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18/06/2026

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Você comprou um imóvel, tirou todas as certidões, conferiu a matrícula sem nenhuma penhora e mesmo assim pode perder o b...
15/06/2026

Você comprou um imóvel, tirou todas as certidões, conferiu a matrícula sem nenhuma penhora e mesmo assim pode perder o bem para a Fazenda anos depois? O STJ acaba de confirmar que sim.

O CASO:
Uma pessoa comprou imóvel de um empresário individual ligado a uma microempresa. Na época, a execução fiscal e a Certidão de Dívida Ativa indicavam apenas o CNPJ da empresa, sem o CPF do vendedor. A compradora tirou todas as certidões negativas e a matrícula estava limpa, sem penhora ou restrição. Seis anos depois, a Fazenda incluiu o CPF do empresário na dívida e passou a questionar a venda como fraude à execução.

A DECISÃO:

✅ Tribunal: Superior Tribunal de Justiça, 2ª Turma
✅ Relatora: Min. Maria Thereza de Assis Moura
✅ Processo: REsp 2.173.311
✅ Decisão por unanimidade

- Venda de bem após a inscrição em dívida ativa gera presunção absoluta de fraude (art. 185 do CTN, com redação da LC 118/05).
- A boa-fé do comprador é irrelevante; não adianta matrícula limpa nem certidões negativas.
- No empresário individual não há separação patrimonial: os bens pessoais (no CPF) respondem pelas dívidas do negócio (no CNPJ).
- A inclusão tardia do CPF na dívida, seis anos depois, não afastou a fraude.

NA PRÁTICA:
⚠️ Para quem compra imóvel: se o vendedor é ou foi empresário individual ou MEI, verifique dívida ativa na PGFN tanto pelo CPF quanto pelo CNPJ, cruzando as datas.
⚠️ A matrícula limpa não basta; o Fisco não é obrigado a averbar a dívida no registro do imóvel.
✅ Para advogados e tabeliães: a due diligence precisa incluir consulta à base Gov.br para checar CNPJ vinculado ao CPF, certidões nos fiscos estadual e municipal e histórico empresarial nas juntas comerciais.

💰 O risco é concreto: o bem pode ser penhorado para quitar dívida que o comprador jamais teve como conhecer.
Compartilhe com quem vai comprar imóvel.

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Fonte: STJ, 2ª Turma, REsp 2.173.311, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura. Notícias: Jota, Migalhas e CNB.

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