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gabrielalb.adv, Votorantim (2026)

15/06/2021

Essas imagens retratam bem as principais características e as dificuldades enfrentadas por famílias que residem em áreas irregulares:
- Rede elétrica irregular (gato). Risco de incêndio e de acidentes graves com pessoas eletrocutadas, perda de eletrônicos e eletrodomésticos, entre outros.
- Ausência de drenagem e pavimentação. Ruas em condições precárias de circulação. Quando chuvas são mais intensas as ruas f**am intransitáveis. Risco de alagamento em determinados pontos em virtude da ausência de drenagem. Danos materiais e risco de doenças como leptospirose, dengue, entre outras. Certa vez, em uma de minhas visitas em uma ocupação irregular, a liderança local me contou que pessoas haviam falecido em épocas de enchente por causa da “doença do rato”. Como se fosse algo normal... que faz parte da triste rotina daquelas pessoas.
- Arruamento irregular e “estrangulado” ou muito estreito em diversos pontos, o que dificulta a passagem de caminhões de coleta de lixo, caminhões de corpo de bombeiros, ambulâncias, dentre outros. A regularização fundiária deve ser trazer soluções para esses problemas, evitando a remoção de famílias, sempre que possível.
- Saneamento básico. Como essas áreas na maioria das vezes não são atendidas por sistema de coleta e tratamento de esgoto, todos os resíduos provenientes do local são despejados em rios e córregos, o que causa um prejuízo grave ao meio ambiente. E esse impacto é absorvido por toda a população.
- Endereço formal. Em conversa com uma moradora desse local a mesma relatou que teve sérias dificuldades para conseguir uma vaga na creche para a neta. Motivo: não tinha como comprovar residência. Além disso, a mesma moradora utiliza o endereço de um vizinho da área para que sejam entregues suas correspondências, pois o serviço postal não atende áreas sem CEP.
As fotos acima são da cidade de Votorantim/SP, mas áreas com situações idênticas estão presentes em quase todos os municípios brasileiros, inclusive no seu.
Regularização Fundiária já!

14/05/2021

Os benefícios resultantes da regularização fundiária podem ser percebidos durante ou após a conclusão do processo de regularização. Citarei os principais:

• Inclusão dos núcleos urbanos informais no contexto da cidade formal. Isso resulta em melhorias como: endereço formal com CEP para receber correspondências, implantação da infraestrutura essencial (energia elétrica, abastecimento de água e coleta de esgoto, drenagem...) e disponibilização de serviços essenciais (coleta de lixo, transporte coletivo...).
• Melhorias no cuidado ao meio ambiente com a realização de obras que reduzam ou eliminem o despejo de esgoto nos rios e nascentes, evitando assim a poluição dos recursos hídricos.
• Criação de empregos formais com a regularização dos comércios existentes nos núcleos urbanos regularizados;
• Aumento considerável da arrecadação dos municípios com o recebimento de: (i) imposto predial e territorial urbano (IPTU); (ii) imposto sobre serviços (ISS) dos comércios; (iii) imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) nas futuras transações imobiliárias. Com esses recursos os municípios poderão ampliar ainda mais seus investimentos em áreas como educação, saúde, segurança pública, habitação...
• Segurança jurídica para as famílias. A conquista do direito de propriedade com o registro do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis traz mais tranquilidade para os beneficiários, pois este é um direito oponível perante toda a sociedade, ou seja, deve ser respeitado por todos.
• Possibilidade de financiamento do imóvel em futuras transações/vendas (sim, o beneficiário de Reurb tem o direito de vender seu imóvel se quiser) e de obtenção de empréstimos com taxas de juros mais acessíveis (imóvel como garantia), utilizando o recurso para ampliar/reformar a moradia e até mesmo abrir/investir em um negócio.

Por todos estes benefícios a regularização fundiária não deve ser compreendida como uma despesa, mas sim como um investimento. Regularizar é combater a pobreza gerando riqueza.

07/05/2021

O conceito trazido pela Lei 13.465/2017 define Regularização Fundiária como conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que têm por objetivo integrar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e possibilitar a titulação de seus ocupantes.
Jurídicas: levantamento e análise das matrículas/transcrições atingidas pela Reurb, análise de possíveis ações judiciais envolvendo a área a ser regularizada.
Urbanísticas: melhorias na infraestrutura dos núcleos urbanos informais.

Regularização fundiária não se pode se limitar à regularização jurídica dos imóveis. Deve resultar uma real melhoria na qualidade de vida da população. Isso só será possível se houver a implantação da infraestrutura essencial e a disponibilização dos serviços públicos tão primordiais.

Ambientais: melhorias na preservação/recuperação do meio ambiente, em comparação com a situação anterior à regularização. Por vezes, em situações mais extremas, faz-se necessário remover famílias de áreas de preservação permanente, com a posterior recuperação dessas áreas e eventual compensação ambiental.

Sociais: a Reurb deve ser acessível para a população de baixa renda. É um meio de promoção da cidadania, empoderando a população envolvida para que esta seja um agente ativo no processo de regularização.

Deve ser estimulada a participação dos beneficiários nas tomadas de decisões estratégicas da regularização de seu núcleo urbano informal, afinal de contas são os maiores interessados em sua realização.

28/04/2021

A partir de 1530 Portugal implantou no Brasil o sistema das Capitanias Hereditárias. A Coroa Portuguesa concedia o uso, mas não transferia a propriedade aos responsáveis pela ocupação da terra. As Capitanias Hereditárias foram subdividas pelo sistema das Sesmarias, que era a concessão de pequena porção do território de uma capitânia para outro particular que f**ava responsável pela defesa, ocupação, exploração e desenvolvimento da região. Esse sistema perdurou por três séculos (1530-1822) e gerou problemas como:

• Má distribuição e concentração de grandes extensões de terra com poucos privilegiados;
• Perímetro da Sesmaria era impreciso o que facilitava a ocupação de áreas maiores do que realmente estava sendo concedido;
• Invasões sucessivas por particulares, facilitadas pela incapacidade de fiscalização pela Coroa. Compra e venda de terras de forma irregular (grilagem).

Em 1850 (Lei de Terras) o acesso à terra passou a ser possível a compra de terras do Estado, o que excluiu a maior parte da população brasileira que não tinha recursos para tanto.

Resultado: concentração de terra na mão de grandes latifundiários e intensif**ação no processo de ocupação irregular do solo.

Os problemas se agravaram com a migração da população rural para as cidade, a partir da década de 60. Em 1900 apenas 10% da população brasileira vivia nas cidades. Em 1940, 32%. Em 1980, 81,2%. Em 2020, 86%.

O crescimento urbano do Brasil nesse período foi mais acelerado do que na Europa e nos Estados Unidos. Porém, não havia legislação e programas de governo que dessem sustentação ao processo de crescimento das cidades. Os lotes regulares eram insuficientes e caros. Surgiram as grandes ocupações urbanas irregulares, implantados à revelia da Lei.
O Estado é o maior responsável pela irregularidade fundiária no Brasil. Já é hora de corrigir esse problema que atrasa o desenvolvimento social e econômico do nosso país.

A solução já existe: REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA.

23/04/2021

É isso mesmo. 50% dos imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade!

Essa informação é do Ministério do Desenvolvimento Regional (antigo Ministério das Cidades). A irregularidade tem como principais causas: (i) propriedades parceladas pelos próprios donos ou terceiros sem o cumprimento da legislação de parcelamento de solo e; (ii) o processo histórico de ocupação de áreas públicas e privadas.

Essas áreas irregulares são atualmente denominadas núcleos urbanos informais.
As consequências desta irregularidade são absorvidas por toda a população e dificultam a ascensão econômico-social do nosso país.

É preciso encontrar meios para regularizar as situações que já estão consolidadas (regularização fundiária) e ampliar a produção de moradias acessíveis a população de baixa renda.

12/11/2020

Hoje o post é para indicar um documentário disponível na plataforma de streaming Netflix, chamado “Um Novo Capitalismo”, lançado em 2017.
Trata-se de um longa-metragem produzido pela Talk Filmes e pela Dois e Meio Inteligência em Negócios Sociais. Conta a história de cinco empreendedores do Brasil, Índia e México que criaram negócios de impacto social nas áreas de educação, saúde, microcrédito e moradia.
Esses empreendedores conseguem ter lucro e também propiciar melhoria de vida para a população, principalmente a mais vulnerável economicamente.
A partir dos 26 minutos o relato de uma ocupação irregular sob risco de despejo, chamada “Jardim Lurdes” situada em São Paulo/SP. Ainda hoje luta pelo seu direito de moradia. Para quem interessar, f**a a dica.

06/11/2020

[...] Em grande parte das ações judiciais relacionadas a conflitos fundiários, os proprietários têm seu direito reconhecido pelo Poder Judiciário. Porém, ao contrário do ocorrido com a ocupação do Pinheirinho (post anterior), as reintegrações de posse quase nunca são cumpridas pelo Estado. Diante da inexecução das ordens de reintegração, tais áreas se consolidam sem qualquer tipo de infraestrutura básica (na grande maioria das vezes), o que resulta em enormes prejuízos para os diretamente envolvidos e também para a cidade como um todo. Essa situação, reproduzida em larga escala no País, desacelera o desenvolvimento econômico e social da população.
A empresa fundada pelo meu pai lá em 2001 desenvolveu uma metodologia consiste em mediar os conflitos entre proprietários e ocupantes, resolvendo a situação de maneira consensual, com base em dispositivo do Código Civil. Os acordos preveem o pagamento de uma justa indenização pelos ocupantes ao proprietário. Esta solução é levada ao conhecimento do Poder Judiciário para que seja homologado. Com a homologação a reintegração de posse f**a suspensa até o pagamento da indenização pelas famílias, que não mais sofrem com o risco do despejo. Essa metodologia, hoje reconhecida como um dos instrumentos de regularização fundiária pela Lei 13.465/2017 evitou a desocupação de mais de 22 áreas no Paraná, São Paulo e Minas Gerais, desde que a empresa iniciou seus trabalhos, em 2001.
Desde que tive contato com a Regularização Fundiária me identifiquei com essa nobre causa e aprendi que mais vale um bom acordo do que uma péssima briga. Aos poucos fui pegando a prática em mediar conflitos para a construção de acordos que sejam favoráveis para todas as partes.
Sou grato pelos quase 10 anos em que lá trabalhei (até o ano de 2019), principalmente por ter aprendido tanto a respeito de Regularização Fundiária com os professores que lá encontrei.
Na foto: Eu e o amigo Luiz Kaill, presidente da Associação de Moradores que representou as famílias do Projeto de Araucária (post anterior). Com esse acordo, 1.500 famílias poderão se tornar proprietárias de seus lotes.

28/10/2020

Minha história com a regularização teve início há mais de 20 anos, ainda que eu sequer imaginasse o que era isso. Meu pai começou a trabalhar nessa área em 2001 quando fundou uma empresa especializada em mediar conflitos entre proprietários e ocupantes de grandes propriedades urbanas. Na época, pouco se falava em Regularização Fundiária, embora o cenário de irregularidade já fosse uma realidade no Brasil.
Os proprietários de grandes áreas que haviam sido ocupadas buscavam o Poder Judiciário para que lhes fosse assegurado o direito de propriedade. Mas qual solução o Poder Judiciário poderia dar para esses casos? Fazer prevalecer direito de propriedade e desabrigar as famílias? Bem, sem a pretensão de tomar qualquer partido e entrar no mérito se a situação é justa ou injusta, é relevante ilustrar o drama que uma desocupação forçada representa. Compartilho uma matéria que tratou do caso da ocupação conhecida como Pinheirinho em São José dos Campos/SP, cuja reintegração de posse ocorreu no ano de 2012. Entre 6 e 9 mil pessoas foram removidas de suas casas. Faltou diálogo.

https://pt.globalvoices.org/2012/01/24/brasil-pinheirinho-massacre/

Na foto: reunião em ocupação em Araucária/PR. Nesse dia os moradores concordaram em buscar um acordo diretamente com o proprietário da área. Ano 2017.

23/10/2020

Olá, me chamo Gabriel Albuquerque, sou advogado e trabalho com Regularização Fundiária há 10 anos. Criei essa página com o objetivo de divulgar e propagar mais conhecimentos a respeito desse relevante tema. Apenas para se ter uma ideia, segundo dados do Ministério de Desenvolvimento Regional, dos 60 milhões de domicílios urbanos no Brasil, 30 milhões (50%) não tem escritura. A minha intenção não é focar somente nos aspectos técnicos/jurídicos relacionados ao assunto, mas sim trazer um pouco da experiência prática e do meu dia-a-dia atuando nessa área. Nos próximos posts contarei um pouco mais da minha história com a Regularização Fundiária.

Na foto, regularização fundiária rural em Cajati/SP. Cerca de 100 famílias residem no local há 10 anos, sem escritura de seus terrenos... por enquanto.

23/10/2020

Olá, me chamo Gabriel Albuquerque, sou advogado e trabalho com Regularização Fundiária há 10 anos. Criei essa página com o objetivo de divulgar e propagar mais conhecimentos a respeito desse relevante tema. Apenas para se ter uma ideia, segundo dados do Ministério de Desenvolvimento Regional, dos 60 milhões de domicílios urbanos no Brasil, 30 milhões (50%) não têm escritura (https://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/brasil/2019/07/28/interna-brasil,774183/imoveis-irregulares-no-brasil.shtml #:~:text=Minist%C3%A9rio%20do%20Desenvolvimento%20Regional%20calcula,30%20milh%C3%B5es%20n%C3%A3o%20t%C3%AAm%20escritura&text=Cerca%20de%2050%25%20dos%20im%C3%B3veis,incorporou%20a%20pasta%20de%20Cidades). A minha intenção não é focar somente nos aspectos técnicos/jurídicos relacionados ao assunto, mas sim trazer um pouco da experiência prática e do meu dia-a-dia atuando nessa área. Nos próximos posts contarei um pouco mais da minha história com a Regularização Fundiária.

Na foto, regularização fundiária rural no Município de Cajati/SP. Cerca de 100 famílias residem no local há mais de anos sem escritura de seus terrenos, por enquanto...

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