Pierre-Marc Choinière Immobilier

Pierre-Marc Choinière Immobilier Courtier Immobilier commercial spécialisé en 5 logements et plus, immeubles commerciaux affilié à Royal LePage du Quartier

09/03/2026

À première vue, 108 333 $ par porte attire l’œil. Mais avec un TGA normalisé de 4,01 %, ce n’est pas le cashflow qui fait le dossier. La question devient : combien de capital faut-il immobiliser pour obtenir le rendement recherché?

Sans BV, le scénario retenu demande 247 380 $ de mise de fonds, avec un TRI projeté de 24,49 % sur 5 ans. Avec une balance de vente hypothétique de 200 000 $ à 5 %, une portion majeure de cette équité pourrait être remplacée par du financement vendeur. C’est là que le rendement sur le capital investi peut être amplifié : moins d’argent comptant immobilisé pour participer à la même création de valeur.

La contrepartie est simple et beaucoup moins sexy : 10 000 $ d’intérêts par année et 200 000 $ de capital à rembourser. Le dossier devient donc davantage dépendant du refinancement et de la progression du revenu net. La BV est un excellent levier quand la sortie est planifiée; sans sortie crédible, c’est simplement une dette de plus avec un beau costume.

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09/03/2026

9 logements, 247 380 $ de mise de fonds sans BV… contre environ 47 380 $ avec une balance de vente hypothétique de 200 000 $. Même immeuble, même financement bancaire, mais une structure de capital complètement différente.

La BV peut améliorer fortement le rendement sur l’équité, mais elle vient aussi avec un coût et une stratégie de sortie à prévoir.

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09/02/2026

1er vidéo de 3.

Aussi bon en immobilier et en rachat d'entreprise, il a son bon, son beau et son mauvais

La balance de vente peut débloquer une transaction… mais encore faut-il que le prêteur l’accepte.

Elle peut réduire la mise de fonds immédiate, mais elle augmente aussi le levier financier.

Dans le marché actuel, certaines banques sont réticentes et certains prêteurs refusent carrément tout rang hypothécaire supplémentaire.

Les prêteurs privés ou alternatifs peuvent parfois être plus ouverts, mais ça demeure du cas par cas.

Dans cet article, j’explique comment fonctionne la balance de vente, ses avantages, ses limites et surtout pourquoi le remboursement doit être planifié dès le départ.

Pour l'article complet, le lien est dans les commentaires

Et non ce n'est pas illégal...

09/02/2026

La stratégie de sortie devrait venir avant le choix du financement.

Avec ce 5 logements de Rosemont–La Petite-Patrie, trois avenues peuvent être étudiées : occuper le grand 9½, créer de la valeur puis envisager une revente éventuelle de cette unité en copropriété si la conversion est permise, ou conserver l’ensemble à long terme.

Dans les deux premiers cas, la flexibilité du financement devient particulièrement importante. Je privilégierais donc un financement personnel ou résidentiel à valider selon l’occupation réelle, l’admissibilité et le prêteur. Pour la détention à long terme, le scénario SCHL dès l’acquisition est beaucoup plus naturel dans l’analyse actuelle.

Un seul immeuble, mais plusieurs façons de créer de la valeur. C’est justement ce qui rend le dossier intéressant.

09/02/2026

Un bon immeuble ne se résume pas toujours à son TGA. Parfois, sa vraie valeur vient du nombre de stratégies qu’il permet.

Ce 5 logements de Rosemont–La Petite-Patrie est affiché à 1,299 M$ et comprend quatre 4½ ainsi qu’un grand 9½. Dans mon analyse, trois avenues ressortent : l’occuper comme propriétaire occupant, créer de la valeur puis étudier une revente éventuelle du grand logement en copropriété si toutes les conditions le permettent, ou conserver l’actif à long terme.

09/01/2026

Oui, il existe encore des immeubles pouvant fonctionner avec un financement SCHL dans de bons secteurs.

À Québec, ce 5 logements est affiché à 938 000 $, soit environ 187 600 $ par porte. Le TGA normalisé est de 4,71 % et le dossier conserve un potentiel d’optimisation des revenus.

Dans mon scénario SCHL Standard 40 ans, environ 175 000 $ de mise de fonds permettent d’atteindre un RCD de 1,007. Le scénario projette aussi une valeur d’environ 348 000 $ à cinq ans pour 100 000 $ investis, soit un TRI de 28,32 %.

Le point important : ce n’est pas une garantie d’approbation SCHL. C’est un exemple qui montre qu’un prix sous 1 M$, un secteur à forte demande et un financement assuré peuvent encore se rencontrer dans le même dossier.

09/01/2026

Oui, il existe encore des immeubles pouvant fonctionner avec un financement SCHL dans de bons secteurs.

À Québec, ce 5 logements est affiché à 938 000 $, soit environ 187 600 $ par porte. Le TGA normalisé est de 4,71 % et le dossier conserve un potentiel d’optimisation des revenus.

Dans mon scénario SCHL Standard 40 ans, environ 175 000 $ de mise de fonds permettent d’atteindre un RCD de 1,007. Le scénario projette aussi une valeur d’environ 348 000 $ à cinq ans pour 100 000 $ investis, soit un TRI de 28,32 %.

Le point important : ce n’est pas une garantie d’approbation SCHL. C’est un exemple qui montre qu’un prix sous 1 M$, un secteur à forte demande et un financement assuré peuvent encore se rencontrer dans le même dossier.

Pour plus d’informations, contacter moi en privé

08/31/2026

On peut sortir le gars de la comptabilité, mais pas la comptabilité du gars.

Si je recommençais aujourd’hui, je ne chercherais pas nécessairement l’immeuble avec le scénario le plus spectaculaire.

Je chercherais surtout un actif bien localisé, bien entretenu, avec des loyers encore sous le marché et une stratégie réaliste permettant de récupérer une partie importante du capital investi.

08/31/2026

Un immeuble rénové sous 1 M$ peut être plus intéressant qu’un rendement spectaculaire sur papier.

À Drummondville, ce 5 logements est affiché à 879 000 $. Plusieurs logements ont été rénovés et l’immeuble est entièrement loué.

Le financement demeure serré, mais le dossier peut être intéressant pour un investisseur qui privilégie un actif déjà amélioré plutôt qu’un chantier majeur dès l’acquisition.

08/30/2026

Pour fêter le 25 anniversaire de sa rentrée au cégep, le thème est back to school 2001

Un immeuble d’optimisateur ne se juge pas seulement avec les revenus d’aujourd’hui.

Ce 5 logements en Estrie est affiché à 649 000 $, soit environ 129 800 $ par porte. Les rendements actuels sont plutôt modestes, mais plusieurs loyers sont bas et le scénario d’analyse utilise volontairement des références générales prudentes.

Avec des logements mis à jour, le potentiel locatif pourrait être supérieur, à condition que les comparables du marché le confirment. Ici, la création de valeur passe davantage par l’exécution que par le cash-flow actuel.

Adresse

133 Boulevard Saint-Luc #104
Saint-Jean-sur-Richelieu, QC
J2W2G7

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