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Rechtsanwaltskanzlei Essen | Mietrecht • Immobilienrecht • Maklerrecht

Echte Experten im Mietrecht

13/05/2026

⚡🚗 Wallbox im Mietverhältnis: Ihr dürft die Fachfirma selbst aussuchen!
Ihr habt ein Elektroauto und wollt eine Wallbox in der Tiefgarage – aber euer Vermieter schreibt euch vor, welche Firma ihr beauftragen müsst? Das ist nicht zulässig! Das Landgericht München I hat die Rechte von Mietern hier klar gestärkt.
Der Fall: Ein Münchner Ehepaar wollte eine Wallbox durch eine selbst gewählte Firma installieren lassen – Kosten: ca. 1.700 € einmalig, keine monatlichen Gebühren. Die Vermieterin bestand auf den Stadtwerken – mit 1.500 € Installationskosten PLUS 45 € monatlich. Das Gericht gab dem Ehepaar Recht!
Was das Urteil bedeutet:
✅ Mieter haben nach § 554 Abs. 1 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf eine Ladestation
✅ Die Wahl der Fachfirma liegt beim Mieter – nicht beim Vermieter
✅ Künftige mögliche Kapazitätsengpässe rechtfertigen keine Ablehnung heute
✅ Einen allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz gibt es im Mietrecht nicht – es gilt: wer zuerst kommt, mahlt zuerst
⚠️ Das müsst ihr beachten:

Installation nur durch ein qualifiziertes Fachunternehmen
Ihr tragt die Kosten selbst
Schriftliche Genehmigung beim Vermieter einholen – am besten mit konkretem Angebot

💡 Gilt auch für: Hybridfahrzeuge, E-Bikes und Elektromobile für Gehbehinderte!
https://jurial.de/magazinbeiträge/wallbox-für-mieter-freie-wahl-beim-anbieter

12/05/2026

🔑🚨 Vermieter betritt heimlich die Wohnung – Mieterin bekommt 50 % Mietminderung!
Stellt euch vor: Ihr seid sicher in eurer Wohnung – aber euer Vermieter hat heimlich einen Zweitschlüssel behalten und betritt eure vier Wände ohne euer Wissen. Genau das ist einer Mieterin passiert, und das Gericht hat klar entschieden!
Der Fall: Die Vermieterin wohnte im selben Haus und behielt unbemerkt einen Zweitschlüssel. Die Mieterin bemerkte merkwürdige Dinge – verschobene Türen, doppelt abgesperrte Wohnungstür. Eine Überwachungskamera im Flur brachte die Gewissheit: Die Vermieterin betrat die Wohnung im Bademantel, schaute sich um – ohne jede Erlaubnis.
Das Urteil des AG Bielefeld: 50 % Mietminderung für 8 Monate!
✅ Das heimliche Behalten eines Schlüssels ist bereits ein Mangel der Mietsache
✅ Die Mietminderung tritt automatisch ein – ohne dass ihr sie erst ankündigen müsst
✅ Bereits die latente Gefahr der Privatsphäreverletzung reicht aus – nicht erst der Beweis mehrfacher Einbrüche
✅ Die Privatsphäre ist ein verfassungsrechtlich geschütztes Gut
⚠️ Was bedeutet das für euch?
Habt ihr den Verdacht, dass euer Vermieter unbefugt eure Wohnung betritt oder einen Schlüssel einbehält? Dann könnt ihr die Miete mindern – und im Extremfall sogar kündigen!
💡 Für Vermieter gilt: Einen Ersatzschlüssel nur mit ausdrücklicher, schriftlicher Zustimmung des Mieters behalten – sonst wird es teuer!
https://jurial.de/magazinbeiträge/mietminderung-wenn-der-vermieter-heimlich-die-wohnung-betritt

11/05/2026

🏠✍️ Mietbürgschaft: Eltern unterschreiben – aber ist das wirklich wirksam?
Viele Eltern bürgen für ihre Kinder, damit diese eine Wohnung bekommen. Doch aufgepasst: Wenn bereits die volle Kaution (3 Monatsmieten) gezahlt wurde, ist eine zusätzliche Bürgschaft grundsätzlich unwirksam – sie überschreitet die gesetzliche Kautionsgrenze!
Der Fall: Ein Vater unterzeichnete eine Bürgschaft für seine Tochter, obwohl die Kaution bereits vollständig bezahlt war. Das Bürgschaftsformular stammte von den Vermietern und enthielt eine vorformulierte Erklärung, er biete die Bürgschaft „freiwillig und unaufgefordert" an. Als Mietschulden entstanden, verlangten die Vermieter einen fünfstelligen Betrag.
Die Entscheidung des LG Berlin: Die Klage scheiterte!
✅ Eine Bürgschaft über die Kautionsgrenze hinaus ist nur wirksam, wenn sie der Bürge wirklich unaufgefordert anbietet
✅ Die Beweislast liegt beim Vermieter – nicht beim Bürgen
✅ Eine vorformulierte „Freiwilligkeitserklärung" im Vermieterformular reicht als Beweis nicht aus
✅ Stammt das Formular vom Vermieter, spricht das gegen echte Freiwilligkeit
⚠️ Wichtig für Eltern und Angehörige:
Unterschreibt ihr eine Bürgschaft, weil der Vermieter sie verlangt oder den Mietvertrag sonst nicht abschließt, ist sie in der Regel unwirksam – egal was im Formular steht!
💡 Fazit: Vorformulierte Bürgschaften vom Vermieter kritisch prüfen lassen, bevor unterschrieben wird!
https://jurial.de/magazinbeiträge/mietbürgschaft-wann-ist-sie-wirklich-freiwillig

10/05/2026

🦷🏢 Verlängerungsoption im Mietvertrag? Der Vermieter kann sie NICHT in letzter Sekunde kippen!
Das OLG München hat die Rechte von Gewerbemietern gestärkt: Wer eine vertraglich vereinbarte Verlängerungsoption rechtzeitig zieht, darf auf Planungssicherheit vertrauen – auch wenn das Gebäude den Eigentümer wechselt.
Der Fall: Ein Zahnarzt nutzte seine Option zur Mietvertragsverlängerung bis 2029. Die neue Eigentümerin des Gebäudes wollte davon nichts wissen – und erklärte erst während des laufenden Gerichtsverfahrens, das Objekt in ein Hotel umbauen zu wollen. Viel zu spät, urteilte das Gericht!
Was das OLG München entschied:
✅ Der Widerspruch des Vermieters muss spätestens bis zum Ablauf der Optionsfrist erfolgen
✅ Bei Optionsausübung kurz vor Fristende: Widerspruch muss unverzüglich kommen
✅ Wer selbst 12 Monate Vorlauf fordert, kann nicht bis zum letzten Tag warten
✅ Neue Eigentümer sind an alle Zusagen des Voreigentümers gebunden!
Wichtig für Gewerbemieter:
⚠️ Verlängerungsoptionen im Mietvertrag sind ein starkes Schutzinstrument
⚠️ Beim Eigentümerwechsel: Alle bestehenden Zusagen gelten weiter
⚠️ Ein später Widerspruch ist treuwidrig und unwirksam
💡 Tipp für Immobilienkäufer: Vor dem Kauf unbedingt prüfen, welche Zusagen der bisherige Vermieter bereits gemacht hat – diese Pflichten gehen automatisch über!
https://jurial.de/magazinbeiträge/vermieter-muss-umbauabsichten-rechtzeitig-mitteilen

09/05/2026

🏘️📈 Mieterhöhung wegen „guter Wohnlage" – wann ist das berechtigt?
Grün, ruhig, angesehen – diese Faktoren können dazu führen, dass euer Vermieter einen Zuschlag auf die Miete verlangen darf. Ein aktuelles Urteil aus Bielefeld zeigt, wie das in der Praxis aussieht.
Der Fall: Eine Mieterin stimmte einer Mieterhöhung grundsätzlich zu, lehnte aber den Zuschlag für eine „gute Wohnlage" ab. Sie sah die Lage lediglich als normal an. Der Vermieter klagte – und gewann.
Was macht eine Wohnlage „gut"?
✅ Weitgehende Durchgrünung des Viertels
✅ Grünanlagen in der Nähe (hier: ca. 400 m)
✅ Geringe Lärmbelastung
✅ Positives Image des Wohngebiets
Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger stufte die Wohnlage anhand dieser objektiven Kriterien als gut ein – und ermittelte eine ortsübliche Vergleichsmiete, die sogar noch über dem geforderten Betrag lag.
Das Wichtigste für Mieter:
⚠️ Einfaches Beharren auf der eigenen Meinung reicht vor Gericht NICHT aus
⚠️ Wer die Wohnlageneinstufung bestreitet, muss konkrete Gegenargumente liefern
⚠️ Ein Sachverständigengutachten kann die Miete auch höher festsetzen als vom Vermieter gefordert!
💡 Tipp: Bei Streit über die Wohnlage lohnt sich frühzeitig eine rechtliche Einschätzung – bevor es zum Prozess kommt.
https://jurial.de/magazinbeiträge/mieterhoehung-wann-gilt-eine-wohnlage-als-„gut

08/05/2026

🎭🏠 Oper, Theater & Familie – reicht das für eine Eigenbedarfskündigung?
Ja! Das Landgericht Hamburg hat bestätigt: Vermieter dürfen wegen Eigenbedarfs kündigen, auch wenn sie die Wohnung nur als Zweitwohnsitz für Kulturbesuche und Familientreffen nutzen möchten.
Der Fall: Ein älteres Ehepaar lebte außerhalb Hamburgs und wollte ihre vermietete Stadtswohnung künftig als Zweitwohnsitz nutzen – um nach Theater- und Opernbesuchen zu übernachten und die in Hamburg lebenden Kinder zu treffen. Der langjährige Mieter wehrte sich gegen die Kündigung – und verlor.
Was das Gericht entschied:
✅ Auch ein zeitlich begrenzter Wohnbedarf (Zweitwohnung) ist wirksamer Eigenbedarf
✅ Kulturelle Teilhabe und Familiennähe sind anerkannte vernünftige Gründe
✅ Das Kündigungsschreiben muss den Grund nicht bis ins Detail beschreiben
✅ Später ergänzte Details sind zulässig, wenn der Kern bereits im Schreiben stand
Achtung für Mieter – so scheitert der Widerspruch:
⚠️ Gesundheitliche Härte muss zum Zeitpunkt der Verhandlung noch aktuell bestehen
⚠️ Fehlender Ersatzwohnraum muss mit konkreten Suchbemühungen belegt werden
⚠️ Die Wohnungssuche sollte ab dem Tag der Kündigung dokumentiert werden!
💡 Gut zu wissen: Trotz Niederlage erhielt der Mieter wegen des angespannten Hamburger Wohnungsmarkts eine zusätzliche Räumungsfrist.
https://jurial.de/magazinbeiträge/kulturbesuche-als-grund-f%C3%BCr-eigenbedarskuedigung

07/05/2026

🏢💸 Leerstand im Gebäude? Die Kosten dafür trägt der Vermieter – nicht ihr!
Viele Mieter zahlen in ihrer Nebenkostenabrechnung drauf, ohne es zu wissen: Wenn Einheiten im Gebäude leer stehen und der Vermieter die Kosten nur auf die vermieteten Flächen umlegt, zahlt jeder Mieter automatisch mehr. Das Kammergericht Berlin hat jetzt klargestellt: Das ist unzulässig!
Der Fall: Ein Berliner Gewerbemieter sollte erhebliche Nebenkostennachzahlungen leisten, weil der Vermieter die Kosten nur auf die tatsächlich vermieteten Flächen verteilte – der Leerstand im Objekt blieb außen vor. Das Gericht kippte die entsprechende Vertragsklausel.
Was das Gericht entschied:
✅ Das Leerstandsrisiko gehört zum unternehmerischen Risiko des Vermieters
✅ Formularklauseln, die dieses Risiko auf Mieter abwälzen, sind unwirksam
✅ Das gilt für Gewerbe- UND Wohnraummieter gleichermaßen
✅ Korrekte Berechnungsgrundlage: die GESAMTE Nutzfläche des Objekts
Das solltet ihr prüfen:
⚠️ Steht in eurer Abrechnung „vermietete Fläche" als Umlageschlüssel?
⚠️ Hat euer Gebäude nennenswerten Leerstand?
⚠️ Wenn ja: Ihr zahlt möglicherweise zu viel – und könnt Geld zurückfordern!
https://jurial.de/magazinbeiträge/leerstandskosten-vermieter-darf-risiko-nicht-auf-mieter-abwaelzen

06/05/2026

💰🏠 Wuchermiete gezahlt? Holt euch euer Geld zurück!
Das Landgericht Hamburg hat klargestellt: Wer als Vermieter mehr als das Doppelte der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, handelt sittenwidrig – und muss die überzahlten Beträge zurückzahlen!
Der Fall: Ein Vermieter gab im Mietvertrag 80 m² an – die Wohnung war tatsächlich nur 56 m² groß. Der Quadratmeterpreis lag bei über 15 €, der ortsübliche Wert laut Mietenspiegel bei nur 7,35 €. Das Jobcenter, das die Miete für den Sozialleistungsempfänger überwiesen hatte, klagte – und gewann!
Was das Gericht entschied:
✅ Miete über 100 % der Vergleichsmiete = sittenwidriges Wuchergeschäft
✅ Verwerfliche Gesinnung des Vermieters wird dann automatisch vermutet
✅ Sanierungskosten allein rechtfertigen KEINE Wuchermiete
✅ Der Mietenspiegel ist maßgeblich – pauschale Einwände reichen nicht
Wichtig für Mieter:
⚠️ Vergleichsmiete im lokalen Mietenspiegel prüfen
⚠️ Schon ab 50 % Überschreitung kann ein Wuchergeschäft vorliegen
⚠️ Verjährungsfrist: 3 Jahre ab Kenntnis der überhöhten Miete
💡 Tipp: Falsche Flächenangaben im Mietvertrag können ebenfalls als Indiz für verwerfliches Verhalten des Vermieters gewertet werden!
https://jurial.de/magazinbeiträge/wuchermiete-vermieter-muss-ueberzahlte-miete-zurueckzahlen

05/05/2026

💶🏠 Mieterhöhung: „Ich stimme zu, aber…" zählt vor Gericht NICHT!
Das LG München I hat eine wichtige Entscheidung für Mieter und Vermieter getroffen: Wer einer Mieterhöhung grundsätzlich zustimmt, dabei aber gleichzeitig Zweifel an der Berechnung äußert, hat rechtlich NICHT wirksam zugestimmt.
Der Fall: Eine Vermieterin forderte eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete. Die Mieter antworteten per E-Mail: „Wir stimmen einer Mietanpassung zu" – baten aber gleichzeitig darum, drei Berechnungspunkte im Mietspiegel zu überprüfen. Die Vermieterin ignorierte die Rückfragen und klagte auf Zahlung der Differenz. Sie verlor.
Was das Gericht entschied:
✅ Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist bedingungsfeindlich – kein Vorbehalt erlaubt
✅ Konkrete Zweifel an der Berechnung = keine vorbehaltlose Zustimmung
✅ Eine Zustimmung zu „einer" Mietanpassung ersetzt nicht die Einigung über die genaue Höhe
✅ Vermieter hätten rechtzeitig Zustimmungsklage erheben müssen – diese Frist verstrich
Für Mieter: Rückfragen zur Berechnung klar formulieren – das schützt vor ungewollter Bindung!
Für Vermieter: Einwände von Mietern ernst nehmen und bei Unklarheiten fristgerecht klagen – nicht auf eine günstige Auslegung hoffen!
https://jurial.de/magazinbeiträge/mieterhoehung-zustimmung-mit-nachfragen-gilt-nicht

04/05/2026

🏢📊 Verwalterwechsel zum Jahresende: Der NEUE Verwalter muss abrechnen!
Der BGH hat eine in der Praxis häufig umstrittene Frage nun eindeutig geklärt: Wechselt die WEG-Verwaltung zum 31. Dezember, ist nicht der alte, sondern der neue Verwalter für die Jahresabrechnung des Vorjahres zuständig.
Der Fall: Eine WEG bestellte zum 1. Januar eine neue Verwalterin. Die ausgeschiedene Verwalterin weigerte sich, die Jahresabrechnung für ihr letztes Tätigkeitsjahr zu erstellen – mit Verweis darauf, dass sie zum Entstehungszeitpunkt der Abrechnungspflicht bereits aus dem Amt ausgeschieden sei.
Was der BGH entschied:
✅ Die Abrechnungspflicht entsteht erst am 1. Januar des Folgejahres – nicht am 31. Dezember
✅ Zum 31.12. ausgeschiedene Verwalter haben keine fortwirkende Pflicht zur Jahresabrechnung
✅ Der neue Verwalter muss auch Abrechnungen für Zeiten übernehmen, in denen er noch nicht tätig war
✅ Der alte Verwalter bleibt aber zur Rechnungslegung verpflichtet und muss alle Unterlagen übergeben
⚠️ Wichtig für WEGs: Eine abweichende Regelung – dass der alte Verwalter abrechnet – ist möglich, muss aber ausdrücklich im Verwaltervertrag vereinbart werden!
💡 Tipp: Plant eure WEG einen Verwalterwechsel zum Jahresende? Dann unbedingt die Abrechnungszuständigkeit vertraglich klar regeln!
https://jurial.de/magazinbeiträge/verwalterwechsel-zum-jahresende-wer-muss-abrechnen

Adresse

Zweigertstraße 28-30
Essen
45130

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