22/05/2020
OBRAS EM CONDOMÍNIO /REFORMA FACHADA.
Em 19/05/2020Em Revista Condomínio :: Todo Síndico Lê1 Views
Tudo que você precisa saber antes de começar a cuidar da fachada de seu condomínio
Quando foi a última vez que seu condomínio fez uma limpeza profissional nas fachadas dos prédios? E quando foi que essas fachadas foram cuidadas por profissionais qualif**ados? Faz muito tempo, né?! O que talvez você não saiba é que manter as fachadas limpas e seguras é uma obrigação legal. O artigo 1.348 do Código Civil aponta a responsabilidade do síndico para “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores”. Além disso, no Rio de Janeiro, o Decreto Municipal 24.519/04 regulamenta a obrigatoriedade de conservação das fachadas e laterais de imóveis residenciais e/ou comerciais de todo o município. Em seu artigo 1º, parágrafo único, o decreto explica que “a conservação diz respeito à pintura, limpeza de parede, pastilhas, ladrilhos, mármores, vidros ou similares”. Por isso, o síndico deve f**ar atento às necessidades das fachadas.
Segundo Eduardo Fanurio Mataranga, sócio-diretor da Matarangas Engenharia, empresa de engenharia que atende a todo o Rio de Janeiro, “o principal tipo de fachada é a com revestimento de pintura sobre em boço ou sobre textura acrílica, que é a mais característica e com o menor custo em relação aos demais tipos. Há também aquelas com revestimento de pastilha, cerâmica, mármore, granito e pele de vidro, entre outros modelos, que se caracterizam por
uma manutenção duradoura, porém, minuciosa”. Ainda de acordo com Mataranga, não existe um prazo determinado para a realização das obras de conservação das fachadas dos prédios. “Apesar disso, o Decreto Municipal 24.519, de 12/8/2004, determina a obrigatoriedade da preservação das fachadas. E as fachadas que recebem chuvas mais intensas, os reservatórios superiores e os topos das fachadas devem ter uma atenção maior quanto à frequência de manutenção e ao material aplicado. Por nossa experiência, recomendamos uma revisão de todas as fachadas a
cada três anos. Além disso, o síndicos deve observar atentamente desplacamentos e trincas nas fachadas, sinais importantes para uma revisão mais detalhada”, diz.
Há quase dois anos, o síndico Raimundo Tadeu está à frente do Parque Residencial Marechal Rondon e conta com a C**a para administrar o condomínio. Por lá, cerca de mil moradores ocupam 280 unidades espalhadas em sete blocos. O trabalho de reforma das fachadas será longo, já que os sete prédios vão reformá-las, além disso, a nova gestão do condomínio – que o síndico, orgulhoso, compartilha com o subsíndico e com o primeiro conselheiro – encontrou problemas da gestão anterior e há muito trabalho sendo refeito. “Tivemos questões na gestão anterior,
quando eu era subsíndico, mas não conseguia opinar em nada. As obras de autovistoria foram divididas em quatro partes e essa, que nós estamos administrando, é a última. O síndico anterior não avisou aos moradores sobre a necessidade das obras, não instituiu cota extra e estourou as contas do condomínio. Para fazer tudo de maneira transparente, convocamos uma assembleia, montamos uma comissão de obras, solicitamos três orçamentos a empresas e acabamos escolhendo a Matarangas. A equipe da comissão de obras visitou obras feitas pelas três empresas selecionadas e gostamos do trabalho da Matarangas. Eles não eram os mais baratos, nem os mais caros, tinham um preço intermediário. Nós estamos gostando muito do trabalho deles e até já fizemos orçamento para reformar as coberturas dos prédios, o que não constava do cômputo inicial. Provavelmente, faremos com eles mesmo”, conta o síndico.
Tadeu conta que a situação das fachadas do condomínio era terrível. “Havia pastilhas caindo e muitas avarias. Verif**amos que o bloco 1 era omais prejudicado, por isso começamos as obras por ele. Depois vamos para os prédios que f**am na parte superior do condomínio, que são os blocos 1, 4 e 7, e, na sequência, para os que f**am na parte inferior, os blocos 2, 3, 5 e 6. Nós manteremos as pastilhas e vamos consertar tudo o que está com problema para depois fazer a pintura. A obra começou em janeiro e tem previsão para terminar em junho de 2021, com a finalização
de um bloco a cada dois ou três meses.” Ainda segundo o síndico, contratar uma empresa especializada é fundamental para o sucesso da obra. “Essa mesma obra de reforma das fachadas foi realizada anos atrás e não foi feita por profissionais especializados, eram alguns autônomos, e imagino que o resultado não tenha sido duradouro por conta da falta de experiência deles. Acredito que, se temos pessoas qualif**adas tocando a obra, a chance de termos problemas é mínima, por isso, escolhemos profissionais especializados e com bons serviços na praça para fazerem o conserto”, explica.
Márcio Henrique Castro, responsável técnico da Ábaco Construções, empresa que atende a todo o Rio de Janeiro e oferece todo tipo de serviços de engenharia, explica que, com exceção da época de chuvas, é possível reformar as fachadas dos condomínios em qualquer período do ano. “As chuvas atrapalham, sim, pois não são todos os serviços que podemos executar com as fachadas molhadas, mas quando o condomínio é muito grande e a obra é extensa, trabalhamos da maneira possível para o dia. Também acho importante alertar os síndicos sobre a necessidade de um
diagnóstico mais preciso para determinar se é necessário fazer uma limpeza ou uma reforma maior, e a percussão é um serviço fundamental para descobrir isso. Existe muito prédio sujo, que aparenta precisar apenas de limpeza, mas quando fazemos a percussão, descobrimos vários problemas. Então, minha dica para os síndicos é: já que os profissionais vão estar suspensos, façam a percussão para descobrir possíveis danos. Não percam essa oportunidade, pois isso não encarece demais o projeto e, caso haja necessidade de refazer algumas partes, o custo para reparar na fase inicial do problema é menor do que seria mais à frente, caso a obra fosse adiada”, explica. Castro também alerta para a necessidade de manutenção após a reforma. “Toda obra de reforma de fachada tem a garantia mínima de cinco anos, mas o ideal é que o condomínio faça uma boa limpeza a cada dois ou três anos, pois, durante a limpeza, é possível verif**ar se tudo está a contento. Caso o condomínio esteja em um local em que fique muito exposto a poeira, fuligem e fumaça, recomendo que essa limpeza seja realizada, no máximo, a cada dois anos”, orienta.
Obras de igreja?
Um dos maiores vilões das obras são os imprevistos e o quanto eles podem atrasar a finalização das correções de fachada. Othon Barros, que é sócio da Nova Repinte, empresa especializada em reforma de fachadas e que atende a todo o município do Rio de Janeiro, explica que, além da chuva, que pode atrapalhar muito o andamento da obra, outros empecilhos também podem fazer com que o prazo para a finalização da empreitada se estenda. “Os feriados também atrapalham bastante, assim como peças fora de linha, mas utilizamos técnicas em que, após a percussão e constatada a necessidade de substituição das pastilhas, fazemos sua restauração, aplicamos na fachada e pintamos com a cor escolhida pelo condomínio. Atualmente, existem tintas específ**as para essas pastilhas, e com um trabalho
cuidadoso, a fachada f**a completamente nova e não surgem falhas, nem remendos. Outro problema que pode atrasar a obra é quando os moradores das coberturas não nos dão acesso à unidade ou demoram a dar acesso para a instalação dos equipamentos. Por isso, sempre solicito ao síndico que informe a esses moradores que vamos precisar entrar no imóvel para montar nosso equipamento e fixar os cabos de aço para dar início à reforma”, explica.
Segurança é a palavra de ordem
Para realizar qualquer tipo de obra no condomínio, o síndico deve estar atento às questões de segurança, mas quando o assunto é reforma de fachada, esse cuidado deve ser redobrado, pois é uma obra mais específ**a e que pode ocasionar acidentes sérios. De acordo com Alexandre Rocha, diretor técnico da Cetor Manutenção Predial, empresa que atende a todo o Brasil e tem como especialidade a manutenção de fachadas prediais, é necessário muito cuidado na execução desse tipo de obra. “Aqui na empresa o pessoal é altamente treinado, tenho engenheiro de segurança do trabalho e técnicos de segurança do trabalho. Eles fazem visitas periódicas às obras e, dependendo do trabalho
e de sua quantidade de funcionários, coloco um técnico de segurança full time para vistoriar tudo. Todo o equipamento de segurança é fornecido por nossa empresa com o respectivo Certif**ado de Aprovação (CA), que deve constar de todo Equipamento de Proteção Individual (EPI). Eles são vistoriados pelos técnicos e, quando chega perto do vencimento, nós realizamos a troca para manter a segurança dos funcionários”, conta.
Rocha ainda oferece algumas orientações valiosas para o síndico que vai contratar uma empresa para realizar um serviço na fachada. “Durante a contratação da empresa, o síndico deve solicitar todas as Anotações de Responsabilidade Técnica (ARTs) dos equipamentos e das ancoragens (onde se prendem os equipamentos na cobertura do prédio) para garantir a segurança. As obras devem ser acompanhadas por profissionais habilitados – engenheiros ou arquitetos –, que devem emitir ART ou RRT, de acordo com sua habilitação. Para se resguardar, o síndico deve, ainda, verif**ar em que situação se encontra a empresa, tanto a parte financeira e jurídica quanto sua capacidade técnica. Nesses pontos, o ideal é que o síndico verifique se a prestadora do serviço tem trabalhos executados corretamente, tem indicações e atestado de capacitação. Com relação aos funcionários, é importante que a empresa disponibilize aqueles contratados por CLT, pois é fundamental saber o histórico do funcionário e a especialização de quem vai trabalhar no condomínio. Alguns dos treinamentos mais importantes são o NR6, o NR35 e o NR18, mais usados para trabalho em altura, e com eles é possível diminuir as chances de ocorrência de acidentes”, finaliza.
