Baeta Condomínios

18/08/2026

Decisão de assembleia tomada sem o quórum certo é decisão que se anula. E isso derruba a deliberação inteira — às vezes anos depois, quando alguém contesta.

Por isso vale saber que não existe “um” quórum. Existem vários, e cada tipo de decisão exige o seu.

Aprovar contas ou uma despesa comum se resolve por maioria dos presentes. Mudar a convenção do condomínio já exige um quórum bem maior — normalmente dois terços dos condôminos. E certas decisões, que mexem na estrutura ou na destinação do prédio, chegam a exigir unanimidade. Quanto mais pesada a decisão, mais alto o quórum que a lei protege (Código Civil, arts. 1.349 a 1.352).

O erro clássico é aplicar o quórum de maioria simples a uma decisão que exigia dois terços. A deliberação parece válida, todo mundo segue em frente — até que ela é questionada e cai, junto com tudo que dependia dela.

Antes da próxima assembleia, vale checar: a convocação respeitou o prazo? A pauta estava clara? O quórum registrado em ata era o exigido para cada decisão?

Esta é a regra geral — a convenção do seu condomínio pode ter quóruns mais rígidos, e casos específicos pedem análise. Mas a lógica não muda: decisão séria só se sustenta com o quórum que a lei exige.

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Salve para conferir antes da próxima assembleia.

30/07/2026

O conselho fiscal tem uma função só, e ela é definida: fiscalizar as contas do condomínio e dar parecer sobre a prestação de contas do síndico (Código Civil, art. 1.356).

Fiscalizar. Não administrar.

Ele não é instância executiva. Não substitui o síndico, não toma decisão operacional, não assina contrato, não manda na obra. O papel dele é olhar as contas com distância e reportar à assembleia — é um contrapeso, não um segundo síndico.

Quando essa linha se embaralha, a governança trava. Conselho que começa a “administrar” gera conflito de papéis: o síndico perde autoridade técnica, as decisões demoram porque todo mundo quer mandar, e ninguém de fato fiscaliza — porque quem deveria estar conferindo as contas está ocupado tentando gerir.

Um bom conselho fiscal faz o condomínio andar melhor justamente por f**ar no seu lugar: conferindo, questionando, dando parecer. É disso que o corpo diretivo precisa — não de mais gente no comando, mas de gente olhando as contas com rigor.

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O conselho fiscal do seu condomínio fiscaliza de verdade ou virou um segundo síndico?

06/07/2026

Vazamento no teto do apartamento é uma das brigas mais comuns de condomínio. E quase sempre a discussão começa errado: pelo “de quem é a culpa”, antes de saber de onde vem a água.

A origem é que define quem paga.
Se vem de área comum — laje, prumada, tubulação coletiva — quem paga é o condomínio. Se vem do apartamento de cima — instalação do vizinho — quem paga é o vizinho de cima. Se vem da sua própria tubulação interna — quem paga é você.

Antes de acionar seguro, síndico ou advogado, o passo que resolve metade da briga é identif**ar a fonte. Muitas vezes é preciso um laudo ou a avaliação de um profissional para apontar de onde a água sai — e é esse documento que direciona a responsabilidade.

Esta é a regra geral. Existem exceções, e cada caso tem particularidades. Mas comece sempre pela origem: sem isso, a discussão anda em círculo.

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Já teve que resolver um vazamento no seu prédio?
Salve para a próxima.

04/07/2026

Engana-se quem acha que dívida de condomínio não caduca.

O STJ pacificou o entendimento: a cobrança de cota condominial prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela (Código Civil, art. 206, §5º, I).

Passado esse prazo sem cobrança judicial, o condomínio perde o direito de executar aquela parcela.
E o detalhe que pega muito condomínio: o prazo corre parcela por parcela. Não é “cinco anos a partir da última”. Cada mês em atraso tem seu próprio relógio — e as parcelas mais antigas vão prescrevendo primeiro, uma a uma, enquanto ninguém age.

Por isso esperar custa caro. Deixar a inadimplência acumular “para resolver depois” pode signif**ar perder, de forma definitiva, o direito de cobrar as parcelas mais velhas.

Uma nota importante: a prescrição não apaga a dívida — ela retira a via judicial de cobrança. O crédito continua existindo, mas o condomínio perde a ferramenta mais forte para reavê-lo.

A leitura prática: cobrança condominial é assunto de calendário, não de paciência. Quanto antes se age, mais se preserva.

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Há quanto tempo o seu condomínio não revisa a régua de cobrança?

26/06/2026

Gestão de alto padrão não é a mesma coisa que construção de alto padrão. E confundir as duas custa caro.

A construção entrega o prédio: a estrutura, a fachada, as áreas comuns. Acaba no dia da entrega das chaves.
A gestão começa exatamente aí, e não acaba nunca. É ela que mantém o elevador rodando, a portaria treinada, as contas em dia, o fornecedor cobrado, a manutenção em dia antes de virar emergência.

Um prédio pode ter sido muito bem construído e ser mal administrado. Quando isso acontece, o padrão cai e cai justamente onde o morador vive todo dia, não onde o folder prometeu.

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Seu condomínio foi bem construído. E hoje, está bem administrado?

22/06/2026

Chega um boleto com um valor a mais do que o de sempre. Antes de pagar — ou de contestar — vale entender o que é um rateio extraordinário.

É uma cobrança adicional à cota mensal, para cobrir uma despesa que não estava no orçamento do ano: uma obra emergencial, um déficit, uma demanda judicial. Não é aumento de taxa. É pontual, com causa específ**a.

E tem uma marca que separa o rateio legítimo do irregular: assembleia. A competência para aprovar despesa do condomínio é da assembleia (Código Civil, art. 1.350). Um rateio que aparece no boleto sem aprovação, sem causa declarada e sem registro em ata é cobrança que se questiona.

Não confunda com multa, também. Rateio cobre uma despesa do condomínio, rateada entre todos. Multa por atraso incide só sobre quem paga em atraso, e tem teto de 2% sobre o débito (art. 1.336, §1º). São coisas diferentes.

Antes de pagar, pergunte: qual despesa específ**a esse rateio cobre? Foi aprovado em assembleia? O valor e as parcelas constam em ata? A despesa estava mesmo fora do orçamento?

Esta é a regra geral — a convenção do seu condomínio pode ter particularidades. Mas a lógica vale: cobrança extra séria tem causa, aprovação e registro.

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Salve para a próxima vez que aparecer um valor a mais no boleto.

18/06/2026

Construir um prédio de alto padrão é uma coisa. Manter o padrão depois que a obra acaba é outra.

A construtora entrega e vai embora. O que f**a é a operação do dia a dia — e é nela que a maioria dos prédios escorrega.

Manutenção que corre atrás do problema em vez de antecipar. Fornecedor que ninguém cobra. Balancete que o síndico não consegue ler. Decisão simples que trava por semanas.

Padrão não é o que o prédio foi no dia da entrega. É o que ele continua sendo dez anos depois.

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A administração do seu condomínio está à altura do prédio?

18/06/2026

Muito condomínio trata o seguro como item negociável no orçamento. A lei não trata.
O Código Civil, no art. 1.346, torna obrigatório o seguro da edif**ação contra incêndio e destruição — total ou parcial. Não é opção do síndico nem deliberação de assembleia: é dever legal, e a edif**ação precisa estar coberta.
Na prática, é onde muito prédio está descoberto sem saber. Apólice vencida, valor segurado defasado em relação ao custo real de reconstrução, cobertura que cobre só uma fração do que seria necessário se algo grave acontecesse. O seguro existe, mas não protege de verdade.
Vale o síndico ou o conselho checar três coisas: se a apólice contra incêndio está vigente, se o valor segurado acompanha o custo atual de reconstrução do prédio, e o que exatamente está coberto além do mínimo obrigatório.
Esta é a regra geral — coberturas além do incêndio (responsabilidade civil, danos elétricos, equipamentos) não são todas obrigatórias por esse artigo, mas costumam fazer diferença num sinistro. Vale avaliar o que o seu condomínio precisa.
Referência: Código Civil, art. 1.346.
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Salve este post e leve a pergunta para a próxima assembleia: a apólice do nosso condomínio está em dia?

13/04/2026

Decisões mal tomadas no condomínio raramente param no operacional.
Elas escalam para o jurídico.

O problema não é só o erro — é a falta de critério técnico, de respaldo legal e de registro adequado das decisões.

Aprovar obras sem seguir norma técnica.
Contratar sem formalização clara.
Aplicar penalidades sem respeitar convenção e regimento.
Ignorar quórum em assembleias.
Expor dados de moradores sem cuidado.

Tudo isso abre espaço para questionamento — e custo.

Gestão condominial exige mais do que boa intenção.
Exige método, processo e segurança jurídica em cada decisão.

26/03/2026