Der Mieterladen e.V.

24/07/2023

Ist die Umstellung auf eine ?

Ab 2024 sollen möglichst nur noch solche Heizungen eingebaut werden, die mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden können. Klassische Gasheizungen erfüllen diese Anforderung nicht. Zwar gibt es großzügige Übergangsfristen und Ausnahmen sowie staatliche Fördermaßnahmen. Dennoch werden die Kosten einer Heizungserneuerung voraussichtlich stark steigen.

Umstellung auf Fernwärme als Lösung
Viele Vermieter*innen wählen daher bei einer notwendigen Erneuerung der Heizung die Umstellung auf Fernwärme. Große Bereiche der Stadt , darunter die Wohngebiete des Stadtbezirks -Limmer, fallen sogar unter den Anschlusszwang an die Fernheizung. Vermieter*innen haben hier also keine andere Wahl als die Umstellung auf Fernwärme.

Wer trägt die Kosten?
Da diese Umstellung mit erheblichen Kosten verbunden ist, werden Vermieter*innen versuchen, diese auf die *innen abzuwälzen. Dies geschieht durch eine Modernisierungsmieterhöhung. Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen, die u.a. Endenergie (also der von den Mieter*innen benötigte Energiebedarf) oder nicht erneuerbare Primärenergie (z.B. Kohle oder Gas) nachhaltig einspart. Da Nah- und Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung einen wesentlich niedrigeren Primärenergiefaktor hat als Gas oder Heizöl, gilt eine Umstellung als Modernisierungsmaßnahme.

Wie hoch kann die Miete steigen?
Vermieter*innen können die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen (abzüglich Instandhaltungsanteil und erhaltenen Zuschüssen) auf die Mieten umlegen. Dabei wird zunächst der auf die jeweilige Wohnung entfallende Anteil der Maßnahme ermittelt. Von diesem Betrag kann jährlich 8% dauerhaft auf die Miete aufgeschlagen werden. Bei um die o.g. Abzüge bereinigten Kosten von z.B. 10.000 € kann die Miete somit um 66,67 € steigen. Allerdings ist die Erhöhung begrenzt auf 3 € je m² Wohnfläche und auf nur 2 € je m², wenn die bisherige Kaltmiete unter 7 €/m² liegt.

Wichtig zu wissen: Eine Modernisierungsmieterhöhung bedarf zu ihrem Wirksamwerden keiner formellen Zustimmung der Mieter*innen.
Umso wichtiger ist es, die Berechnung der Erhöhung und alle sonstigen Voraussetzungen rechtlich überprüfen zu lassen, damit man nicht mehr zahlen muss als unbedingt nötig.

03/07/2023

Vorsicht bei „einvernehmlichen“ Mieterhöhungen
Seit einiger Zeit versuchen Vermieter*innen vermehrt, Mieterhöhungen durchzusetzen, indem sie ihren Mieter*innen ein Angebot zu einer „einvernehmlichen Mieterhöhung“ unterbreiten. Zugleich weisen sie auf die Möglichkeit hin, dass sie im Fall einer ausbleibenden Zustimmung seitens der Mieter*innen ihr Begehren vor Ge-richt einklagen würden.
Eine weitere Methode ist die Angabe von drei Vergleichswohnungen, deren Mieten höher sind als die aktuelle Miete der Mieterin/des Mieters. Auch hier wird gerne auf den möglichen Gerichtsweg verwiesen.
Für Mieter*innen sehen diese Schreiben auf den ersten Blick aus wie ein richtiges Mieterhöhungsverlangen, vor allem, wenn die Vermieterin ein professionelles Immobi-lienunternehmen ist. Denn die müssen ja wissen, wie man es richtig macht, oder?

Zustimmung macht die Erhöhung wirksam
Was hat es mit diesen Schreiben auf sich und sind das rechtmäßige Mieterhöhungsverlangen?
Zunächst einmal: Wenn Mieter*innen einem derartigen Begehren zustimmen, sei es „einvernehmlich“ oder mit Vergleichswohnungen begründet, wird die Mieterhöhung wirksam. Das gilt auch dann, wenn das Erhöhungsverlangen nicht den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht. Mieter*innen sollten solche Aufforderungen daher keinesfalls ungeprüft unterschreiben!

„Einvernehmliche“ Mieterhöhungen
Das Angebot auf Vereinbarung einer „einvernehmlichen“ Mieterhöhung, gern versehen mit dem Hinweis auf § 557 Abs. 1 BGB, ist nichts anderes als ein unverbindli-cher Vorschlag, die Miete zu erhöhen. Auf solche Schreiben müssen Mieter*innen nicht einmal reagieren. Ohne ihre Zustimmung ändert sich die Miete nämlich nicht. Genauso gut könnten Mieter*innen ihre Vermieter*innen bitten, die Miete einvernehmlich zu senken. Derartige Ansinnen würden Vermieter*innen vermutlich prompt zurückweisen. Warum sollten Mieter*innen dies anders handhaben?
Es gibt für Mieter*innen nur einen Grund, einem solchen Angebot zuzustimmen: Wenn die Vermieter*in aufgrund des Mietspiegels eine noch höhere Mieterhöhung durchsetzen könnte.

Erhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen
Hierbei kann es sich zwar grundsätzlich um ein formal wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB handeln. Allerdings müssen Vermie-ter*innen auch bei dieser Art von Erhöhungsverlangen auf den offiziellen hannoverschen Mietspiegel hinweisen und die dortigen Angaben mitteilen, welche die Wohnung der Mieterin/des Mieters betreffen.
Wichtig: Die Höhe der örtlichen Vergleichsmiete bestimmt sich nach dem Mietspiegel und nicht nach den angegebenen Vergleichswohnungen!
Mieter*innen sollten auf Vergleichswohnungen gestützte Mieterhöhungsverlangen unbedingt anhand des Mietspiegels überprüfen lassen. Es stellt sich nämlich oft her-aus, dass (auch professionelle) Vermieter*innen auf diese eher unübliche Erhöhungsmethode zurückgreifen, wenn eine Mieterhöhung nach Mietspiegel überhaupt nicht möglich ist.

Keine Zustimmung ohne Überprüfung
Ergibt eine Überprüfung anhand des Mietspiegels, dass das Erhöhungsverlangen gerechtfertigt ist, sollten Mieter*innen ihre Zustimmung erteilen und so der Mieterhöhung zur Wirksamkeit verhelfen. Andernfalls könnten die Vermieter*innen tatsächlich den Gerichtsweg bestreiten. Und anders als bei der „einvernehmlichen“ Mieterhöhung handelt es sich bei einem auf Vergleichswohnungen gestützten Erhöhungsverlangen um eine formal zulässige Methode der Mieterhöhung, die auch ohne Zustimmung der Mieter*innen durchsetzbar ist.
Foto von Andrea Piacquadio: https://www.pexels.com/de-de/foto/ernte-geschaftsmann-der-vertrag-zur-frau-gibt-um-zu-unterzeichnen-3760067/

16/05/2022

Fernwärme-Anschlusszwang - Fluch oder Segen?

Der Klimawandel bedroht unsere Zukunft und erfordert die schnellstmögliche Abkehr von der Nutzung fossiler Energieträger. Dazu kommt jetzt Putins Krieg in der Ukraine, der den Verzicht auf Öl und Gas umso dringlicher macht.
Laut Umweltbundesamt macht der Energieverbrauch der privaten Haushalte knapp 30 % des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland aus, und davon wird wiederum über 80 % für Heizung und Warmwasser aufgewendet. Hier ist also ein erhebliches Energiesparpotential vorhanden.
Mit dem Einsatz von Blockheizkraftwerken lassen sich der Primärenergiebedarf sowie die CO²-Emissionen auf Strom- und Wärmebereitstellung senken. Aus Klimaschutzgründen wird deshalb ein weiterer Ausbau begrüßt.

Stadt plant Fernwärme-Anschlusszwang
Die Stadt will durch eine neue Satzung für große Teile des Stadtgebiets einen sogenannten Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme einführen. Das bedeutet, dass in den betroffenen Gebieten Hauseigentümer die Heizungsart nicht mehr frei wählen können, sondern ihr Haus grundsätzlich an die Fernwärmeversorgung anschließen lassen müssen. Die Wohngebiete im Bezirk Linden-Limmer liegen vollständig in dieser Fernwärmezone.
Es wird natürlich Ausnahme- und Übergangsregelungen geben, so dass niemand seine neu eingebaute Gasheizung wieder rausreißen muss. Aber sie wird ein Auslaufmodell sein.

Was sind die Konsequenzen für Mieter*innen?
Kurz gesagt: Es wird teurer, viel teurer. Zum einen könn-ten Vermieter*innen versuchen, die durch die Umrüstung entstehenden Kosten als Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter*innen abzuwälzen. Zum anderen sind die laufenden Kosten für Fernwärme in der Regel wesentlich höher als bei der konventionellen Gasheizung.

Umrüstung als Modernisierung
Durch Umrüstung auf Fernwärme kann nicht erneuerba-re Primärenergie nachhaltig eingespart werden, was miet-rechtlich als Modernisierung gilt und von Mieter*innen nicht verhindert werden kann. Allerdings kann mit der Umrüstung allein keine Mieterhöhung begründet werden. Nur wenn dadurch in der Wohnung selbst nachhaltig Endenergie eingespart wird, kann eine Mieterhöhung mit der Modernisierung begründet werden. Mieter*innen sollten derartige Mieterhöhungsverlangen daher sorgfältig prüfen lassen.

Höhere Verbrauchskosten
Fernwärme ist laut Heizspiegel 2021 ca. 19 - 38 % teurer als Gasheizung. Dabei ist die Differenz bei Häusern mit hohem Energieverbrauch je m² am höchsten. Wenn man annimmt, dass es sich dabei um ältere Häuser mit entsprechend niedrigeren Mieten handelt und diese eher von sozial schwächeren Mieter*innen bewohnt werden, dann trifft die Umstellung auf Fernwärme vor allem diese Gruppen am stärksten. Laut hannoverschem Betriebskostenspiegel (Werte von 2018) betragen die Kosten für Heizung und Warmwasser durchschnittlich 0,92 €/m² bei ei-ner Spanne von 0,43 – 1,36 €/m². Die Kostensteigerung für eine 90 m² große schlecht gedämmte Altbauwohnung kann somit jährlich leicht über 550 € ausmachen.

Forderungen an die Politik
Der Gesetzgeber bleibt aufgefordert, die aus Klima-schutzgründen sinnvolle Umstellung der Energieversorgung für sozial schwache Mieter*innen abzufedern durch eine angemessene Erhöhung des Heizkostenzuschusses.

Zuerst ershcienen im Lindenspiegel
Foto von Pexel.

22/03/2022

Der Schreck ist groß, wenn man ein Kündigungsschreiben der VermieterIn im Briefkasten hat. Doch nicht immer ist die Kündigung wirksam, da verschiedene gesetzliche Vorschriften beachtet werden müssen. Wir erläutern hier die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung. Die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung wird in einem weiteren Mietrechtsinfo erläutert.

Form und Frist müssen gewahrt sein
Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen (also nicht per E-Mail o.ä.). Wenn sie durch eine/n VertreterIn erklärt wird, muss eine Original-Vollmacht beigefügt sein (außer wenn die Vertretung der MieterIn schon länger bekannt ist). Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, sie verlängert sich um je drei Monaten nach einer Wohndau-er von 5 und 8 Jahren. Hierbei kommt es auf den Einzug in die Wohnung an, nicht auf den eventuellen späteren Abschluss eines neuen Mietervertrages.

Begründung ist erforderlich
Die ordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn die VermieterIn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Gründe müssen in der Kündigung nicht nur pauschal genannt werden („wegen Eigenbedarf“), sondern müssen nachvollziehbar erläutert werden. Dies muss so ausführlich geschehen, dass sich MieterInnen klar darüber werden können, welche Chancen sie haben, sich gegen die Kündigung zu wehren.

Kündigungsgründe
Das Gesetz listet in § 573 BGB beispielhaft folgende Gründe für ein berechtigtes Interesse an einer Kündi-gung auf.
• Eigenbedarf: Die VermieterIn benötigt die Wohnung zum Wohnen für sich selbst oder eine/n Familien- oder Haushaltsangehörige/n. Die Umstände des Bedarfs müssen näher beschrieben werden.
• Erhebliche Vertragsverletzung: Wenn MieterInnen erhebliche Vertragsverletzungen begehen (z.B. wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung durch Lärmbelästigung) muss in der Regel vorher eine Abmahnung erteilt werden. Auch ein Mietrückstand von nur einer Monatsmiete kann eine erhebliche Vertragsverletzung sein, hier muss keine Abmahnung vorausgehen.
• Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung: Dies ist nur dann gegeben, wenn die VermieterIn bei Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden würde. Nicht ausreichend ist die Möglichkeit einer höheren Miete nach einer Modernisierung.

Widerspruchsrecht
MieterInnen können der Kündigung widersprechen, wenn das Mietende für sie oder Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte bedeuten würde (z.B. hohes Alter, längere schwere Erkrankung, Schwangerschaft). Der Widerspruch muss spätestens bis zwei Monate vor Mietende schriftlich erklärt werden, auf Verlangen der VermieterIn ist er zu begründen.

Was tun, wenn man die Kündigung nicht akzeptiert?
Wenn man die Kündigungsgründe nicht anerkennt oder meint, Härtegründe geltend machen zu können, muss die VermieterIn eine Räumungsklage erheben. Er darf keinesfalls z.B. das Wohnungsschloss austauschen oder die MieterIn sonstwie eigenmächtig der Wohnung verweisen.

Der Schreck ist groß, wenn man ein Kündigungsschrei-ben der VermieterIn im Briefkasten hat. Doch nicht immer ist die Kündigung wirksam, da verschiedene gesetzliche Vorschriften beachtet werden müssen. Wir erläutern hier die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung.

Zuerts veröffentlicht in Lindenspiegel 02/2022.
Foto von Henry & Co. von Pexels.

14/03/2022

Eingeschränkte Öffnungszeiten:
Vom Mi., den 23.03.2022 bis zum Fr., den 01.04. haben wir nur nachmittags geöffnet.
Ausnahme: Die., den 29.03. sind wir auch vormittags erreichbar.
Wir danken für Ihr Verständnis

11/12/2021

Wenn Wohnungslose eine Bleibe finden, zahlt dafür das Jobcenter. Michael Trammer (https://linktr.ee/michael.trammer) beschreibt in der taz wie in Pattensen Abzocker mit Schrott-Wohnungen daraus ein Geschäftsmodell machen. https://taz.de/Schrott-Wohnungen-fuer-Obdachlose/!5801227/

Wenn Wohnungslose eine Bleibe finden, zahlt dafür das Jobcenter. Abzocker machen daraus ein Geschäftsmodell. Unter Verdacht: Franz F. aus Hannover.

09/12/2021

Mietminderung – Wie geht das?
Im Bad ist Schimmel an der Wand, im Winter fällt die Heizung aus, durch die Fenster zieht es wie Hechtsuppe – und die Vermieter*in tut: nichts. Wann können Mieter*innen die Miete mindern und was ist dabei zu beachten? Unsere Mietrechtskolumne im Lindenspiegel (Ausgabe Mai).

Was ist ein Mangel?
Ein Mangel liegt vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Zur Wohnung gehören auch Nebenräume wie Keller und Boden. Typische Mängel, die eine Minderung rechtfertigen, sind:
Feuchtigkeit, undichte Fenster und Türen, Heizungsausfall, Bauschutt im Treppenhaus. Aber auch Beeinträchtigungen von außen wie z. B. erheblicher Baulärm, Gerüst vor dem Haus können eine Senkung der Miete rechtfertigen.
Es spielt keine Rolle, ob die Vermieter*in den Mangel verursacht hat oder bereits an der Reparatur arbeitet.

Mietminderung erklären – nicht darum bitten
Sobald man einen erheblichen Mangel der Vermieter*in angezeigt hat, kann man die Miete mindern, eine rückwirkende Minderung ist in der Regel jedoch nicht möglich. Die Vermieter*in muss mit der Minderung oder deren Höhe nicht einverstanden sein. Es empfiehlt sich aber, eine einvernehmliche Verständigung über die Minderungsquote zu erreichen. Kommt es zu keiner Einigung, entscheidet im Zweifel das Gericht, wie hoch die Minderung ausfallen darf. Eine gerichtliche Entscheidung ist für beide Seiten mit Kostenrisiken verbunden, da das Ergebnis (also die Höhe der Mietminderung) nur schwer vorherzusagen ist. Mindert man zu hoch, zahlt man einen Teil oder alle Prozesskosten, mindert man zu wenig, verschenkt man Geld.

Im Zweifel unter Vorbehalt zahlen
Die Mietminderung (als prozentualer Anteil) bezieht sich immer auf die Bruttomiete einschließlich der an die Vermieter*in gezahlten Betriebskosten. Die Minderung ist dementsprechend auch bei der folgenden Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen. Ist man sich unsicher, wie hoch man die Miete mindern kann, sollte man auf jeden Fall wegen der Mängel einen Mietminderungsvorbehalt erklären. Man kann dann die Miete erstmal in alter Höhe weiterzahlen, die Höhe der Mietminderung später mitteilen und die zu viel gezahlte Miete dann zurückfordern oder verrechnen.

Vorsicht bei zu hoher oder zu langer Mietminderung
Wenn die Mietminderung sich über einen längeren Zeitraum erstreckt oder wegen der Schwere der Mängel sehr hoch ausfällt, ist Vorsicht geboten. Wer die Miete ungerechtfertigt oder zu viel kürzt, riskiert die Kündigung des Mietverhältnisses. In derartigen Fällen sollten Mieter*innen besser die Erhebung einer Mängelbeseitigungsklage erwägen.

01/11/2021

Der Mieterladen bleibt am Freitag 5.11. und Freitag 12.11.2021 geschlossen.

29/10/2021

Neue Mietspiegel sind da –
Was kommt auf uns zu?

Am 23.09. ist der neue für die Stadt in Kraft getreten, nach und nach ziehen die übrigen Städte und Gemeinden der Region nach. Was bedeutet das für die Mieter*innen, drohen jetzt ?

Mieten überdurchschnittlich teurer
Im Durchschnitt haben sich die Mietwerte des Mietspiegels um 10,3 % erhöht im Vergleich zum vorherigen Mietspiegel 2019. Im gleichen Zeitraum sind die allgemeinen Lebenshaltungskosten nur um 3,1 % gestiegen, d.h. die Mieten sind mehr als dreimal so stark wie die allgemeinen Kosten gestiegen. Mieter*innen müssen daher einen immer größeren Teil ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Hinzu kommt, dass auch die Betriebskosten durch Erhöhungen der Gebühren für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr stark angestiegen sind.

Mieterhöhungen drohen
Viele Vermieter*innen nehmen die neuen Mietspiegel nun zum Anlass, an der Mietschraube zu drehen und ihren Mieter*innen Mieterhöhungsverlangen zuzusenden. Daraus resultierende Mieterhöhungen fließen dann in den nächsten Mietspiegel ein, so dass sich die Spirale nach oben immer schneller dreht.

Mieterhöhungen nicht ungeprüft zustimmen
Mieter*innen sollten diese Schreiben genau prüfen lassen, denn oft steckt der Teufel im Detail und viele Vermieter*innen kennen nicht die formellen Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen. Wichtig zu wissen: Die Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn die Mieter*in ihr zugestimmt hat! Dies sollte niemals ungeprüft geschehen, denn im Zweifel bezahlt man eine diesbezügliche Nachlässigkeit mit einer dauerhaft zu hohen Miete. Und Geld zu verschenken hat niemand (s.o.)

AKTION: Wir berechnen Ihre Vergleichsmiete
Auch unabhängig von einem etwaigen Mieterhöhungsverlangen ist es für MieterInnen von Interesse, die konkrete Vergleichsmiete für ihre Wohnung zu kennen. DER MIETERLADEN e.V. berechnet die Vergleichsmiete für Ihre Wohnung auf den Cent genau entsprechend der Berechnungsmethode des Amtsgerichts Hannover.

Aktionszeitraum bis 30.11.2021
Kosten 5 € – für Mitglieder kostenlos

Foto von Jonah B. von Pexels

09/09/2021

Gutes Wohnen für alle – das erfordert einen radikalen Kurswechsel in der Mieten- und Wohnungspolitik. Deshalb hat eine breites Bündnis aus Mieter*inneninitiativen und -vereinen, stadtpolitischen Gruppen, Gewerkschaften und Verbände aus dem gesamten Bundesgebiet zu einer Großdemo am 11. September in Berlin aufgerufen und will sich in den Bundestagswahlkampf einmischen.
Die Forderungen sind vielfältig. So geht es gegen steigende Mieten, Verdrängung, Zwangsräumungen und Obdachlosigkeit und für eine solidarische Stadt.

Das Motto der Demo lautet: WOHNEN FÜR ALLE! Gemeinsam gegen hohe Mieten und Verdrängung.

Die Demonstration startet um 13 Uhr am Berliner Alexanderplatz - die Abschlusskundgebung wird ca. 16:00 Uhr auf der Straße des 17. Juli stattfinden.

Zu den Initiator*innen zählen die Kampagne MietenstoppDe, die Aktionsbündnisse gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn stoppen (bundesweit & Berlin) und die Initiative Deutsche Wohnen & Co Enteignen.

Weitere Infos gibt's auf der Bündniswebsite: http://mietendemo.org/
Einen Bus aus Hannover organisiert Interventionistische Linke Hannover.

10/08/2021

Geänderte Öffnungszeiten während der Sommerferien 2021

Montag 09.08 u. 16.08.: nur 14 - 18

Freitag 13.08. u. 20.08.: geschlossen

Montag 23.08. und 30.08.: nur 9 - 13

Dienstag 24.08. und 31.08.: nur 9 - 13 und 14 - 16

Mittwoch 25.08.: nur 9 - 12

04/08/2021

Eingeschränkte Öffnungszeiten während der Sommerferien:

Montag 09.08 u. 16.08.: nur 14 - 18

Freitag 13.08. u. 20.08.: geschlossen

Montag 23.08.: nur 9 - 13

Mittwoch 25.08.: nur 9 - 12