19/04/2023
Neues und altes zum Mietrecht
Zu einem Vortrag über die Grundlagen des Mietrechts und gesetzliche Neuerungen hatte Haus & Grund Riegelsberg-Köllertal eingeladen. Herr Rechtsanwalt Horst Altmeyer, Heusweiler referierte über wichtige Regelungen im Mietrecht. Neu ist die Regelung, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlauben muss, die den Gebrauch der Mietsache für Menschen mit Behinderung erleichtern, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge ermöglichen oder den Einbruchschutz verbessern. Hierbei hat eine Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter stattzufinden, der Vermieter kann eine Sicherheitsleistung für den Rückbau verlangen. Vergleichbare Regelungen finden sind auch im Recht der Wohneigentümergemeinschaften (WEG).
Schon beim Abschluss des Mietvertrages ist Sorgfalt geboten. So können Betriebskosten nur dann vom Mieter verlangt werden, wenn dies vertraglich im Mietvertrag vereinbart ist und wenn sich aus dem Vertrag ergibt, um welche Kosten es sich handeln soll. Dies gilt ebenso für die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Für die Betriebskosten sollte keine Pauschale, sondern in der Regel Vorauszahlungen vereinbart werden, über die innerhalb von zwölf Monaten abzurechnen ist. Über diese Vorauszahlungen ist bis spätestens zum Ablauf von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen, da sonst ein Anspruch des Vermieters auf Nachzahlungen verfällt.
Auf keinen Fall sollten im Mietvertrag Angaben zur Wohnfläche gemacht werden. Bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche von 10 und mehr Prozent nach unten liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Zur Beschreibung der Mietsache ist es zum Beispiel ausreichend, die Anzahl der Räume anzugeben. Außerdem sind die zwingenden Vorschriften zur Anlage der Kaution zu beachten, wonach die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen ist. Andernfalls hat der Mieter unabdingbar ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der gezahlten Kaution, wodurch der Sicherungszweck der Kaution jedoch gerade aufgehoben wird.
Oft besteht auf der Vermieterseite die falsche Vorstellung, die Miete könne einseitig ohne Weiteres erhöht werden. Es ist oft angebracht, mit dem Mieter eine einvernehmliche Regelung anzustreben. Kommt diese nicht zustande, bleibt in der Praxis nur die Möglichkeit, über die Angabe von drei Vergleichsmieten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung durchzusetzen. Im Saarland existieren außer im Saar-Pfalz-Kreis keine Mietspiegel. Und was im Internet oft als Mietspiegel bezeichnet wird, sind die Preisvorstellungen bei Neuvermittlungen von Vermietungsportalen, die jedoch die gesetzlichen Anforderungen zur Begründung einer durchsetzbaren Mieterhöhung keinesfalls erfüllen. Aus diesem Grund sollte man sich auch bei einfach erscheinenden Dingen wie Mieterhöhung oder Kündigung im Vorhinein fachkundig beraten lassen.
