوز للمشتري أن يتفادى الفسخ إذا قام بسداد باقي الثمن أو عرضه وإيداعه قبل صدور الحكم النهائي بالفسخ.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ثانيًا | الفوائد القانونية ليست من النظام العام

قررت المحكمة أن حق البائع في الفوائد القانونية المنصوص عليه بالمادة (458) من القانون المدني لا يتعلق بالنظام العام.

ولذلك:

✔ لا يجوز للمحكمة الحكم بها من تلقاء نفسها.

✔ يجب أن يتمسك بها البائع أمام محكمة الموضوع.

✔ ولا يجوز إثارة هذا الطلب لأول مرة أمام محكمة النقض.

وهذا المبدأ له أهمية عملية كبيرة في دعاوى فسخ البيع والمطالبة بباقي الثمن.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ثالثًا | ليس كل ما يسمى بيعًا يعد بيعًا

من المبادئ المهمة التي قررتها المحكمة أن العقد الذي ينص على أن الأب باع لأولاده، ثم دفع الثمن عنهم من ماله الخاص على سبيل التبرع، وتعهد بعدم الرجوع عليهم، لا يعد بيعًا حقيقيًا.

فالبيع يقوم على وجود ثمن حقيقي يدفعه المشتري، فإذا تكفل البائع نفسه بالثمن على سبيل التبرع، فإن ركن الثمن يكون قد انتفى.

ومن ثم اعتبرت المحكمة أن حقيقة التصرف هي هبة سافرة.

ولما كانت الهبة لم تُفرغ في الشكل الرسمي الذي أوجبه القانون، فقد قضت المحكمة ببطلانها بطلانًا مطلقًا.

كما أكدت أن هذا العقد لا يصلح أيضًا لأن يكون هبة مستترة، لأن العقد الظاهر نفسه لم يستوفِ أركان البيع.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

رابعًا | الوصي لا يملك بيع عقار القاصر دون إذن المحكمة

أكدت محكمة النقض أن الوصي نائب قانوني، ولا يباشر سلطاته إلا في الحدود التي رسمها القانون.

وبموجب قانون الولاية على المال، لا يجوز له التصرف في عقارات القاصر إلا بعد الحصول على إذن المحكمة المختصة.

فإذا أبرم البيع دون هذا الإذن، يكون قد تجاوز حدود نيابته، ولا تنصرف آثار العقد إلى القاصر.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

خامسًا | الأثر الناقل للاستئناف

أعادت المحكمة التأكيد على أحد أهم المبادئ الإجرائية، وهو أن الاستئناف ينقل النزاع برمته إلى محكمة الدرجة الثانية.

وبالتالي تلتزم محكمة الاستئناف بالفصل في جميع الدفوع وأوجه الدفاع التي سبق طرحها أمام محكمة أول درجة، حتى وإن لم تتعرض لها تلك المحكمة، ما دام الخصم لم يتنازل عنها.

ولهذا قضت محكمة النقض بنقض الحكم، لأن محكمة الاستئناف أغفلت الرد على دفع جوهري يتعلق ببطلان بيع أموال القاصرين دون إذن المحكمة.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

أهم المبادئ التي أرساها الحكم

✅ الشرط الفاسخ الصريح لا يُفترض، بل يجب أن يكون واضحًا وصريحًا.

✅ مجرد التأخر في سداد الثمن لا يؤدي إلى فسخ العقد تلقائيًا.

✅ للمشتري الحق في تفادي الفسخ بالوفاء قبل صدور الحكم النهائي متى كان الشرط ضمنيًا.

✅ الفوائد القانونية ليست من النظام العام، ويجب التمسك بها أمام محكمة الموضوع.

✅ العبرة بحقيقة التصرف لا بالوصف الذي يطلقه عليه المتعاقدان.

✅ البيع الذي يتبرع فيه البائع بالثمن ليس بيعًا، وإنما هبة قد تقع باطلة.

✅ الهبة السافرة لا تصح إلا إذا استوفت الشكل الرسمي الذي تطلبه القانون.

✅ الوصي لا يملك بيع عقار القاصر إلا بإذن المحكمة المختصة.

✅ الاستئناف يعيد طرح النزاع بجميع دفوعه وأوجه دفاعه أمام محكمة الدرجة الثانية.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

⚖️ تعليق قانوني

يُعد هذا الحكم من الأحكام المرجعية في القانون المدني المصري، إذ جمع في حكم واحد مبادئ تتعلق بأركان عقد البيع، والشرط الفاسخ، والفوائد القانونية، والهبة، والولاية على المال، وقواعد الاستئناف، وهو ما يجعله من الأحكام التي ينبغي لكل محامٍ الرجوع إليها عند مباشرة هذا النوع من المنازعات.

✍️ إعداد
المستشار محمد مجدي المحامي

⚖️ متخصص في القضايا المدنية والتجارية والجنائية والأحوال الشخصية وصياغة العقود وتأسيس الشركات.

📍 العنوان:
19 شارع الوحدة العربية – تقاطع شارع فلسطين – أمام فندق كونكورد السلام – عين شمس.

📞 للتواصل والاستشارات:
01208449330
01155298708

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

#الهبة

#الوصاية

#القاصر

#الاستئناف

21/07/2026

⚖️ محكمة النقض تحسم الجدل

هل يسقط الشرط الجزائي بمجرد فسخ العقد؟ أم قد يبقى نافذًا رغم زوال العقد؟

📚 حكم مهم لمحكمة النقض المصرية
دائرة السبت (أ) المدنية
جلسة 12 ديسمبر 2020
الطعنان رقما 5116 و5472 لسنة 88 قضائية

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

✍️ تمهيد

يعتقد كثيرون أن الحكم بفسخ العقد يؤدي تلقائيًا إلى سقوط جميع آثاره، بما في ذلك الشرط الجزائي.

إلا أن محكمة النقض المصرية وضعت مبدأً قانونيًا بالغ الأهمية، فرقت فيه بين الشرط الجزائي التابع للعقد والشرط الجزائي المستقل، وهو مبدأ له أثر مباشر في جميع عقود البيع والاستثمار والمقاولات والتطوير العقاري.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

⚖️ وقائع النزاع

أبرمت محافظة جنوب سيناء عقد بيع قطعة أرض مع إحدى الشركات لإقامة مشروع سياحي.

ونص العقد على:

✔ شرط فاسخ صريح عند إخلال الشركة بالتزاماتها.

✔ شرط آخر يقضي بفقد الشركة 25% من مقدم الثمن عند تحقق الفسخ تعويضًا عن المصروفات التي تحملتها الجهة البائعة.

وبعد إخلال الشركة بالتزاماتها، قضت المحكمة بفسخ العقد، إلا أنها رفضت تطبيق شرط فقدان نسبة 25% من مقدم الثمن باعتبار أنه سقط مع فسخ العقد.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

⚖️ ماذا قالت محكمة النقض؟

نقضت المحكمة هذا القضاء، وأكدت أن:

ليس كل شرط جزائي يسقط بفسخ العقد.

فالشرط الجزائي إذا كان تابعًا للالتزام الأصلي فإنه يزول بزوال العقد.

أما إذا كان شرطًا مستقلًا اتفق عليه الطرفان ليطبق عند تحقق الفسخ، فإنه يبقى قائمًا ومنتجًا لآثاره القانونية، رغم انتهاء العقد.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📖 المبدأ الذي أرسته محكمة النقض

العقد شريعة المتعاقدين.

وإرادة الطرفين هي التي تحدد طبيعة الشرط.

فإذا اتجهت الإرادة إلى جعل الشرط الجزائي مستقلاً عن الالتزامات الأصلية، فإنه لا يسقط بفسخ العقد، بل يستمر في إنتاج آثاره القانونية.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

⚖️ القاعدة القانونية المستفادة

✅ الشرط الجزائي التابع = يسقط بفسخ العقد.

✅ الشرط الجزائي المستقل = يبقى نافذًا رغم فسخ العقد.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

💼 الأهمية العملية للحكم

هذا الحكم يعد من أهم الأحكام التي يجب أن يضعها المحامي في اعتباره عند:

📌 صياغة عقود البيع.

📌 عقود الاستثمار.

📌 عقود التطوير العقاري.

📌 عقود المقاولات.

📌 عقود الشراكة.

لأن الصياغة القانونية للشرط الجزائي قد تكون سببًا في الحفاظ على ملايين الجنيهات أو ضياعها عند انتهاء العلاقة التعاقدية.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

⚖️ الدرس القانوني

ليست العبرة بمسمى الشرط داخل العقد، وإنما بحقيقته ومقصود المتعاقدين.

فالشرط الذي يبدو في ظاهره شرطًا جزائيًا قد يكون في حقيقته اتفاقًا مستقلاً يظل قائمًا حتى بعد فسخ العقد.

ولهذا فإن صياغة العقود ليست مجرد كتابة بنود، وإنما هي صناعة قانونية دقيقة تحمي الحقوق قبل نشوء النزاع.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📚 المبادئ التي أكدها الحكم

◾ العقد شريعة المتعاقدين.

◾ الشرط الفاسخ الصريح يرتب الفسخ بمجرد تحقق سببه.

◾ الشرط الجزائي التابع يسقط بزوال العقد.

◾ الشرط الجزائي المستقل لا يسقط بفسخ العقد.

◾ العبرة بحقيقة الاتفاق لا بتسميته.

◾ استقلال الشرط الاتفاقي يجعله منتجًا لآثاره رغم انتهاء العقد.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

✍️ إعداد

المستشار محمد مجدي المحامي

⚖️ متخصص في القضايا المدنية والتجارية والجنائية والأحوال الشخصية وصياغة العقود وتأسيس الشركات.

📍 العنوان:
19 شارع الوحدة العربية – تقاطع شارع فلسطين – أمام فندق كونكورد السلام – عين شمس.

📞 للتواصل والاستشارات:
01208449330
01155298708

📚 نشر الثقافة القانونية مسؤولية... أما التطبيق الصحيح للنصوص والأحكام فلا يكون إلا على ضوء ظروف وملابسات كل دعوى.

#العقود

#المقاولات

#المحاماة
#محامي
#محامون

#قانون

20/07/2026

⚖️ هل يحمى شراء المستأجر لحصة شائعة فى العقار من الإخلاء؟

يعتقد كثيرون أن شراء المستأجر لحصة شائعة فى العقار الذى تقع به العين المؤجرة يمنحه الحق فى الاحتفاظ بالشقة باعتباره أصبح شريكا فى الملكية، إلا أن محكمة النقض حسمت هذا الجدل وأرست مبدأ قضائيا بالغ الأهمية يجب على كل مالك ومستأجر ومحام الإلمام به.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

🔹 أولا: ماذا قالت محكمة النقض؟

أكدت محكمة النقض فى الطعن رقم 160 لسنة 69 قضائية – جلسة 17 يناير 2000 أن:

شراء المستأجر لحصة شائعة فى العقار لا يلغى عقد الإيجار، ولا يحوله إلى مالك لجزء مفرز، كما لا يمنع المؤجر من طلب الإخلاء إذا ثبت أن انتقال العين إلى شخص آخر كان نتيجة التنازل عن عقد الإيجار.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📌 المبادئ القانونية التى قررتها المحكمة

✅ المبدأ الأول

الشريك على الشيوع الذى يضع يده على جزء مفرز من العقار لا يجوز انتزاعه منه لمجرد أنه تجاوز نصيبه، وإنما يكون لباقى الشركاء الحق فى طلب القسمة أو مقابل الانتفاع، بشرط أن تكون الحيازة مشروعة وغير قائمة على غش أو اغ**اب أو مخالفة لعقد قائم.

ــــــــــــــــــــ

✅ المبدأ الثانى

يجوز للمالك على الشيوع أن يؤجر جزءا من العقار سواء لأحد الشركاء أو للغير، وتظل الحيازة القانونية للمؤجر لأن المستأجر يعد حائزا عرضيا يلتزم برد العين عند انتهاء عقد الإيجار وفقا للمادة 590 من القانون المدنى.

ــــــــــــــــــــ

✅ المبدأ الثالث

شراء حصة شائعة لا يمنح المشترى حق المطالبة بتسليم جزء مفرز من العقار، لأن ملكيته تظل شائعة إلى أن تتم القسمة.

ــــــــــــــــــــ

✅ المبدأ الرابع

إذا انتقلت حيازة العين إلى شخص آخر بسبب تنازل المستأجر عن عقد الإيجار، فإن هذا يعد تنازلا قانونيا يجيز للمؤجر طلب الإخلاء متى توافرت شروطه القانونية، حتى ولو كان المتنازل إليه يمتلك حصة شائعة فى العقار.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

⚖️ ماذا حدث فى هذه الدعوى؟

كان الطاعن الثانى مستأجرا للشقة منذ عام 1978.

ثم اشترى حصة شائعة فى العقار.

وبعد ذلك باع هذه الحصة إلى الطاعن الأول الذى انتقل إليه الانتفاع بالشقة.

ودفع الطاعنان أمام المحكمة بأن انتقال الحيازة كان بسبب الملكية الشائعة وليس بسبب التنازل عن الإيجار.

إلا أن محكمة النقض رفضت هذا الدفاع، وقررت أن حقيقة الواقعة هى انتقال الانتفاع بالشقة نتيجة التنازل عن عقد الإيجار، ومن ثم أيدت الحكم بالإخلاء.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

💡 الدرس القانونى المستفاد

ليس كل من يشترى حصة شائعة فى العقار يصبح مالكا لجزء معين منه.

وليس كل انتقال للحيازة بسبب شراء حصة شائعة يمنع الإخلاء.

فالعبرة بالحقيقة القانونية التى تستخلصها المحكمة من الوقائع، وليس بالأوصاف التى يطلقها الخصوم على تصرفاتهم.

ومن ثم فإن الملكية الشائعة لا يجوز استخدامها للتحايل على أحكام عقد الإيجار، لأن عقد الإيجار يظل قائما ومنتجا لآثاره طالما لم ينقض وفقا للقانون.

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

📚 حكم محكمة النقض

الطعن رقم 160 لسنة 69 قضائية

جلسة 17 يناير 2000

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

✍️ إعداد المستشار محمد مجدي المحامي

⚖️ متخصص في القضايا المدنية والتجارية والجنائية والأحوال الشخصية وصياغة العقود وتأسيس الشركات.

📍 العنوان:
19 شارع الوحدة العربية – تقاطع شارع فلسطين – أمام فندق كونكورد السلام – عين شمس.

📞 للتواصل والاستشارات:
01208449330
01155298708

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

#النقض

#الإيجار

#إخلاء
#الإخلاء

#الشيوع
#الحيازة
#الملاك

#المؤجر
#المستأجر
#القسمة

#المحاماة
#محامي

المستشار/ محمد مجدي المحامي

03/08/2026

01/08/2026

30/07/2026

29/07/2026

28/07/2026

27/07/2026

26/07/2026

22/07/2026

21/07/2026

20/07/2026

Address

Opening Hours

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category

Listing takedown request

Monday	5pm - 9pm
Tuesday	5pm - 9pm
Wednesday	5pm - 9pm
Saturday	5pm - 9pm
Sunday	5pm - 9pm