07/05/2026
Schöner Erfolg in einem Grundsteuerfall vor dem Finanzgericht Münster.
Mein Mandant ist Eigentümer eines Dortmunder Grundstückes mit einer Gesamtfläche von 16.544 qm.
Der Mandant war zu mir gekommen, nachdem das Finanzamt im Rahmen der Grundsteuerreform den Grundsteuerwert seines Grundstückes auf 2.382.300 € festgesetzt hatte. Der dahingehende Wert lag um ein Vielfaches höher als der bisher festgesetzte Wert.
Ein Einspruchsverfahren des bisherigen Steuerberaters war bereits mit negativer Einspruchsentscheidung durch das FA beschieden worden. Es war also Eile geboten, die Klageaussichten zu beurteilen und bei positiver Beurteilung Klage einzureichen.
Nach Sichtung der Unterlagen war klar, dass das FA auf die gesamte Fläche des Grundstückes einen Bodenrichtwert von 300 €/qm angewandt hatte. Letzteres ist nach der „Reform“ leider oft zu beobachten. Dabei stellt sich die Grundsteuerstelle des FA regelmäßig auf den Standpunkt, dass der vom örtlichen Gutachterachterausschuss (GAA) ermittelte zonale Bodenrichtwert typisierend für die jeweilige gesamte Bodenzone sei und die individuellen Merkmale des Grundstückes aufgrund der Typisierung daher nicht zu berücksichtigen seien. Beurteilt der GAA eine bestimme Zone daher als Wohngebiet, kann z.B. eine sich auf dem Grundstück befindliche Waldfläche nach Ansicht des FA nicht mit dem deutlich niedrigeren Wert für forstwirtschaftliche oder sonstige Flächen im Sinne des BewG und des Nutzungsartenkataloges der ImmowertVO bewertet werden.
Unserer Auffassung müssen jedoch die individuellen Eigenschaften des jeweiligen Grundstückes berücksichtigt werden und die dahingehende Nutzung etwaiger Teilflächen wertmindernd mit anderen Bodenrichtwerten angesetzt werden. Dahingehend erfolgte auch unsere Klagebegründung mit einem entsprechend gründlichen Nachweis der tatsächlichen Nutzung.
Im Rahmen des Klageverfahrens gab der Mandant dann noch ein Wertgutachten im Sinne des § 198 BewG in Auftrag, welches den Grundsteuerwert bereits erheblich nach unten korrigiert hätte und seitens des FA auch anerkannt wurde. Insofern erließ das FA bereits Änderungsbescheide.
Mithin stellte sich die Frage, ob wir es damit gut sein lassen würden und die Erledigung des Rechtsstreits erklären würden. Davon riet ich dem Mandanten jedoch ab. Das Problem bei dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes durch Wertgutachten ist, dass dieses nur für den jeweiligen Hauptfeststellungspunkt gilt. Bereits zum 1.01.2029 steht jedoch der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt an. Mithin hätte der Mandant erneut ein teures Wertgutachten vorlegen müssen, um eine Wertkorrektur zu erlangen. Das Gesetz und die Praxis sieht dahingehend auch keine Erleichterungen durch standardisierte wertmäßige Wertgutachtenanpassungen vor. Daher war es wichtig, dass die Frage über das Vorliegen von Teilflächen und deren unseres Erachtens nach anderer Bewertung auch inhaltlich durch das FG entschieden würde.
Zu unserer Freude stimmte das FG unserer Auffassung bezüglich des Vorliegens von Teilflächen und der dahingehend eben gerade nicht typisierenden Bewertung durch nur einen zonalen Bodenrichtwert zu. Statt 2.382.300 € setzte das FG den Grundsteuerwert auf nur 821.936 € an. Somit ist nicht nur der Grundsteuerwert erheblich minimiert, sondern auch das Problem der Einholung eines Wertgutachtens für die Zukunft obsolet. Denn die jetzt gefundenen Ergebnisse zu den Teilflächen gelten auch über den jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt hinaus.
Dieser Fall zeigt mal wieder, dass die Hinnahme der Grundsteuerwertbescheide in vielen Fällen und insbesondere bei übergroßen und unterschiedlich genutzten Grundstücken nicht hingenommen werden braucht. Vielmehr empfiehlt sich insbesondere bei größeren jährlichen Grundsteuerzahlungen die Prüfung durch einen auf Steuerrecht spezialisierten Rechtsanwalt.
