03/09/2026
Η εκποίηση πρώτης κατοικίας και το απολίτιστο της Κυπριακής έννομης τάξης:
Φαντάσου να έχεις καταθέσει αγωγή στο δικαστήριο για να προστατεύσεις το σπίτι σου. Η υπόθεση εκκρεμεί. Η δίκη δεν έχει ολοκληρωθεί. Κι όμως, ένα πρωί χτυπά η πόρτα και το σπίτι σου έχει ήδη βγει σε πλειστηριασμό.
Αυτό δεν είναι σενάριο εφιάλτη. Είναι η κυπριακή νομική πραγματικότητα.
Τι επιτρέπει ο νόμος:
Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965, ένας νόμος που γεννήθηκε σε άλλη εποχή, δίνει στις τράπεζες το δικαίωμα να ξεκινήσουν διαδικασία εκποίησης ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς να περιμένουν τη δικαστική κρίση. Χωρίς να αναμένουν αν δίκιο έχει ο δανειστής ή ο πολίτης.
Ο νόμος ορίζει ρητά ότι η εκποίηση μπορεί να γίνει «οποτεδήποτε» ακόμη κι αν εκκρεμεί αγωγή κάποιοι έτσι αποφάσισαν. Κι αν εκδοθεί εντολή πώλησης, ο πλειστηριασμός προχωρά ανεξάρτητα από ό,τι γίνεται στη δίκη.
Αποτέλεσμα αυτού είναι η δικαστική διαδικασία, το μόνο όπλο του πολίτη, ουσιαστικά μα αχρηστεύεται.
Τι λέει το Σύνταγμα:
Το Άρθρο 23 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας κατοχυρώνει το δικαίωμα στην ιδιοκτησία. Κάθε περιορισμός του επιτρέπεται μόνο υπό αυστηρές προϋποθέσεις και πάντα με σεβασμό στην αρχή της αναλογικότητας. Η κατάσχεση και πώληση της πρώτης κατοικίας ενός πολίτη πριν εξεταστεί η αγωγή του είναι δύσκολο να χαρακτηριστεί ανάλογο μέτρο.
Αυτό δεν το λέμε εμείς μόνο.
Το είπε και το ίδιο το Ανώτατο Δικαστήριο. Στην Πολιτική Έφεση αρ. 285/2018, που εκδόθηκε στις 20 Ιουνίου 2024, το Δικαστήριο έκρινε αντισυνταγματικές συγκεκριμένες διατάξεις του νόμου που αφορούσαν τους λεγόμενους «εγκλωβισμένους αγοραστές» ακριβώς επειδή παραβίαζαν τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος.
Το κράτος αναγκάστηκε να νομοθετήσει εκ νέου με τον Ν.110(Ι)/2025, προσπαθώντας να επιδιορθώσει τις συνταγματικές πληγές — αλλά το βαθύτερο πρόβλημα παραμένει καθώς τα συμφέροντα των τραπεζών προέχουν.
Τι λέει η Ευρώπη:
Η Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, στο Άρθρο 8, προστατεύει το δικαίωμα στην κατοικία ως αναπόσπαστο μέρος της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής. Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, στην υπόθεση Jansons v. Latvia, διατύπωσε με σαφήνεια ότι η απώλεια πρώτης κατοικίας αποτελεί τη βαρύτερη δυνατή επέμβαση στο δικαίωμα αυτό και απαιτεί τις πλέον αυστηρές εγγυήσεις.
Η εκποίηση πριν τη δικαστική εξέταση δύσκολα περνά από αυτό το κριτήριο.
Εξίσου καίρια είναι η απόφαση του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης στην υπόθεση Aziz κατά Caixa d'Estalvis de Catalunya, C-415/11. Το ΔΕΕ εξέτασε το ισπανικό σύστημα εκτέλεσης υποθηκών στο οποίο ο δανειολήπτης δεν μπορούσε να επιτύχει αναστολή του πλειστηριασμού ακόμη και όταν προέβαλλε καταχρηστικότητα όρων της δανειακής σύμβασης επειδή το δικαστήριο της κύριας δίκης δεν είχε εξουσία να παρέμβει στη διαδικασία εκτέλεσης.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι αυτό παραβίαζε την Οδηγία 93/13/ΕΟΚ για τις καταχρηστικές ρήτρες, διατυπώνοντας:
«the consumer is in a weak position vis-à-vis the seller or supplier, as regards both his or her bargaining power and his or her level of knowledge»
και καταλήγοντας ότι ένα εθνικό σύστημα που αποκλείει τον καταναλωτή από αποτελεσματική προστασία πριν ολοκληρωθεί η εκτέλεση υπονομεύει «the practical effectiveness» της προστασίας που εγγυάται η Οδηγία.
Η αναλογία με την κυπριακή πραγματικότητα είναι άμεση. Ο Κύπριος δανειολήπτης που αμφισβητεί καταχρηστικές ρήτρες δανειακής σύμβασης ή την ίδια την εγκυρότητα της υποθήκης δεν διαθέτει αυτόματο μηχανισμό αναστολής του πλειστηριασμού κατά τη διάρκεια της εκκρεμούσας δίκης.
Αυτό ακριβώς το κενό καταδίκασε το ΔΕΕ στην Aziz: όταν η εκτέλεση ολοκληρωθεί πριν κριθεί η υπόθεση, οποιαδήποτε μεταγενέστερη δικαστική νίκη του πολίτη καθίσταται κενή περιεχομένου το σπίτι έχει ήδη πουληθεί.
Η κοινωνία δεν μπορεί να αποδέχεται ένα νομικό σύστημα που επιτρέπει στον ισχυρότερο να αδειάσει το σπίτι του αδύναμου πριν μιλήσει ο δικαστής.
Το σωστό, το ηθικό και το δίκαιο επιβάλλει την αυτόματη αναστολή κάθε διαδικασίας πλειστηριασμού πρώτης κατοικίας για όσο χρόνο εκκρεμεί η αγωγή του οφειλέτη ως ήταν ο νόμος πριν τις πρόστυχες τροποποιήσεις από πρόστυχους άνθρωπους.
Είναι αναγκαία η υποχρεωτική δικαστική έγκριση και τελεσιδικία πριν από κάθε εκποίηση κύριας κατοικίας, χωρίς εξαιρέσεις.Ανεξάρτητη εποπτεία της διαδικασίας, με πραγματικά δόντια και πνεύμα δικαίου.
Ο ευνομούμενος πολιτισμός κρίνεται από το πώς προστατεύει τον πιο αδύναμο στην πιο τρωτή του στιγμή.
Η Κύπρος έχει ακόμη δρόμο να διανύσει.
