16/04/2020
SOBRE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA Y LOCALES COMERCIALES (PN-MIPYME-F.SIN ANIMO DE LUCRO)
La Presidencia de la República mediante el Decreto 579 del 15 de abril de 2020, sobre los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO y las PROPIEDADES HORIZONTALES, ordenó lo siguiente:
1. PROHIBICIÓN DE DESALOJO: “Entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020, se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios, incluidos aquellos casos en los que el plazo del arrendamiento y/o su forma de pago se haya pactado por períodos diarios, semanales, o cualquier fracción inferior a un mes, bajo cualquiera de las modalidades contempladas en el artículo 4° de la Ley 820 de 2003.”
NUESTRO CONCEPTO: Si bien lo que la norma indica es que se SUSPENDEN las ordenes que ya existían de desalojo, restitución o diligencia de entregas que estuvieran pendientes, se prevé que tampoco se podrán iniciar dentro de este mismo término esas mismas acciones, máxime cuando no hay autoridades administrativas, policivas ni judiciales en servicio. Abstenerse de realizarlo por vías de hecho (contrarias a los medios legales).
2. REAJUSTE AL CANON DE ARRENDAMIENTO: "Se aplaza el reajuste anual a los cánones de arrendamiento que se tuvieran que hacer efectivos durante el periodo comprendido entre entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020 bien porque se hubiere acordado por las partes, o por virtud del artículo 20 de la Ley 820 de 2003. Concluido éste término, se realizará el ajuste para los meses siguientes."
NUESTRO CONCEPTO: Los arrendadores no podrán incrementar el canon de arrendamiento, ya se que por el contrato de arrendamiento o por la ley se haya ocasionado entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020, aplazándose el incremento para el mes de julio de 2020 en adelante, sin que haya lugar a cobrar el retroactivo por los meses en que originalmente se debió haber efectuado.
3. ACUERDO DIRECTO ENTRE ARRENDADORES Y ARRENDATARIOS RESPECTO DEL PAGO DE LOS CANONES: "Las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del decreto (15 DE ABRIL DE 2020) y el treinta (30) de junio de 2020. En dichos acuerdos no podrán incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes. De no llegarse a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales, el arrendatario pagará la totalidad de las mensualidades correspondientes al periodo mencionado en el inciso anterior, bajo las siguientes condiciones: 1.El arrendador no podrá cobrar intereses de mora al arrendatario, ni penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes, en relación con los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020. 2. El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020."
NUESTRO CONCEPTO: En caso de que EL ARRENDATARIO manifieste al ARRENDADOR su imposibilidad de cumplir con el pago de los cánones pactados al inicio del contrato de arrendamiento, el decreto conmina a realizar ACUERDOS DIRECTOS entre las partes para llegar a una variación conciliada por los canones comprendidos entre el 15 DE ABRIL DE 2020 AL 30 DE JUNIO DE 2020.
En caso de que las partes NO PUEDAN LLEGAR A UN ACUERDO DIRECTO, el gobierno: 1. Prohibe imponer sanciones o multas, en relación con los canones causados entre las fechas ya indicadas. 2. EL ARRENDATARIO debe pagar los canones dejados de pagar y causados entre los periodos del 15 DE ABRIL Y 30 DE JUNIO DE 2020, junto con intereses corrientes equivalentes a la mitad que la Superfinanciera determine para esos periodos, hasta el momento en que se realice el pago.
IMPORTANTE: La OBLIGACION de pago de los canones entre esas fechas persisten. Nada dijeron de los canones de marzo y el causado entre el 1 y 5 de abril de 2020, los cuales quedan incólumes.
4. PRÓRROGA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO: Los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento y entrega del inmueble al arrendador se haya pactado para cualquier fecha dentro del lapso de duración de la declaratoria de la Emergencia Económica, Social y Ecológica, se entenderán prorrogados hasta el treinta (30) de junio de 2020, continuando vigente la obligación de pago del canon. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.
NUESTRO CONCEPTO: No se podrá entonces dar por terminado los contratos que, dentro del marco del contrato de arrendamiento o la ley, se entendían terminarían por expiración del plazo entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio del mismo año. Es decir, solo a partir del 1 de julio de 2020 se retomarán las acciones tendientes a la terminación y entrega. La obligación del pago del canon persiste en esos periodos.
Esta misma disposición se extiende para los contratos de arrendamiento que iban a INICIAR en el trascurso del 15 DE ABRIL DE 2020 al 30 DE JUNIO DE 2020.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
1. DESTINACION DEL FONDO DE IMPREVISTOS: Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, los administradores de las propiedades horizontales que hayan visto afectado su recaudo de cuotas de administración, podrán hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos, para cubrir los gastos habituales de operación de la copropiedad, requiriendo únicamente la aprobación previa del Consejo de Administración. Los recursos del Fondo de Imprevistos deberán destinarse prioritariamente al mantenimiento de los contratos de trabajo del personal empleado en la propiedad horizontal y a la ejecución de los contratos con empresas de vigilancia, aseo, jardinería y demás unidades de explotación conexas, complementarias o afines.
2. CUOTAS DE ADMINSTRACION DE ZONAS COMUNES: Durante periodo comprendido la vigencia presente decreto y el treinta (30) junio de 2020, el pago de cuotas administración zonas comunes podrá en cualquier momento de cada mes sin mora, penalidad o sanción alguna proveniente la ley o acuerdos entre partes.
3. REAJUSTE DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN DE ZONAS COMUNES. Se aplaza el reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
Concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, las mensualidades se pagarán con el reajuste anual correspondiente.
