Hausverwaltungen Dämmer GmbH

12/11/2015

Infopost 2015

12/11/2015

Streit in der WEG um ein Gartenhaus auf Sondernutzungsfläche

Gibt es keinen Genehmigungsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für den Bau eines Gartenhauses auf einer Sondernutzungsfläche, ist das Gartenhaus zu entfernen. Das hat das Amtsgericht München (AG) in seinem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 16. Oktober 2014 entschieden. "Hier war es die erhebliche Beeinträchtigung der Eigentümer insbesondere durch die Farbgebung und die zu erwartenden erhöhten Lärmemissionen, welche die Entscheidung zugunsten der anderen Eigentümer ausgehen ließ. Anders könnte eine Entscheidung im Falle unerheblicher, nur geringfügiger Beeinträchtigungen aussehen" kommentiert Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner, Referentin für Immobilienverwaltung im IVD, das rechtskräftige Urteil.

Quelle: IVD

12/11/2015

Warmwasserkosten bei großem Leerstand

Auch bei erheblichem Leerstand in einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten für Warmwasser grundsätzlich mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen. (BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14)

Quelle: Haufe Verlag

12/11/2015

Vermieterbescheinigung ab November 2015 wieder Pflicht

Die Vermieterbescheinigung ist zurück. Seit dem 1.11.2015 müssen Vermieter Mietern wieder schriftlich den Ein- und Auszug bestätigen. Vor über 10 Jahren war dies abgeschafft worden.

Das neue Melderecht, das bereits 2013 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet worden ist und nach einer längeren Übergangsfrist in Kraft getreten ist, hält eine Neuregelung parat, die Vermieter kennen und berücksichtigen müssen: Die Wiedereinführung der sogenannten Vermieterbescheinigung (Wohnungsgeberbestätigung).

Vermieterbescheinigung ist wieder Pflicht
Vermieter sind wieder verpflichtet, bei der An- und Abmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken. Der Vermieter bzw. eine beauftragte Person - z. B. der Verwalter - muss dem Mieter den Ein- bzw. Auszug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen. Durch die Vermieterbescheinigung soll Scheinanmeldungen wirksamer begegnet werden.

Die Bestätigung muss folgende Daten enthalten:
· Name und Anschrift des Vermieters
· Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum
· Anschrift der Wohnung
· Namen der meldepflichtigen Personen.

Bei Verstößen droht Bußgeld
Wer die Vermieterbescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro rechnen. Wer einem anderen eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht oder einziehen will, muss mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro rechnen.


Quelle: Haufe Verlag

13/02/2015

IVD: Erschwinglichkeit von Wohneigentum höher als jemals zuvor

- Niedrige Zinsen und steigende Einkommen gleichen Preisanstiege aus
- Immobilien im Berliner Osten am erschwinglichsten
- Interessenten sollten jetzt kaufen

Die Erschwinglichkeit von selbstgenutztem Wohneigentum hat einen historischen Höchststand erreicht. "Trotz moderat steigender Preise sind Immobilien erschwinglicher als jemals zuvor", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. "Wichtig für die Betrachtung der Leistbarkeit einer Immobilie sind nicht nur die Preise. Erst mit der Hinzunahme der Faktoren Zinsen für Baukredite und verfügbares Einkommen wird das Gesamtbild deutlich." Die Bauzinsen sind im vergangenen Jahr nochmals deutlich gefallen und die Löhne sind vergleichsweise stark gestiegen, so dass die monatliche Belastung durch die Bedienung des Kredites geringer geworden ist.

Der vom IVD berechnete Index fasst diese drei Faktoren zu einer Kennzahl zusammen und gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an. Mit einem aktuellen Indexwert von 139 liegt sie noch über dem bisherigen Allzeithoch von Ende 2012, als der Index einen Wert von 134,6 erreicht hatte. "Der Höchststand ist ein guter Zeitpunkt für deutsche Mieterhaushalte, über den Erwerb ihrer vier Wände nachzudenken und damit einen zentralen Beitrag zum eigenen Vermögensaufbau und zur Versorgungssicherheit im Alter zu leisten", erklärt Schick.

München der teuerste Markt, Berliner Osten am erschwinglichsten
Die erschwinglichsten Eigenheime in den deutschen Großstädten gibt es in den östlichen Bezirken Berlins. Hier beträgt der Wert 139,45 (Vorjahr 123,09). "Ein durchschnittlicher Haushalt muss im Ostteil der Hauptstadt rund 18 Prozent seines Einkommens zur Finanzierung der eigenen vier Wände ausgeben", erklärt Schick. "Dies entspricht rund 620 Euro im Monat." Im Westen Berlins ist ein Eigenheim weniger leicht erschwinglich und der Wert beträgt 105,98 (Vorjahr 94,68). An zweiter Stelle steht Dresden mit einem Wert von 135,18 (Vorjahr 123,13). An dritter und vierter Stelle folgen Leipzig (132,59; Vorjahr 120,78) und Hannover (130,18; Vorjahr 118,58). Auf dem fünften Platz der erschwinglichsten Großstädte kommt bereits Hamburg mit 124,77 Punkten (Vorjahr 113,65). "Der günstige Wert für Hamburg erklärt sich durch das gute Verhältnis des verfügbaren Einkommens zum Immobilienpreis", erklärt Schick. Den niedrigsten Wert und damit die geringste Erschwinglichkeit hält nach wie vor München mit einer Punktzahl von 58,65 (Vorjahr 53,42). "Der Münchner Immobilienmarkt ist seit Jahren der teuerste in Deutschland", stellt Schick fest. "Die Erschwinglichkeit ist im Jahresverlauf zwar leicht gestiegen, dennoch muss ein durchschnittlicher Haushalt fast 43 Prozent seines Einkommens für die Immobilienfinanzierung ausgeben." In Frankfurt am Main (76,76; Vorjahr 69,92), Stuttgart (78,63; Vorjahr 71,63) und Düsseldorf (78,95; Vorjahr 71,92) sind Eigenheime ebenfalls weniger leicht erschwinglich.

In Städten mit einer Bevölkerung zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern ist das durchschnittliche Erschwinglichkeitsniveau für Eigenheime höher als in Großstädten. "In den Mittelzentren sind die Preise für Wohneigentum tendenziell niedriger, so dass auch die Erschwinglichkeit etwas höher ist", sagt Schick. Die erschwinglichsten Einfamilienhäuser gibt es in Braunschweig (163,10) vor Bielefeld (160,71). In diesen beiden Städten belastet die Finanzierung das Haushaltseinkommen nur zu etwa 15,5 Prozent. Die unerschwinglichsten Mittelstädte sind Freiburg (83,05) und Mannheim (85,03).

Die erschwinglichsten Einfamilienhäuser gibt es in strukturschwachen Regionen, in denen die Hauspreise durch den demografischen Wandel seit Jahren sinken. So werden in Städten wie Wittenberg, Bremerhaven oder Pirmasens Indexwerte von deutlich über 200 erreicht.

Prognose für die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien
Für das kommende Jahr erwartet der IVD eine leichte Abwärtsbewegung der Erschwinglichkeit. "Die Zinsen für Immobilienkredite können kaum mehr niedriger werden", prognostiziert Schick. "Die Preise für Wohneigentum werden voraussichtlich weiter moderat steigen. Kaufinteressenten sollten daher jetzt zuschlagen, da eine höhere Erschwinglichkeit von Wohneigentum in zahlreichen deutschen Städten kaum mehr zu erwarten ist."

Grundlage des IVD-Erschwinglichkeitsindex (Link http://ivd.net/fileadmin/user_upload/bundesverband/Presse/Erschwinglichkeit_2015_02_04.png)

Für den Erschwinglichkeitsindex wurden die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert in Deutschland zugrunde gelegt. Neben den Immobilienpreisen wurden die jeweiligen Zinsen für Wohnungskredite für den Erschwinglichkeitsindex verwendet. Bei der monatlichen Belastung für das Annuitätendarlehen wurde von einem Zeitraum von 30 Jahren für die vollständige Tilgung des Immobilienkredites ausgegangen. Der Berechnung wird zugrunde gelegt, dass das Einfamilienhaus mit 25 Prozent Eigenkapital und 75 Prozent Fremdkapital finanziert wird. Mit Hilfe der Preisspiegeldaten des IVD, Zeitreihen zu Wohnungskreditzinsen sowie dem verfügbaren Nettohaushaltseinkommen (Daten von MB Research) wurde der IVD-Erschwinglichkeitsindex der letzten 15 Jahre berechnet. Die Preisspiegeldaten wurden nach der Anzahl der Einwohner in den berücksichtigten Städten gewichtet.

13/02/2015

Union und SPD streiten weiter um Mietpreisbremse und Bestellerprinzip
Der Vorsitzende des CDU-Parlamentskreises Mittelstand, Christian von Stetten, fordert, im Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes Regeln für Mietspiegel aufzunehmen, in denen die ortsüblichen Vergleichsmieten ausgewiesen werden. Das SPD geführte Justizministerium lehnt eine Änderung des Gesetzentwurfs jedoch ab. Über den Streit zwischen Union und SPD berichtet der aktuelle Spiegel.
Zudem will die Union auch beim so genannten Bestellerprinzip Korrekturen durchsetzen. Die CSU hat aus dem Bayrischen Justizministerium verlauten lassen, dass die hiesigen Ausführungen beim „Bestellerprinzip“ nicht so bleiben dürfen und fordert Nachbesserungen. Seit Anfang Januar bemühen sich CDU/CSU um konstruktive Gespräche mit der SPD – doch bis heute bleibt die SPD bei ihrem Standpunkt und bewegt sich keinen Millimeter von ihrem bisherigen Gesetzentwurf weg.

Quelle: http://www.christian-von-stetten.de

Internetseite des Bundestagsabgeordneten Christian von Stetten

13/02/2015

Kein Rechtsmissbrauch des Vermieters bei Kündigung wegen eines bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht erwogenen Eigenbedarfs

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam ist.

Die Beklagte bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Beklagte widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.
Der daraufhin vom Kläger erhobenen Räumungsklage hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei jedenfalls wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Für die Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens reiche es bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Das sei hier der Fall. Wenngleich sich die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen können und müssen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* gestützte Kündigung hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Zwar liegt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

Kein Rechtsmissbrauch liegt dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer – von Teilen der Instanzrechtsprechung erforderlich gehaltenen – "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche – sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende - Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

Für die – in erster Linie dem Tatrichter obliegende - Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden.

Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.

Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu dem – von der Beklagten bestrittenen - Vorliegen einer Eigenbedarfssituation und zu den von ihr geltend gemachten Härtegründen (§ 574 BGB)** getroffen werden können.

Quelle: juris.bundesgerichtshof

13/02/2015

Eichgesetz 2015

Gesetzesänderung zur Anzeigepflicht von Wasser- und Wärmezählern
Ab dem 1. Januar 2015 treten Änderungen im Mess- und Eichgesetz in Kraft (MessEG). Es sieht unter anderem eine Anzeigepflicht für Verwender von Wasser- und Wärmezähler gegenüber den Eichbehörden vor.

Auf Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) kommen damit neue Aufgaben zu. Das neue Mess- und Eichgesetz muss Ihnen keine schlaflosen Nächte bereiten. Übertragen Sie uns Ihre gesetzlichen Aufgaben. Wir erledigen die anfallenden Aufgaben, halten die Daten für den Bedarfsfall vor und stellen sie den Behörden auf Anfrage rechtzeitig zur Verfügung.

Das fordert der Gesetzgeber

Laut Gesetz muss die Verwendung neuer oder erneuerter Messgeräte innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme der zuständigen Eichbehörde gemeldet werden.
Wie kann die Anzeige erfolgen?

1. Gemäß § 32 Absatz1 MessEG
2. Gemäß § 32 Absatz2 MessEG

15/05/2014

15/05/2014

Der aktuelle Stand des Gesetzgebungsverfahrens zum Bestellerprinzip

Zurzeit ist die Lage noch recht unübersichtlich, da es bislang nur den Koalitionsvertrag und die Ankündigung des zuständigen Bundesjustizministers Maas gibt, im März oder April einen Gesetzentwurf vorzulegen. Dieser muss sich am Koalitionsvertrag messen. Hiernach soll das marktwirtschaftliche Prinzip gelten, „wer bestellt, bezahlt. Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber des Maklers auftreten können“, heißt es in dem Vertrag.

Quelle: Immobilienverband Deutschland

15/05/2014

Abmahngefahr: EnEV 2014 Anzeigenpflicht

Seit zwei Wochen ist die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft. Für die Vermarktung von Immobilien mittels Anzeigen haben sich damit erhebliche Änderungen ergeben. Die EnEV 2014 verpflichtet zur Angabe bestimmter Energiemerkmale in kommerziellen Medien. Liegt zum Zeitpunkt der Insertion ein gültiger Energieausweis vor, muss das Inserat bestimmte Pflichtangaben enthalten, sonst droht eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung. Um hohe Anzeigenkosten zu sparen, können in den Anzeigen unter bestimmten Voraussetzungen Abkürzungen verwendet werden.

Quelle: Immobilienverband Deutschland

15/05/2014

BGH: Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 30. April 2014 mit den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung befasst. Der BGH führte in seinem Urteil hierzu aus, dass es im Falle der Eigenbedarfskündigung genüge, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat.

Quelle: Immobilienverband Deutschland