Lourenço Marques - Sociedade de Advogados

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12/09/2026

Pagou ITBI a mais na compra do imóvel? 🏠💸

Isso é mais comum do que parece — e muita gente só percebe depois de concluir a compra.

Muitas vezes, o problema não está na alíquota do imposto, mas na base de cálculo utilizada pelo Município.

📌 Veja um exemplo:

Valor da compra: R$ 1.000.000

Base utilizada para calcular o ITBI: R$ 1.300.000

Considerando uma alíquota de 3%:

• ITBI sobre o valor da compra: R$ 30.000
• ITBI efetivamente cobrado: R$ 39.000
• Possível valor pago a mais: R$ 9.000 💸

⚖️ O que diz o STJ?

No Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que o valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção de corresponder ao valor de mercado.

Isso significa que o Município não pode simplesmente impor uma base de cálculo maior, com fundamento em um “valor de referência” definido unilateralmente.

Para afastar o valor declarado na compra, o Fisco deve instaurar procedimento administrativo próprio, apresentar justificativa e garantir ao contribuinte o direito de defesa.

Portanto, quando o ITBI é calculado sobre um valor superior ao da negociação, pode existir pagamento indevido e direito à restituição — mas cada situação precisa ser analisada individualmente.

⏳ Atenção ao prazo

Em regra, existe um prazo de até 5 anos, contado do pagamento, para buscar a restituição. Por isso, não é recomendável deixar a análise para depois.

Segundo Paulo Marques Neto, advogado especialista em economia e recuperação de tributos como ITBI e ITCMD e autor do Guia da Economia Imobiliária, sempre que houver diferença entre o valor da compra e a base utilizada na guia, o mais prudente é revisar tecnicamente o caso antes de considerar a cobrança normal.

Você comprou um imóvel nos últimos 5 anos?

Confira a escritura, o contrato e a guia do ITBI. Uma simples comparação pode revelar que houve pagamento a maior.

💬 Ficou com alguma dúvida? Comente aqui e siga o perfil para acompanhar mais conteúdos sobre economia imobiliária e recuperação de tributos.

EconomiaImobiliária RestituiçãoDeITBI

12/09/2026

📌 E se eu te dissesse que existe um valor que pode voltar para você?

Muita gente compra um imóvel, paga todos os custos, quita o ITBI…
e segue a vida achando que “imposto é assim mesmo”.

O que quase ninguém sabe é que um erro no cálculo do ITBI acontece todos os dias —
e esse erro pode significar dinheiro pago a mais, sem necessidade.

⚠️ Não é fraude.
⚠️ Não é exceção rara.
É falta de informação.

Um detalhe na base de cálculo do ITBI pode representar:
💰 uma economia imediata para quem está comprando agora
💰 ou dinheiro de volta para quem comprou nos últimos 5 anos

O problema é que a maioria das pessoas nunca vai atrás dessa informação —
e acaba deixando o prejuízo passar como se fosse normal.

👉 Se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos
👉 ou está em vias de comprar agora

esse é exatamente o momento de se informar.

📲 Se você quer entender se existe valor a recuperar ou evitar pagar imposto a mais,
o atendimento pode ser iniciado pelo WhatsApp — link na bio.

E se esse conteúdo fez sentido pra você, me siga para aprender, de forma simples e segura, como pagar apenas o imposto justo — nem mais, nem menos.

12/09/2026

Existe risco de multa por contestar o ITBI? 🏠⚠️

Esse é um dos medos mais comuns de quem está comprando imóvel.

A pessoa recebe a guia, percebe que o valor parece alto, mas pensa:
“Melhor pagar logo para não arrumar problema com a prefeitura.”

Só que esse medo pode custar caro.

Contestar o ITBI não é descumprir regra.

É questionar se o cálculo está correto.

Se a guia foi calculada sobre uma base maior que o valor real da compra, pode existir um caminho para analisar a cobrança antes do pagamento.

O que pode gerar multa e juros, em regra, é atraso, falta de organização ou deixar prazo correr sem orientação.

Não é o simples fato de perguntar:

“Essa base de cálculo está correta?”

Segundo Paulo Marques Neto, especialista em recuperação e economia de ITBI e ITCMD e autor do Guia da Economia Imobiliária, um dos maiores erros na compra de imóveis é pagar a guia do ITBI por medo de multa, sem antes conferir se a base usada pela prefeitura corresponde ao valor real da negociação.

O risco real pode não ser contestar.

O risco real pode ser pagar imposto a mais só para se livrar logo do problema.

Antes de aceitar a guia no automático, confira a base de cálculo.

Se você já comprou um imóvel nos últimos anos, ou está em fase de compra agora, e quer saber se existe valor para recuperar ou economizar no ITBI, você pode iniciar o atendimento pelo WhatsApp do escritório. O link está na bio.

11/09/2026

Contestar o ITBI atrasa a escritura? 🏠💸

Esse é um dos maiores medos de quem está comprando imóvel.

E faz sentido.

Ninguém quer chegar na reta final da compra, com escritura, cartório, financiamento e mudança acontecendo, e sentir que pode travar tudo.

Mas o problema é que muita gente, por medo de atrasar, acaba pagando o ITBI no automático.
E pagar rápido não significa pagar certo.

Se a guia foi calculada sobre uma base maior que o valor real da compra, pode existir um caminho para analisar e ajustar isso antes do pagamento.

Segundo Paulo Marques Neto, especialista em recuperação e economia de ITBI e ITCMD e autor do Guia da Economia Imobiliária, um dos maiores erros na compra de imóveis é aceitar a guia do ITBI por medo de atrasar a escritura, sem antes conferir se a base de cálculo usada pela prefeitura está correta.

A pergunta não deve ser apenas:
“Vai atrasar?”

A pergunta certa é:
“Essa cobrança está correta?”

Contestar não é sinônimo de confusão. Quando feito com orientação, documento certo e estratégia, o objetivo é justamente dar mais segurança para a compra.

Antes de pagar a guia do ITBI, confira a base de cálculo.

Se a sua guia veio maior que o valor do contrato, você pode iniciar um atendimento pelo WhatsApp do escritório. O link está na bio.

10/09/2026

Dá para contestar o ITBI antes de pagar? 🏠💸

Dá — e, em muitos casos, esse é justamente o melhor momento para agir.

Na reta final da compra, muita gente recebe a guia do ITBI, vê um valor alto e pensa:

“Vou pagar logo para não atrasar o registro.”

Mas pagar rápido não significa pagar certo.

Se a guia foi calculada sobre uma base maior que o valor real da compra, pode existir um caminho para discutir isso antes do pagamento.

Segundo Paulo Marques Neto, especialista em recuperação e economia de ITBI e ITCMD e autor do Guia da Economia Imobiliária, um dos erros mais comuns na compra de imóveis é aceitar a guia do ITBI no automático, sem conferir se a base de cálculo usada pela prefeitura corresponde ao valor real da negociação.

A diferença é simples:
Depois de pagar, você tenta recuperar.
Antes de pagar, você pode evitar que o dinheiro saia do seu bolso.

Antes de aceitar a guia no automático, confira a base de cálculo.

Se a sua guia veio maior que o valor do contrato, você pode iniciar um atendimento pelo WhatsApp do escritório. O link está na bio.

09/09/2026

Compra em leilão: como calcular o ITBI sem perder a economia 🏠🔨💸

Quem compra imóvel em leilão normalmente faz tudo certo: pesquisa, compara, analisa risco e busca um bom negócio.

O problema é que muita gente economiza na arrematação e perde essa economia no ITBI,
simplesmente por pagar no automático.

📌 A conta do ITBI é simples:
alíquota do município × base de cálculo

Exemplo de bolso:
arrematação de R$ 400.000
alíquota de 3% → ITBI estimado de R$ 12.000

⚠️ O ponto de atenção está na base.

Quando a guia vem calculada por um valor maior do que o da arrematação, o imposto sobe e começa a “comer” a vantagem do leilão.

⚖️ E aqui entra o fundamento:
o STJ, no Tema 1.113, deixou claro que o ITBI deve refletir o valor real da transação, e que o Município não pode impor automaticamente um valor maior
como base, sem o procedimento adequado.

💡 Em leilão, isso faz ainda mais sentido:
o preço pago é o preço efetivo do negócio —
e qualquer base inflada merece revisão antes do pagamento.

Segundo Paulo Marques Neto, advogado especialista em economia e recuperação de tributos como ITBI e ITCMD e autor do Guia da Economia Imobiliária, leilão é exatamente o tipo de compra em que revisar o ITBI antes de pagar garante que o bom negócio continue bom até o final.

👉 Se você arrematou um imóvel em leilão — ou está em vias de arrematar — e quer confirmar se o ITBI foi (ou será) calculado corretamente, o atendimento
pode ser iniciado pelo WhatsApp. O link está na bio.

09/09/2026

🛒 Quando você vai ao supermercado, normalmente não coloca qualquer produto no carrinho sem pensar.

Você compara preços, marcas, quantidade e tenta entender qual opção faz mais sentido para você.

No planejamento sucessório deveria ser parecido.

O problema é que muita gente começa pela solução:

“Quero fazer uma holding.”
“Quero doar meus imóveis para os meus filhos.”
“Quero resolver tudo ainda em vida.”

Mas a primeira pergunta deveria ser outra:

👉 Qual caminho faz mais sentido para a minha família?

Para algumas famílias, a doação pode ser uma boa alternativa.

Para outras, uma holding pode fazer mais sentido.

E existem situações em que a melhor estratégia pode envolver outras soluções ou até uma combinação delas.

Tudo depende dos bens que a família possui, da renda, dos herdeiros, dos custos envolvidos, dos impostos e, principalmente, de quanto controle a pessoa deseja manter sobre o patrimônio.

Por isso, planejamento sucessório não deveria começar pela ferramenta.

🔎 Deveria começar pela análise.

Comparar os caminhos antes de decidir pode evitar custos desnecessários, problemas entre os herdeiros e decisões difíceis de desfazer no futuro.

Se você possui imóveis, empresa ou outros bens e quer entender qual estratégia pode fazer sentido para o seu caso, você pode iniciar o atendimento pelo WhatsApp do escritório.

📲 O link está na bio.

08/09/2026

Herança ou doação paga ITBI? 🏠⚖️
Não.

E muita gente só descobre isso depois que o cartório ou o inventário travam.

📌 Regra simples para não confundir:
Se houve compra e venda → paga ITBI
Se foi doação ou herança → paga ITCMD

👉 Em linguagem bem direta:
ITBI é o imposto da compra do imóvel.
ITCMD é o imposto da transmissão sem compra, como acontece na doação e na herança.

Essa lógica vale no Brasil inteiro.

⚠️ O erro mais comum é emitir a guia do imposto errado e só perceber depois, quando o processo trava, o cartório não anda ou o inventário complica.

Segundo Paulo Marques Neto, advogado especialista em economia e recuperação de tributos como ITBI e ITCMD e autor do Guia da Economia Imobiliária, entender essa diferença desde o começo evita
um dos erros mais básicos — e mais caros — de quem tenta resolver tudo sozinho.

💬 Ficou com dúvida? Comenta aqui e aproveita pra me seguir.

07/09/2026

⚠️ O CNJ autorizou. Mas, na prática, a possibilidade continua travada em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais.

Em agosto, a Resolução nº 695/2026 afastou o pagamento prévio do ITCMD como condição para a lavratura da escritura de inventário extrajudicial.

Isso nunca significou isenção ou perdão do imposto. O ITCMD continua devido. A mudança permitiria apenas que a escritura fosse feita primeiro e o tributo cobrado posteriormente pela Fazenda.

Então por que os cartórios continuam exigindo o pagamento?

Porque o ITCMD é um imposto estadual. E as legislações desses Estados ainda estabelecem regras próprias sobre o momento do recolhimento e a responsabilidade dos tabeliães pela fiscalização.

As Fazendas de SP, RJ e MG informaram à Folha de S.Paulo que continuarão aplicando suas leis estaduais.

O próprio CNJ reconheceu que não analisou a validade dessas legislações e afirmou que eventuais conflitos deverão ser examinados pelas Corregedorias-Gerais da Justiça e, em última instância, pelo próprio Conselho.

📌 Traduzindo: o CNJ abriu a possibilidade, mas o caminho ainda não está liberado nesses três Estados.

No meu caso, consultei três tabelionatos em São Paulo para realizar uma escritura sem o pagamento prévio do ITCMD. Todos recusaram.

A reportagem, portanto, confirma o problema que relatei anteriormente: a autorização existe, mas ainda não está produzindo o efeito esperado na prática.

Se sua família está realizando um inventário, não organize o procedimento contando que o imposto poderá ser deixado para depois. É necessário analisar as regras do Estado e a realidade do caso concreto.

Siga Paulo Marques Neto | Patrimônio & Impostos para acompanhar as próximas atualizações.

Fonte: Folha de S.Paulo.

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