RA Thomas Emmert - Kanzlei für Immobilienrecht

28/03/2026

BGH kippt "Drei-Vergleichsangebote"-Regel bei Erhaltungsmaßnahmen in der WEG

Mit Urt. v. 27. März 2026, Az. V ZR 7/25 hat der BGH die von der Rechtsprechung entwickelte „Drei-Angebote“-Regel bei der Einholung von Vergleichsangeboten für Erhaltungsmaßnahmen verworfen. Eine solche allgemeine Pflicht sei zu schematisch, um der Lebensrealität von Sanierungsmaßnahmen gerecht zu werden, so der BGH. Zudem schränke sie das Ermessen der Wohnungseigentümer, das ihnen § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz bei der ordnungsmäßigen Verwaltung zugesteht, zu sehr ein. Vielmehr komme es auf die Umstände des Einzelfalls an. Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum müssten auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen, stellt der BGH fest. Diese müsse sich aber nicht aus Vergleichsangeboten ergeben. Ob eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, hänge vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichten. So kann ein einzelnes Angebot eines bereits bekannten und bewährten Handwerkers ausreichen und eine bessere Entscheidungsgrundlage darstellen, als drei Vergleichsangebote von den Eigentümern bislang unbekannten
Handwerkern, da die Angebote selbst nichts über die Qualität und Zuverlässigkeit der Handwerker aussagen.

BGH zu Erhaltungsmaßnahmen: . In: Legal Tribune Online, 27.03.2026 , https://www.lto.de/persistent/a_id/59616 (abgerufen am: 28.03.2026 )

'Bekannt und bewährt' reicht: Der BGH widerspricht der langjährigen Praxis, für Beschlüsse über WEG-Erhaltungsmaßnahmen Vergleichsangebote zu fordern.

03/12/2025

Advent, Advent, ein Lichtlein brennt. Doch was, wenn der Vermieter etwas dagegen hat? Übrigens: Auch Wohnungseigentümer sind nicht völlig frei, was die Außen-Weihnachtsdeko angeht. Zwar wird die Lichterkette am Balkon als solche regelmäßig nicht zu beanstanden sein, ganz anders sieht es aber aus, wenn zu deren Befestigung z.B. die im Gemeinschaftseigentum stehende Fassade angebohrt wird. Ganz allgemein gilt schließlich, dass von der Dekoration keine unzulässigen Störungen Dritter ausgehen dürfen.

Lichterketten im Fenster, Weihnachtsdekoration am Balkon – was müssen Vermieter und Nachbarn dulden? Ein Überblick.

17/09/2025

Eine sinnvolle und praxisnahe Entscheidung - und das sage ich nicht nur, weil ich selbst als Anwalt schwerpunktmäßig in Wohnungseigentumssachen tätig bin. Die bisher teilweise in der Rechtsprechung vertretene Auffassung, wonach auch in diesen Fällen Vergleichsangebote anderer Anwälte bzw. Gutachter eingeholt werden müssten, ehe ein Beschluss über die Beauftragung von Anwälten/Gutachtern gefasst wird oder die Hausverwaltung von einer Ermächtigung zur Beauftragung Gebrauch macht, geht an den praktischen Bedürfnissen der Wohnungseigentümergemeinschaft vorbei.

Wohnungseigentümergemeinschaften müssen vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts keine Alternativangebote einholen. Dasselbe gilt bei der Beauftragung von Gutachtern.

14/05/2025

Eine begrüßenswerte Entscheidung. Die von der Vorinstanz (LG Bremen) vertretene Gegenmeinung, wonach eine Modernisierungsmieterhöhung aufgrund Durchführung einer Maßnahme zur Endenergieeinsparung damit steht und fällt, ob sich im Nachgang tatsächlich eine solche nachhaltige Einsparung herausstellt, führt zu einer womöglich jahrelangen Unsicherheit, ob nun eine Modernisierungsmieterhöhung gerechtfertigt und damit vom Mieter hinzunehmen ist oder nicht.

Nach einer energetischen Modernisierung ist eine Mieterhöhung möglich, wenn nachhaltig Endenergie eingespart wird. Maßgeblich ist die zu erwartende Einsparung.

07/05/2025

Der BGH hatte sich erneut mit der Frage zu befassen, wann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums wegen einer grundlegenden Umgestaltung der WE-Anlage oder aber einer unbilligen Benachteiligung eines einzelnen Wohnungseigentümers unzulässig ist und nicht beschlossen oder gestattet werden darf. Bloße Befürchtungen, dass es durch die Veränderung zu einer Lärmbelästigung kommt, reichen nicht aus, um eine Unbilligkeit im Sinne von § 20 Abs. 4 2. Alt. WEG anzunehmen.

Ob eine bauliche Veränderung andere Eigentümer unbillig beeinträchtigt, ist anhand der unmittelbaren baulichen Auswirkungen zu beurteilen. Mögliche Störungen durch den späteren Gebrauch sind ohne Belang.

01/04/2025

Regensburg, 01.04.25: BGH bestätigt: Palmkätzchen sind keine Kleintiere i.S.d. der BGH-Rechtsprechung, Vermieter muss vor Anschaffung um Erlaubnis gefragt werden.

In seiner Entscheidung vom heutigen Tage hat der BGH erneut die Grenzen der erlaubnisfreien Kleintierhaltung in Mietwohnungen aufgezeigt. Entgegen der landläufigen Auffassung gehören die gerade zu Ostern so beliebten Palmkätzchen nicht zu den Kleintieren i.S.d. BGH-Rechtsprechung, die der Mieter ohne weiteres auch ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung halten darf. Vielmehr ist, wie bei anderen Kätzchen auch, auch bei der Aufnahme von Palmkätzchen in die Mietwohnung zunächst der Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Der für das Kleintiermietrecht zuständige XIII. Senat des BGH begründet dies damit, dass anders als bei Fischen, Ziervögeln oder Kleinnagern bei Palmkätzchen eine Beeinträchtigung anderer Mietparteien insbesondere in Gestalt allergischer Reaktionen nicht ausgeschlossen werden kann.

12/03/2025

Gestern wieder einmal als Prüfer im mündlichen Teil der IHK-Sachkundeprüfung "Zertifizierte/r Verwalter/in gem. § 26a WEG" unterwegs, 10 Verwalter*innen in sechs Stunden. Fast durchweg hohes bis sehr hohes fachliches Niveau der Prüflinge und zwischendrin interessante Gespräche mit den Mitprüfenden. Ich freue mich schon aufs nächste Mal.

08/03/2025

Skript und Präsentation sind schon in Arbeit 😃 Ich freue mich auf das Seminar.

Der Frühling kommt und damit startet bei uns die Seminarsaison. Nutzen auch Sie den ersten Teil unseres Frühjahrsprogramm zur Weiterbildung und sammeln Sie Fortbildungsstunden nach FAO. Ob Insolvenzrecht, KI-Prompting oder Miet-/WEG-Recht - im April warten spannende Themen mit absoluten Top-Refere...

26/02/2025

Wichtig für die Steuererklärung.

Vermieter von Eigentumswohnungen können Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft erst dann als Werbungskosten steuerlich geltend machen, wenn das Geld ausgegeben wird. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.

30/12/2024

Fünf weitere Jahre Mitglied in den Prüfungsausschüssen "Geprüfte/r Immobilienfachtwirt/in" und "Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz" unserer örtlichen IHK Regensburg für Oberpfalz/Kelheim. Ich freue mich darauf.

04/12/2024

Jetzt wird's auch in der Kanzlei weihnachtlich. 🎄