Rechtsanwaltskanzlei Klein

09/01/2026

BGH (Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09) Flächenabweichung

Sachverhalt
Die Klägerin mietete vom Beklagten eine Dachgeschosswohnung in Mannheim. Der schriftliche Mietvertrag vom 12.06.2001 enthielt keine Angaben zur Wohnfläche, das verwendete Vertragsformular sah ein solches Feld auch nicht vor. Die Wohnung war zuvor von einer Maklerin in einer Zeitungsanzeige mit „ca. 76 m²“ angeboten worden. Vor Vertragsschluss erhielt die Klägerin eine Skizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung, die 76,45 m² auswies.

Nach Einzug stellte die Klägerin fest, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 53,25 m² betragen soll. Sie verlangte daraufhin die Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum August 2001 bis November 2006 und begehrte die Feststellung, dass die Wohnfläche nur 53,25 m² betrage und dem Beklagten lediglich eine Bruttomiete von 6,96 €/m² zustehe. Der Beklagte argumentierte, bei einer kleineren Wohnung stehe ihm eine höhere Quadratmetermiete zu, da die Wohnung dann in eine andere Kategorie des Mietspiegels falle.

Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt, das Landgericht wies sie ab. Die Klägerin legte Revision ein.

Entscheidungsgründe
1. Konkludente Wohnflächenvereinbarung
Der BGH stellte klar, dass auch bei Verwendung eines Mietvertragsformulars ohne Feld für die Wohnfläche eine konkludente Vereinbarung über die Wohnfläche zustande kommen kann. Entscheidend sind die den Vertragsschluss begleitenden Umstände, insbesondere wenn beide Parteien vor Vertragsschluss von einer bestimmten Wohnfläche ausgehen und dies durch Unterlagen wie Annoncen oder Wohnflächenberechnungen dokumentiert ist.

Im konkreten Fall gingen beide Parteien beim Vertragsschluss übereinstimmend davon aus, dass die Wohnung die in der Wohnflächenberechnung genannte Größe von 76,45 m² aufweist. Das Fehlen einer Flächenangabe im Vertrag ist daher kein Indiz gegen eine solche Vereinbarung, da das Formular dies schlicht nicht vorsah.

2. Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche als Mangel
Der BGH bestätigte, dass eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % nach unten einen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellt und den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Im vorliegenden Fall betrug die tatsächliche Fläche laut Sachverständigengutachten (unter Berücksichtigung der II. Berechnungsverordnung) 59,65 m², was eine Abweichung von 22 % ergibt.

3. Einbeziehung des Kinderzimmers
Auch das Kinderzimmer ist als Wohnfläche zu berücksichtigen, sofern es zu Wohnzwecken vermietet und genutzt wird, unabhängig davon, ob es nach landesrechtlichen Bestimmungen als Wohnraum zählt.

4. Bemessungsgrundlage der Minderung
Die Grundlage für die Mietminderung ist die Bruttomiete, also inklusive Nebenkosten, da diese die Gegenleistung für die gesamte vom Vermieter geschuldete Leistung darstellt.

5. Keine Anpassung an höheren Quadratmeterpreis
Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass ihm wegen der geringeren Fläche ein höherer Quadratmeterpreis zusteht (z. B. laut Mietspiegel für kleinere Wohnungen). Eine solche ergänzende Vertragsauslegung ist ausgeschlossen, da das dispositive Recht bereits eine sachgerechte Lösung vorsieht (Minderung nach § 536 BGB).

Ergebnis
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache zurück. Es wurde festgestellt, dass eine konkludente Vereinbarung über die Wohnfläche bestand und der Klägerin wegen der erheblichen Flächenabweichung ein Anspruch auf Mietminderung und Rückzahlung überzahlter Miete zusteht.

Kernaussage:
Auch ohne ausdrückliche Angabe im Mietvertrag kann eine konkludente Vereinbarung über die Wohnfläche vorliegen, wenn beide Parteien beim Vertragsschluss von einer bestimmten Fläche ausgehen und dies durch Begleitumstände gestützt wird. Weicht die tatsächliche Wohnfläche erheblich ab, kann der Mieter die Miete mindern und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.

30/10/2025

BGH-Entscheidung vom 17. Oktober 2023 (VIII ZR 61/23)

Zusammenfassung der BGH-Entscheidung zur Wohnflächenberechnung
In dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) wichtige Grundsätze zur Berechnung der Wohnfläche bei Mietverträgen bestätigt.

Anwendbare Berechnungsmethode: Für Mietverträge über frei finanzierten Wohnraum, die nach dem 31. Dezember 2003 abgeschlossen wurden, ist die Wohnfläche grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu berechnen. Das gilt auch dann, wenn das Gebäude älter ist und die Fläche ursprünglich nach anderen, früheren Vorschriften (wie der Zweiten Berechnungsverordnung) ermittelt wurde. Entscheidend ist das Datum des Vertragsabschlusses, nicht das Baujahr des Hauses.

Einbeziehung des Balkons: Gemäß der Wohnflächenverordnung wird die Fläche eines Balkons in der Regel zu einem Viertel (25 %) auf die Wohnfläche angerechnet.

Mietmangel bei Flächenabweichung: Eine Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % stellt einen Mangel dar. Dies berechtigt den Mieter zu einer Minderung der Miete und zur Rückforderung der überzahlten Miete. Im vorliegenden Fall betrug die Abweichung 11,96 %.

Verjährung von Rückforderungsansprüchen: Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete verjährt nicht einfach nach einer bestimmten Zeit. Die Verjährungsfrist beginnt erst in dem Moment, in dem der Mieter positive Kenntnis von der geringeren Wohnfläche erlangt – typischerweise durch eine professionelle Vermessung der Wohnung. Der BGH stellt klar, dass von einem Mieter nicht erwartet wird, bei Einzug die gesamte Wohnung exakt auszumessen.

Im Ergebnis: Die Mieterin in diesem Fall bekam Recht. Sie konnte erfolgreich die überzahlte Miete für den Zeitraum von 2014 bis 2021 zurückfordern und erhielt auch die Kosten für das Sachverständigengutachten erstattet.

06/09/2025

So ist es!

06/09/2025

Anwälte, die in ihren Schriftsätzen auf frei erfundene Urteile hereinfallen und sich damit blamieren, gibt es häufiger. Doch in den USA wurden jetzt erstmals auch Gerichte beim KI-Einsatz erwischt.

22/08/2025

The King of second changes is dead! A great person and a great role model. Why can't we all be like this? It would be so easy!

03/08/2025

29/07/2025

BGH-Urteil: Kein Kündigungsschutz bei Zwischenvermietung an gemeinnützigen Betreuungsverein

Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 03.07.1996 (VIII ZR 278/95) klärt die Frage des Kündigungsschutzes in Fällen, in denen ein Eigentümer eine Wohnung an einen gemeinnützigen Verein vermietet, der diese Wohnung wiederum an eine von ihm betreute Person untervermietet.

Sachverhalt: Ein Eigentümer (Kl.) vermietete eine 1-Zimmer-Wohnung an einen gemeinnützigen Verein (Bekl. zu 1), dessen Zweck die Betreuung und Wohnraumversorgung von Jugendlichen war. Der Verein vermietete die Wohnung an eine betreute Person (Bekl. zu 2) unter. Der Eigentümer kündigte das Hauptmietverhältnis mit dem Verein und verlangte die Räumung der Wohnung von beiden Beklagten.

Entscheidung der Vorinstanzen (LG/KG): Die Vorinstanzen wiesen die Räumungsklage gegen die Untermieterin (Bekl. zu 2) ab. Sie argumentierten, dass die Untermieterin sozialen Kündigungsschutz genießen sollte, da sie die Wohnung selbst als Wohnraum nutzte und nicht schlechter gestellt werden dürfe als andere Wohnraummieter. Die Kündigung des Hauptmietverhältnisses mit dem Verein wurde jedoch bestätigt.

Entscheidung des BGH: Der BGH hob die Entscheidung der Vorinstanzen bezüglich des Kündigungsschutzes der Untermieterin auf und gab der Räumungsklage des Eigentümers statt. Der BGH begründete dies wie folgt:

Kein Wohnraummietverhältnis für den Verein: Das Hauptmietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem gemeinnützigen Verein wurde vom BGH nicht als Wohnraummietverhältnis im Sinne des Mietrechts angesehen. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Verein bestand nicht im Wohnen selbst, sondern in der Überlassung der Wohnung an betreute Jugendliche im Rahmen seiner satzungsgemäßen Aufgaben. Daher stand dem Verein kein gesetzlicher Kündigungsschutz zu.
Kein Kündigungsschutz für die Untermieterin: Da das Hauptmietverhältnis kein Wohnraummietverhältnis war, konnte sich auch die Untermieterin (Bekl. zu 2) nicht auf den sozialen Kündigungsschutz des Mietrechts gegenüber dem Eigentümer berufen. Die Vorschrift des § 549a BGB (gewerbliche Zwischenvermietung) fand weder direkt noch analog Anwendung, da die Tätigkeit des gemeinnützigen Vereins nicht gewerblich war.
Folge: Die Untermieterin hatte kein Recht zum Besitz der Wohnung gegenüber dem Eigentümer, nachdem das Hauptmietverhältnis wirksam beendet worden war.

Fazit: Der BGH stellte klar, dass in solchen Konstellationen, in denen ein gemeinnütziger Verein Wohnungen zur Betreuung von Personen anmietet und untervermietet, der Schutz des sozialen Mietrechts für die Endnutzer (Untermieter) gegenüber dem ursprünglichen Eigentümer nicht greift, da das Hauptmietverhältnis nicht als traditionelles Wohnraummietverhältnis eingestuft wird.

28/07/2025

Zusammenfassung des Aufsatzes "Vertragliche Aufspaltung der Vermieterleistung" von Dr. Jan Dirk Harke: NZM 2025, 409

Der Aufsatz befasst sich mit dem zunehmenden Phänomen, dass Vermieter die ursprünglich einheitliche Leistung eines Mietvertrags in mehrere, separate Verträge aufteilen oder sogar unterschiedlichen Vertragstypen zuordnen. Ziel dieser Aufspaltung ist es oft, die strengen Vorschriften des Wohnraummietrechts zu umgehen oder einzuschränken.

**Gründe und Formen der Vertragsaufspaltung:**

1. **Aufteilung in mehrere Mietverträge:**
* **Stellplätze:** Schon länger praktiziert wird die gesonderte Vermietung von Stellplätzen, um sie vom sozialen Mietrecht (Kündigungsschutz, Mietpreisbindung) auszunehmen.
* **Kellerräume:** Neuer ist die separate Vermietung von Kellerräumen, um die Miete für die Wohnung selbst unter die Grenze der Mietpreisbremse (§ 556d I BGB) zu drücken. Während Stellplätze hier unproblematisch sind, könnte dies bei Kellerräumen anders sein.

2. **Aufteilung in verschiedene Vertragstypen (z.B. Leihe, Kauf, Schenkung):**
* Hier geht es darum, mietrechtliche Gewährleistungsregelungen (z.B. § 536 IV BGB) oder Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu umgehen.
* Dies wird häufig bei **Kellerräumen** oder insbesondere bei **Einbauküchen** angewendet, die dann als Leihvertrag, Kauf oder Schenkung behandelt werden.

**Rechtliche Bewertung der Umgehungsversuche:**

Der Autor betont, dass die Absicht der Vermieter, den gesetzlichen Schutz für Wohnraummieter zu vermeiden, der Hauptgrund für solche Vertragsaufspaltungen ist. Es bedarf jedoch keiner Feststellung einer Umgehungsabsicht des Vermieters. Entscheidend ist vielmehr, ob die getroffene vertragliche Gestaltung **objektiv dem Sinn und Zweck der einschlägigen mietrechtlichen Regelungen zuwiderläuft**. Ist dies der Fall, finden die zwingenden Normen des Wohnraummietrechts unmittelbar Anwendung.

**Beispiel: Leihverträge über Einbauküchen:**

Der Aufsatz analysiert ausführlich die Rechtsprechung zu Leihverträgen über Einbauküchen, die aus dem Wohnraummietvertrag ausgenommen werden sollen:

* **AG Besigheim (2023):** Dieses Gericht erklärte eine Klausel für unwirksam, die eine Einbauküche als unentgeltliche Leihe behandelte und dem Mieter die umfassende Verantwortung für Instandhaltung und Reparaturen übertrug. Das Gericht maß die Klausel am Mietrecht und sah eine unzulässige Benachteiligung des Mieters (§ 535 I 2 BGB), da dieser Aufwendungen auf fremdes Eigentum machen müsste, die er beim Auszug verliert.
* **AG Berlin-Neukölln (2017):** Dieses Gericht hatte eine vergleichbare Klausel noch für wirksam erklärt, mit der Begründung, dass ein Vermieter eine Wohnung auch ohne Einbauküche vermieten könne und sich daher auch von der Instandhaltungspflicht freizeichnen können müsse.
* **Kritik und Bewertung:** Der Autor und weitere Juristen (wie Gsell) schließen sich der Auffassung des AG Besigheim an. Sie argumentieren, dass eine Einbauküche in der Regel als wohnwertsteigerndes Element mitvermietet wird und die Leihklausel dazu dient, die mietrechtliche Gewährleistungspflicht des Vermieters zu entziehen. Solche Klauseln verstoßen oft gegen § 536 IV BGB (Verbot des Ausschlusses einer Minderung) oder sind unwirksam nach den Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen (z.B. § 307 I 2 BGB wegen Intransparenz).

**Fazit:**

Der Aufsatz kommt zu dem Schluss, dass die "Vertragliche Aufspaltung der Vermieterleistung" in vielen Fällen unwirksam ist, wenn sie dazu dient, zwingende Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts zu umgehen. Gerichte prüfen solche Gestaltungen kritisch und wenden bei einer objektiven Zuwiderhandlung gegen den Sinn der mietrechtlichen Regelungen das Wohnraummietrecht unmittelbar an.

28/07/2025

Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 16. April 2025 (VIII ZR 270/22) bezüglich eines Härtefallwiderspruchs eines Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung.

Kernpunkte des Urteils:

Der Fall: Ein Mieter in Berlin widersprach einer Eigenbedarfskündigung aufgrund schwerwiegender gesundheitlicher Probleme (akute Depression, Suizidgedanken), die sich durch einen Umzug verschlimmern würden. Er legte eine Stellungnahme seines Psychoanalytikers vor.
Vorinstanzen (Amtsgericht und Landgericht Berlin): Beide Gerichte wiesen den Härtefallwiderspruch des Mieters ab. Sie argumentierten, dass die drohende Gesundheitsgefahr nicht ausreichend konkret dargelegt sei und dass ein fachärztliches Attest fehle. Die Stellungnahme des Psychoanalytikers wurde nicht als ausreichend angesehen, und spätere, detailliertere Angaben zu Suizidgedanken wurden als verspätet zurückgewiesen.

BGH-Entscheidung:
Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück.
Der BGH stellte klar, dass ein Mieter seinen Sachvortrag zu einer gesundheitlichen Härte gemäß § 574 I 1 BGB nicht zwingend durch ein fachärztliches Attest untermauern muss.
Auch eine ausführliche Stellungnahme eines medizinisch qualifizierten Behandlers, der nicht Facharzt ist (wie hier der Psychoanalytiker), kann geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern. Es kommt auf den konkreten Inhalt der Stellungnahme an.
Bei Geltendmachung schwerwiegender Gesundheitsgefahren, insbesondere solcher, die das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 II 1 GG) betreffen, müssen die Tatsacheninstanzen (Gerichte) besonders sorgfältig mittels sachverständiger Hilfe die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs prüfen.
Das Landgericht durfte den Sachvortrag des Mieters zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines Umzugs nicht als verspätet zurückweisen, insbesondere wenn es um so gravierende Aspekte wie Suizidgedanken geht.

Zusammenfassend bedeutet dies:

Der BGH stärkt die Rechte von Mietern im Härtefall. Gerichte dürfen gesundheitliche Härtegründe nicht einfach abweisen, nur weil das Attest nicht von einem Facharzt stammt oder weil detailliertere Informationen später im Verfahren eingereicht wurden. Stattdessen müssen sie den Inhalt der vorgelegten medizinischen Dokumente und die Schwere der behaupteten Gesundheitsrisiken sorgfältig prüfen.

04/01/2025

§ 130e ZPO – Zugangsfiktion für elektronische Willenserklärungen

§ 130e der Zivilprozessordnung (ZPO), der mit dem **Gesetz zur weiteren Digitalisierung der Justiz** am **17. Juli 2024** eingeführt wurde, regelt die **Fiktion des formwirksamen Zugangs** von Willenserklärungen, die in elektronischen Schriftsätzen enthalten sind, wenn diese über das Gericht zugestellt oder mitgeteilt werden.

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Wesentliche Regelungen
1. Formfiktion:
Eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die in einem elektronischen Schriftsatz enthalten ist und nach den Anforderungen des § 130a ZPO (elektronische Einreichung) erstellt wurde, gilt als **formgerecht abgegeben und zugegangen**, wenn das Gericht den Schriftsatz dem Empfänger zustellt oder mitteilt.

2. Anwendungsbereich:
Die Vorschrift gilt auch dann, wenn die Schriftform durch die elektronische Form nach § 126a BGB eigentlich **nicht ersetzt werden dürfte**. Damit schafft § 130e ZPO eine **prozedurale Sonderregelung**, die die bislang strengen formalen Anforderungen auflockert.

3. Betroffene Schriftsätze:
Die Vorschrift erfasst alle elektronischen Schriftsätze, die im Zivilprozess eingebracht und entsprechend zugestellt werden, insbesondere Klageschriften, Berufungs- oder Revisionsschriftsätze, sofern sie materielle Willenserklärungen enthalten (z. B. Kündigungen, Verträge, Rücktritte).

4. Rechtswirkung:
Die Willenserklärung wird so behandelt, als sei sie dem Empfänger in der erforderlichen Form zugegangen. Damit wird verhindert, dass durch prozessuale Besonderheiten wie den "Medienbruch" (z. B. Ausdruck eines elektronischen Schriftsatzes) Formvorschriften verletzt werden.

Zweck der Regelung:
Die Einführung von § 130e ZPO dient der **Erleichterung des elektronischen Rechtsverkehrs** und der Förderung der Digitalisierung im Zivilprozess. Sie sorgt für:
- **Rechtssicherheit**, indem sie den Zugang und die Formwirksamkeit von Erklärungen standardisiert.
- **Praktikabilität**, indem sie den elektronischen Rechtsverkehr fördert, ohne komplizierte Nachweise oder manuelle Überprüfungen zu erfordern.

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Begrenzung:
§ 130e ZPO gilt **nicht rückwirkend** und findet nur auf Willenserklärungen Anwendung, die nach dem 17. Juli 2024 in elektronischen Schriftsätzen abgegeben und zugestellt wurden. Vor diesem Datum bleibt die strenge Rechtsprechung zur Schriftform bestehen.

04/01/2025

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in der Sache VIII ZR 159/23 vom 27. November 2024 behandelt die Anforderungen an die Form und den Zugang von Willenserklärungen, insbesondere Kündigungen, die elektronisch abgegeben werden.

# # # **Kernaussagen des Urteils:**

1. **Formgerechter Zugang erforderlich:**
Eine Kündigungserklärung, die in elektronischer Form (mit qualifizierter elektronischer Signatur) abgegeben wird, muss dem Empfänger ebenfalls in dieser Form zugehen. Ein Ausdruck der Erklärung durch das Gericht, begleitet von einem Transfervermerk (§ 298 Abs. 3 ZPO), reicht nicht aus, da durch den Ausdruck die elektronische Signatur nicht mehr eigenständig überprüfbar ist.

2. **Schutzfunktion der Formvorschriften:**
Der Empfänger einer Willenserklärung hat ein berechtigtes Interesse daran, die Echtheit und Integrität der Erklärung selbst überprüfen zu können. Ein Transfervermerk ersetzt diese Verifikationsfunktion nicht, da er lediglich eine automatisierte Erklärung des Gerichts darstellt.

3. **Verbot der Rückwirkung von § 130e ZPO:**
Die im Juli 2024 eingeführte Regelung des § 130e ZPO, die den Zugang elektronischer Willenserklärungen erleichtert, findet keine rückwirkende Anwendung. Für Fälle vor Inkrafttreten bleibt die bisherige strenge Rechtslage maßgeblich.

4. **Alternativen für Vermieter:**
Der BGH betont, dass Vermieter auch während eines laufenden Prozesses eine schriftformgerechte Kündigung außerhalb des Verfahrens erklären können. Diese Kündigung kann dann in das Verfahren eingeführt werden, ohne die Formvorschriften zu verletzen.

# # # **Ergebnis:**
Die Kündigungen, die in elektronisch signierten Schriftsätzen abgegeben und vom Gericht ausgedruckt an den Mieter zugestellt wurden, erfüllen das gesetzliche Schriftformerfordernis (§ 568 BGB) nicht. Die Revision der Klägerin wurde zurückgewiesen.

04/01/2025

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in der Sache VIII ZR 278/23 vom 27. November 2024 befasst sich mit der Berechnung der erstattungsfähigen vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in einem Fall, der die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) betrifft.

# # # **Kernaussagen des Urteils:**
1. **Rechtswidrig erhobene Miete:**
Die Vermieterin hatte die zulässige Höchstmiete erheblich überschritten, was die Mieter berechtigte, Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und künftige Mietminderungen geltend zu machen.

2. **Bemessung des Gegenstandswerts:**
Der BGH entschied, dass der Gegenstandswert für die Geltendmachung einer Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag höher anzusetzen ist, als die Vorinstanzen berechnet hatten. Statt den 15-fachen monatlichen Überschreitungsbetrag setzte der BGH den 42-fachen Betrag an, da auch zukünftige Mietstaffeln berücksichtigt werden müssen.

3. **Inkassokosten:**
Die Klägerin, eine Inkassodienstleisterin, hatte Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten. Der BGH betonte, dass sich die Höhe der Vergütung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) richtet, insbesondere den seit 2021 geltenden Regelungen.

4. **Zurückverweisung:**
Die Vorinstanzen hatten nicht abschließend geprüft, ob die geltend gemachten Inkassokosten angemessen und vollständig erstattungsfähig sind. Der Fall wurde daher an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Dieses Urteil klärt die Berechnung des Gegenstandswerts bei Staffelmietverträgen unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse und die Vergütung von Inkassodienstleistern.