16/01/2021
Pasos a tener en cuenta al comprar una propiedad inmobiliaria en una subasta de ejecución hipotecaria en Chile:
1.- La subasta de ejecución hipotecaria (o Remate Judicial) se realiza en un juzgado civil ante un juez, quien realiza la subasta y vende la propiedad al mejor postor. Dicho acto puede ser realizado compareciendo personalmente al despacho del juez, o mediante una videoconferencia generada por el tribunal, en cuyo caso se le informara el numero de chat y se le asignara su clave secreta. Los mas usados sistemas de videoconferencia son la plataforma zoom y google meetings, pero puede haber otro.
2.- Para diferenciar de los remates, la ventas bancarias de inmuebles comúnmente se realizan para vender la propiedad que un banco adquirió anteriormente en una subasta judicial, y que luego debe vender nuevamente. Para lo anterior, la puede vender directamente, o mediante una subasta privada, y en este ultimo caso con la asistencia de un martillero público.
3.- La subasta de ejecución hipotecaria donde se vende el inmueble, forma parte de un juicio ejecutivos, que se rige por las disposiciones de la ley general de bancos (DFL 3 del año 1997, modificado por ley 21.130 del año 2019) y por el Código de Procedimiento Civil.
Si la propiedad inmobiliaria tiene más de un embargo, ordenado por el tribunal que lleva a cabo la subasta y también por otros tribunales, la presente subasta deberá contar con la autorización previa de estos otros tribunales para realizar la subasta, y antes de realizarse la misma, o de lo contrario la venta en publica subasta es nula por aplicación del articulo 1.464 Nº 2 del Código Civil. Dicha autorización puede darse mediante exhortos de un tribunal a otro, que, atendida la ley de tramitación electrónica, se efectúa por interconexión” del sistema informático de tribunales, según lo dispone el artículo 10 de la ley 20.886, y lo señala el articulo 25 del Auto Acordado de la Corte Suprema Nº 21-2016 que regula el funcionamiento de tribunales que tramitan electrónicamente.
4.- El día de la subasta, y siendo posible, el postor deberá llenar una solicitud en el Juzgado Civil, junto con los demás postores, presentando un deposito en la cuenta corriente del tribunal o vale vista bancario consignando el 10% de la “valor mínimo del remate”, endosable, todo según lo dispongan las bases del remate ya acompañadas al tribunal y publicadas. Dicho depósito debe efectuarse comúnmente a mas tardar hasta el mediodía del día anterior del remate. Como se señala, este procedimiento debe estar señalado en las bases del remate presentadas en el juicio por el abogado ejecutante. Por lo general, de haberse depositado, se deberá enviar, al correo electrónico señalado por el tribunal, una copia del comprobante del depósito. Luego de recibido, el tribunal debería entregar una clave y numero para participar en la videoconferencia. De ser el remate llevado en forma presencial, se deberá acudir puntualmente con su cedula de identidad y original del comprobante de depósito. Cualquier retraso de minutos en comparecer, imposibilita su ingreso al remate. Si no comparece, o compareciendo no se adjudica el inmueble, podrá pedir la devolución de su dinero, solicitándolo mediante un escrito. El dinero comúnmente será devuelto en la forma de un cheque endosable por el mismo monto (no se da "interés" por el dinero). Nuevamente, el procedimiento y velocidad de entrega del cheque o devolución de su dinero, puede sufrir ciertas modificaciones a raíz de no atenderse publico en tribunales, debido a la contingencia sanitaria y estado de excepción constitucional.
5.- El monto de la “oferta mínima” que se debe hacer en cada remate, depende si el trámite es un procedimiento de ejecución hipotecaria (como es el caso que se comenta) o si se tratase de un procedimiento de ejecución común (tramitado conforme al Código de Procedimiento Civil). En este caso y siendo un juicio hipotecario, el monto de la oferta mínima será el monto de la deuda, medido en unidades de fomento (UF), que es una unidad de cuenta indexada. En el segundo caso tratándose de un procedimiento común de cobro de deudas, la oferta mínima será la tasación del inmueble que efectúa el Servicio de Impuestos Internos para el pago de contribuciones (impuesto territorial) del semestre en cuestión, razón por la cual el abogado ejecutante debió haber acompañado un certificado de avalúo de dicho semestre. Dicha oferta mínima, como se señaló, incide en el monto a depositar por 10% de garantía señalado en el párrafo anterior.
6.- Con el valor de la garanta pagado, y de tratarse de un remate llevado por medio de videoconferencia, se le asignará una clave única, que le permite participar en dicha videoconferencia el día y hora acordada. Es recomendable, y de tratarse de videoconferencia zoom, bajar la aplicación zoom anticipadamente y hacer una prueba con algún conocido. Además entrar al remate unos 10 minutos antes, aunque lo dejaran sin conexión durante algunos minutos en lo que se denomina "sala de espera".
De tratarse de un procedimiento presencial, Ud. se deberá presentar con su cedula al día y su boleta. Participará en el remate, donde es posible que el juez puede determinar un mínimo de aumento entre cada oferta de 500.000 pesos, o dejar una oferta superior libre.
Si usted desea adjudicarse la propiedad así lo deberá señalar al juez, ofreciendo una cifra superior en un plazo breve luego de la oferta anterior. Es importante señalar que el mínimo en la ejecución hipotecaria es el valor de la deuda medida en UF, por lo que el "dinero" que el banco hipotecario tiene para adjudicarse el inmueble es precisamente ese mínimo (no así con el procedimiento general donde el acreedor puede tener una cantidad de crédito muy superior al avalúo fiscal, con la cual adjudicarse el inmueble).
Luego de adjudicada la propiedad en dicho procedimiento presencial o efectuado mediante videoconferencia, Ud. deberá pagar el saldo del precio de adjudicación, en el plazo señalado en las bases, que comúnmente puede ser 30 días, aunque hay casos en que se pide el saldo al 5to día, así que atención a las bases. Una vez efectuado el pago y acreditado este en el tribunal, enviando la boleta por coreo electrónico al secretario u otro ministro de fe acreditado, el adjudicatario (comprador) deberá presentar en el mismo juzgado una solicitud para:
• Celebrar el CONTRATO DE ADJUDICACION EN REMATE PUBLICO, que será firmado ante notario público, por el juez (en representación del propietario) y Ud. como adjudicatario.
• Liberar la propiedad de los embargos o prohibiciones de enajenar (medidas precautorias) restantes, que también estén registrados en el Conservador de Bienes Raíces, por resoluciones en otros juicios en el mismo u otros tribunales. Este trámite debe contar con la asistencia de un abogado. Para lo anterior debería antes de haberse participado en el remate, haberse solicitado en el conservador un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, con litigios pendientes.
Nota: De haber existido otra hipoteca, de mismo banco u otro, previo al remate el abogado ejecutante debería haber efectuado un tramite llamado "LA CITACION DE ACREEDORES HIPOTECARIOS", para que ellos decidan si desean comparecer como acreedores con su hipoteca y pagarse antes del acreedor hipotecario ejecutante (si la hipoteca del citado fue inscrita en el CBR antes que el ejecutante), o pagarse del saldo del precio pagado (si su hipoteca fue inscrita en el CBR después, y queda dinero que recibir).
NOTA 2: Por favor pedir por anticipado que tribunal le acredite por escrito un correo habilitado para que Ud. pueda acreditar el pago del saldo del precio, de lo contrario Ud. puede haber pagado y aun así quedar sin haber cumplido dicho paso, y perder la garantía del 10%, y tramitar la devolución del saldo del precio un tiempo considerable.
7.- Una vez firmado el nuevo contrato de adjudicación en remate, el adjudicatario debe solicitar:
• Se notifique al Conservador de Bienes Raíces, la resolución judicial con que autoriza liberar todos los embargos restantes (mediante un Receptor Judicial). Se incluyen los embargos de otros tribunales y el embargo del propio juicio.
• Inscribir en el mismo Conservador el contrato de adjudicación, que firmó en notaria, que lo identifica como el nuevo propietario.
El Conservador de Bienes Raíces debe eliminar el o los embargos e inscribir el contrato de adjudicación a nombre del adjudicatario, o bien puede presentar “reparos” durante el proceso de inscripción, en cuyo caso el adjudicatario deberá corregir cualquier defecto o situación señalada, e insistir nuevamente con el Conservador. Recomendable acompañar una minuta explicativa.
IMPORTANTE: En esta etapa es recomendable actuar con diligencia en subsanar reparos e inscribir, para evitar se generen nuevos juicios y embargos o prohibiciones contra el anterior dueño (algunas veces inventadas por este mismo, para evitar transferir la propiedad).
8.- Una vez alzado (cancelado) el o los embargos e inscrito el contrato de adjudicación a nombre del adjudicatario, este deberá solicitar al Conservador de Bienes Raíces una copia de la nueva inscripción, denominada “copia de dominio con vigencia”, que es su título de propiedad, y solicitar además un nuevo certificado de hipotecas y gravámenes con litigios, que demuestre que su nueva propiedad está libre de embargos, otras limitaciones y juicios.
NOTA: Los embargos inscritos son mas fáciles de reconocer, pues se ven al margen de la inscripción de dominio, pero las hipotecas solo se conocerán si solicita el certificado de hipotecas y gravámenes (que es un certificado de Hipotecas, Gravámenes, Prohibiciones e Interdicciones), con litigios.
Aun así pueden haber embargos no inscritos, e hipotecas no inscritas, así como la declaración de bien familiar respecto del inmueble (con usufructo), o algún otro gravamen como un usufructo a favor de un tercero.
Suerte,
Gonzalo Guzmán Canepa
Abogado
