المجموعة الاستشارية لأعمال المحاماه والضرائب وتأسيس الشركات

21/04/2024

قريبا.......
مقارنات عملية بين بعض التطبيقات القانونية في مصر وفي بعض الدول العربية ......
نظهر فيها:أصالة القانون المصري وقوته......وتطور قوانين بعض الدول......!!!!

10/03/2024

30/12/2023

دعوى الشفعة
وضرورة إيداع الثمن
بخزينة المحكمة

إجراءات الشفعة:
على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه .
ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك
يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه في المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلا
( أ ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا وافيا .
(ب) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه
إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة
يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلا . ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل.
إيداع الثمن بخزينة المحكمة :
خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الاعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار كامل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع ، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة .
فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.

دعوى الشفعة:
ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن في دائرتها العقار وتقيد بالجدول . ويكون كل ذلك في ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الاعلان المنصوص عليه في المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها .
ويكون الحكم الذي يصدر نهائيا في الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع . وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .
آثار الشفعة :
1 يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى في جميع حقوقه والتزاماته
2 وإنما لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى في دفع الثمن إلا برضاء البائع
3وإذا أستحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة ، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع
ولا يسرى في حق الشفيع أي رهن رسمي أو أي حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أي بيع صدر من المشترى ولا أي حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان ذلك قد تم بعد التاريخ الذي سجل فيه إعلان الرغبة في الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشترى من ثمن العقار .

28/12/2023

شروط الأخذ بالشفعة
وتزاحم الشفعاء
ومتى لا يجوز الأخذ بها

وضع القانون المدني المصري مجموعة من القواعد والشروط للأخذ بالشفعة وإذا تحققت هذه الشروط يترتب عليها عدة آثار قانونية.
تعريف الشفعة:
الشفعة رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشترى في بعض الأحوال وبالشروط التي ينص عليها القانون في التفصيل الآتي .

لمن يثبت الحق في الشفعة :
أ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
ب) للشريك في الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي .
ح) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .
د) لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر ، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .
هـ) للجار المالك في الأحوال الاتية :

- إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء سواء أكانت في المدن أم في القرى .
- إذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .
- إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل.

وللتوضيح:
ما هو حق الرقبة:
حق الر قبة معناه ملك العين وأحقية التصرف فيها بالبيع والهبة وغيرها من تصرف المالك في ملكه، وأما حق المنفعة فهو ملك أو إباحة منفعة العين فقط بإيجار مثلا أو بعارية.
وبالمثال يتضح المقال:
من باع دارا واستثنى منفعتها شهرا فالمشتري يملك حق الرقبة والبائع يملك حق المنفعة شهرا.
وما هو حق الارتفاق:
عرفت المادة 1015 من القانون المدني حق الارتفاق بأنه حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص آخر. أي هو خدمة مقررة لعقار علي عقار اخر مملوك للغير.
والارتفاقات تختلف فيما بينها من حيث موضوعها وتكون غالبا مما نص عليه في القيود القانونية التي ترد على حق الملكية.
كحق شرب، أو مجري، أو مطل، أو مرور، أو غيرها. ومن أجل ذلك سميت هذه القيود بحقوق الارتفاق.

تزاحم الشفعاء:
(1) إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب السابق.
(2) وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة ، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه .
(3) فإذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التي كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة ، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم من طبقته أو من طبقة أدنى، ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة أعلي .
عدم جواز الأخذ الشفعة :
لا يجوز الأخذ بالشفعة في الحالات الآتية:
(أ) إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون .
ب) إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين القارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية.
ج ) إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة .

18/12/2023

إدارة المال الشائع
وانقضاء الشيوع بالقسمة
وهل يلزم وجود عقد مسجل في دعوى الفرز والتجنيب

نظم القانون المدني المصري كيفية إدارة الأموال الشائعة وكذلك أعمال التصرف فيها ونظم أيضا قسمة المال الشائع سواء كان ذلك اتفاقا أو قضاء في المواد من 825 حتى المادة 855 وفيما يلي نوجز هذه الأحكام.
تعريف المال الشائع:
إذا ملك اثنان أو أكثر شيئا غير مفرزة حصة كل منهم فيه ، فهم شركاء على الشيوع وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك .
حقوق الشركاء في المال الشائع:
كل شريك في الشيوع يملك حصته ملكا تاما ، وله أن يتصرف فيها وأن يستولي على ثمارها وأن يستعملها بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء .
إذا كان التصرف منصبا على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب المتصرف ، انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريق القسمة
وللمتصرف إليه ، إذا كان يجهل أن المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزة الحق في أبطال التصرف .
إدارة المال الشائع :
نظمت المواد من 827 وحتى المادة 831 من القانون المدني كيفية إدارة المال الشائع على النحو الآتي :
تكون أداره المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك .
ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما
للجميع . وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الانصباء فإن لم يكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء ، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع .
وللأغلبية أيضا أن تختار مديرا، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا .
وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم .
وللشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا في
سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة ، على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء .
ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان .
وللمحكمة عند الرجوع إليها إذا وافقت على قرار تلك الأغلبية أن تقرر مع هذا ما تراه مناسبا من التدابير. ولها بوجه خاص أن تأمر بإعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات .
لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء ، ولو
كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء .
نفقات إدارة المال الشائع :
نفقات إدارة المال الشائع وحفظه والضرائب المفروضة عليه وسائر التكاليف
الناتجة عن الشيوع أو المقررة على المال ، يتحملها جميع الشركاء ، كل بقدر حصته ، ما لم يوجد نص يقضى بغير ذلك .
حق التصرف في كامل المال الشائع:
للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف
فيه إذا استندوا في ذلك إلى أسباب قوية على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء .
ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان .
وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء ، أن تقدر تبعا للظروف ما إذا كان التصرف واجبا .
حكم محكمة النقض بشأن حق الأغلبية في التصرف في كامل المال الشائع :
المقرر- في قضاء محكمة النقض- (إجراءات تصرف أغلبية الشركاء في المال الشائع دون الرجوع إلى الأقلية) هي إجراءات مرتبطة ببعضها ارتباطا وثيقا وماسا بحقهم في التصرف في كامل المال الشائع، وهذه الإجراءات بالأوضاع والمواعيد المشار إليها واجبة الاتباع لصحة التصرف، وإذ كانت الأغلبية تباشر هذا التصرف إنما تباشره أصالة عن نفسها ونائبة عن الأقلية، وينفذ في حق الأقلية، فإنه يتعين على المحكمة المتظلم إليها من هذا التصرف بحث حصول إعلان الأغلبية للأقلية
بالتصرف، وأن يكون الإعلان مشتملا على الأسباب القانونية التي يستند إليها أغلبية الشركاء في إجراء هذا التصرف وبيان كافة ظروف البيع في العقار ومنها الثمن، وذلك قبل إجراء التصرف ليتدير الأقلية أمرهم في هذا التصرف بإقراره أو الاعتراض عليه، وعلى المحكمة أن تبحث التظلم الذي يرفعه الأقلية على قدر ما يثيرونه من اعتراضات.
(الطعن رقم 3114 لسنة 88 ق جلسة 27/1/2020 محكمة النقض المصرية)
حق الشريك في المنقول الشائع:
مادة 833— (1) للشريك في المنقول الشائع أو في المجموع من المال أن يسترد قبل القسمة الحصة الشائعة التي باعها شريك غيره لأجنبي بطريق الممارسة ، وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ علمه بالبيع أو من تاريخ إعلانه به .
ويتم الاسترداد بإعلان يوجه إلى كل من البائع والمشترى ويحل المسترد محل المشترى في جميع حقوقه والتزاماته إذا هو عوضه عن كل ما أنفقه .
وإذا تعدد المستردون فلكل منهم أن يسترد بنسبة حصته .

انقضاء الشيوع بالقسمة :
لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين.
فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق في حق الشريك وفى حق من يخلفه.
القسمة الاتفاقية والقسمة القضائية :
للشركاء إذا انعقد إجماعهم أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها فإذا كان بينهم من هو ناقص الأهلية وجبت مراعاة الإجراءات التي يفرضها القانون ولهم أن يثبتوا ذلك في عقد (قسمة اتفاقية) .
وإذا أختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع
أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية .
وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قسمته .
يكون الخبير الحصص على أساس أصغر نصيب، حتى لو كانت القسمة جزئية
فإن تعذرت القسمة على هذا الأساس جاز للخبير أن يجنب لكل شريك حصته .
وإذا تعذر أن يختص أحد الشركاء بكامل نصيبه عينا ، عوض بمعدل عما نقص من نصيبه .
حالة وجود نزاع على الملكية:
تفصل المحكمة الجزئية في المنازعات التي تتعلق بتكوين الحصص وفى كل
المنازعات الأخرى التي تدخل في اختصاصها .
فإذا قامت منازعات لا تدخل في اختصاص تلك المحكمة كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية ، وأن تعين لهم الجلسة التي يحضرون فيها ، وتقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائيا في تلك المنازعات .
صدور الحكم بالقسمة القضائية :
متى انتهى الفصل في المنازعات وكانت الحصص قد عينت بطريق التجنيب
أصدرت المحكمة الجزئية حكما بإعطاء كل شريك النصيب المفرز الذي إليه .
فإن كانت الحصص لم تعين بطريق التجنيب ، تجرى القسمة بطريق الاقتراع ، وتثبت المحكمة ذلك في محضرها وتصدر حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز .
إذا كان بين الشركاء غائب أو كان بينهم من لم تتوافر فيه الأهلية ، وجب تصديق
المحكمة على حكم القسمة بعد أن يصبح نهائيا ، وذلك وفقا لما يقرره القانون .
إذا لم تكن القسمة عينا ، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة المال المراد
قسمته ، بيع هذا المال بالطريق المبينة في قانون المرافعات ، وتقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا هذا بالإجماع.

هل يلزم وجود عقد مسجل في دعوى الفرز والتجنيب :
دعوي الفرز والتجنيب لا تستوجب عقد مسجل
وفي ذلك قررت محكمة النقض
(عقد البيع الابتدائي ينتج كافة أثار العقد المسجل عدا عقد الملكية ويكون للمشترى بعقد عرفي أن يقتسم العقار مع شريكه)
ا(لطعن رقم 1244 - لسنة 55 قضائية – جلسة 31-5-1989)

فالقانون لم يتطلب أن يكون سند المورث مسجلا أو مشهرا لكي يأخذ الوارث نصيبه في التركة مفرزا عن طريق دعوى القسمة حيث تنص المادة 834 من القانون المدني على أنه: "لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع"، وتنص المادة 904 من القانون المدني على أنه: "تسري على قواعد التركة القواعد المقررة في القسمة".
وفى هذا المعنى يقول الفقيه الدستوري الدكتور عبد الرزاق السنهوري:
لما كان لا يجبر أحد على البقاء في الشيوع إلا باتفاق أو بنص في القانون كما هو الأمر في الشيوع الإجباري، فإن الوارث الذي يطلب تسلم حصته مفرزة إذا لم يوجد اتفاق أو نص يمنعه من التقدم بهذا الطلب لا بد أن يجاب إلى طلبه، ويتعين في هذه الحالة أن يجري قسمة أموال التركة، حتى يفرز نصيب الوارث .
وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : "إذا لم يوجد مانع من إجابة الوارث إلى طلب تسليم نصيبه مفرزاً، تولى المصفي تجنيب حصته مفرزة بالاتفاق مع الورثة، فإن لم يتفقوا جميعاً، رفع دعوى القسمة وتكون نفقاتها على الورثة، ويسري على هذه الدعوى أحكام دعوى القسمة، ويترتب عليها نفس الأحكام".
وبالتالي فإن هذه النصوص لم تشترط أن يكون سند المورث مشهرا والقول بغير ذلك يجعل الملكية الشائعة دائمة إلى الأبد، بل وهو قول مخالف للمستقر عليه بأن أموال التركة طبقا لنص المادة الأولى من القانون رقم 77 لسنة 1943 تنتقل ملكيتها إلى الورثة بمجرد الوفاة .
وهو ما انتهت إليه محكمة النقض في العديد من أحكامها بقولها:
(إن مفاد نص الفقرتين الأولى والثانية للمادة 13 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض أن المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطاً لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث، وإنما تؤول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث إلى الوارث أثر يترتب على واقعة الوفاة)
(الطعن رقم 2245 - لسنة 65 قضائية -محكمة النقض المصرية)

16/12/2023

10/12/2023

هام ...ويجب الحذر
البيع لأحد الورثة ......مع الاحتفاظ بالحيازة وحق الانتفاع حتى الموت.............ليس عقد بيع.

07/12/2023

فيديو توضيحي
عن أهمية وحجية العربون
في عقود البيع.......
اعرف حقك

23/08/2023

للعامل الحق في أجازه سنوية
21 يوم بأجر كامل عن السنة الأولى
وتزاد إلى 30 يوم متى أمضى العامل عشر سنوات
لدى صاحب العمل
ولا يدخل في حساب الاجازات أيام عطلات الأعياد والمناسبات الرسمية والراحة الأسبوعية

و تزاد مدة الإجازة السنوية المقررة
والمتفق عليها بين العامل وصاحب العمل
مدة سبعة أيام أخرى
للعمال الذين يعملون في الأعمال الصعبة أو الخطرة
أو المضرة بالصحة أو في المناطق النائية

06/08/2023

طبقا لقانون الأحوال الشخصية المصري......

يمكن للزوجة أن تطالب بأجور محددة:
أجر المسكن...........أجر الحضانة .......
أجر الرضاعة ......أجر الخادم.............
بدل فرش وغطاء...........
ولكل منها أحكامه الخاصة
نتشرف بمتابعتكم

30/07/2023

تقدر نفقة المتعة.......للمطلقة غيابيا أو المطلقةللضرربموجب حكم قضائي................بقيمة النفقة المفروضه لها
وتكون بحد أدني عامين .......وبحد أقصى خمس أعوام
وإن لم يكن لها نفقة مفروضة...تحدد المحكمة لها نفقة ..

نتشرف بمتابعتكم للصفحة

25/07/2023

انتبه ....!!!!!!
النفقة الزوجيه لا تسقط بموت أيا من الزوجين......
فإذا مات الزوج..........
للزوجه ان تحصل على متجمد النفقة من تركة الزوج.......
وإذا ماتت الزوجه ........
كان متجمد النفقة تركة تورث عنها.........
نتشرف بمتابعتكم لنا