30/08/2020
Arrendamiento de vivienda urbana
El contrato de arrendamiento está regulado en el artículo 1973 del código civil en el que se indica que a través de esta figura se obligan dos personas, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar un precio determinado. Ahora, hablando específicamente de vivienda urbana el legislador expidió la ley 820 de 2003, en ella se encuentran regulados los derechos y obligaciones de las partes, el subarriendo, el valor máximo de la renta y las causales de terminación del mismo.
Partes del contrato de arrendamiento
▶ Arrendador
es la persona que entrega el bien en arriendo, generalmente es el dueño, pero también puede serlo el poseedor, es decir, aquella persona que tiene como finalidad el adquirir la propiedad de un bien por el paso del tiempo. En este caso el contrato es inoponible al verdadero dueño, o sea que este puede pedir que se le restituya el bien y el poseedor deberá indemnizar al arrendatario.
▶ Arrendatario
Es la persona a la que se le arrienda el bien. Por regla general, los arrendadores y las inmobiliarias exigen a un codeudor quien es una persona que ayuda a asegurar el cumplimiento de las obligaciones.
Contenido del contrato de arrendamiento
▶ Elementos esenciales
El contrato de arrendamiento debe tener como mínimo dos elementos, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, esta debe ser determinada, es decir, debe quedar clara su identificación con el fin de que se pueda localizar fácilmente. Por otro lado, está el precio o canon que puede pactarse en moneda nacional o extranjera, aunque el artículo 19 de la ley 820 indica que si el precio se pacta en moneda extranjera el pago debe realizarse con moneda nacional.
▶ Elementos accidentales
Las partes pueden estipular todo aquello que a bien tengan, siempre y cuando no lo hagan en contra de lo que estipule la ley. A continuación, se muestran algunos ejemplos de lo que se puede pactar como elementos accidentales:
▷ Cláusula penal: esta es una sanción que se pacta a favor de una o de ambas partes, se pacta con el fin de recibir un dinero cuando hay incumplimiento de una o de todas las obligaciones, este incumplimiento tiene que ver con la ejecución tardía o defectuosa de la obligación. Su valor tiene un límite, este no puede ser mayor al doble de la obligación principal, es decir, al doble de los cánones del período inicial.
▷ Cláusula compromisoria: con esta se busca que en caso de que se presente un conflicto entre las partes, este no sea conocido por la justicia ordinaria sino por un tribunal de arbitramento.
▷ Cláusula de opción de compra: en esta cláusula se pacta que el arrendador conceda al arrendatario la opción de que pueda comprar el bien.
▷ Cláusula de preferencia: aquí el arrendador se obliga a preferir al arrendatario en caso de que vaya a vender el inmueble. Esta cláusula no puede ser superior a un año y si se establece por un término mayor se reduce.
▷ Cláusula de apropiación de mejoras: busca que las mejoras que se realicen queden a favor del propietario del inmueble.
