Schrag & Lachmann Rechtsanwälte

Startseite
Deutschland
Düsseldorf
Schrag & Lachmann Rechtsanwälte

Wir beraten und vertreten Sie gerichtlich und außergerichtlich in zivilrechtlichen Angelegenheiten.

28/07/2026

Termin vor dem Amtsgericht Düsseldorf ⚖️👩‍⚖️
In einem Mietrechtsstreit haben wir für unseren Mandanten einen Vergleich geschlossen mit dem wohl beide Seiten gut leben können. Manchmal ist es einfach sinnvoller sich gütlich zu einigen. Es werden Kosten, Zeit und Nerven gespart und hinterher sind beide Seiten zufriedener. Außerdem wird sofort Rechtssicherheit geschaffen weil ein eventuelles teures und langwieriges Berufungsverfahren nicht mehr möglich ist. Nicht jeder Rechtsstreit braucht ein Urteil. Manchmal ist ein guter Vergleich die beste Lösung.

10/07/2026

Fristlose Kündigung trotz Mietminderungsrecht? Nicht jeder Zahlungsverzug rechtfertigt eine Kündigung des Mietverhältnisses ⚖️

Vor einiger Zeit meldete sich eine junge Mutter bei uns. Ihr war gerade fristlos wegen angeblichen Zahlungsverzugs gekündigt worden. Bei der Kündigung hatte der Vermieter allerdings nicht berücksichtigt, dass unstreitig über mehrere Monate im Winter die Heizung und die Warmwasserversorgung ausgefallen waren.

Unsere Mandantin hat deshalb von ihrem Mietminderungsrecht Gebrauch gemacht. Außerdem hat sie Schadensersatzansprüche wegen der Anschaffung von Heizgeräten und der dadurch entstandenen höheren Stromkosten geltend gemacht.

Dies führte nach unserer Einschätzung dazu, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand gerade nicht vorlag.

Also haben wir der fristlosen Kündigung widersprochen. Wenn tatsächlich Wohnungsmängel vorliegen ist zunächst sorgfältig zu prüfen, ob und wenn ja in welcher Höhe ggfs. Mietminderungsrechte und Schadensersatzansprüche für den Mieter bestehen. Außerdem kann dem Mieter daneben im Einzelfall ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Miete zustehen bis der Mangel behoben ist.

24/06/2026

Mieterhöhung nach Aufzugseinbau? ⚖️🏢
Für einen Mandanten haben wir kürzlich eine Modernisierungsmieterhöhung nach dem Einbau eines Aufzugs in einem Mehrfamilienhaus erfolgreich begleitet.

Der Einbau eines Aufzugs stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b BGB dar. Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen ( sind mehrere Wohnungen betroffen, so sind die umlagefähigen Kosten zunächst sachgerecht auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen, z.B. nach Wohnflächenanteil).

Dabei sind jedoch einige Dinge zu beachten. Die Modernisierungsmaßnahme ist grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c BGB). Nach Abschluss der Arbeiten muss die Mieterhöhung gemäß § 559b BGB in Textform erklärt und nachvollziehbar berechnet werden. Nicht umlagefähige Instandhaltungskosten müssen dabei herausgerechnet werden.

Die erhöhte Miete ist gemäß § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen.

Zusätzlich sind die Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 3a BGB zu beachten. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht um mehr als 3 €/m² Wohnfläche erhöhen. Beträgt die Ausgangsmiete weniger als 7 €/m², gilt eine Grenze von 2 €/m².

In der Praxis scheitern Modernisierungsmieterhöhungen häufig nicht an der Maßnahme selbst, sondern an Fehlern bei der Ankündigung oder der Berechnung. Eine sorgfältige Vorbereitung und Dokumentation ist daher unerlässlich!

17/06/2026

Zwangsräumungen sind für niemanden angenehm.🏘️⚖️.

Aber manchmal lassen sie sich nicht vermeiden, wenn Mieter über Monate keine Miete zahlen und trotz fristloser Kündigung, Räumungsklage und gerichtlichem Räumungstitel auf keinerlei Schreiben oder Kontaktversuche mehr reagieren.

Bei einem unserer Räumungstermine vor kurzem konnte der Gerichtsvollzieher neben der Räumung auch sofort noch die Vermögensauskunft abnehmen.

Dabei zeigte sich, dass bei dem Mieter durchaus Vermögen vorhanden war. Die offenen Mietforderungen werden die Parteien daher auch nach der Räumung noch beschäftigen.

Solche Termine machen aber auch deutlich, dass hinter manchen Verfahren persönliche Belastungen und schwierige Lebenssituationen stehen können. Das ändert aber nichts daran, dass Vermieter ihre berechtigten Ansprüche durchsetzen können müssen, wenn jede Kommunikation scheitert und die Mietrückstände immer weiter anwachsen.

Mietrecht findet für uns als Anwälte nicht nur auf dem Papier statt. Und hinter vielen Verfahren stehen Menschen, deren Lebenswirklichkeit deutlich komplexer ist, als es die Akte erkennen lässt.

02/06/2026

Ausnahmen von der Mietpreisbremse bei Neuvermietung ⚖️🏘️

Die Mietpreisbremse begrenzt bei einer Neuvermietung grundsätzlich die Miethöhe auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Aktuell vertreten wir einen Vermieter, dessen Mieter unter Berufung auf die Mietpreisbremse die Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Miete über mehrere Monate verlangt. Im konkreten Fall greift die Mietpreisbremse jedoch nach unserer Auffassung nicht.

Viele denken bei Ausnahmen von der Mietpreisbremse zuerst an Neubauten. Weniger bekannt ist, dass sie auch dann nicht gilt, wenn eine Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet wird (§ 556f Satz 2 BGB).

Nach der Rechtsprechung reicht dafür nicht jede Renovierung aus. Erforderlich ist, dass die Wohnung durch die Sanierung in wesentlichen Bereichen einem Neubau nahekommt. Häufig wird dabei auch berücksichtigt, ob der Investitionsaufwand etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht.

In solchen Fällen ist also für Vermieter eine sorgfältige Dokumentation der durchgeführten Maßnahmen entscheidend, um im Streitfall darlegen zu können, dass die Mietpreisbremse keine Anwendung findet. Wichtig ist außerdem, den Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrags über das Vorliegen einer solchen Ausnahme zu informieren.

Eine weitere Ausnahme von der Mietpreisbremse kann vorliegen, wenn bereits die Vormiete über der Grenze der Mietpreisbremse lag. Dann darf diese Miethöhe grundsätzlich weiter verlangt werden – vorausgesetzt, die Vormiete war ihrerseits rechtlich zulässig.

24/04/2026

Messie-Wohnung – Manchmal ist es wirklich erschreckend 😔. Welche Rechte haben Vermieter in so einem Fall?

In der Praxis stellt sich häufig die Frage, wie Vermieter reagieren können, wenn sich eine Wohnung in einem stark vermüllten Zustand befindet.

Zunächst gilt:
Auch bei erheblicher Unordnung oder Verwahrlosung bleibt die Wohnung der geschützte Besitz des Mieters. Ein eigenmächtiges Betreten ist grundsätzlich unzulässig.

Ein Zutrittsrecht besteht nur unter bestimmten Voraussetzungen. Nämlich bei berechtigtem Anlass (z. B. konkrete Hinweise auf Schäden an der Mietsache) und nach vorheriger Ankündigung.

Entscheidend ist die rechtliche Einordnung des Zustands der Wohnung:

Bloße Unordnung oder ein „ungepflegter“ Zustand reichen in der Regel nicht aus.
Anders kann es sein, wenn eine Substanzgefährdung der Mietsache vorliegt (z. B. Schimmelbildung, Ungezieferbefall, Brandgefahr) oder andere Hausbewohner beeinträchtigt werden.

In diesen Fällen kommen in Betracht:
👉 Abmahnung mit Fristsetzung zur Beseitigung
👉 ggf. ordentliche oder fristlose Kündigung

Wichtig:
Auch hier gilt – kein Selbstvollzug. Maßnahmen wie eigenmächtige Räumung oder Entsorgung von Gegenständen sind rechtlich unzulässig.

👉 Und was oft übersehen wird:
Messie-Verhalten hat häufig gesundheitliche oder psychische Ursachen. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, frühzeitig Unterstützungsangebote einzubeziehen (z. B. Sozialamt, Sozialpsychiatrischer Dienst, Betreuungsstellen), um eine Eskalation zu vermeiden.

Maßgeblich ist also stets der konkrete Einzelfall und die Frage, ob eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt.

Die Wohnung auf dem Bild habe ich selber betreten…Es ist erschreckend zu sehen, was sich hinter mancher Wohnungstüre verbirgt und dass es Menschen gibt die so leben 😔.

14/04/2026

In unserer Praxis werden wir oft gefragt:
„Kann ich nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs einfach das Schloss austauschen?“ 🔐

Die klare Antwort lautet: Nein! ⚖️

Auch wenn die Kündigung wirksam ist und die Frist abgelaufen ist, darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen oder sich Zutritt verschaffen.

Ein solcher Schlossaustausch kann rechtlich als verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) eingeordnet werden.
Denn: Der Mieter bleibt bis zur Räumung weiterhin im Besitz der Wohnung – und dieser Besitz ist geschützt.

Was stattdessen erforderlich ist:
➡️ Einreichung einer Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht, um einen gerichtlichen Räumungstitel zu erhalten
➡️ Und anschließend die Beauftragung des zuständigen Gerichtsvollziehers

So verständlich der Wunsch nach einer schnellen Lösung ist: Von einem eigenmächtigen Vorgehen ist dringend abzuraten.

Denn neben möglichen Schadensersatzansprüchen kann ein solches Verhalten im Einzelfall auch strafrechtlich relevant sein – etwa im Hinblick auf Hausfriedensbruch oder Nötigung.

31/03/2026

Kündigungsrechte im Gewerbemietrecht – ein kurzer Blick ins Gesetz📖:

Anders als im Wohnraummietrecht gilt hier grundsätzlich Vertragsfreiheit. Gibt es keine individuelle Regelung, greifen die gesetzlichen Vorschriften.

📌 § 580a Abs. 2 BGB:
Bei Geschäftsräumen ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.
➡️ Praktisch bedeutet das: Kündigungsfrist von rund 6 -9 Monaten. Ein Kündigungsgrund ist nicht erforderlich.

📌 Befristete Verträge:
Während der festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung für beide Seiten grundsätzlich ausgeschlossen – es sei denn, sie wurde ausdrücklich vereinbart. Es können außerdem Verlängerungsoptionen vereinbart werden.

📌 Außerordentliche Kündigung (§ 543 BGB):
Aus wichtigem Grund (z. B. erhebliche Vertragsverletzungen) ist eine fristlose Kündigung möglich. Das Recht zur fristlosen Kündigung kann grds. nicht ausgeschlossen werden.

Aus meiner Beratung weiß ich: Gerade bei Gewerbemietverträgen werden Kündigungsfristen und Kündigungsrechte oft unterschätzt oder unklar geregelt – mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen.

👉 Deshalb gilt: Kündigungsklauseln immer genau prüfen – sie sind oft entscheidend für die unternehmerische Flexibilität.

Adresse

Binterimstraße 1
Düsseldorf
40223

Telefon

+49211335505

Webseite

https://www.kanzlei-bilk.de/

Benachrichtigungen

Lassen Sie sich von uns eine E-Mail senden und seien Sie der erste der Neuigkeiten und Aktionen von Schrag & Lachmann Rechtsanwälte erfährt. Ihre E-Mail-Adresse wird nicht für andere Zwecke verwendet und Sie können sich jederzeit abmelden.