06/08/2014
Zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Ferienwohnungen
Autor: RA Dirk Wolter
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
In jüngerer Vergangenheit wird in Mecklenburg Vorpommern – anders als in vielen anderen Bundesländern – in besonderem Maße die Zulässigkeit von Ferienwohnungen diskutiert.
Streitgegenständlich sind insbesondere solche Sachverhalte, in denen Eigentümer innerhalb ihres selbst genutzten Hauses jedenfalls eine Ferienwohnung regelmäßig an (unterschiedliche) Feriengäste überlassen. Vielfach schreiten in diesen Sachverhalten die zuständigen Bauordnungsbehörden ein und verfügen gegenüber den Grundstückeigentümern Nutzungsuntersagungen bzw. veranlassen entsprechende Anhörungsverfahren. Parallel kommt es häufig zur Einleitung von Ordnungswidrigkeitsverfahren. Anlass hierfür sind Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichtes M-V (vom 28.12.2007, 3 N 190/07 bzw. vom 18.05.2011, 38/11) gewesen, mit welchen das OVG M-V feststellt, dass die Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung eine eigenständige typisierte Nutzungsart darstellt. Im Ergebnis seien danach Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten nicht allgemein zulässig, da sie keine Dauerwohnnutzung darstellen. Noch seien sie Beherbergungsbetriebe, welche unter Umständen in allgemeinen Wohngebieten zulässig sein können. Vor diesem Hintergrund kommt es gegenwärtig in einer Mehrzahl von Gemeinden (denen die Planungshoheit obliegt), zu einer Änderung der Planungsgrundlagen (namentlich der Bebauungspläne), um die - zumeist bestehende - Ferienwohnnutzung den Grundstückseigentümern auch weiterhin zu ermöglichen. Vor dem Hintergrund der schwierigen Sachlage und Rechtslage kommen – je nach Einzelfall – unterschiedliche Handlungsvarianten in Betracht. Welche genau und welche sinnvoll sind, ist anhand der konkreten Umstände eines jeden Einzelfalles zu ermitteln.
Im Rahmen der Frage nach der Zulässigkeit von Ferienwohnungen ist jedoch in besonderem Maße die bauplanungsrechtliche Einordnung des Grundstückes zu berücksichtigen, auf welchem diese Nutzung stattfindet. Hierbei ist zu beachten, dass sich die vorgenannten Entscheidungen des OVG M-V (nur) auf Bebauungsplangebiete beziehen, in denen eine Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“ erfolgt ist.
In der weiteren Entscheidung des OVG MV vom 19.02.2014 hatte es sich nochmals mit dieser Problematik und insbesondere mit der Frage zu befassen, ob Ferienwohnungen auch Beherbergungsbetriebe darstellen können und somit auch in Wohngebieten ausnahmsweise, bzw. im Falle entsprechender Festsetzungen im Bebauungsplan sogar grundsätzlich, zulässig sind. Zwar ist es in dort entschiedenem Fall verneint worden, wobei jedoch die Revision zum BVerwG zugelassen worden ist, um die Frage höchstrichterlich am Bundesverwaltungsgericht zu klären.....
Diese Entscheidungen sind jedoch nicht ohne weiteres auf Sachverhalte übertragbar, in denen eine Ferienwohnungsnutzung in den weiteren bauplanungsrechtlichen Gebieten des Innenbereiches nach § 34 BauGB bzw. im Außenbereich nach § 35 BauGB streitgegenständlich ist. In den zuletzt genannten Bereichen kann eine Ferienwohnungsnutzung aus vielen anderen rechtlichen Erwägungen zulässig sein. So etwa, wenn es sich um privilegierte bzw. um begünstigte Bauvorhaben im Sinne des § 35 BauGB handelt. Ob eine Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist, beurteilt sich immer an den tatsächlichen Umständen des Einzelfalles. Dies wird – leider - oft übersehen.
Neben Mecklenburg Vorpommern treten diese Situationen insbesondere auch in Berlin/Brandenburg und Bayern auf.
Unsere Rechtsanwaltskanzlei berät Sie in Zusammenhang mit bauordnungsrechtlichen bzw. Ordnungswidrigkeitsverfahren gern. Auf der Grundlage Ihres Falles sind jeweils neben der Auflösung von Konfliktsituationen im Rahmen von belastenden Verwaltungsakten wie Nutzungsuntersagungen auch die Entwicklung von Lösungsstrategien zur Problematik der Ferienwohnungsnutzung zu erarbeiten.
