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RA Thomas Emmert - Kanzlei für Immobilienrecht, Bismarckplatz 9, Regensburg (2026)

Seit meiner Zulassung zur Anwaltschaft im Jahr 1996 habe mich mich auf bestimmte Rechtsgebiete, nämlich das Recht rund um die Immobilie (also Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Maklerrecht, Immobilienkaufrecht, etc.)spezialisiert. Ich bin Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und habe die Fachanwaltslehrgänge im Familienrecht sowie im Bau- und Architektenrecht erfolgreich abgeschlossen.

Darüber hinaus bin ich Mitherausgeber des jeweils im Deubner-Verlag Köln erscheinenden Handbuch des Mietrechts und des Handbuch des Wohnungseigentumsrechts. Meine Tätigkeit wird durch die Mitgliedschaft in zwei Prüfungsausschüssen der IHK Regensburg, darunter für die Verwalterzertifizerung nach § 26a WEG abgerundet.

30/07/2026

BGH: Absenkungsbeschluss ist isoliert anfechtbar; selbst wenn er nichtig ist, führt dies nur zur Anfechtbarkeit des Umlaufbeschlusses!
Gem. § 23 Abs. 3 S. 1 WEG können die Eigentümer außerhalb der Eigentümerversammlung im Wege des sogenannten Umlaufverfahrens in Textform Beschluss fassen. Voraussetzung ist die Zustimmung aller Eigentümer (Allstimmigkeit). Von diesem Einstimmigkeitserfordernis kann für einzelne Beschlussgegenstände wiederum durch Beschluss abgewichen und bestimmt werden, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht (Absenkungsbeschluss).
Mit Urteil vom 17.6.2026, Az. V ZR 190/25 hat der BGH nun mehrere offene Fragen zum Absenkungsbeschluss geklärt. Hiernach kann der Absenkungsbeschluss eigenständig angefochten werden. Eine Anfechtungsklage verliert aber das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der darauf aufbauende Umlaufbeschluss selbst bestandskräftig wird. Die Anfechtung des Absenkungsbeschlusses führt aber nicht zur Aussetzung des Umlaufverfahrens. Selbst ein nichtiger Absenkungsbeschluss führt lediglich zur Anfechtbarkeit des Umlaufbeschlusses.

Ein Beschluss, der das Quorum für einen nachfolgenden Umlaufbeschluss senkt (Absenkungsbeschluss), ist selbstständig anfechtbar.

24/06/2026

Keine Provision von niemandem: In seiner Entscheidung vom 21.05.2026 lehnt der BGH einen Provisionsanspruch des Miet- /Sondereigentumsverwalters für die Vermittlung einer Wohnung auch gegenüber dem Vermieter ab. Das Provisionsverbot des § 2 Abs. 1 S. 1. Nr. 2 WoVermittG gilt nicht nur gegenüber dem Mieter (BGH, Urt. v. 21.05.2026 - I ZR 224/25)

Aber: Bei reiner WEG-Verwaltung gilt der Provisionsausschluss nicht, da der Verwalter dann nicht Verwalter von Wohnräumen i.S.v. § 2 WoVermittG ist (BGH, Urt. v. 13.03.2003 - III ZR 299/02).

Ein Hausverwalter kann für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen aus dem verwalteten Bestand keine Maklerprovision verlangen – auch nicht vom Vermieter, wie der BGH klargestellt hat.

20/05/2026

Der durch die WEG Reform vom 1.12.2020 neugefasste § 16 Abs. 2 WEG räumt den Eigentümern bestätigt durch die bisherige BGH-Rechtsprechung in weitem Umfang die Möglichkeit ein, bei der Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Erhaltungskosten etc. durch Mehrheitsbeschluss von der gesetzlichen Vorgabe bzw. den in der Teilungserklärung vorgesehenen Verteilungsschlüssel abzuweichen, soweit dieser nicht wie im Falle der Heizkostenverordnung gesetzlich zwingend vorgesehen ist. So kann zum Beispiel auch von der Verteilung nach Miteigentumsanteilen auf das Objektprinzip, also die Verteilung nach Einheiten umgestellt werden. Mit seiner Entscheidung vom 24.4.2026 hat der BGH nunmehr aber auch die Grenzen einer solchen Umstellung des Verteilungsschlüssels auf das Objektprinzip aufgezeigt. So entspricht ein Beschluss regelmäßig hierüber nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn
• Die Wohnungen ungefähr gleich groß sind, weil dann kein Eigentümer anders behandelt wird als bei einer Verteilung nach Fläche oder Miteigentumsanteilen,
• die Änderung dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit stärker Rechnung trägt, etwa wenn Kosten der Balkonsanierung nach Einheiten verteilt werden, obwohl die Wohnungen unterschiedlich groß sind, aber alle Balkone gleich groß sind,
• es um Kosten für Teile des Gemeinschaftseigentums geht, die nur dem Gebrauch Einzelner dienen und bei allen Einheiten gleichermaßen vorhanden sind.

Bei unterschiedlich großen Wohnungen widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, Erhaltungskosten per Mehrheitsbeschluss nach Einheiten statt nach Wohnfläche/MEA zu verteilen.

28/03/2026

BGH kippt "Drei-Vergleichsangebote"-Regel bei Erhaltungsmaßnahmen in der WEG

Mit Urt. v. 27. März 2026, Az. V ZR 7/25 hat der BGH die von der Rechtsprechung entwickelte „Drei-Angebote“-Regel bei der Einholung von Vergleichsangeboten für Erhaltungsmaßnahmen verworfen. Eine solche allgemeine Pflicht sei zu schematisch, um der Lebensrealität von Sanierungsmaßnahmen gerecht zu werden, so der BGH. Zudem schränke sie das Ermessen der Wohnungseigentümer, das ihnen § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz bei der ordnungsmäßigen Verwaltung zugesteht, zu sehr ein. Vielmehr komme es auf die Umstände des Einzelfalls an. Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum müssten auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen, stellt der BGH fest. Diese müsse sich aber nicht aus Vergleichsangeboten ergeben. Ob eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, hänge vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichten. So kann ein einzelnes Angebot eines bereits bekannten und bewährten Handwerkers ausreichen und eine bessere Entscheidungsgrundlage darstellen, als drei Vergleichsangebote von den Eigentümern bislang unbekannten
Handwerkern, da die Angebote selbst nichts über die Qualität und Zuverlässigkeit der Handwerker aussagen.

BGH zu Erhaltungsmaßnahmen: . In: Legal Tribune Online, 27.03.2026 , https://www.lto.de/persistent/a_id/59616 (abgerufen am: 28.03.2026 )

'Bekannt und bewährt' reicht: Der BGH widerspricht der langjährigen Praxis, für Beschlüsse über WEG-Erhaltungsmaßnahmen Vergleichsangebote zu fordern.

03/12/2025

Advent, Advent, ein Lichtlein brennt. Doch was, wenn der Vermieter etwas dagegen hat? Übrigens: Auch Wohnungseigentümer sind nicht völlig frei, was die Außen-Weihnachtsdeko angeht. Zwar wird die Lichterkette am Balkon als solche regelmäßig nicht zu beanstanden sein, ganz anders sieht es aber aus, wenn zu deren Befestigung z.B. die im Gemeinschaftseigentum stehende Fassade angebohrt wird. Ganz allgemein gilt schließlich, dass von der Dekoration keine unzulässigen Störungen Dritter ausgehen dürfen.

Lichterketten im Fenster, Weihnachtsdekoration am Balkon – was müssen Vermieter und Nachbarn dulden? Ein Überblick.

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