28/05/2019
NUEVA LEY DE ALZAMIENTO DE HIPOTECAS Y PRENDAS
¿Qué significa que un bien esté hipotecado o prendado?
Cuando hipotecas tu propiedad, entregas al Banco o entidad financiera el derecho para que,
en caso de que no cumplas con el pago de la deuda (por ejemplo, un crédito hipotecario),
éste venda el inmueble y con ese dinero se pague dicha deuda. De este modo, la hipoteca
garantiza o “cauciona” el pago del crédito.
Cuando se trata de bienes muebles, es decir, distintos de un terreno, casa o departamento,
los bienes dados en garantía quedan afectos a una prenda, permitiéndole al Banco o entidad
financiera vender el bien en caso de que no cumplas con el pago de la deuda garantizada
con esa prenda.
¿Dejo de ser dueño cuando mi casa está hipotecada, o mi auto está afecto a una prenda?
Cuando hipotecas o das en prenda un bien no dejas de ser dueño de ese bien, pero por regla
general quedas sujeto a ciertas prohibiciones, como la de vender o enajenar el bien
mientras permanezca hipotecado o en prenda.
¿Qué significa “alzar” una hipoteca o una prenda?
Tanto las hipotecas como las prendas se inscriben en un registro especial, que permite que
las demás personas puedan conocer si un bien está dado en garantía y sujeto a la
prohibición de ser vendido o enajenado. Es por eso que cuando se termina de pagar la
deuda, la hipoteca o prenda debe “alzarse” o “cancelarse”, lo que significa eliminarla del
registro público, con el fin de que quede constancia que la propiedad o el bien no se
encuentra garantizando deudas pendientes o tiene alguna de las prohibiciones
mencionadas.
¿Dónde se regula el alzamiento de hipotecas y prendas?
El alzamiento de hipotecas y prendas que garanticen créditos se encuentra regulado en la
Ley N° 19.496, sobre protección de los derechos de los consumidores (para el alzamiento
de hipotecas) y en la Ley de Prenda sin Desplazamiento contenida en el artículo 14 de la
Ley N° 20.190, de 2007 (para el alzamiento de prendas).
Estas leyes fueron modificadas por la Ley N° 20.855 de Alzamiento de Hipotecas y Prendas,
publicada en el Diario Oficial el 25 de septiembre de 2015, que entró en vigencia el día 23
de enero de 2016.
¿Cuál es el objetivo de la nueva Ley de Alzamiento de Hipotecas y Prendas?
El principal objetivo de esta ley es liberar al deudor que ha pagado totalmente sus deudas
de la obligación de realizar trámites o gestiones e incurrir en gastos para que el Banco o
entidad financiera haga el alzamiento de la hipoteca o prenda asociada a dicha deuda.
Para alcanzar dicho objetivo, de acuerdo a la nueva ley es obligación del Banco alzar la
prenda o hipoteca, lo que significa:
1. Que una vez pagado totalmente el crédito, es el Banco el responsable de otorgar la
escritura pública de alzamiento de la hipoteca y de los demás gravámenes y
prohibiciones que se hayan constituido e ingresarla para su inscripción –
subinscripción o anotación marginal a la inscripción que se cancela– en el
Conservador de Bienes Raíces respectivo. Para ello no es necesario que el deudor
realice una solicitud ni dé aviso alguno al Banco.
2. En el caso de los alzamientos de prendas sin desplazamiento y de cualquier otro
gravamen o prohibición, éstos deberán otorgarse por el Banco o entidad financiera
una vez efectuado el pago íntegro de la o las obligaciones caucionadas por dicha
prenda (garantía). Para tal efecto, el Banco estará obligado a otorgar el “acta de
alzamiento” mediante escritura pública o por instrumento privado autorizado y
protocolizado en el registro del mismo notario que lo autorizó. Dicha acta de
alzamiento deberá ser enviada por el notario al Registro de Prendas sin
Desplazamiento que lleva el Servicio de Registro Civil e Identificación para su
inscripción (alzamiento).
3. Los trámites de alzamiento señalados en los numerales anteriores deben ser
pagados por el Banco o institución financiera.
¿Qué es una hipoteca específica o prenda sin desplazamiento que opera como garantía
específica, y cuál es la diferencia con una hipoteca general o prenda sin desplazamiento
que opere como garantía general?
La hipoteca específica o prenda sin desplazamiento que opera como garantía específica es
aquella que garantiza una única y determinada obligación (por ejemplo, un crédito
hipotecario).
La hipoteca general o prenda sin desplazamiento que opera como garantía general
(denominadas, respectivamente, cláusula de garantía general hipotecaria y cláusula de
garantía general prendaria) no garantiza una específica o determinada obligación de
crédito, sino que garantiza todas las obligaciones presentes o futuras que tenga o vaya a
tener una persona en favor de un mismo Banco o institución financiera.
¿Cuál es el plazo que la nueva Ley de Alzamiento de Hipotecas y Prendas entrega a los
Bancos o instituciones financieras para realizar el alzamiento?
El plazo máximo dispuesto por la nueva ley para que el Banco o institución financiera envíe
los documentos para el alzamiento a las instituciones correspondientes es de 45 días.
Tratándose de una hipoteca específica o de una prenda sin desplazamiento que opere como
garantía específica dicho plazo se empezará a contar desde el día que la deuda quede
totalmente pagada.
En caso de créditos caucionados con hipoteca general o con una prenda sin desplazamiento
que opere como garantía general el plazo de 45 días se cuenta desde la solicitud del deudor,
a menos que éste decida mantener la garantía.
¿Existen gastos asociados al alzamiento?
De acuerdo con la nueva ley, los gastos de alzamiento deberán ser cubiertos por el Banco o
institución financiera.
Por consiguiente, el deudor no deberá efectuar pago alguno, ni por gastos de notaría ni por
costos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces o Registro Civil, según
corresponda.
¿De qué forma se otorga el alzamiento de las garantías?
La nueva ley regula dos formas de otorgar el alzamiento: escritura de alzamiento individual
y escritura de alzamiento otorgada de forma masiva o colectiva.
La escritura individual es la que contiene el alzamiento de una hipoteca de un solo deudor,
que ahí se individualiza.
En el caso de escrituras de alzamiento masivas o colectivas, la entidad financiera otorga una
escritura pública que contiene un listado o nómina de gravámenes o prohibiciones,
individualizando la foja, número, año, registro y el Conservador de Bienes Raíces a cargo del
mismo, sea que tales gravámenes o prohibiciones se refieran a uno o más deudores.
De la misma forma se podrá proceder a los alzamientos de prendas sin desplazamiento.
Cualquiera sea la forma de otorgamiento del alzamiento, esto es, individual o masiva, la
nueva ley impone al proveedor de servicios financieros, en éste caso BancoEstado, la
obligación de otorgar el alzamiento no sólo de la hipoteca o prenda, según el caso, sino
también de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido para fortalecer
dicha garantía.
De conformidad a la ley, los notarios y conservadores no pueden negarse a autorizar las
escrituras públicas o practicar las inscripciones, sin perjuicio de cobrar los honorarios que
les correspondan, los que son de cargo del Banco o institución financiera.
¿Debo acercarme a alguna oficina de BancoEstado a solicitar o requerir el alzamiento de
la hipoteca o prenda sin desplazamiento?
Si se trata de una hipoteca específica o de una prenda sin desplazamiento que opere como
garantía específica, el Banco otorgará el alzamiento sin necesidad de requerimiento o
solicitud expresa del cliente, una vez pagada la totalidad de la deuda.
Tratándose de créditos garantizados con hipoteca general o con una prenda sin
desplazamiento que opere como garantía general, BancoEstado informará por escrito al
deudor que no tiene deudas pendientes con el Banco encontrándose íntegramente
pagadas. Efectuada por BancoEstado dicha comunicación, el deudor podrá elegir entre
mantener la vigencia de la garantía otorgada o bien requerir, por cualquier medio físico o
tecnológico idóneo, el otorgamiento de la escritura de alzamiento de la referida hipoteca
general y de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido al efecto, y su
ingreso para inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo o en el Registro de
Prendas sin Desplazamiento, gestiones que serán de cargo y costo de BancoEstado.
¿De qué manera podré tomar conocimiento del alzamiento de la garantía?
De acuerdo con lo señalado por la nueva ley, efectuada la cancelación por el Conservador
de Bienes Raíces (hipotecas) o por el Servicio de Registro Civil e Identificación en el Registro
de Prendas sin Desplazamiento (prendas), el Banco debe informar al deudor por escrito por
cualquier medio físico o tecnológico idóneo dentro de los 30 días siguientes a la cancelación.
¿Es necesario que el deudor firme la escritura de alzamiento de hipoteca o prenda
otorgada por BancoEstado?
No es necesario, ya que el alzamiento requiere solamente la declaración de voluntad del
Banco, o la respectiva entidad financiera (sea que se trate de un acreedor hipotecario o
prendario). Lo anterior significa que la escritura de alzamiento debe ser firmada únicamente
por un representante de BancoEstado o, cuando proceda, por el cesionario de los créditos
(sea que se trate de créditos hipotecarios o prendarios).
Cabe señalar que, de acuerdo a la ley, la hipoteca específica se extingue junto con la
obligación principal (así, por ejemplo, efectuado el pago total de la obligación garantizada
la hipoteca deja de subsistir). Sin embargo, es necesario que se cancele la inscripción de la
hipoteca o prenda en los registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces o del
Registro Civil para que quede constancia de que tales garantías no se encuentran vigentes.
En caso de dudas o consultas puede escribirnos al correo
electrónico [email protected].
Documento extraido de la pagina web del Banco del Estado que explica como funciona la ley de alzamiento de hipotecas y prendas, que no tiene costos para el consumidor
