Kanzlei Schmidt

26/03/2026

Wohnungseigentum

Wie können Probleme mit der Gemeinschaftsordnung gelöst werden?

1. Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert.*)
2. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.*)
3. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden.*)
BGH, Urteil vom 27.02.2026 - V ZR 98/25

26/03/2026

Wohnraummiete

Kündigung wegen fortlaufender Zutrittsverweigerung rechtens

1. Verweigert der Mieter trotz mehrfacher Aufforderungen und Abmahnungen den Zutritt zur Wohnung beharrlich und fortdauernd, obwohl ein konkretes, berechtigtes Besichtigungs- und Durchführungsinteresse besteht, ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.
2. Die fristlose Kündigung setzt nicht voraus, dass bereits ein erheblicher Vermögens- oder Substanzschaden eingetreten ist.
3. Ein Attest, das nur die medizinischen Befunde wiedergibt, aus denen aber nicht die Schwierigkeit eines potenziellen Umzugs, insbesondere die Kausalität des Gesundheitszustands für eine solche hervorgeht, rechtfertigt nicht die Annahme eines Härtegrunds.
LG München II, Urteil vom 24.02.2026 - 12 S 1472/25

26/02/2026

Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen die Verlängerung der "Mietpreisbremse"

(17.02.2026) Mit am 17.02.2026 veröffentlichtem Beschluss hat die 2. Kammer des Ersten Senats eine Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen, die die Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse aus dem Jahr 2020 betrifft.

Die Beschwerdeführerin, eine Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung, wendet sich mittelbar gegen die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn sowie die auf dieser Grundlage vom Senat von Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020. Durch die mit der Verfassungsbeschwerde mittelbar angegriffene Regelung wurde die im Jahr 2015 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführte Miethöhenregulierung, welche zunächst faktisch auf fünf Jahre beschränkt war, verlängert.

Die Verfassungsbeschwerde blieb ohne Erfolg. Weder die mittelbar angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) noch die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin aus dem Jahr 2020 verletzen die Beschwerdeführerin in ihren Grundrechten. Die Kammer knüpft hierbei an die Erwägungen aus dem Beschluss vom 18. Juli 2019 an (vgl. Pressemitteilung Nr. 56/2019 vom 20. August 2019), wonach die durch die Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 bewirkten Grundrechtseingriffe gerechtfertigt waren, und führt aus, dass auch die seitdem festzustellenden Entwicklungen zu keinem anderen Abwägungsergebnis führen.

Sachverhalt:

Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn wurde 2015 in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingeführt. Zentrale Neuregelung war § 556d BGB, der bestimmt, dass bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Durch die ursprüngliche Regelung waren die Landesregierungen ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn sind die Landesregierungen mit Wirkung zum 1. April 2020 ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von "jeweils" höchstens fünf Jahren zu bestimmen, wobei eine Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten musste. Die hierdurch bewirkte Verlängerung der Höchstgeltungsdauer wurde damit begründet, dass die für die Einführung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fortbestehe. Die ursprünglich vorgesehene Befristung auf fünf Jahre erscheine vor dem Hintergrund der anhaltend schwierigen Lage auf den Wohnungsmärkten als zu kurz bemessen.

Für die Stadt Berlin hat der Senat im Jahr 2020 eine Rechtsverordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihren Mietern vor den Fachgerichten erfolgreich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer geringeren Miete in Anspruch genommen. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich unmittelbar gegen die letztinstanzliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung.

Wesentliche Erwägungen der Kammer:

Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen, weil sie - soweit sie zulässig erhoben wurde - unbegründet ist. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn verstößt weiterhin insbesondere nicht gegen Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG). Der durch die Regelung bewirkte Eingriff ist nach wie vor gerechtfertigt.

1. Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolgt legitime Ziele und ist zu deren Erreichung geeignet und erforderlich. Insbesondere ist die Eignung der Mietenregulierung nicht dadurch aufgehoben, dass zahlreiche Überschreitungen der gesetzlich zulässigen Miethöhe zu verzeichnen sind. Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stellt jedenfalls die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht in Frage.

2. Die hier angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne.

a) Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn bildet keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit der zur Vermietung bereiten Eigentümerinnen und Eigentümer. Art. 14 Abs. 1 GG schützt von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Die Miethöhenregulierung soll insbesondere die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindern und Preisspitzen abschneiden, die auf eine bestehende Mangelsituation und eine daraus resultierende für Vermietende günstige Marktentwicklung zurückzuführen sind. Eine solche Nutzung des Eigentums genießt im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen schon keinen verfassungsrechtlichen Schutz.

Mildernd wirkt zudem unter anderem, dass keine absolute Höchstgrenze vorgegeben wird, die von der auf dem unregulierten Markt erzielbaren Miete vollständig entkoppelt wäre. Zwar ist insoweit zu berücksichtigen, dass in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zunehmend solche Mieten einfließen, die nicht die am unregulierten Markt erzielbare Höhe widerspiegeln, sondern bereits selbst unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart wurden. Ungeachtet dessen, dass sich der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht entnehmen lässt, dass Art. 14 Abs. 1 GG eine Orientierung am unregulierten Markt geböte, handelt es sich aber gleichwohl noch immer um eine am Markt grundsätzlich orientierte Vergleichsmiete, die die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsvermietung regelmäßig sicherstellen wird.

b) Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum stehen berechtigte Interessen insbesondere Wohnungssuchender sowie gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip betreffen. Der Gesetzgeber trägt mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht. Zu berücksichtigen sind auch darüber hinausgehende gesellschaftspolitische Interessen an einer Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation.

c) Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums ist der in § 556d BGB in der Fassung aus dem Jahr 2020 gefundene Ausgleich nicht unangemessen. Dies gilt auch mit Blick auf die ermöglichte Verlängerung der Miethöhenregulierung um weitere fünf Jahre. Insbesondere sichert die Verordnungsermächtigung in Absatz 2 weiterhin ab, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht. Anders als bei unbefristeten Regelungen ist der die Mietenregulierung erst aktivierende Verordnungsgeber gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) Mietenbegrenzung in regelmäßigen Abständen neu zu prüfen und seine Entscheidung hinreichend zu begründen.

Auch mit Blick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes begegnet die Verlängerung der Miethöhenregulierung keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Allein aus dem Umstand, dass die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn ursprünglich auf fünf Jahre befristet eingeführt wurde, lässt sich kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten von zur Wiedervermietung von Wohnungen bereiten Vermieterinnen und Vermietern ableiten. Dies gilt auch, soweit bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Mieterhöhungen in Form der Staffelmieten betroffen sind.

3. Auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 ist mit der Verfassung vereinbar. Insbesondere hat der Senat von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren im Rahmen seines vom Gesetzgeber delegierten Spielraums als erforderlich ansehen dürfen.

(Quelle: BVerfG)

03/02/2026

https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001630382

Entschädigungsanspruch - erfolgloser Bewerber - kein ausreichender Hinweis auf Schwerbehinderung

Leitsatz
1. Will ein Arbeitnehmer begründen, dass er aufgrund einer erfolglosen Bewerbung rechtzeitig im Sinne von § 15 Abs. 4 AGG einen Entschädigungsanspruch geltend gemacht hat, so ist hierfür die bloße Vorlage einer Sendungsverfolgung nicht ausreichend (Anschluss an BAG 30. Januar 2025 – 2 AZR 68/24 – ).

2. Es ist nicht davon auszugehen, dass dem Arbeitgeber die Schwerbehinderteneigenschaft des Bewerbers bekannt war oder er sie kennen musste, wenn sich die einzige Information hierzu aus einem unvollständig vorgelegten behördlichen Teil-Abhilfebescheid hinsichtlich des Grades der Behinderung ergibt, auf den weder im Anschreiben noch im Lebenslauf des Bewerbers hingewiesen wird. In einem solchen Fall wird keine Indizwirkung nach § 22 AGG begründet.

02/02/2026

GRUNDSATZURTEIL:

Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum

(28.01.2026) Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums nicht gegeben ist, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.

Sachverhalt:

Der Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung der Klägerin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 Euro. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete der Beklagte die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 Euro (nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1.100 Euro) an zwei Untermieter. Nachdem die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Das Räumungsurteil ist damit rechtskräftig.

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung zusteht. Die Kündigung der Klägerin ist wirksam, denn der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Ihm stand ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis einer - gewinnbringenden - Untervermietung nicht zu.

Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Danach ist - unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung sowie der Erwägungen des Gesetzgebers - die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters entspricht den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters. Die Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre.

Dieses Verständnis liegt auch der ständigen Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen ist. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst. Diese rechtliche Beurteilung berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.

Nach diesen Maßstäben ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereits deshalb nicht gegeben, weil er durch diese nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts einen - die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigenden - Gewinn erzielt hat.

Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der Senat nicht zu entscheiden, weil das Berufungsgericht - ohne Rechtsfehler - Leistungen des Beklagten in einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Beklagten ausgleichenden Höhe nicht festgestellt hat.

Ebenso hatte der Senat, da ein berechtigtes Interesse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise bereits wegen der damit verbundenen Gewinnerzielung nicht besteht, nicht darüber zu entscheiden, ob ein solches Interesse etwa auch aufgrund eines - vom Berufungsgericht angenommenen - Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die sogenannte Mietpreisbremse in wie hier angespannten Wohnungsmärkten zu verneinen wäre.

BGH, Urteil vom 28.01.2026 - VIII ZR 228/23

(Quelle: BGH)

18/12/2025

Wohnungseigentum

Kein Zurückbehaltungsrecht an Vorschüssen!
Im Hinblick auf den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers generell ausgeschlossen; das gilt auch dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird (hier: Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung).*)
BGH, Urteil vom 14.11.2025 - V ZR 190/24

18/12/2025

Tod des Mieters verschwiegen: Kündigung!
KG, Beschluss vom 20.10.2025 - 12 U 52/25

1. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nicht mehr zumutbar und eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter nach Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erneut (wenn auch nur um einen Tag) unpünktlich zahlt.

2. Jedenfalls liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vor, wenn der Mieter verstorben ist und die Person, die mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führte, dies jahrelang unredlich verschweigt.

06/11/2025

Wohnungseigentum

Beschluss über Vorschüsse nur bei evidenten Fehlern anfechtbar
Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.*)

BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 108/24

06/11/2025

Wann ist ein Kautionsrückforderungsanspruch fällig?

AG Neustadt/Rübenberge

Urteil

vom 24.09.2025

41 C 332/25

BGB §§ 535, 551, 556, 662, 667
1. Wird der Kautionsabrechnungsanspruch verfrüht geltend gemacht, ist die Klage als - derzeit - unbegründet abzuweisen.
2. Der (ehemalige) Vermieter muss die Kaution nicht unverzüglich abrechnen.
3. Korrekturen sind innerhalb der gesetzlichen Fristen möglich.
AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 24.09.2025 - 41 C 332/25

In dem Rechtsstreit

(...)

hat das Amtsgericht Neustadt a. Rbge. durch die Richterin am Amtsgericht # # # auf die mündliche Verhandlung vom 03.09.2025

für Recht erkannt:

1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Der Streitwert wird auf 1.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Rückzahlung restlicher Mietkaution.

Die Parteien waren durch einen Mietvertrag über eine Wohnung in Wunstorf/Großenheidorn miteinander verbunden. Die Klägerin leistete zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 1.500,00 Euro.

Im Mietvertrag heißt es wörtlich:

"Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Mietkaution schnellstmöglich zurückzahlen, spätestens nach 3 Monaten."

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis zum 31.07.2024. Am 29.07.2024 übergab sie dem Beklagten die Wohnung.

Mit Schreiben vom 28.02.2025 forderte die Klägerin den Beklagten zur Rückzahlung eines Betrages von 1.500,00 Euro bis spätestens 15.04.2025 auf. Der Beklagte antwortete, es seien die Nebenkosten für die Jahre 2023 und 2024 gegenzurechnen. Eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 fügte er (erstmalig) bei.

Sie endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 630,65 Euro.

Mit Schreiben vom 19.03.2025 wies die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 als verfristet zurück. Sie forderte den Beklagten dazu auf, nun umgehend 1.000,00 Euro zu zahlen. Wenig später überwies der Beklagte 500,00 Euro an die Klägerin.

Mit Datum vom 28.04.2025 rechnete der Beklagte gegenüber der Klägerin über die Nebenkosten 2024 ab, wobei er hinsichtlich der einzelnen Positionen eine Hochrechnung anhand des Vorjahres vornahm, was sich aus der Nebenkostenabrechnung auch ergibt. Er gab an, dass die Belege noch nicht vorlagen. Die Abrechnung endet mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 451,49 Euro. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 74 d.A. Bezug genommen.

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten weitere 1.000,00 Euro als restlichen Teil ihrer Mietkaution.

Sie ist der Ansicht, der Beklagte sei seit dem 01.11.2024 im Verzug. Im Mietvertrag habe er sich verpflichtet, die Mietkaution spätestens 3 Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, das sei der 31.10.2024. Der Beklagte könne dem Anspruch der Klägerin seine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2023 nicht entgegenhalten. Für diese Nebenkostenabrechnung sei die Frist gemäß § 556 BGB überschritten.

Die Klägerin beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.000 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.11.2024 zu zahlen; 2. der Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 159,94 Euro zu erstatten.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2024, für die er noch bis Ende 2025 die Abrechnung korrigieren könne. Er beruft sich auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, beispielsweise aus dem Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, wonach dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution in Höhe des dreifachen Betrages der (bisherigen) durchschnittlichen Nachzahlungsbeträge zustehe. Der Einbehalt von (nur) 1.000,00 Euro sei berechtigt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll vom 03.09.2025 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist derzeit unbegründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten als ihren ehemaligen Vermieter keinen Anspruch auf Auszahlung des verbliebenen Guthabens aus der Kautionsabrede der Parteien in Höhe von 1.000,00 Euro aus §§ 551, 667, 662, 535 BGB.

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH, Ver säumnisurteil vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14). Nichts anderes ergibt sich aus der vertraglichen Abrede zwischen den Parteien. Darin ist ein Ausschluss eines Zurückbehaltungsrechts jedenfalls nicht vorgesehen. Der Beklagte hat seit Zurückbehaltungsrecht wegen noch nicht abschließend erstellter Betriebskostenabrechnungen ausgeübt.

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragen den Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05).

Nach den bisherigen Abrechnungen ist eine Nachforderung zu erwarten. Die Abrechnung des Beklagten über das Jahr 2024 hat zudem nur vorläufigen Charakter, weil sie auf einer Hochrechnung beruht. Sie kann bis zum Abschluss des Jahres 2025 noch korrigiert werden, sodass es auch möglich erscheint, dass sich die Nachzahlungsforderung nach oben korrigiert. Dies ist insbesondere deshalb zu erwarten, weil Energiekosten erheblich gestiegen sind, sodass es naheliegt, dass eine Korrektur nach oben hin möglich ist. Der Beklagte hat lediglich ungefähr den zweifachen Betrag der zu erwartenden Nachzahlung einbehalten, was keinen Bedenken begegnet.

Da der Beklagte nicht mit der Erfüllung der Klageforderung in Verzug war, hat er die Forderung wieder zu verzinsen noch vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu erstatten.

Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

20/10/2025

Qualifiziertes Personal gesucht!

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30/01/2025

Wohnungseigentum
Verwahrlosung führt zum Eigentumsentzug
1. Treten aus der Wohnung unangenehme bis unerträgliche Gerüche aus (sogar trotz eines entsprechenden Unterlassungsurteils) und lässt der Eigentümer bereits seit Jahren ein Ablesen der Messgeräte in der Wohnung und deren Austausch nicht zu, ist ein Entziehungsrecht zu bejahen.
2. Dies ist nicht anders zu beurteilen, wenn der Eigentümer den Austausch der Messgeräte zwar zulassen würde, die Handwerker sich jedoch aufgrund des verrotteten Zustands der Wohnung weigern, diese zu betreten.

AG Lörrach, Urteil vom 16.12.2024 - 3 C 855/23 WEG

30/01/2025

Wohnraummiete
Kampf gegen Schimmel: Neue Fenster erfordern neues Lüftungsverhalten
1. Sofern der Vermieter kein an die konkrete Nutzung angepasstes Lüftungskonzept zur Verfügung stellt, schuldet der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht nur das, was im Rahmen der Verkehrssitte allgemein üblich ist.
2. Es ist grundsätzlich üblich, zweimal täglich für ca. 10 Minuten zu lüften und Feuchtespitzen gesondert abzuführen. Solche Feuchtespitzen sind zum Beispiel Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und Ähnliches.
3. Mussten bisher aufgrund alter, undichter Fenster nur Feuchtespitzen durch Lüften abgeführt werden, genügt - nach Austausch der Fenster - der Hinweis des Vermieters, dass nun vermehrt und richtig gelüftet werden muss.

LG Landshut, Urteil vom 08.01.2025 - 15 S 339/23

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