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09/05/2020

O USO DO FUNDO DE RESERVA EM TEMPOS DE COVID-19
Renata da Costa Carvalho, advogada cível do Sicon.

O fundo de reserva é uma taxa extra na arrecadação do Condomínio, cuja finalidade é saldar eventual despesa emergencial. Este fundo é previsto na Lei 4.591/64, em seu artigo 9º, parágrafo 3º, alínea j, e, normalmente, consta na convenção condominial o percentual destinado a taxa.

Vejamos o que diz a Lei 4.591/64, em seu artigo 9º, parágrafo 3ª, alínea j:

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edif**ações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edif**ação ou conjunto de edif**ações.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; (grifo nosso).

Na atualidade, a grande preocupação dos síndicos e administradores é sobre a possibilidade do aumento de condôminos inadimplentes e, desse modo, se deve ser mantida a cobrança do fundo de reserva, haja vista o impacto na economia advindo pelo COVID-19.

O QUE FAZER NESTA SITUAÇÃO?

OPÇÃO 1: Se o fundo de reserva não foi recentemente utilizado para despesa emergencial e encontra-se integralizado, uma das opções é suspender temporariamente esta cobrança. Mas cabe esclarecer que deve ser analisada a situação de seu condomínio antes de tomar a medida. Também é muito importante dialogar com o conselho e sempre utilizar o bom senso nas decisões.

OPÇÃO 2: Por se tratar de uma arrecadação de médio a longo prazo, fundos de reserva costumam acumular valores consideráveis, sendo outra opção utilizá-lo para quitar eventuais dívidas do condomínio, para que assim se evite multas e juros.

Embora o fundo seja destinado às despesas emergenciais, neste momento é interessante conversar com o conselho do condomínio para analisar a possibilidade de utilizar este recurso a fim de evitar que o condomínio fique no vermelho, haja vista a impossibilidade de deliberar o assunto em assembleia.

Lembrando que essas decisões devem ser analisadas juntamente com o conselho e corpo jurídico do condomínio, devendo-se ainda, na primeira oportunidade, realizar prestação de contas em assembleia acerca da isenção ou utilização dos valores, sob a alegação de que o fundo de reserva tem caráter emergencial e as medidas são de emergência devido à pandemia mundial na qual estamos passando.

No mais, é importante frisar que tais situações não têm precedentes judiciais. Logo, essas decisões tem que ser tomadas não só pelo síndico, mas em conjunto com seus administradores, conselheiros e advogados, demonstrando sempre a boa-fé e deixando claro que tais decisões são para o bem da coletividade e saúde financeira de seu condomínio.

09/05/2020

O USO DE MÁSCARAS EM CONDOMÍNIO

Daniele dos S. Gois, advogada Cível do Sicon.

O período de pandemia na qual passa a sociedade atual está trazendo novos hábitos às pessoas e o mais comum tem sido o uso de máscaras. Muitos já adotaram o novo acessório à sua rotina, embora ainda não haja unanimidade quanto ao seu uso.
Os governantes têm tentado difundir o a importância das máscaras através de normas. Em Santos, o uso da máscara facial não profissional passa a ser obrigatório, sob pena de multa, a partir do dia 1º de maio de 2020. Segundo o decreto do município, a utilização do equipamento deve ser feito durante o deslocamento de pessoas pelos bens públicos do Município e para o atendimento em estabelecimentos com funcionamento autorizado.
Em outras cidades do Estado o uso da máscara facial, que tem como meta evitar o contágio das pessoas, funcionando especif**amente como barreira de propagação da Covid-19, não é obrigatório, sendo apenas recomendada pelo Governador.
Dentro dos Condomínios, as regras que valem são aquelas previstas na Convenção Condominial e Regulamento Interno, não podendo o síndico se utilizar de um Decreto municipal ou estadual para aplicar penalidades por atos dentro das áreas comuns.
Dessa forma, não há a obrigatoriedade do uso de máscaras dentro das áreas comuns do prédio, uma vez que a prefeitura não tem competência para regular a Condomínio internamente, cabendo ao síndico somente esclarecer e orientar os moradores e visitantes que insistam em utilizar os espaços comuns sem o acessório.
Entretanto, caso haja a suspeita de que algum morador esteja contaminado e este esteja circulando sem a máscara facial nas áreas comuns, poderá ser feita uma notif**ação para a unidade e imediata comunicação aos órgãos de saúde, uma vez que todo condômino tem o dever de não prejudicar a segurança e saúde dos demais, sob pena de incorrer em crime previsto no Código Penal.
Vale esclarecer que a notif**ação não impede também eventual ação judicial por parte do Condomínio ou mesmo de algum morador.

09/05/2020

DEIXAR OU NÃO OS SAPATOS NOS CORREDORES DO CONDOMÍNIO?

Maria Aparecida Carvalho, advogada SICON.

Devido a Pandemia mundial do Corona Vírus estamos passando por mudanças de hábitos e maneiras de encarar o mundo, isto inclui nossa moradia.
No caso do condomínio, nossas relações f**aram ainda mais intensif**adas, com cuidados básicos de higiene, organização social, evitando todo e qualquer tipo de aglomeração para evitar a propagação do vírus.
Várias medidas estão sendo divulgadas e realizadas por todos nós.
Recebemos a orientação que uma destas medidas consiste em não entrar com sapatos dentro de casa. Como?
Retira-se o calçado na porta de entrada, coloca-o dentro de uma sacola, leve-o para limpar em local seguro com produtos específicos para isto.
Desta forma estaríamos evitando que o vírus entre na nossa casa através dos nossos calçados. Certo?

Esta forma é a expectativa.

Mas a realidade é totalmente outra.

As pessoas estão deixando seus calçados na porta de seus apartamentos, na área comum, no corredor.
Quando eu chego da rua e deixo meu sapato no corredor interno do condomínio, mesmo que seja na minha porta, estou deixando todo o corredor e todos que ali moram com a possibilidade de propagação.
Deixar os sapatos no corredor interno, do lado de fora da sua unidade, pode ocasionar varias outras situações danosas: imagine uma família com maior quantidade de pessoas, quatro pessoas, se cada um deixar um par de sapatos do lado de fora, teremos no mínimo oito sapatos, ou quatro pares, isso sem falar nos que utilizarem um novo par a cada dia.
E caso algum sapato venha a sumir, de quem será a responsabilidade? O dono do sapato irá falar com quem?
E o PIOR, se alguém tropeçar em um sapato e vier a cair? Vai cobrar de quem? Do dono do sapato e do condomínio, claro!
Não esquecendo que o funcionário do condomínio que limpa as áreas comuns irá manusear estes sapatos e estará correndo muito mais riscos que a maioria das pessoas, mesmo usando os equipamentos de segurança (EPIS).
Desta maneira, cabe ao síndico observar as condutas dentro do seu condomínio e buscar as melhores soluções. Consulte as regras que já constam no seu regimento interno ou convenção condominial. Busque soluções, amparado na lei, sempre.
Lembre-se que, neste momento de pandemia, podemos até abrir exceções, mas, sempre dentro do BOM SENSO, SEMPRE, não devemos usar a pandemia como desculpa para os abusos e erros.
Então, entendam: higienizar os sapatos não quer dizer deixá-los do lado de fora da sua unidade. E sim, retira-los e leva-los para dentro da sua casa e higieniza-los.
Outra medida salutar é deixar no seu tapete da entrada da porta (capacho), um pano com cloro e água, para você pisar com seus sapatos e os retirar dentro de casa.
A PANDEMIA é um problema que atinge todos nós. O conhecimento do problema e colaboração de todos, principalmente no local onde moramos, SALVA VIDAS. Neste momento somos todos um!

Como lidar com entregas em condomínio?A segurança ainda é uma das principais preocupações da vida em grandes cidades, e ...
21/11/2017

Como lidar com entregas em condomínio?

A segurança ainda é uma das principais preocupações da vida em grandes cidades, e essa sensação se estende para dentro do condomínio. Por isso, várias medidas são implementadas em condomínios por todo o Brasil. Mas e quando essa atitude deixa a vida menos prática? Já é comum prédios que não aceitam que entregadores entrem no edifício, o que pode trazer dificuldades para o dia a dia.

Algumas dicas são:

O condômino deve avisar ao porteiro se estiver esperando alguma entrega. Isso evita que o funcionário receba encomendas não solicitadas.
O morador sempre deve ir à portaria buscar o produto, e não pedir para o porteiro entregar. Isso evita que o entregador tenha acesso ao apartamento.
Cadastramento prévio de entregadores de estabelecimentos.
Prestadores de serviço devem ser identif**ados sempre, de preferência com planilha para coleta de informações de documentos como RG, CPF, nome completo e instituição de trabalho.
O único inconveniente disso é a falta de comodidade. Muitas vezes pedimos delivery para não precisar sair de casa, mas com essa medida é preciso sair do apartamento e descer até a portaria, o que signif**a quase o mesmo incômodo. O ideal seria receber as encomendas no apartamento, mas implica em grandes falhas de segurança; por isso, não podemos esquecer que o primordial é o bem-estar de todo o condomínio, não a comodidade de apenas um morador.Delivery

Se a entrega for grande, como uma compra de supermercado, a situação se complica um pouco. Portanto, o prédio precisa ter estrutura para conseguir suportar a decisão de não deixar prestadores de serviço subirem nos apartamentos. É necessário um carrinho dentro do condomínio, disponível para todos os condôminos, para facilitar esse tipo de entrega.

Outra medida para quem não deseja a presença de estranhos no condomínio é contratar um entregador interno. Essa solução é mais indicada para prédios maiores e com mais entregas por dia. Desse modo, os moradores não precisam, eles próprios, acompanhar a movimentação da entrega.

A vida em condomínio é cercada de limites, assim como a vida em sociedade. Muitas vezes é preciso abrir mão de alguns confortos para que melhorias sejam implementadas para todos. Se o seu condomínio ainda aceita encomendas sendo entregues nos apartamentos, talvez seja o momento de convocar uma assembleia para tentar melhorar um pouco a segurança. (fonte: nextin)

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16/11/2017

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Organize os documentos do condomínio e comece bem o ano !Quando a pauta é deixar a documentação do condomínio em ordem, ...
14/11/2017

Organize os documentos do condomínio e comece bem o ano !

Quando a pauta é deixar a documentação do condomínio em ordem, surge uma dúvida: a responsabilidade dessa organização é do síndico ou da administradora? Na realidade, não existem leis sobre quais documentos devem ser guardados na administradora ou no condomínio. Independente de onde f**arem armazenados, a responsabilidade sobre a conservação deles será sempre do síndico. Desse modo, deve-se checar os documentos periodicamente para evitar quaisquer danos a eles.

É indicado que os papéis referentes aos funcionários e às prestações de serviços sejam arquivados no condomínio. Documentos trabalhistas podem ser deixados a cargo da administradora para facilitar a folha de pagamento, mas por ser algo sério, é indicado que o síndico tenha total controle sobre eles. Já as pastas de prestação de contas pertencem ao condomínio, sendo responsabilidade do síndico arquivá-las por cinco anos conforme a antiga lei dos condomínios. O novo Código Civil, porém, não preserva tal imposição. De qualquer maneira, é prudente manter esses documentos no próprio prédio para não comprometer gestões futuras.

No caso dos outros papéis, não há nada que impeça o síndico de deixar a cargo da administradora. Caso opte por isso, é necessário que o síndico e os condôminos consigam localizar os documentos desejados em até dois dias. Se o síndico escolher f**ar com todos os documentos em mãos, é indicado que eles fiquem em uma sala específ**a onde todos os condôminos possam ir sem dificuldade. Não é interessante que os documentos que digam respeito à gestão fiquem na casa do síndico.

Controlar os papéis arquivados também é fundamental. Então, se emprestar algum documento, procure f**ar com o original e fornecer uma cópia. Se não for possível, tenha sempre um protocolo de empréstimo com informações da pessoa que retirou documentos. Quando o síndico troca de administradora, ele precisa checar se todos os documentos foram devolvidos. A nova empresa contratada deve fazer uma auditoria documental e, na falta de algum papel, deve comunicar ao síndico para evitar futuros problemas.

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Estou inadimplente e quero pagar a dívida – como proceder?A inadimplência é um dos maiores problemas nos condomínios. Co...
09/11/2017

Estou inadimplente e quero pagar a dívida – como proceder?

A inadimplência é um dos maiores problemas nos condomínios. Com o número de devedores alto, o condomínio se vê obrigado a ratear os valores das despesas entre os demais condôminos adimplentes, mas isso pode gerar um grande mal-estar. Portanto, se um morador está inadimplente, mas quer quitar essa dívida, qual a melhor forma de proceder?

Quando o morador constituir um débito com o condomínio, é comum que o síndico tente reverter a situação de forma amigável. Esse é o momento ideal para quitar a dívida, já que não haverá nenhum desconforto entre o gestor e o morador. Além disso, nessa etapa a inadimplência ainda não terá prejudicado as despesas condominiais como um todo.

Se não houver possibilidade de quitar a dívida nesse primeiro estágio, o próximo passo do síndico deverá ser entrar com uma ação extrajudicial, por escrito e com protocolo para documentar os fatos. Na maioria dos casos, o problema da inadimplência termina aí, pois o devedor entra em contato com o síndico e negocia a dívida nesse momento.

Caso essa tentativa não dê resultado, cabe ao síndico procurar um advogado para que seja proposta uma ação de cobrança movida pelo condomínio, representado pelo síndico. A partir daí, o condomínio e o condômino inadimplente podem entrar em acordo quanto ao parcelamento da dívida. O condomínio não tem o direito de fazer qualquer abatimento da dívida, já que esta se refere a despesas já pagas. Dessa forma, o único auxílio que o inadimplente poderá ter é o parcelamento.

Mesmo assim, o síndico não é obrigado a aceitar o parcelamento sugerido pelo condômino inadimplente, principalmente se a proposta for para quitar a dívida com muitas parcelas. Por isso, o mais garantido é conseguir um empréstimo bancário e garantir que o imóvel não vá a leilão.

Entretanto, existe outra possibilidade: o inadimplente pode fazer uma proposta por escrito, entregar ao sindico e, durante a próxima assembleia, informar aos presentes que está propondo pagar e o síndico não quer receber. Afinal, é dever do gestor cobrar aos devedores e, quando a pessoa não pode pagar à vista, é necessário fazer um acordo. Isso será votado e em assembleia, e o que a maioria decidir deverá ser acatado pelo síndico. Como os moradores têm interesse que os inadimplentes quitem suas dívidas, é provável que eles aceitem a proposta de parcelamento. :-) (Letícia Gloor)

Festas em Condomínios:Seja por fumaça de cigarro, barulho de música ou lixo extremo, festas sempre dão o que falar para ...
07/11/2017

Festas em Condomínios:

Seja por fumaça de cigarro, barulho de música ou lixo extremo, festas sempre dão o que falar para quem não faz parte dela. O ideal é conhecer ao máximo o regulamento interno do condomínio e a lei da vizinhança, que muitas vezes restringe o limite máximo de decibéis e determina períodos para o silêncio, punindo quem desrespeita essas normas. Sabendo que regras estão sendo desrespeitadas, é mais fácil cobrar por sua obediência.

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04/11/2017

Horário de funcionamento... De segunda a sexta

O que é considerado alteração na fachada?Segundo o Código Civil, a alteração de fachada está na lista de itens proibidos...
02/11/2017

O que é considerado alteração na fachada?

Segundo o Código Civil, a alteração de fachada está na lista de itens proibidos aos condôminos. Entretanto, ainda existe muita dúvida sobre o que realmente é caracterizado como alteração de fachada. Confira a lista:

Fechamento de varandas

A jurisprudência tem avaliado o fechamento de varandas como uma não alteração na fachada do condomínio, e o motivo principal é que esse tipo de reforma já se tornou comum em todo o Brasil.

Para a fachada não f**ar prejudicada pelo fechamento, é preciso disciplinar as normas para tal mudança, com o intuito de preservar a harmonia arquitetônica e o padrão de segurança do condomínio, além de evitar demandas judiciais desnecessárias.

Uma vez aprovado o fechamento das varandas e quais procedimento serão tomados, f**a a cargo do condômino a decisão de aderir ou não ao fechamento. Mas, se o desejo for aderir à decisão, ela deverá ser feita de acordo com o padrão discutido e aprovado em assembleia.

Retirada da porta de separação da sala x varanda

Uma vez que o condomínio definiu por envidraçar a varanda, a porta de separação entre a varanda e a sala deixa de ser fachada e, portanto, pode ser retirada ou não de acordo com o desejo do condômino. Nesse caso, o condomínio não pode interferir na decisão.

Telas de proteção

Obviamente, adaptações com o objetivo de dar mais segurança aos moradores, tais como instalação de redes de proteção na sacada, não dependem de autorização do condomínio. Entretanto, é possível criar uma padronização, como, por exemplo, manter a rede de proteção na cor branca. Ao definir sua tonalidade, devem ser levadas em consideração as influências que a tela sofrerá pela poluição e pelo desgaste natural ao longo do tempo. Cores cinzas e escuras são mais apropriadas.

Porém, em várias convenções existe a proibição de implementar melhorias na fachada visando a segurança. Nesse caso, as convenções estão equivocadas e não deverão ser seguidas. Identif**ado esse problema, a solução seria convocar uma assembleia para alterar a convenção.

Persianas e cortinas

Mesmo o interior das varandas sendo unidade privativa, sua ampla visibilidade tem um grande impacto na fachada externa da edif**ação. Portanto, as mudanças de tonalidade e a instalação de acessórios em seu interior podem ser padronizadas para garantir a unidade do condomínio.

Entretanto, uma convenção de condomínio não pode determinar que um condômino é obrigado a comprar uma cortina e, consequentemente, não pode restringir ninguém a adquirir um determinado modelo.

Cor das paredes internas e externas

A alteração de cor nas paredes internas e externas da varanda também é considerada uma alteração de fachada do prédio. Vale lembrar que a pintura total do prédio pela mesma cor do projeto original não é proibida, porém, deve ser aprovada em assembleia – mas não por todos os condôminos. Essa pintura é considerada uma melhoria para o prédio e não influencia os compradores na hora de tomarem sua decisão.

Elementos provisórios na varanda

Além de mudanças definitivas, como pintura e esquadrias, os condôminos precisam f**ar atentos também a elementos provisórios que possam alterar a fachada do prédio, como varais para pendurar roupa, bicicletas que são guardadas na varanda, etc. Isso é considerado alteração de fachada e deve ser tratado entre o síndico e o condômino. Pelo menos são situações mais simples de se resolver: basta solicitar que o condômino passe a armazenar esses objetos em outra parte do imóvel.

Placas e letreiros em janelas e marquise

Placas de “Vende-se” e “Aluga-se” em janelas e varandas, embora instaladas pelo lado interno da unidade privativa, provoca mesmo que temporariamente alteração da fachada do condomínio.

Em imóveis comerciais, existe o direito de instalar placas publicitárias, mas elas devem ser instaladas nos locais previstos no projeto, conforme padronização definida pelo Regimento Interno e regras municipais.

Toldo

Toldos são estruturas colocadas no lado de fora do apartamento e, por isso, não há dúvidas que irão constituir alteração de fachada. Sendo assim, toldos só poderão ser instalados com aprovação unânime dos condôminos. De qualquer forma, a instalação de um toldo deve ser bem analisada, pois a manutenção pode ser difícil e pode trazer risco ao membros do condomínio.

Esquadria e porta externa da unidade privativa

Alteração de fachada não abrange apenas o lado externo do condomínio. Portas e maçanetas devem manter o padrão criado pelo arquiteto, que não deve sofrer alteração. Essa regra vale até mesmo para edifícios com um apartamento por andar.

Por motivo de segurança, é comum o condômino requerer a troca das portas externas de sua unidade privativa por outras de material mais resistente, o que tem sido usual, não caracterizando alteração de fachada, desde que mantenha a mesma padronização arquitetônica, cor e tonalidade do projeto origina

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31/10/2017

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Inquilino: quais são seus direitos e deveres?Diferente do proprietário, o inquilino, também chamado de locatário, tem se...
26/10/2017

Inquilino: quais são seus direitos e deveres?

Diferente do proprietário, o inquilino, também chamado de locatário, tem seus deveres a cumprir e seus direitos garantidos. As pessoas que pagam um valor mensal para usufruir de um imóvel que não é seu geralmente só podem votar nas assembleias portando uma procuração do proprietário. Os locatários podem, inclusive, serem síndicos do prédio.

Quando o assunto é a diferença entre inquilino e condômino, surgem muitas dúvidas, e é indispensável que se saiba que, nos termos do Art. 1.334, §2º, do Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários). O proprietário/condômino pode tanto residir no próprio imóvel quanto deixá-lo na mão de um inquilino.

Vamos então conhecer os direitos e deveres do inquilino para que eles possam exigir que todos sejam cumpridos:

Leia Mais em: https://blog.nextin.com.br/inquilino-quais-sao-seus-direitos-e-deveres/

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