Höfler Rechtsanwälte

27/03/2020

Diese Frage ist ohne weiteres mit JA zu beantworten! Der Mieter bleibt zur Mietzahlung verpflichtet, die Miete wird zu dem im Vertrag oder im Gesetz geregelten Termin fällig. Wird die Miete nicht zu diesem Termin gezahlt, gerät der Mieter in Zahlungsverzug. Der rückständige Betrag ist dann zu verzinsen.
Das in der gesetzlichen Neuregelung in Bezug auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie geregelte Moratorium, wonach bestimmte Zahlungsverpflichtungen nicht fällig werden, gilt ausdrücklich NICHT für die Mietzahlungen.
Leider kursieren hierzu einige Falschmeldungen oder Fehlinterpretationen. Es wird z. B. behauptet, der Mieter müsse derzeit keinerlei Zahlungen leisten. Selbst in Veröffentlichungen auf Anwaltsseiten wird dargestellt, der Mieter könne die Mietzahlung aussetzen und es wird von einem Mietmoratorium gesprochen. Dies ist so schlichtweg falsch.
Die Neuregelung sieht allein vor, dass der Vermieter bei Zahlungsrückständen des Mieters das Mietverhältnis derzeit nicht kündigen kann, SOFERN die im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 ausbleibenden Zahlungen auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Dieser Zusammenhang ist vom Mieter glaubhaft zu machen.
Die aufgelaufenen Rückstände muss der Mieter bis spätestens 30. September 2022 ausgleichen, erfolgt dies nicht, kann der Vermieter dann auch wegen dieser Zahlungsrückstände kündigen.

24/03/2020

Die aktuelle Situation betrifft nahezu alle gesellschaftlichen Bereiche, einige mehr die anderen weniger stark.
Mehrfach erreichte uns die Nachfrage, ob wir als Kanzlei in dieser Zeit geöffnet haben bzw. für Beratungen zur Verfügung stehen. Dies kann ohne Einschränkungen mit Ja beantwortet werden.
Gern stehen wir zur Verfügung, wobei sichergestellt wird, dass bei Beratungsterminen in der Kanzlei die Abstandsregelungen eingehalten werden.
Sollte aufgrund der Ausgangsbeschränkungen ein Termin in der Kanzlei nicht möglich sein, dann kann die Beratung selbstverständlich gern per Telefon oder E-Mail durchgeführt werden. Über unsere Kontaktdaten reichen Sie uns ohne zeitliche Einschränkungen.

Wir wünschen allen Mandanten, Geschäftspartnern und Bekannten, dass Sie gut und vor allem gesund durch diese Zeit kommen!

29/11/2019

Wie schon seit vielen Jahren wird RA Dr. Peter Höfler am Sonnabend, dem 30.11.2019 von 16:00 bis 22:00 Uhr und am Freitag, dem 13.12.2019 von 15:30 Uhr bis 21:00 Uhr als Glühweinverkäufer auf dem Leipziger Weihnachtsmarkt aktiv sein. Und zwar am gemeinsamen Stand der Lebenshilfe Leipzig mit dem Lions Club Leipzig im Salzgässchen (zwischen Marktplatz und Reichsstraße) gleich neben dem bekannten historischen Karussell.
Wir freuen uns über jeden Gast!! Der Erlös kommt der Lebenshilfe Leipzig zugute.

14/10/2019

In den letzten Jahren sorgte die Frage, wann der Mieter die Kaution zurückfordern kann, für viele Diskussionen. Dies führte zu einer Verunsicherung bei Verwaltungen, Mietern und Anwälten.
Nach meiner Auffassung resultierten die Fragen und Kontroversen jedoch primär aus einem fehlerhaften Verständnis der Instanzgerichte zu vorliegenden BGH-Urteilen.
Zuletzt haben das AG Leipzig und auch viele andere Instanzgerichte die Auffassung vertreten, es müssten erst alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgerechnet sein, bis der Mieter die Kaution herausverlangen kann. Selbst dann, wenn der Vermieter bereits erklärt hat, er verrechne die Kaution auf Schadensersatzansprüche und der Mieter hierzu eine andere Auffassung vertrat, war eine gerichtlich Klärung nicht möglich, solange die letzte Betriebskostenabrechnung noch nicht vorlag.

Derartigen Ansichten hat der BGH mit dem Urteil vom 24.07.2019, AZ VIII ZR 141/17, eine Absage erteilt. Er wiederholt seine Auffassung aus früheren Urteilen, wonach der Vermieter innerhalb angemessener Frist über die Kaution abzurechnen hat (einen konkreten Zeitraum nennt er weiterhin nicht). Zudem betont der BGH, dass eine gewährte Barkautionen durch schlüssiges Verhalten, zum Beispiel durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung, abgerechnet werden kann. In diesem Fall wird der Rückzahlungsanspruch mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter fällig.

Eine ganz interessante Begebenheit nebenbei: unmittelbar nach Vorlage der BGH-Entscheidung veröffentlichte ein Anwalt aus Düsseldorf einen Artikel und meinte, der BGH habe die Entscheidung allein deshalb getroffen, um die Spruchpraxis des AG Düsseldorf, welches die bisherigen BGH Urteile fehlerhaft interpretiert hat, zu korrigieren.
Offenbar haben jedoch viele Kollegen gedacht, der BGH habe das Urteil veröffentlicht, um gerade ihr Amtsgericht auf den richtigen Weg zurückzuführen . . .

30/08/2019

Die Mietpreisbremse ist der „Spitzenreiter“ bei den mietrechtlichen Themen, die es bis in die aktuelle Tagesberichterstattung schaffen. Allerdings scheint es, dass es Vielen schwer fällt, die verschiedenen Aspekte und Berichte richtig einzuordnen. Deshalb einige kurze Anmerkungen zur drei aktuellen Meldungen:

1. Das Bundesverfassungsgericht hat am 18.07.2019 (AZ: 1 BvL 1/18 u.a.) entschieden, dass die Mietpreisbremse verfassungsgemäß ist. Dieses Urteil bezieht sich auf die im BGB geregelte Ermächtigung der Landesregierungen, Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu bestimmen, in denen die Mietpreisbremse sodann gelten soll (§§ 556d ff. BGB). Die Entscheidung besagt nichts zur Wirksamkeit der Umsetzung dieser verfassungsgemäßen Regelung in einzelnen Bundesländern.

2. Dass man von der gesetzlichen Ermächtigung auch richtig Gebrauch machen muss, hat der BGH dem Bundesland Hessen „ins Stammbuch geschrieben“. Denn der BGH hat entschieden, dass die am 27.11.2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten i.S. § 556d Abs. 2 BGB - Mietpreisbremse - nichtig ist (VIII ZR 130/18). Die Vermieter in Hessen, welche auf die Kompetenz der Landesgesetzgebung vertraut und die Verordnung zur Inkraftsetzung der Mietpreisbremse beachtet haben, stehen nunmehr schlechter da, als die Vermieter, die sich über diese Bestimmung hinweggesetzt haben- denn sie ist ja nichtig.

3. Die Regelung zur Mietpreisbremse wurde bereits durch das am 01.01.2019 in Kraft getretene MietAnpG in wesentlichen Punkten geändert und ergänzt. Parallel zur Inkraftsetzung dieser Vorschrift gab es schon Diskussionen zu weiteren Veränderungen der Vorschriften. Diese nehmen nunmehr konkrete Gestalt an, insbesondere soll die zeitliche Begrenzung, wonach Landesregierungen die Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt für maximal 5 Jahre bestimmen können, um weitere 5 Jahre verlängert werden. Es bleibt abzuwarten, wie in diesem Kontext Landesverordnungen eingeordnet werden, die zwar in Kraft gesetzt wurden, sich jedoch im Nachhinein als unwirksam erwiesen (vgl. Ziffer 2)

Und noch ein Wort zu Leipzig: in Diskussionsforen aber auch im Rahmen von Demonstrationen wird immer wieder gefordert, man müsse die Mietpreisbremse endlich konsequent umsetzen. Hierbei wird schlichtweg übersehen, dass die Mietpreisbremse weder in Leipzig noch in einem anderen sächsischen Ort gilt . . .

08/08/2019

Mit einer erheblichen Verspätung wurde durch einen Stadtratsbeschluss vom 27.06.2019 der Leipziger Mietspiegel 2018 in Kraft gesetzt. Die Verzögerung bei der Inkraftsetzung resultiert nicht zuletzt aus den Kontroversen über die inhaltliche Gestaltung des Mietspiegels zwischen den unterschiedlichen Interessenvertretern.
Der Leipziger Mietspiegel 2018 wurde wieder als qualifizierter Mietspiegel beschlossen, damit besteht die gesetzliche Vermutung, dass die auf der Grundlage dieses Mietspiegels ermittelte Miete der ortsüblichen Miete entspricht (§ 558d Abs. 3 BGB).
Die Einordnung als qualifizierter Mietspiegel stößt wegen der geringen Datengrundlage und auch des Umstandes, dass diese Qualifizierung maßgeblich durch die Einordnung der Wohnlage bestimmt wird, auf erhebliche Kritik. Denn die Wohnlage wiederum wird aus den Bodenrichtwerten per 31.12.2017 abgeleitet - und bekanntlich spiegeln sich in den Bodenrichtwerten aufgrund der wiederholten Weiterverkäufe von brachliegenden Grundstücken in erheblichem Umfang spekulative Elemente wieder.
Auch andere Kriterien wie „Grünflächen oder Wasser in der Umgebung“ mit der Kategorisierung „nicht vorhanden bzw. gering“ oder „hoch“ führen eher zu Unklarheiten.
Der im vorangegangenen Mietspiegel 2016 für die Ausstattung der Wohung mit einem erheblichen Zuschlag bewertete Designbelag für Fußböden findet sich zwar in den Erläuterungen des Mietspiegels 2018 wieder, allerdings ist er im Mietspiegel selbst gar nicht als Ausstattungskriterium genannt. Ob dies auf einem Versehen beruht oder tatsächlich so gewollt war, konnte nicht in Erfahrung gebracht werden.
Letztlich ist es so, dass dieser neue Mietspiegel schwerer zu handhaben ist und im Falle einer gerichtlichen Überprüfung als „Qualifizierter Mietspiegel“ wohl keinen Bestand haben dürfte.

27/06/2019

Im Januar hatten wir schon erfreut berichtet, dass wir in einem Verfahren zum WEG-Recht vor dem BGH erfolgreich waren. Nach einer recht langen Zeit des Wartens liegt nunmehr das vollständige Urteil des BGH vor und ist zur Veröffentlichung in den Nachschlagewerken bestimmt.
Der Leitsatz des Urteils lautet:
„Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja–Stimme abgeben können."
Wie aus dem Leitsatz des Urteils ersichtlich, ging es in dem Verfahren um die Wahl eines Verwalters bei mehreren Kandidaten. Die rechtlichen Überlegungen des BGH finden jedoch nicht nur bei der Verwalterwahl, sondern bei allen Abstimmungen, bei denen Alternativen zur Wahl stehen, Anwendung. Die Ausführungen des BGH können Verwalter hierfür als Handlungsanleitung nutzen. Wichtig ist der Hinweis, dass der Verwalter vor der Abstimmung Klarheit darüber schaffen muss, wie das Abstimmungsprocedere sein soll, d.h., ob jeder Miteigentümer bei jeder Beschlussalternative abstimmen kann oder ob er es sich nur für eine Alternative entscheiden kann ("nur eine Ja-Stimme").
In dem von uns betreuten Fall, bei dem eine Beschlussanfechtung erfolgreich war, hatte der Verwalter keine klaren Vorgaben gemacht und dann seine eigenen Vorstellungen auch noch falsch umgesetzt, da er die Anzahl der abgegebenen Stimmen nicht richtig erfasst hat. Es war mehr als erstaunlich, dass sich die Verwaltung bei diesen eklatanten Fehlern überhaupt auf eine gerichtliche Auseinandersetzung eingelassen hat. Jetzt gab es vom BGH eine „klare Ansage“ - andererseits konnte die Verwaltung während der Verfahrensdauer ihre Tätigkeit fortsetzen.

20/06/2019

Die Eigenbedarfskündigungen spielen in der „Rangliste“ der BGH-Entscheidungen in den letzten Jahren stets eine wesentliche Rolle. Es gab vielfältige Urteile, die die Rechtfertigung des Eigenbedarfs bestätigt haben, auch wenn der Vermieter oder die sog. Bedarfsperson die Wohnung nicht (nur) zum Wohnen und auch nicht als Lebensmittelpunkt benötigt.
Mit den Urteilen vom 22.05.2019 (VIII ZR 167/17 und VIII ZR 180/18) hat der BGH hieran nichts geändert, gleichwohl haben die Entscheidungen in den Medien starke Beachtung gefunden. Der BGH hat den Blick auf einen Aspekt gerichtet, der den bisherigen Veröffentlichungen kaum eine Rolle spielte – nämlich der Härteeinwand des Mieters nach § 574 BGB.
Der Mieter kann einer an sich gerechtfertigten Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn ihm die Beendigung des Mietverhältnisses auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zuzumuten ist. Der BGH hat in diesen Fällen eine sorgfältige Sachverhaltsaufklärung und nötigenfalls auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens von Amts wegen angemahnt, z.B. über die gesundheitliche Situation des Mieters. Zugleich ist der BGH jeder schematischen Betrachtung entgegen getreten, die Gründe für einen Sozialwiderspruch aus dem Lebensalter des Mieters oder der Mietdauer abzuleiten.
Die Reaktionen hierauf waren sehr unterschiedlich: manche Vermieter waren der Auffassung, dass damit die Eigenbedarfskündigung unzulässig erschwert wird. Seitens des Deutschen Mieterbundes wurde argumentiert, die Beurteilung durch den Sachverständigen erschwere es den Mietern, den Härteeinwand auch durchzusetzen.
Letztlich wird die Entscheidungspraxis der Instanzgerichte zeigen, welche Auswirkungen das Urteil tatsächlich hat. Voraussichtlich muss man sich jedoch auf eine längere Verfahrensdauer einstellen, wenn Mieter einen Sozialwiderspruch nach § 574 BGB erheben und die Gerichte Sachverständigengutachten einholen.

In den Kommentaren der Medien wurden nach dieser Entscheidung viele Fallkonstellationen dargestellt, bei denen Vermieter den Eigenbedarf vorgetäuscht haben sollen. Dazu kann man nur anmerken, dass dies nicht Gegenstand der beiden BGH-Entscheidungen von diesem Tage war. Einen vermeintlich vorgetäuschter Eigenbedarf kann man auch nicht feststellen, wenn man den Sozialwiderspruch des Mieters nach § 574 BGB überprüft . . .

14/06/2019

Es ist zwar schon einige Tage her, trotzdem lohnt sich der Blick zurück auf die Vortragsveranstaltung vom 16.05.2019. An diesem Tag hielt Rechtsanwalt Dr. Peter Höfler in der IHK zu Leipzig vor ca. 60 Vertretern aus Verwaltungen und Immobilienunternehmen einen Vortrag zum Wohnraummietrecht. Themenschwerpunkte waren die Neuregelungen des am 01.01.2019 in Kraft getretenen Mietrechtsanpassungsgesetzes sowie aktuelle Rechtsfragen im Wohnraummietrecht.
Auch wenn der Vortragsinhalt dieses mal etwas „trockener“ war, da schlichtweg gesetzliche Neuregelungen vorzustellen und zu erläutern waren, gab es eine lebhafte Beteiligung der Teilnehmer. Einige hatten sich mit den Neuregelung schon vertraut gemacht und hatten damit auch Kontakt in ihrer täglichen Arbeit, für andere war es der Einstieg in diese Themen.
Die Modifizierung der Mietpreisbremse wurde erläutert, auch wenn diese in Leipzig noch nicht gilt, da einige der Teilnehmer auch Immobilien außerhalb von Leipzig, insbesondere in Berlin, verwaltet. Die Rechtsänderungen im Zusammenhang mit der Modernisierung sowie den Mieterhöhungen bei Modernisierungen waren für alle Teilnehmer gleichermaßen von Relevanz.
Bei den aktuellen Themen im Wohnraummietrecht wurde insbesondere zur Kautionsabrechnung sowie zur Vermietung von Wohnraum an Feriengäste Stellung genommen.

Nicht zuletzt das positive Feedback der Teilnehmer sowohl im Rahmen der Veranstaltung als auch auf den Bewertungsbögen hat bei der IHK zu Leipzig zu der Entscheidung geführt, im kommenden Jahr wieder 2 Vortragsveranstaltungen mit Rechtsanwalt Dr. Peter Höfler durchzuführen und zwar einmal zum WEG Recht und eine zweite Veranstaltung zum Wohnraummietrecht. Die Termine werden rechtzeitig mitgeteilt.

15/05/2019

Am 16.05.2019 hält Rechtsanwalt Dr. Höfler in der IHK zu Leipzig vor Vertretern der Immobilienwirtschaft einen Vortrag zum Thema „Das Mietrechtsanpassungsgesetz und aktuelle Rechtsfragen im Wohnraummietrecht“.
Wie im Titel angekündigt, wird sich der Vortrag mit dem am 01.01.2019 in Kraft getretenen Mietrechtsanpassungsgesetz (Mietpreisbremse sowie der Mieterhöhung bei Modernisierungen) beschäftigen.
Zudem werden aktuelle mietrechtliche Fragen erörtert, so bezüglich der Flächenabweichungen, der Vermietung an Feriengäste oder zu Mängeln und Schäden bei Rückgabe einer Mietsache.
Der Vortrag ist schon geraume Zeit ausgebucht. Für Interessenten wird der Inhalt des Vortrags in den nächsten Tagen auf unserer Homepage zu finden sein:

Die Kanzlei Höfler Rechtsanwälte steht Ihnen mit zwei Fachanwälten für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht als kompetenter Ansprechpartner in allen Fragen auf diesen Gebieten und rund um Ihre Immobilie gern zur Verfügung. Aufgrund seiner ausgewiesenen Fachkompetenz hält Rechtsanwalt Dr. Höfl...

21/01/2019

Am 18.01.2019 bestätigte der BGH in einem Verfahren zum WEG-Recht die Rechtsansichten, mit denen wir das Verfahren bereits in der ersten und zweiten Instanz im Sinne unserer Mandanten erfolgreich geführt haben (V ZR 324/17). Vor dem BGH wurde das Verfahren von der dort zugelassenen Anwaltskanzlei Jordan & Hall betreut.
Gegenstand des Verfahrens war die Beschlussfassung bei der Wahl eines WEG Verwalters bei mehreren Kandidaten. Der bislang tätige Verwalter hat die Wahl bereits nach der Abstimmung über den 1. Verwalter (nämlich sich selbst) beendet und einen Beschluss verkündet, wonach er erneut zum Verwalter bestellt sei – und dies obwohl die Mehrheit der Eigentümer noch für einen der nachfolgenden Verwalter hätte stimmen können, worauf in der Versammlung auch hingewiesen wurde.
Dass dies nichts mit einem demokratischen Abstimmungsprozess in einer WEG zu tun hat, haben das AG Leipzig und das LG Dresden genauso beurteilt wie wir. Der Verwalter hielt unbeirrt an seiner gegenteiligen Rechtsansicht fest und musste nunmehr auch vor dem BGH eine Niederlage hinnehmen.
Faktisch hat es der Verwalter durch sein Verhalten jedoch geschafft, mehr als 2 Jahre im Amt zu bleiben. Zu keiner Zeit hat er seine gravierenden Fehler bei der Beschlussfassung hinterfragt oder gar versucht, Thematik durch einen neuen Beschluss aus der Welt zu bringen.
Zu Einzelheiten des Urteils in rechtlicher Hinsicht werden wir berichten, wenn uns das Urteil mit seinen Entscheidungsgründen vorliegt.