Klaus Eichhorn Rechtsanwalt

08/05/2023

19/03/2023

19/03/2021

Viele Probleme in Mietverhältnissen entstehen durch Fehler beim Abschluss des Mietvertrages. Sie lassen sich sehr häufig vermeiden, wenn grundsätzliche Punkte vor der Unterzeichnung des Vertrages beachtet werden. Hierzu hilfreich sind die auf meiner website aufgeführten 12 Tipps zum Abschluss eines Mietvertrags. 😊

Neben seiner anwaltlichen Tätigkeit in der Beratung und gerichtlichen sowie außergerichtlichen Vertretung ist er Autor zahlreicher Fachaufsätze und gefragter Referent.

06/08/2020

Probleme mit dem Trittschall im Wohnungseigentum

Tauscht der Eigentümer den Bodenbelag eines Altbaus z.B. gegen Fliesen aus, ergeben sich oft Probleme mit dem Bewohner der darunter gelegenen Wohnung wegen des Trittschalls. Dann stellt sich oft die Frage, welche Anforderungen einzuhalten sind.

Im Wohnungseigentum sind nach dem BGH (Urteil v. 01.06.2012 – V ZR 195/11) grundsätzlich die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerte zu beachten. Allein der Austausch des Bodenbelags reicht nicht aus, die im Zeitpunkt des Umbaus geltende Ausgabe der DIN 4109 heranzuziehen. Im Einzelfall kann sich durch besondere Regelungen zum Schallschutz in der Teilungserklärung oder andere prägende Umstände wie eine von Beginn an vorgesehene besondere Ausstattung oder eine bauliche Veränderung des Gebäudes anderes ergeben. Darüber hinaus besteht kein allgemeiner Anspruch, einen vorhandenen Trittschallschutz zu erhalten, der die Mindestanforderungen übersteigt.
Jetzt musste der BGH (Urteil vom 26.06.2020 – V ZR 173/19) einen Fall entscheiden, in dem ein Haus 1962 errichtet und 1995 in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Der Eigentümer der Wohnung im 2. Obergeschoss verlangte von dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung, in seiner vermieteten Wohnung Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag mit einem "Trittschallverbesserungsmaß" verlegen zu lassen. Seitdem dessen Mieter 2008 einen Teppich entfernt und Fliesen verlegt habe, sei deutlich, dass die Wohnungstrenndecke nicht den Anforderungen der DIN 4109 in der im Jahr 1995 geltenden Fassung genüge.

Der BGH gibt dem Kläger recht, da er durch die Entfernung des Teppichs einen Nachteil i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG hat. Der Schallschutz richte sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen werde. Das gelte auch dann, wenn die Trittschalldämmung mangelhaft sei und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche. Wird der Mangel erst durch den Austausch des Bodenbelags erkennbar, weil die Trittschalldämmung unzureichend sei, ändere dies nichts an dem vom Wohnungseigentümer nach Austausch des Bodenbelags einzuhaltenden Schallschutz. Auch wenn dieser in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werde, ändere sich hierdurch nichts an den Pflichten der Wohnungseigentümer bezüglich des Schallschutzes bei einer Änderung des Bodenbelags. Maßgeblich sei die DIN 4109 in der Ausgabe von 1989, weil das Dachgeschoss 1995 ausgebaut worden sei.
Unwesentlich sei, dass der Kläger den Trittschall nur wegen eines Mangels der Wohnungstrenndecke höre. Vielmehr müsse der störende Eigentümer auf Verlangen seine Wohnung immer verändern. Allerdings kann er von der Gemeinschaft eine Ertüchtigung der Wohnungstrenndecke verlangen.

Praxistipp
1. Sehen Sie sich die schriftlichen Grundlagen der Teilungserklärung im Wohnungseigentum an.
2. Ergeben sich hieraus keine Besonderheiten, ist im Regelfall die DIN 4109 zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes einzuhalten. Nur auf Grund spezieller Besonderheiten des Einzelfalls wie z.B. einer umfassenden Sanierung etc. können sich hiervon Abweichungen ergeben.
3. Welche Ausgabe der DIN-Norm konkret zu beachten ist, wäre zu prüfen und kann durchaus umstritten sein. Im Ergebnis erscheint es sinnvoller, vorsorglich in eine gute Trittschalldämmung zu investieren als in einen nachfolgenden Streit darum, welche Anforderungen hierbei einzuhalten sind.

Für eventuelle Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

25/07/2020

Haftung des Vermieters bei Räumung ohne Titel

Gibt es zwischen den Mietparteien Streit um die Beendigung eines Mietverhältnisses und die Räumung und Herausgabe des Mietobjekts, steht der Vermieter oft vor der Entscheidung, Klage zu erheben, um seinen Räumungsanspruch durchsetzen zu können. Hierbei sind die Dauer des Verfahrens und der Höhe der Kosten das Problem. Ist der Mieter längere Zeit abwesend und nicht klar, ob er wiederkommt, kommt mancher Vermieter auf die Idee, die Räume ohne Räumungsklage und entsprechenden Vollstreckungstitel in Besitz zu nehmen. Taucht der Mieter dann wieder auf, verlangt er unter Umständen Ersatz seines Schadens. Einen solchen Fall hatte das OLG Köln (Urteil vom 28.05.2020 - 21 U 53/19) aktuell zu entscheiden.

So nahm der Mieter den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch, weil dieser ohne einen gerichtlichen Räumungstitel die Gewerberäume geräumt und sämtliches Inventar aus den Räumen geschafft hatte. Hierbei setzte er sich zudem über eine Vereinbarung zur Abholung des Inventars durch den Mieter hinweg, indem er vor dem vereinbarten Termin die Sachen wegräumte. Der Mieter wusste aufgrund vorheriger Abwesenheit nicht mehr, welche Gegenstände sich genau in den Räumen befinden. Der Vermieter hatte das Inventar bei Verbringung der Sachen nicht aufgelistet. Später stellte sich heraus, dass einzelne Einrichtungsgegenstände abhanden gekommen waren, für die der Mieter Schadensersatz verlangte.

Hierbei wurde deutlich, wie problematisch ein solches Vorgehen des Vermieters ist. Räumt er das Objekt eigenmächtig ohne einen gerichtlichen Titel, handelt es sich, solange der Mieter seinen bestehenden Besitz nicht aufgegeben hat, um eine verbotene Eigenmacht. Für die Folgen dieser verbotenen Eigenmacht haftet der Vermieter verschuldensunabhängig. Wendet er ein, er habe sich über Voraussetzungen und Umfang seines Selbsthilferechts geirrt, ist dies unerheblich. Vielmehr muss er beweisen, dass die Gegenstände zum Zeitpunkt der Räumung nicht vorhanden oder unbeschädigt gewesen sind. Ebenso geht es zu seinen Lasten, wenn er keine Nachweise zum Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände vorlegen kann, die durch die verbotene Eigenmacht in Besitz genommen worden sind.

Zur Obhutspflicht des Vermieters gehört es, die Interessen der nicht anwesenden Mieter zu wahren, was nicht nur beinhaltet, dass keine Beschädigungen an den eingelagerten Gegenständen entstehen. Vielmehr besteht auch die Pflicht, schon bei Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen und den Wert schätzen zu lassen. Ein Mitverschulden des Mieters aufgrund der verspäteten Rückgabe war nicht gegeben, da der Vermieter die vereinbarte Frist zur Abholung der Gegenstände durch den Mieter nicht abgewartet hat und stattdessen vorfristig die Räume beräumt hat.

An diesem Fall zeigt sich, dass eine Räumung nur mit gerichtlichem Titel durch den Gerichtsvollzieher erfolgen sollte, da andernfalls unkalkulierbare Risiken bestehen.

Bei weiteren Fragen stehe ich gerne zur Verfügung

13/12/2019

Ich habe gerade meine Schulung "Mietrecht für Objektbetreuer " von in Berlin erfolgreich beendet und lese in den Evaluationsbögen der Teilnehmer folgende Beurteilung meiner Leistung: "Sehr gute Ausstrahlung, erklärt sehr gut und geht auf alle Fragen ein, sodass wir es auch alle verstehen." 😊

25/11/2019

Abnahme des Gemeinschaftseigentums -
Soll das neue Wohnungseigentum auf Mängel überprüft bzw. abgenommen werden, bestehen Fragen. Das im Alleineigentum stehende Sondereigentum muss von dem Gemeinschaftseigentum unterschieden werden. Wer hat welche Befugnisse bezüglich welcher Teile und welche Rechtsfolgen ergeben sich daraus? Wie wirken sich Erklärungen und Verhaltensweisen aus?

Näheres hierzu bei Eichhorn, Abnahme des Gemeinschaftseigentums In: ZfIR 2019 ,789

02/11/2019

Kann der gestörte Wohnungseigentümer eine störende bauliche Veränderung selber entfernen?

im konkreten Fall des BGH (Urteil vom 05.07.2019 - V ZR 149/18) errichtet ein Eigentümer bis 2004 auf seiner Sondernutzungsfläche im Garten ein Gartenhaus nebst Anbau. Ferner stellt er Dinge im gemeinschaftlichen Eigentum ab (z. B. eine Garderobe, eine Schuhablage, ein Regal, einen Schrank und eine Kommode). Der einzige andere Wohnungseigentümer K begehrt 2017 von B zu dulden, dass er das Gartenhaus und die Dinge entfernt.

Der BGH entschied im vorliegenden Fall, dass einem Wohnungseigentümer auch nach Verjährung eines Beseitigungsanspruchs kein auf die Selbstbeseitigung gerichteter Duldungsanspruch zusteht, da dem einzelnen Wohnungseigentümer generell kein Selbstbeseitigungsrecht zusteht. Geht es wie hier nämlich nicht darum, einen aus dem Eigentumsbruchteil abgeleiteten Anspruch durchzusetzen, sondern um die Ausübung der in § 903 BGB geregelten Rechtsmacht , sind einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht allein befugt. So können die Wohnungseigentümer zwar beschließen, eine rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu beseitigen. Fehlt es aber an einem solchen Beschluss, muss der Wohnungseigentümer, der ihn anstrebt, eine Beschlussersetzungsklage erheben. Diese hätte Erfolg, wenn allein die Beseitigung und Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustands ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Nichts Anderes gelte hinsichtlich der Gegenstände, die B im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums aufgestellt habe. Allerdings betreffe dieser Antrag keine baulichen Veränderungen, sondern den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums. Aber auch insoweit müsste im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage geklärt werden, ob die Beseitigung erfolgen oder gegebenenfalls eine Gebrauchsregelung herbeigeführt werden solle.

Der einzelne Wohnungseigentümer ist zu einer Selbstvornahme nicht berechtigt. Vielmehr benötigt er einen Beschluss, dass beseitigt wird - was dann der Störer erdulden muss. Ist der Störer nicht bereit, freiwillig zu dulden, muss ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Duldung verklagen. Dieser steinige Weg verhindert, dass jeder Wohnungseigentümer das Recht in die eigene Faust nimmt.

Quelle aus Elzer, IMR 2019, 463;

02/11/2019

In der Familie müssen Äußerungen hingenommen werden, die anderswo für eine Kündigung ausreichen würden.

Im konkreten Fall des LG Berlin (Urteil vom 22.08.2019 - 67 S 109/19) hatten die Eltern V eine Wohnung an ihre Tochter M vermietet. Das Mietverhältnis verlief lange störungsfrei, bis es im Keller der Wohnung ohne Verschulden der M zu zwei Wassereinbrüchen gekommen war. V stritten mit M über die Art und Weise der Instandsetzungsarbeiten. . M meinte, dass die von V beabsichtigten Maßnahmen zur dauerhaften Mängelbeseitigung nicht geeignet seien, und verwehrte diesen, teilweise in Anwesenheit von Handwerkern, den Zutritt zur Mietsache. Weiter zeigte M die V aufgrund eines in der Wohnung vorhandenen Schimmelbefalls wegen Körperverletzung an. V wollten sich dieses Verhalten nicht bieten lassen und kündigten das Mietverhältnis ordentlich wegen erheblicher Pflichtverletzung.

V steht nach Auffassung des LG Berlin der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu, da M nicht in erheblicher Weise gegen ihre mietvertraglichen Pflichten verstoßen hat. Auch wenn die Weigerung des Mieters zur Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen grundsätzlich geeignet ist, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen, müssen bei bei der Beurteilung der Erheblichkeit eines pflichtwidrigen Verhaltens stets sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Hier wurde das Mietverhältnis über 30 Jahre störungsfrei gelebt. Weiter hat M die Instandsetzung auch nicht grundsätzlich verweigert, sondern war in sachlicher Hinsicht einer andere Auffassung als ihre Eltern. Soweit M die Eignung der von V ergriffenen Maßnahmen bezweifelt, rechtfertigt dies nicht die Beendigung des Mietverhältnisses, zumal, wenn zwischen den Mietparteien ein derart enges familiäres Verhältnis besteht. Selbst wenn sich M in der Auseinandersetzung sachlich unzutreffend und herabsetzend geäußert hat, wiegt dies aufgrund der engen familiären Verbundenheit weniger schwer als bei Mietparteien, zwischen denen keine besondere persönliche Beziehung besteht. Jedem Menschen muss im engsten Familienkreis ein persönlicher Freiraum gewährt werden, in dem er sich ohne Rücksicht auf gesellschaftliche Verhaltenserwartungen frei aussprechen und seine Emotionen frei ausdrücken kann, ohne gerichtliche Verfolgung befürchten zu müssen. Selbst die Strafanzeige wegen Körperverletzung stellt keine erhebliche Pflichtverletzung dar. Wenn M überzeugt war, einem gesundheitsgefährdenden Schimmelbefall ausgesetzt zu sein, der von V pflichtwidrig nicht beseitigt wurde, kommt allenfalls eine fahrlässige Pflichtverletzung in Betracht, die weniger schwer wiegt als eine vorsätzliche und daher ebenfalls nicht ausreichend ist, die Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

Als Fazit aus der Entscheidung zu entnehmen ist, dass man sich zwar auch von seinen erwachsenen Kindern nicht alles bieten lassen muss. Andererseits ist bekannt, dass im familiären Bereich ein grösserer hinzunehmender Freiraum existiert als in einem anderen Mietverhältnis.

Quelle aus: Bittner in IMR 2019, 447,
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