Araújo Sociedade de Advocacia

22/09/2026

10/09/2026

Na compra e venda de imóveis, analisar apenas os atos já lançados na matrícula pode não ser suficiente.

Existe um ponto que merece especial atenção na due diligence imobiliária: os atos em formação registral.

Um título pode já ter sido apresentado ao Registro de Imóveis e estar prenotado, aguardando qualif**ação registral. Embora o registro ainda não esteja concluído, a prenotação pode produzir efeitos relevantes, especialmente em razão do princípio da prioridade registral.

Isso signif**a que uma certidão aparentemente tranquila pode não contar, sozinha, toda a história jurídica em curso.

Por isso, antes de concluir a aquisição, é importante investigar não apenas o que já está registrado, mas também o que está em processo de registro e pode afetar a posição jurídica do comprador.

Due Diligence Imobiliária não é check list de documentos. É diagnóstico de riscos.

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08/09/2026

Nem todo imóvel de família pode simplesmente "entrar" no inventário do jeito que está.

É a cena mais comum quando se trata de inventário: alguém falece, a família abre o processo e descobre que aquele imóvel onde todos cresceram nunca foi registrado em nome de ninguém. Só existem os carnês de IPTU guardados na gaveta.

A reação natural é pensar: "Sempre foi nosso, é só colocar no inventário e resolver." Só que nem sempre é assim que funciona.

Existe uma diferença importante entre situações em que dá para avançar e situações em que incluir o imóvel "do jeito que está" só aumenta os gastos e empurra o problema para a frente, pois o imóvel continua irregular.

Quando costuma ser viável: há algum documento de aquisição, ainda que particular (um contrato ou recibo), e a posse da família é mansa, pacíf**a e sem contestação de ninguém. Nesses casos, existe base para formalizar ao menos a posse dentro do próprio inventário.

Quando normalmente não é viável sem resolver antes: o imóvel ainda está em nome de alguém anterior ao próprio falecido (o avô, por exemplo, cujo inventário nunca foi feito); há disputa de vizinhos sobre os limites do terreno; não existe nenhuma prova documental da ocupação; ou a cadeia de titulares está quebrada há tempo demais para ser simplesmente ignorada.

Nesses cenários, tentar incluir o bem sem resolver essa camada antes pode gerar um inventário que parece concluído no papel, mas que não protege ninguém na prática — e o problema reaparece exatamente quando alguém tenta vender, financiar ou usar o imóvel como garantia.

Se essa é a situação em que se encontra algum imóvel da família, vale entender em qual cenário ele se encaixa antes de qualquer decisão.

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28/08/2026

Você pode fazer o inventário sem pagar o imposto antes. Essa notícia parece uma vitória, mas quase ninguém está contando a parte que realmente interessa.

O CNJ decidiu que o tabelião pode lavrar a escritura de inventário e partilha sem exigir o recolhimento prévio do ITCMD. Na prática, você sai do cartório com a escritura na mão sem pagar o imposto naquele momento.

Parece ótimo, né? O problema é que essa dispensa vale só para a escritura. Para registrar esse imóvel no seu nome, na matrícula, o registro de imóveis continua exigindo o imposto pago. É a lei que determina isso, artigo 289 da Lei 6.015/1973.

Ou seja: você f**a com uma escritura de inventário na gaveta e o imóvel, perante terceiros, formalmente ainda não é seu. E é exatamente aí que nasce o problema que o Brasil já conhece bem — as pessoas passam a negociar esse imóvel por contrato particular, "por fora", achando que já resolveram tudo porque têm a escritura em mãos.

Essa decisão não elimina o custo do inventário. Ela só empurra o problema pra frente e cria uma impressão equivocada e posse resolvida. Quem não sabe disso corre o risco de comprar, vender ou até dar como garantia um imóvel que juridicamente ainda não está em nome de ninguém.

Se você está no meio de um inventário ou pensando em comprar um imóvel que veio de herança, vale entender exatamente o que muda com essa decisão antes de assinar qualquer coisa. Já passou por isso ou conhece alguém nessa situação? Conta aqui nos comentários.

27/08/2026

A análise de risco (due diligence imobiliária) vai muito além de reunir certidões: é um diagnóstico estratégico dos riscos do imóvel. Ela interpreta as informações disponíveis para identif**ar vulnerabilidades e antecipar problemas futuros.

⚠️ Você pode pagar por um imóvel "limpo" e ainda assim perder tudo — inclusive o dinheiro.

A maioria das pessoas resume a compra de um imóvel a duas coisas: gostar do imóvel e assinar a escritura.

Mas antes da escritura existe uma pergunta que decide o negócio: "esse imóvel é seguro para comprar?"

É isso que a Análise de Risco (due diligence imobiliária) responde. Não é burocracia — é a investigação jurídica que revela o que a visita ao imóvel nunca vai mostrar.

Ela olha para 3 frentes ao mesmo tempo:

🏠 O IMÓVEL
A matrícula atualizada conta a história real: hipoteca, penhora, bem de família, alienação fiduciária não baixada, inventário pendente, ações registradas. Sem isso, você não sabe o que está comprando.

👤 QUEM VENDE
Estado civil, regime de bens, processos na Justiça, dívidas fiscais e trabalhistas. Um vendedor processado pode configurar fraude à execução — e a Poder Judiciário pode anular a venda mesmo depois de você já ter pago.

📄 O NEGÓCIO
Contrato bem redigido, cláusulas certas e indispensáveis evitam que um problema jurídico vire prejuízo financeiro.

Sem essa análise, o comprador corre o risco de perder o imóvel numa execução contra o antigo dono, herdar uma dívida que "não era dele", ou descobrir só na hora de revender que nunca foi de fato o dono.

A Análise de Risco não atrasa a compra. Ela evita que você compre um problema com aparência de imóvel.

📌 Salva esse post — você vai precisar dele na próxima compra ou venda.

26/08/2026

O STJ (Tema 1.113) barrou a prática de municípios que fixavam valores abusivos para cobrar o ITBI. Ficou decidido que o imposto deve ser calculado sobre o valor real do negócio declarado pelo comprador, proibindo tabelas prévias da prefeitura.

Fundamento e Determinações

Valor de Mercado: A base de cálculo do ITBI é o valor real da negociação do imóvel em condições normais de mercado, e não o valor fixado unilateralmente pela prefeitura.

Presunção de Veracidade: O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de boa-fé. A prefeitura só pode contestá-lo se instaurar um processo administrativo formal (art. 148 do CTN).

Desvinculação do IPTU: A base do ITBI não tem vínculo com a base do IPTU, não podendo esta ser usada nem como piso mínimo de tributação.

Proibição de Valor de Referência: O município está proibido de arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em tabelas de referência criadas unilateralmente.

Estratégia de proteção

Na Lavratura da Escritura: Declare o valor real da compra e venda e exija a emissão da guia de ITBI com base nessa quantia.

Em Caso de Cobrança Abusiva: Se a prefeitura exigir o imposto com base em valor de referência superior, é possível impugnar o lançamento administrativamente ou judicialmente.

Recuperação de Valores: Quem pagou ITBI calculado sobre tabela arbitrária do município nos últimos 5 anos pode avaliar judicialmente a restituição do valor pago a maior.

Salve este post para consultar antes da sua próxima transação imobiliária e compartilhe com quem está compondo ou vendendo um imóvel.

12/07/2026

Siga-me, por aqui eu compartilho estratégias de como proteger o seu patrimônio.

03/07/2026

Ela tinha todas as certidões negativas. Não havia penhora. Nenhuma restrição na matrícula.
E mesmo assim, perdeu o imóvel.

Essa foi a decisão da 2ª Turma do STJ na semana passada — e ela muda tudo o que você pensava sobre segurança numa compra imobiliária.

O que aconteceu:

Uma compradora adquiriu um imóvel de um empresário individual. Antes de fechar o negócio, levantou todas as certidões. Nada constava. Nenhuma restrição registrada na matrícula. A negociação parecia limpa.

Seis anos depois, a Fazenda Nacional incluiu o CPF do vendedor na Certidão de Dívida Ativa — uma dívida que já existia no nome do CNPJ da empresa desde antes da venda.

A questão chegou ao STJ: se o CPF do vendedor não constava na execução fiscal quando o imóvel foi vendido, poderia haver fraude?

A resposta foi sim. Por unanimidade.

O fundamento é o art. 185 do CTN, com a redação dada pela LC 118/05: alienado o bem após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa, presume-se fraude à execução de forma absoluta — independente de má-fé do comprador, independente de registro de penhora, independente de qualquer restrição na matrícula.

E o detalhe que poucos percebem: o empresário individual não tem separação patrimonial entre pessoa física e empresa. A dívida do CNPJ já comprometia o patrimônio pessoal do vendedor — mesmo que isso não estivesse visível em nenhum documento apresentado.

A compradora fez tudo o que sabia que devia fazer. Mas sem uma análise estruturada de riscos — que vai além das certidões e investiga a natureza jurídica do vendedor, sua vinculação empresarial e a situação fiscal do CNPJ — ela não tinha como enxergar o que estava oculto.

Certidão negativa não é sinônimo de imóvel seguro.

Quem analisa antes, decide com segurança. Quem confia só nas certidões, reage ao problema depois.

💾 Salve esse post. Antes da próxima compra imobiliária, você vai querer reler isso.

22/06/2026

Imóvel Irregular é Patrimônio Juridicamente Desprotegido

15/06/2026