22/09/2026
R$ 130 milhões mantidos. Uma casa de duas idosas suspensa. Dois leilões, dois destinos, e a diferença não foi sorte. Foi o que estava escrito na matrícula.
Caso 1, Mato Grosso. Uma fazenda foi arrematada em 2018 por cerca de R$ 130 milhões. Em 2025, um juiz de primeira instância anulou tudo. Em maio deste ano, o Tribunal de Justiça reverteu e manteve a arrematação, na mesma linha que o STJ fixou em março: arrematação aperfeiçoada é perfeita, acabada e irretratável. Se houve vício antes do leilão, a briga é entre devedor e credor, em perdas e danos. Quem comprou de boa-fé f**a com o bem.
Caso 2, Mato Grosso do Sul. Uma empresa arrematou da Caixa um imóvel onde duas idosas moravam há mais de quarenta anos. Ganhou a imissão na posse em primeiro grau. Só que as idosas discutiam a nulidade da execução na Justiça Federal. E essa ação estava averbada na matrícula. E na escritura. E havia cláusula no contrato com o banco prevendo a possibilidade de anulação.
A presidente do STJ suspendeu a ordem de desocupação. Um trecho da decisão merece leitura devagar:
“Em tal cenário, ciente o comprador da possibilidade de o negócio vir a ser anulado, inclusive por força da existência de cláusula expressa no contrato firmado com o agente financeiro (...), não parece ser o caso de afastar a prejudicialidade reconhecida” (TP 4.302).
Percebeu? A proteção que o STJ dá ao arrematante não é um escudo automático. Ela protege quem não sabia e não tinha como saber. Quem comprou com o aviso registrado na matrícula não é terceiro de boa-fé. É alguém que apostou.
O leilão vende urgência. E a urgência tem uma forma de esconder o que está escrito em letra pequena no Livro 2 do cartório.
Em vinte anos acompanhando leilões de imóveis, aprendi que a análise jurídica antes do lance não é custo. É o que define de que lado da jurisprudência você vai cair. Matrícula inteira, não só a primeira página. Ações contra o credor. Cláusulas do edital. Situação de quem ocupa o imóvel. Isso separa o investidor que dorme tranquilo do investidor que vira parte em processo.
Você lê a matrícula inteira antes de dar lance, ou confia no desconto?
