21/07/2026
⚠️ ATENÇÃO PARA QUEM COMPRA IMÓVEL
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no REsp 2.173.311, reafirmou um entendimento importante: a venda de um imóvel pode ser considerada fraude à execução fiscal quando realizada após a inscrição do débito em dívida ativa, ainda que o CPF do vendedor tenha sido incluído na execução apenas posteriormente.
No caso analisado, o imóvel pertencia a um empresário individual, cuja microempresa possuía dívida tributária inscrita em dívida ativa.
No momento da compra, a execução fiscal e a Certidão de Dívida Ativa faziam referência apenas ao CNPJ da empresa, sem indicação do CPF do empresário. Além disso, a compradora apresentou certidões negativas em nome do vendedor e verificou que a matrícula do imóvel não continha penhora ou qualquer outra restrição.
A defesa sustentou que a adquirente agiu de boa-fé e que, como o CPF do empresário não constava na execução fiscal, ela não teria como conhecer a existência da dívida que poderia atingir seu patrimônio.
Entretanto, o STJ entendeu que, por se tratar de empresário individual, não há separação patrimonial entre a pessoa física e a atividade empresarial. Assim, a dívida vinculada ao exercício da empresa pode alcançar o patrimônio pessoal do empresário.
Outro fundamento relevante da decisão foi a aplicação do art. 185 do Código Tributário Nacional, que estabelece a presunção de fraude quando o devedor aliena bens após a inscrição do débito em dívida ativa, independentemente da demonstração de má-fé do adquirente.
Qual é a principal lição desse julgamento?
A análise da matrícula do imóvel e das certidões pessoais do vendedor, embora indispensável, pode não ser suficiente em determinadas situações. Quando o vendedor é empresário individual, é recomendável ampliar a diligência para verificar também a existência de débitos fiscais relacionados à atividade empresarial, reduzindo os riscos envolvidos na aquisição.
