Saul Martins & Advogados

05/08/2026

Seu condomínio vai virar contribuinte com a reforma tributária?

A pergunta já está chegando nas mesas de síndicos e administradoras. A resposta curta: depende — e vale entender de quê.

A boa notícia primeiro

A cota condominial, ordinária ou extraordinária, é rateio de despesa. Não é receita de atividade econômica. Por isso, em regra, não há incidência de IBS/CBS sobre ela. A própria Lei Complementar 214/2025, no art. 26, diz que o condomínio edilício, como regra, não é contribuinte.

Agora, o alerta

Essa condição de "não contribuinte" é frágil. Três situações rompem ela:

1️⃣ A regra dos 80% — se o que os condôminos pagam representar menos de 80% da receita total, o condomínio passa a ser tributado sobre as demais receitas.

2️⃣ Opção pelo regime regular — escolha facultativa que pode compensar em prédios com muitas aquisições tributadas. Mas exige análise caso a caso.

3️⃣ Importação de bens ou serviços — aqui vira contribuinte obrigatório, sem exceção.

O que costuma acender o sinal amarelo

Receita de terceiros com o patrimônio comum: aluguel de salão de festas e quadra, antena de telefonia na laje, publicidade na fachada, estacionamento rotativo, lavanderia, coworking, receita com energia solar.

Detalhe técnico que gera erro: locação e cessão onerosa de espaço entram no regime específico de bens imóveis (arts. 251 e seguintes), com redutores próprios de alíquota. Não é serviço. Confundir os regimes significa destaque errado no documento fiscal.

Isso é para 2033?

Não. 2026 é o ano-teste — alíquotas simbólicas (0,1% de IBS e 0,9% de CBS), com recolhimento dispensado para quem cumprir a obrigação acessória, ou seja, emitir os documentos com os novos campos. O tema já saiu do campo abstrato.

O que fazer agora

▪️ Separar o que é rateio do que é receita de exploração
▪️ Medir o peso dessas receitas diante do total, de olho nos 80%
▪️ Revisar contratos de locação de área, fachada, antena e estacionamento
▪️ Preparar a emissão de documento fiscal eletrônico com a administradora e a contabilidade

A reforma não transforma todo condomínio em contribuinte. Mas muda o jogo para quem explora economicamente o patrimônio. Antecipar o diagnóstico evita autuação e decisão apressada em assembleia.

📩 Síndico ou administradora: envie a demonstração de receitas do seu condomínio (cotas + receitas de terceiros) e devolvemos uma análise preliminar sobre o enquadramento na regra dos 80% — sem custo.

https://saulmartins.adv.br/reforma-tributaria-e-condominios-quando-o-predio-passa-a-emitir-nota-fiscal/

16/06/2026

⚖️ NR-1: a fase educativa acabou.

Desde 26 de maio de 2026, a fiscalização do gerenciamento de riscos psicossociais no trabalho passou a ser punitiva — com risco de autuação e multa para a empresa.

A atualização da NR-1 (Portaria MTE nº 1.419/2024) transformou temas como estresse ocupacional, assédio moral e sexual, sobrecarga e pressão por metas em obrigação legal: identificar, avaliar, controlar e integrar ao PGR.

A Comissão Tripartite confirmou que não haverá nova prorrogação, e o Ministério Público do Trabalho já atua sobre o assunto.

Se a sua empresa ainda não revisou o PGR à luz da NR-1, este é o momento de tratar o tema com seriedade técnica.

Guia completo:

Desde 26/05/2026 a fiscalização da NR-1 sobre riscos psicossociais é punitiva. Saiba o que sua empresa precisa fazer.

14/06/2024

https://saulmartins.adv.br/recuperacao-do-itbi-cobrado-a-maior-seus-direitos-e-processo/

A recuperação do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) cobrado a maior é um processo pelo qual um contribuinte busca reaver os valores pagos a mais a título de ITBI em uma transação imobiliária. O ITBI é um tributo municipal que incide sobre a transmissão de bens imóveis, como...

31/12/2023

Feliz 2024 que esse novo ano possa ser repleto de conquistas e felicidades.🎉

27/12/2023

🔍 Você sabia que o prazo de prescrição de uma dívida ativa na esfera da administração pública federal pode ser interrompido por diversas ações de cobrança? Descubra como a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) utiliza estratégias para evitar a prescrição e manter débitos no CADIN, com negativação do contribuinte e protestos em cartório.

Na esfera da administração pública federal, a prescrição de dívidas ativas é um tema complexo que exige um profundo entendimento do direito tributário e das normas e procedimentos da Receita Federal do Brasil e da Procuradoria da Fazenda Nacional. Contrariamente ao senso comum, o simples transcurso do tempo não é suficiente para que uma dívida esteja prescrita.

Interrompendo a Prescrição:
Diversas ações de cobrança realizadas durante o processo de recuperação de débitos interrompem o prazo de prescrição. Isso significa que, mesmo que uma dívida tenha se originado há mais de 5 anos, ela pode não estar prescrita, desde que eventos de interrupção da prescrição tenham ocorrido dentro desse período.

Estratégias da PGFN:
A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), representante legal da União, emprega diversas estratégias para prorrogar o prazo de prescrição. Essas táticas visam manter o débito ativo no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN), além de possibilitar a negativação do contribuinte e protestos em cartório.

Análise Especializada Necessária:
Descobrir se um débito inscrito em Dívida Ativa está prescrito requer um conhecimento aprofundado em direito tributário e nas normas da Receita Federal e da PGFN. É essencial analisar todas as datas em que a prescrição foi interrompida durante o processo de cobrança, calculando o tempo de prescrição a partir da última data.

Relação com Dívidas Comuns:
No canto direito, destacamos algumas das dívidas mais comuns que podem ser inscritas em Dívida Ativa, como IPVA, IPTU e demais impostos. Essas dívidas estão sujeitas aos mesmos princípios de prescrição, exigindo uma abordagem especializada para determinar seu status prescricional.

19/12/2023

18/12/2023

No cenário tributário, a questão dos insumos e o aproveitamento de créditos de ICMS são temas fundamentais. Recentemente, uma decisão marcante do Tribunal de Justiça de São Paulo trouxe uma perspectiva inovadora, reconhecendo a possibilidade de creditamento de ICMS para insumos utilizados indiretamente na produção.

O conceito tradicional de insumos refere-se a tudo que é diretamente empregado no ciclo produtivo, contribuindo para a formação do produto final. Até então, era consenso que apenas insumos utilizados de forma direta poderiam gerar créditos de ICMS. Contudo, a recente decisão abre precedentes ao reconhecer que mesmo insumos indiretos, incorporados ao produto final, podem ser passíveis de creditamento.

A decisão do Tribunal destaca a possibilidade de uma indústria metalúrgica creditar-se de ICMS em relação a insumos usados indiretamente na produção, como eletrodos de grafite. O entendimento do tribunal é claro: bens incorporados ao produto, mesmo sem consumo imediato e integral, têm o potencial de gerar créditos de ICMS, sujeitos às regulamentações estaduais.

01/12/2023

🚨 Decisão Relevante do STJ: Meios de Comprovação na Busca e Apreensão em Debate 🚨

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão unânime de grande impacto no âmbito das ações de busca e apreensão, regidas pelo Decreto-Lei 911/1969. O cerne da questão foi a admissibilidade da comprovação da mora do réu por meio de notificação extrajudicial enviada por e-mail.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, trouxe à tona uma ponderação crucial no contexto da sociedade contemporânea, onde o uso de ferramentas digitais para comunicação tem crescido significativamente. Contudo, destacou que essa evolução tecnológica deve ser acompanhada por uma regulamentação que garanta a autenticidade da informação transmitida e o efetivo recebimento da comunicação.

A decisão resultou na negação do recurso especial de um banco, que buscava validar a comprovação da mora após o envio de notificação extrajudicial por e-mail. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) rejeitou essa tese, posição reiterada pela Terceira Turma do STJ.

A relatora ressaltou que, apesar da alteração legislativa permitir maior flexibilidade na comprovação da mora, o envio de notificação por e-mail não está contemplado pela legislação atual. A ministra argumentou que a ciência inequívoca quanto ao recebimento demandaria uma análise minuciosa, o que torna essa forma de notificação incompatível com os ditames do Decreto-Lei 911/1969.

Essa decisão levanta questionamentos pertinentes sobre como a comprovação de mora em ações de busca e apreensão deve ser conduzida, enfatizando a importância de alinhar as práticas jurídicas com as normativas vigentes. Este precedente destaca-se como um marco nas discussões sobre a validade dos meios de comunicação digital no contexto jurídico, ressaltando a necessidade de uma abordagem criteriosa diante das inovações tecnológicas. 🏛️📧

30/11/2023

Averbação de Construção ou Demolição: Atualizando Imóveis 🏡🚧

A averbação de construção ou demolição é um procedimento essencial no direito imobiliário, envolvendo a atualização da matrícula de um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Essa ação é necessária sempre que ocorre a construção de uma edificação ou a demolição de uma construção existente.

Averbação de Construção:

Licenciamento e Projeto: Antes de iniciar a construção, é crucial obter as devidas licenças dos órgãos competentes e ter um projeto aprovado.

Execução da Obra: Com as autorizações em mãos, a construção é realizada conforme o projeto aprovado, dando vida ao seu sonho.

Documentação Comprobatória: Ao término da obra, documentos como o Habite-se, assinado por um engenheiro ou arquiteto, são providenciados para confirmar a conclusão.

Pedido de Averbação: Com a documentação em mãos, inicia-se o pedido de averbação no Cartório de Registro de Imóveis, onde a construção é registrada na matrícula do imóvel.

Averbação de Demolição:

Decisão de Demolição: Quando há a decisão de demolir uma construção existente, é necessário iniciar o processo de desativação da matrícula, preparando-se para uma nova fase.

Licenças e Procedimentos: Da mesma forma que na construção, são necessárias licenças e autorizações para a demolição, garantindo a legalidade do processo.

Execução da Demolição: A demolição é realizada conforme as normas estabelecidas pelos órgãos competentes, preparando o terreno para novas possibilidades.

Documentação de Comprovação: Documentos que comprovem a demolição, como fotos e laudo técnico, são preparados, documentando o antes e o depois.

Pedido de Averbação: Assim como na construção, inicia-se o processo de averbação no Cartório de Registro de Imóveis, onde a demolição é registrada na matrícula do imóvel.

Importância:

Atualização da Matrícula: A averbação mantém a matrícula do imóvel atualizada, refletindo sua situação real, um retrato fiel da sua história.

Registro Público: Torna as informações sobre a construção ou demolição acessíveis a terceiros, conferindo segurança jurídica às transações imobiliárias.

Valorização do Imóvel: Uma matrícula atualizada contribui para a valorização do imóvel no mercado, pois reflete sua condição real e a legalidade das alterações realizadas.

A averbação de construção ou demolição é um passo essencial em processos imobiliários, garantindo que o registro do imóvel esteja em conformidade com sua situação atual. Uma jornada que assegura a transparência e a legalidade em cada transformação imobiliária.

24/11/2023

Adjudicação Compulsória: Garantindo o Direito à Propriedade 🏡⚖️

Explore o poder da adjudicação compulsória, um mecanismo legal que assegura o direito à propriedade em transações imobiliárias. Descubra como esse instituto jurídico opera quando há descumprimento de contratos de compra e venda de imóveis.

Fundamentos Legais e Código Civil 📜

A base está nos artigos 1.417 a 1.420 do Código Civil Brasileiro, delineando as condições para que o adquirente, mesmo cumprindo suas obrigações contratuais, possa buscar judicialmente a transferência da propriedade diante da resistência injustificada do vendedor.

Cumprimento Contratual Essencial 🤝

A adjudicação compulsória é viável quando o adquirente completa suas obrigações contratuais, incluindo o pagamento integral, respeitando prazos e demais cláusulas do contrato.

Resistência Injustificada do Vendedor 🚧

Quando, apesar do adimplemento do adquirente, o vendedor injustificadamente recusa a transferência da propriedade, a adjudicação compulsória se torna uma opção para garantir a efetivação do negócio.

Processo Judicial Estratégico ⚖️

O adquirente pode iniciar uma ação judicial de adjudicação compulsória, apresentando evidências do cumprimento contratual e da recusa injustificada do vendedor em formalizar a transferência da propriedade.

Sentença Judicial e Efeitos 📜✨

Comprovado o direito, o juiz emite uma sentença ordenando a transferência forçada da propriedade. Isso confere ao adquirente todos os direitos de propriedade, consolidando a transmissão da posse.

Efeitos Pessoais e Reais 🤝🏡

Além dos efeitos reais, concedendo a propriedade ao adquirente, a adjudicação compulsória implica efeitos pessoais, permitindo a responsabilização do vendedor por eventuais perdas e danos resultantes da recusa injustificada.

Limitações e Cautelas 🚨⚠️

Essa medida não é automática; requisitos específicos devem ser atendidos. A adjudicação compulsória, poderosa, deve ser usada com cautela, sendo a via judicial o último recurso após esgotadas tentativas amigáveis.

Justiça e Segurança Jurídica ⚖️🔐

A adjudicação compulsória é uma ferramenta jurídica crucial para proteger os direitos em transações imobiliárias, assegurando o direito à propriedade quando o adquirente encontra resistência injustificada do vendedor. Um meio essencial para promover justiça e segurança jurídica em transações imobiliárias.