Mengue & Simon Advogados

25/09/2026

Você assinou a escritura, recebeu as chaves e achou que a compra estava resolvida. Então veio a primeira chuva. A parede ficou úmida, o m**o apareceu e o imóvel que deveria ser um novo começo passou a exigir uma obra que você não esperava. 🏠💧

Nessa hora, muita gente pensa: *“Já assinei a escritura. Agora não há mais o que fazer.”*

Isso nem sempre é verdade.

Se o imóvel tinha um defeito oculto que já existia na época da venda, mas não podia ser percebido numa vistoria comum, o comprador pode ter direitos *mesmo após a assinatura da escritura*.

Infiltrações, falhas elétricas ou hidráulicas e problemas estruturais precisam ser avaliados conforme sua origem e gravidade. Quando o defeito compromete seriamente o uso do imóvel, *pode ser possível pedir o desfazimento da compra, com a devolução do imóvel e a restituição dos valores cabíveis*. Em outras situações, a solução pode ser o reparo, o abatimento no preço ou o ressarcimento de despesas. ⚖️

Mas há um cuidado essencial: *não apague as provas antes de entender a causa do problema.* Fotografe e filme os danos, guarde o anúncio, a vistoria, o contrato e as conversas da negociação. Comunique o problema por escrito e considere uma avaliação técnica. Se houver risco à saúde ou à segurança, faça o necessário para proteger as pessoas e documente a intervenção e os gastos.

A escritura não transforma um defeito escondido em responsabilidade automática do comprador. Cada situação exige análise das provas e dos prazos, que podem variar conforme a forma da compra.

Se você descobriu um problema grave depois de comprar o imóvel, procure um advogado especialista em Direito Imobiliário para avaliar quais medidas são possíveis no seu caso.

23/09/2026

🏠 **PAGOU ITBI SOBRE UM VALOR MAIOR DO QUE O PREÇO DO IMÓVEL?**

Você pode ter recolhido imposto acima do devido.

Na compra de terrenos, casas ou apartamentos, prefeituras calculam o ITBI sobre um “valor de referência” superior ao preço da negociação.

⚖️ No Tema 1.113, julgado como recurso repetitivo, o STJ definiu que:

✅ a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado;
✅ esse valor não está vinculado à base do IPTU, que não pode ser utilizada como piso;
✅ o valor declarado na transação presume-se compatível com o mercado;
✅ o município não pode substituí-lo automaticamente por um valor de referência unilateral.

🏛️ Se o fisco discordar do valor informado, deverá instaurar procedimento administrativo próprio, com fundamentação, contraditório e ampla defesa.

📉 **Na prática:** se o imóvel foi comprado por R$ 700 mil, mas o ITBI foi cobrado sobre R$ 900 mil com base na avaliação da prefeitura, a diferença poderá ser questionada.

Dependendo do caso, será possível buscar:

✅ revisão da base de cálculo;
✅ correção da guia antes do pagamento;
✅ restituição do imposto pago a maior;
✅ afastamento do valor arbitrado sem processo administrativo.

🔍 **Separe:** contrato ou escritura, guia e comprovante do ITBI, avaliação municipal e documentos que comprovem o preço do negócio.

⏳ **Atenção ao prazo:** em regra, a restituição do tributo pago indevidamente deve ser solicitada dentro de cinco anos. O direito e a contagem do prazo, porém, precisam ser analisados em cada caso.

⚠️ A devolução não é automática. É necessário comparar os valores, identificar o critério utilizado pelo município e comprovar o pagamento indevido.

📄 Antes de pagar uma guia calculada sobre valor superior ao negócio ou pedir a restituição, procure um **advogado especializado em Direito Imobiliário e Tributário**. A análise dos documentos é essencial para definir a medida adequada e evitar a perda de direitos.

🔑 **O ITBI não deve ser calculado por uma tabela que ignore a realidade da negociação.**

21/09/2026

**O IMÓVEL É NOVO. MAS OS PROBLEMAS COMEÇARAM A APARECER?**

Rachaduras, infiltrações, m**o, revestimentos soltando, desníveis, falhas elétricas ou hidráulicas e problemas de impermeabilização não devem ser tratados simplesmente como “normais da obra”.

Eles podem indicar a existência de **vícios construtivos** — defeitos relacionados ao projeto, aos materiais utilizados ou à execução da construção.

⚠️ **Pintar por cima da rachadura ou esconder a infiltração pode apenas mascarar o problema.**

O reparo estético, sem identificar e corrigir a causa, pode fazer com que o defeito reapareça, aumente os prejuízos e até comprometa a segurança ou a utilização adequada do imóvel.

Dependendo do caso, o proprietário ou o condomínio poderá buscar:

✅ reparação completa dos defeitos pela construtora;
✅ reembolso das despesas necessárias para o conserto;
✅ abatimento proporcional do preço;
✅ indenização por danos materiais;
✅ ressarcimento por móveis, pintura e outros bens atingidos;
✅ rescisão do contrato, nas situações mais graves;
✅ indenização por danos morais, quando o problema ultrapassar o mero aborrecimento.

Mas atenção: **a indenização não é automática**. É necessário demonstrar a existência do vício, sua origem, os prejuízos causados e a responsabilidade pela construção.

🔍 **O que fazer ao identificar o problema?**

1️⃣ Fotografe e filme detalhadamente os defeitos;
2️⃣ registre as datas em que cada problema surgiu;
3️⃣ comunique formalmente a construtora ou incorporadora;
4️⃣ guarde protocolos, e-mails e mensagens;
5️⃣ reúna contrato, memorial descritivo, manual do proprietário e termo de entrega;
6️⃣ obtenha uma avaliação técnica de engenheiro ou arquiteto habilitado;
7️⃣ antes de realizar reparos definitivos, preserve as provas — salvo quando houver urgência ou risco.

📌 **Não espere o problema aumentar.**

Os prazos não são iguais em todas as situações. Nos vícios aparentes ou de fácil constatação, o Código de Defesa do Consumidor prevê prazo próprio para reclamação. Quando o defeito é oculto, o prazo começa a partir do momento em que ele se torna evidente.

Além disso, o prazo para exigir o reparo pode ser diferente do prazo aplicável ao pedido de indenização pelos prejuízos decorrentes da má execução da obra.

Por isso, notificações, laudos, fotografias e comprovantes são essenciais. Uma simples conversa com o vendedor ou o porteiro pode não ser suficiente para proteger seus direitos.

🏢 **E quando o problema está nas áreas comuns?**

Infiltrações na fachada, falhas na cobertura, problemas estruturais, desplacamento de revestimentos, defeitos na garagem e irregularidades nas instalações do edifício também podem ser discutidos pelo condomínio.

⚖️ O imóvel foi entregue, mas a responsabilidade da construtora não desaparece automaticamente com a entrega das chaves.

**Você comprou um imóvel. Não um problema escondido atrás da pintura.**

18/09/2026

🏠 Inventário extrajudicial: uma forma mais simples de regularizar a herança

Quando uma pessoa falece, é necessário realizar o inventário para identificar o patrimônio, apurar dívidas e impostos e formalizar a partilha.

Feito em cartório, por escritura pública, o inventário extrajudicial costuma ser mais rápido, menos burocrático e menos desgastante do que o processo judicial. 📄⚖️

Entre as principais vantagens estão:

✅ dispensa de ação judicial;
✅ maior agilidade, se a documentação estiver completa;
✅ liberdade para escolher o Tabelionato de Notas;
✅ assinatura por procuração;
✅ possibilidade de videoconferência e assinatura eletrônica;
✅ escritura pública válida para transferir imóveis, veículos, valores e outros bens;
✅ menor desgaste emocional e, muitas vezes, menos custos indiretos.

As possibilidades também foram ampliadas. Hoje o inventário em cartório pode ser admitido mesmo quando há testamento, desde que cumpridas as exigências legais e obtida a autorização judicial cabível. Também pode ser possível quando existem herdeiros menores ou incapazes, desde que a parte de cada um seja preservada, não haja prejuízo e o Ministério Público se manifeste favoravelmente. 👨‍👩‍👧‍👦

Em determinadas situações, pode ser autorizada a venda de bem do espólio durante o procedimento para pagar impostos, despesas do inventário ou obrigações da herança, observadas as condições legais.

Em regra, deve existir consenso entre os interessados. Se houver conflito sobre os bens, a condição de herdeiro ou a forma da partilha, o caminho judicial poderá ser necessário.

A participação de advogado é obrigatória. Ele analisa os documentos, orienta sobre a partilha e os tributos, prepara o procedimento e acompanha a família até a regularização dos bens. 🖋️

Cada caso deve ser analisado individualmente. Uma orientação no início pode evitar exigências, custos e atrasos.

📲 Precisa abrir um inventário ou saber se ele pode ser feito em cartório? Procure orientação jurídica especializada.

16/09/2026

Usucapião Extrajudicial: Regularize Seu Imóvel com Agilidade e Segurança!

O usucapião extrajudicial é indicado para imóveis urbanos, como apartamentos, casas e terrenos, quando há acordo entre as partes envolvidas, sem disputas judiciais, e o possuidor deseja formalizar sua propriedade de forma mais rápida e menos burocrática. Todo o processo é realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, desde que os requisitos legais sejam cumpridos.

💡 Por que regularizar?

Imóveis regularizados têm maior valor de mercado e oferecem segurança jurídica em vendas, financiamentos ou heranças.

Vantagens do Usucapião Extrajudicial:

✔ Sem ITBI: Aquisição originária.

✔ Ágil e prático: Processo direto no cartório, sem burocracia.

✔ Patrimônio valorizado: Documentação em dia aumenta o valor do imóvel.

Quando é Indicado?

Para regularizar imóveis com posse mansa e pacífica por anos (sem oposição).

Quando há consentimento dos vizinhos e titulares de direitos reais.
Ideal para quem deseja formalizar a propriedade de forma simples e rápida.

Requisitos:

✅ Posse contínua e de boa-fé.

✅ Posse mansa e pacífica por tempo suficiente, conforme o tipo de usucapião.

✅ Apresentação de documentação completa, como comprovantes de posse, planta, memorial descritivo e certidões negativas.

Como Funciona?

1️⃣ Ata Notarial no Cartório de Notas, atestando o tempo de posse.

2️⃣ Entrega dos documentos no Cartório de Registro de Imóveis.

3️⃣ Registro Final, garantindo a propriedade formal.

⚠ Atenção: Esteja sempre assessorado por um advogado especialista em Direito Imobiliário para assegurar o cumprimento de todos os requisitos e o sucesso do processo.

segurancajuridica

08/09/2026

⚖️ **Plano empresarial formado apenas por familiares pode ser considerado “falso coletivo”**

O Superior Tribunal de Justiça reforçou o entendimento de que um plano de saúde, embora formalmente contratado como coletivo empresarial, pode ser equiparado a um plano individual ou familiar para fins de reajuste quando não existe uma coletividade verdadeira.

🔎 Essa situação pode ocorrer quando o contrato:

👨‍👩‍👧 reúne somente integrantes da mesma família;
👥 possui um número reduzido de beneficiários;
🏢 foi contratado por MEI ou pequena empresa sem empregados;
📊 não apresenta efetiva divisão de riscos entre um grupo amplo;
📈 recebe reajustes por sinistralidade sem justificativa técnica clara.

Quando reconhecida a natureza de **“falso coletivo”**, os reajustes empresariais podem ser afastados e substituídos pelos índices autorizados pela ANS para planos individuais e familiares.

⚠️ Isso não significa que todos os planos empresariais terão redução automática. A caracterização depende das condições do contrato, da composição do grupo de beneficiários e do histórico dos reajustes aplicados.

📄 Por isso, é importante conservar o contrato, os boletos e o histórico das mensalidades para possibilitar uma avaliação adequada.

ℹ️ Conteúdo de caráter exclusivamente informativo. Cada situação exige análise jurídica individualizada.

*Decisão mencionada: REsp nº 2.265.485/STJ.*

31/08/2026

27/07/2026

Na compra de um imóvel, é comum que o Município calcule o ITBI sobre uma avaliação própria, superior ao valor efetivamente informado na negociação. 🏠📈

⚠️ Essa diferença pode representar um pagamento muito maior do que o realmente devido.

Em regra, o valor declarado na compra e venda possui presunção de compatibilidade com o valor de mercado. Por isso, a Prefeitura não pode simplesmente ignorá-lo e adotar, de forma automática, um valor de referência definido unilateralmente.

Para exigir o imposto sobre uma base superior, o Município deve instaurar procedimento administrativo regular, apresentar os fundamentos da avaliação e garantir ao contribuinte o direito de se manifestar. 📄⚖️

📢 **Decisões recentes do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul têm reconhecido o direito do contribuinte à restituição do ITBI pago a maior**, especialmente quando o imposto foi calculado sobre uma avaliação municipal superior ao valor da transação, sem procedimento administrativo prévio e adequado.

Essas decisões vêm reconhecendo que:

✅ o valor declarado na negociação possui presunção de veracidade;

✅ a base de cálculo do IPTU não pode ser utilizada automaticamente como valor mínimo para o ITBI;

✅ o Município não pode aumentar unilateralmente a base de cálculo com fundamento apenas em estimativa ou valor de referência;

✅ eventual revisão do valor declarado exige procedimento administrativo prévio, devidamente fundamentado, com contraditório e ampla defesa;

✅ quando comprovado o pagamento indevido, o contribuinte pode ter direito à restituição da diferença, com atualização.

🔎 Para verificar se houve cobrança a maior, é importante analisar:

📑 contrato ou escritura de compra e venda;
💰 valor efetivamente negociado;
🧾 guia e comprovante de pagamento do ITBI;
🏛️ avaliação utilizada pela Prefeitura;
📆 data do recolhimento do imposto.

🚨 **O seu ITBI foi calculado sobre um valor maior que o preço da compra?**

Consulte um advogado com atuação em Direito Imobiliário e Tributário para analisar os documentos e verificar a possibilidade de restituição dos valores pagos indevidamente.