07/06/2024
محاذير عند تحرير عقد الإيجار وصياغته
تؤثر على مدة عقد الإيجار
-------------------------------
عند تحرير عقود الايجار يجب الحذر الوقوف على بعض الصياغات قد تؤثر فى صحة العقد ولاسيما مدته حيث يتعين على الوقوف صفة الطرف المؤجر بالعقد لتجنب انتقاص مدة العقد ومعرفة الحد الأقصى لمدة العقد.
أما بشأن تحديد مدة عقد الإيجار فيجب الوقوف على مقدارها للوقوف على الإجراء المتبع – إثبات تاريخ أم تسجيل- حتى تكون نافذة في حق الغير
وكذلك عند إعطاء مخالصات الأجرة مقدما لنفاذها له شروط ، وكذلك تزييل العقد بالصيغة التنفيذية.
أولا من حيث صفة الطرف المؤجر
------------------
لو كان المؤجر وكيل
أو كان المؤجر مالك على الشيوع
أو كان المؤجر حارس قضائى
==فإن مدة عقد الإيجار يجب ألا تزيد عن ثلاث سنوات
ولو كان المؤجر وصى
== فإن مدة عقد الإيجار يجب ألا تزيد عن عام واحد في المباني وثلاث سنوات في الأراضي الزراعية.
---------------------
فلو كان الطرف المؤجر وكيل أو حارس أو مالك على الشيوع فإن مدة عقد الإيجار يجب ألا تزيد عن ثلاث سنوات عملا بالمادة 701 مدني والتي قررت أنه يُعدّ من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدّته على ثلاث سنوات
كما نصت المادة (735) : لا يجوز للحارس في غير أعمال الإدارة أن يتصرّف إلا برضاء ذوي الشأن جميعاً أو بترخيص من القضاء.
وقد قضت محكمة النقض:-
((الوكالة العامة تخول الوكيل إبرام الإيجار لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات . إبرامه لمدة تزيد على ذلك . مؤداه . عدم نفاذه قبل الموكل إلا لثلاث سنوات . إجازة الموكل. أثرها . ارتداد آثار الإجارة من وقت إبرامها . م ٧٠١ / ٢ مدني . تمسك المستأجر بإجازة الموكل للعقد . دفاع جوهري. التزام المحكمة بتمحيصه وإلا كان حكمها باطلاً))
الطعن رقم ١٧١١٦ لسنة ٨٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٦/١٢
((المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه إذ كانت الفقرة الثانية من المادة ٧٠١ من القانون المدني قد نصت على أن الإيجار يُعد من أعمال الإدارة ، فإن إيجار المال الشائع وطلب إخلاء العين المؤجرة يدخل في سلطة متولي إدارته من الشركاء , ويدخل في سلطته – تبعاً لذلك – حق التقاضي فيما ينشأ عن هذا الإيجار من منازعات .))
الطعن رقم ١٦٥٩٨ لسنة ٧٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/١٢/٢٠
-------------------------------
لو كان المؤجر وصى على مال قاصر
نصت المادة 39 ق 119 لسنة 1952 بشأن الولاية على المال
لايجوز للوصى مباشرة التصرفات الآتية إلا بإذن من المحكمة
(سابعا) إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الاراضى الزراعية و لمدة أكثر من سنة في المباني .
(ثامنا) إيجار عقار القاصر لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغه سن الرشد لأكثر من سنة
من حيث نفاذ مدة العقد وإعطاء مخالصات الأجرة
مقدما في حق الغير .. وتزييل العقد بالصيغة التنفيذية
------------------------------------------------------
حيث يختلف الأمر إذا كانت المدة أقل أو أكثر من 9 سنوات ما بين اشتراط إثبات التاريخ أو تسجيل العقد حتى يكون نافذا في حق الغير إعمالا لأحكام المادة 11 قانون الشهر العقاري.
فإذا كانت مدة العقد اقل من 9 سنوات = اثبات التاريخ للعقد
اأما ذا كانت اكثر من 9 سنوات = تسجيل العقد
حيث تنص المادة 11 ق الشهر العقاري 114 لسنة 1946 نصت على:-
(( يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والجوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك.ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإجازات والسندات وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالة.))
تتحقق الفرضية تلك هنا في حالة قيام مالك وحدة عقارية بتأجيرها للغير لمدة 59 عام – على سبيل المثال- ويحصل المستأجر منه على مخالصة سداد أجرة مقدما لمدة 10 أعوام مثلا –
ثم يقوم المالك ببيع تلك الوحدة الى آخر ثم يقوم هذا الأخير بتسجيل عقد شرائه للوحدة فلا يكون الإيجار نافذاً في حقه لمدة تزيد عن 9 سنوات وكذا لا تنفذ مخالصة الأجرة لمدة تزيد عن أجرة 3 سنوات.
وقد يتحقق أيضا لو كان المؤجر عليه دين للغير وطالب الغير الحجز على العقار أو العين المؤجرة
لكن هل هذا الأمر على إطلاقه أم هناك ضوابط وشروط لذلك ؟؟
-------------------------------------------------------------
بالفعل هناك شروط لذلك:-
1- أن يكون عقد الإيجار أو مخالصة سداد الأجرة مقدما غير مسجلة
2- أن تكون مدة عقد الإيجار تزيد عن 9 سنوات والمخالصة للأجرة مقدما عن مدة أجرة تزيد عن ثلاث سنوات
3- أن يكون مشترى العقار قام بتسجيل عقد شرائه (أو سند ملكيته للعين)
4- أن يثبت في حق الغير المالك الجديد عدم العلم اليقيني بأن مدة عقد الإيجار تزيد عن 9 سنوات أو مخالصة الأجرة تزيد عن 3 سنوات مقدما ، أما ثبوت العلم في حقه – بأي صورة وعلى سبيل المثال أن يكون عقد البيع الابتدائي أشار لعقد الإيجار ومدته أو تم حوالة عقد الإيجار إلى المالك الجديد بتوقيع منه - فلا مجال لإعمال النص هنا
5- ألا يثبت في حق المالك الجديد سوء النية
6- يجب التفرقة بين العلم بوجود مستأجر وبين العلم بمدة العقد فقد يشترى شخص عقار مؤجر للغير بمظنة أن مدة عقد الإيجار أقل من 9 سنوات ثم يفاجئ بأنها 59 عام – وقد يتواطأ المالك السابق مع المستأجر على ذلك
الآثار المترتبة على عدم تسجيل عقد الإيجار أو المخالصة
---------------------------------------------------------
1- ألا ينفذ الإيجار في حق المالك الجديد- الذي سجل عقده- والغير فيما زاد عن 9 سنوات
2- ولا تنفذ مخالصة السداد للأجرة فيما زادت عن أجرة 3 سنوات
تطبيقات قضائية لمحكمة النقض
-------------------------------
((.احتجاج المطعون ضده الأول - مستأجر عين النزاع - في مواجهة الطاعن - المالك الجديد للعين بعقد مسجل - بعقد الإيجار غير المسجل . شرطه . إثبات الأول علم الأخير يقيناً به وبمدته وسوء نيته المفسد لأثر تسجيل عقد شرائه قبل المطعون ضده الأول. عدم كفاية ما ساقه الأخير من دفاع وقرائن للتدليل على ذلك . أثره . عدم ثبوت سوء نية الطاعن وقت قيامه بتسجيل عقد شرائه العقار وعلمه بكامل مدة عقد الإيجار . لازمه . اعتباره من الغير في هذا الخصوص وعدم أحقية المطعون ضده الأول الاحتجاج عليه بعقد الإيجار فيما جاوز مدة التسع سنوات. أثره .))
الطعن رقم ٩١٢ لسنة ٨٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٢/٠٦
الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار
-----------------------------------
أما بشأن إعطاء عقد الإيجار الصيغة التنفيذية عملا بالقانون 137 لسنة 2006 فإنه يتعين ألا تزيد مدة العقد عن 9 سنوات حتى يتم اعطاء العقد الصيغة التنفيذية
والله أعلم
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا
